-A +A

Verhuring voor zeer korte periodes aan toeristen schaadt belagen andere appartementsbewoners

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Deinze
Datum van de uitspraak: 
din, 21/03/2017

De verhuring van een appartement via Aibnb wordt strijdig bevonden met basisakte van het appartementsgebouw stellend dat de appartementen bestemd zijn voor privébewoning. Aldus kunnen zij enkel verhuurd worden voor langere termijn en niet voor zeer korte periodes aan toeristen via het Airbnb-verhuurplatform.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1034
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Vereniging van mede-eigenaars Residentie M. t/ V.B.

I. Feiten

1. Eerste comparante betreft de vereniging van mede-eigenaars van de residentie M., gevestigd te Z. (...).

Tweede comparant is eigenaar van het appartement 81 F, gelegen in de residentie M. Hij biedt dit appartement te huur aan op het verhuurplatform Airbnb, en het appartement wordt zeer regelmatig voor korte periodes aan toeristen verhuurd.

Op de openbare terechtzitting van 14 februari 2017 verklaarde tweede comparant dat hij bij zijn vriendin verblijft.

2. Op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van de residentie M. van 18 juni 2016 was de meerderheid van de eigenaars niet bereid om de basisakte van het gebouw aan te passen m.b.t. de uitbating van de appartementen in de residentie via Airbnb.

3. Op 9 december 2016 hebben de comparanten een verzoekschrift vrijwillige verschijning neergelegd ter griffie van dit vredegerecht.

II. Voorwerp van het geding

1. Eerste comparante vraagt te zeggen voor recht dat de verhuring door tweede comparant van zijn appartement 81 F in de residentie M. via het verhuurplatform Airbnb niet toegelaten is.

Zij laat gelden dat:

a) de basisakte en/of de aanvullende basisakte van het gebouw bepaalt dat:

– de kavels op de verdiepingen enkel gebruikt mogen worden voor privébewoning. De verhuring van een appartement via een commercieel verhuurplatform, zoals Airbnb, kan niet als privébewoning worden beschouwd, maar betreft een handelsactiviteit; tweede comparant heeft hiervoor trouwens een aanvullende verzekering voor afgesloten. Het gegeven dat tal van personen het appartement van tweede comparant betrekken zonder dat zij er hun woonplaats hebben, toont aan dat er geen sprake is van privébewoning;

– de kavels, bestemd voor privébewoning, niet bewoond mogen worden door een aantal personen dat hoger is dan wat in verhouding staat tot de oppervlakte en de inrichting van de kavels. Het appartement van tweede comparant betreft een klein appartement met één slaapkamer, dat regelmatig door meer dan twee personen wordt gebruikt;

– iedere mede-eigenaar de syndicus onverwijld op de hoogte dient te brengen van de volledige identiteit van de nieuwe bewoners en de datum waarop deze bewoning is ingegaan; ter zake heeft tweede comparant dit nooit gedaan en dit is in de praktijk onmogelijk, gezien de snelle wisseling van de Airbnb-gebruikers;

b) indien alle mede-eigenaars hun appartement zonder toestemming van de andere mede-eigenaars via Airbnb zouden mogen verhuren, de residentie M. zou verworden tot een feitelijk hotel, zonder evenwel de controle die eigen is aan een hotel zoals een receptie, nachtwaker, veiligheidsvoorschriften e.d.;

c) op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van de residentie M. van 18 juni 2016 is gebleken dat geen enkele mede-eigenaar bereid was om de basisakte aan te passen, in die zin dat de verhuring via Airbnb als toegelaten bestemming van de privatieve gedeeltes zou worden opgenomen;

– de Airbnb-gebruikers van het appartement van tweede comparant het reglement van inwendige orde veelvuldig overtreden en de rechten van de medebewoners schaden; er is sprake van geluidsoverlast, een onveiligheidsgevoel en onrechtmatig gebruik van elektriciteit in de gemene delen;

– het appartement van tweede comparant geen twee evacuatiemogelijkheden heeft, wat een brandveiligheidseis is voor de uitbating van een appartement via Airbnb.

2. Tweede comparant vraagt te zeggen voor recht dat hij zijn appartement 81 F in de residentie M. via het verhuurplatform Airbnb zou mogen verhuren.

Hij laat gelden dat:

a) de statuten van het gebouw geenszins de verhuur van de appartementen verbieden; op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van de residentie M. van 18 juni 2016 gingen twee mede-eigenaars akkoord met de aanpassing van de basisakte, indien nodig. De overige tegenstemmers stemden niet tegen de verhuur van het appartement via Airbnb, maar tegen het maken van kosten voor de aanpassing van de basisakte;

b) de verhuring van zijn appartement via het verhuurplatform Airbnb geenszins een handelsactiviteit betreft, maar een verhuring op korte termijn van een vakantiewoning, die onder de toepassing van het Vlaams Logiesdecreet valt (en geenszins onder de Woninghuurwet);

c) de verhuring van zijn appartement als vakantiewoning aan alle wettelijke voorwaarden en vergunningsvoorschriften voldoet én zelfs ook reeds aan het Vlaamse Logiesdecreet van 5 februari 2016, dat nog niet van kracht is; bovendien heeft hij alle nodige verzekeringen afgesloten. Het appartement wordt meestal door vier personen bewoond, wat in overeenstemming is met het genoemde decreet. De identiteit van de bewoners zal hij voortaan doorgeven aan de syndicus. Het appartement heeft wel twee evacuatiemogelijkheden; de normale uitgang én de tweede toegelaten evacuatiemogelijkheid betreft een raam dat open kan of een terras dat bereikbaar is voor draagbare brandweerladders, als de raamdorpel of de terrasvloer lager gelegen is dan zeven meter boven de begane grond; dit is ter zake het geval;

d) hij maatregelen heeft genomen om deze verhuuractiviteiten te kunnen uitvoeren zonder overlast voor derden, zoals:

– het afsluiten van een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid uitbating;

– het communiceren van de verhuuractiviteit naar de andere bewoners, via de syndicus;

– de profielverificatie van de huurders;

– de communicatie van de regels van het gebouw en de huisregels aan de huurders;

– het vragen van een huurwaarborg;

– het voldoen aan de strengste normeringen qua brandpreventie;

e) er geen klachten van overlast of hinder zijn gemeld door de medebewoners van het gebouw; integendeel, er is positieve feedback van de naaste bewoners. Het zogenaamd onveiligheidsgevoel is een subjectief gegeven;

f) het aanbieden van een verblijf voor toeristen past in het beleid van de gemeente Zulte en een meerwaarde betekent voor het appartementsgebouw en de eigenaars ervan.

III. Beoordeling

1. De toepasselijke bepalingen

Art. 14.1, eerste lid van de basisakte van 30 april 2010 van de residentie M. luidt als volgt: «De kavels op de verdiepingen, alsook de kavels gelegen op de gelijkvloerse verdieping met de nummers 79A, 79B, 79C, 81A zijn bestemd tot privébewoning ...»

Het appartement van tweede comparant is gelegen op de tweede verdieping en is dan ook bestemd tot privébewoning.

Art. 14.2 van de basisakte van 30 april 2010 bepaalt dat de kavels, bestemd voor privébewoning, niet bewoond mogen worden door een aantal personen dat hoger is dan wat in verhouding staat met de oppervlakte en de inrichting van de kavels.

Krachtens art. 16.3 van de basisakte van 30 april 2010 dient iedere mede-eigenaar, die een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel vestigt of een toelating tot bewoning verleent, de syndicus onverwijld op de hoogte te brengen van de volledige identiteit van de nieuwe bewoners en de datum waarop deze bewoning is ingegaan.

Art. 6 van de aanvullende basisakte van 25 maart 2013 van de residentie M. bepaalt dat elke eigenaar het recht heeft om te beschikken en te genieten van zijn privé-eigendom op voorwaarde niet te schaden aan de rechten van de andere mede-eigenaars.

2. De toepassing van deze bepalingen op de onderhavige betwisting

2.1. Uit stuk 9 van tweede comparant blijkt dat de toeristen zijn appartement voor korte periodes (enkele dagen) huren en dat de toeristen elkaar zeer vlug opvolgen (bv. in augustus 2016: van 3 tot 6 augustus, van 10 tot 12 augustus, van 19 tot 22 augustus, van 25 tot 27 augustus en van 28 tot 30 augustus).

In die omstandigheden is het voldoen aan art. 16.3 van de basisakte van 30 april 2010 (kennisgeving aan de syndicus van de volledige identiteit van de nieuwe bewoners en van de datum waarop deze bewoning is ingegaan) zeer moeilijk voorstelbaar en praktisch onuitvoerbaar. Ook de controle van de voorwaarden qua overbezetting van het appartement, bepaald in art. 14.2 van de basisakte van 30 april 2010, is onmogelijk.

2.2. De verhuring door tweede comparant van zijn appartement aan toeristen via het Airbnb-verhuurplatform impliceert het extra gebruik van de algemene delen door wildvreemden, het toenemend en ongecontroleerd personen- en wagenverkeer in het gebouw dag en nacht, de eventuele overbezetting van het appartement door extra bewoners en de bijkomende circulatie van sleutels. Het komt de vrederechter dan ook voor dat de verhuring door tweede comparant van zijn appartement via het Airbnb verhuurplatform aan toeristen de rechten (o.a. het veiligheidsgevoel) schaadt van de andere mede-eigenaars en medebewoners.

De vaststelling dat op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van de residentie M. van 18 juni 2016 de grote meerderheid van de mede-eigenaars niet bereid was om de basisakte van het gebouw aan te passen m.b.t. de verhuring van de appartementen via een verhuurplatform aan toeristen, bevestigt dit ten overvloede.

2.3. Aan de voormelde vaststellingen van de vrederechter wordt geen afbreuk gedaan door de argumentatie van tweede comparant dat de verhuring van zijn appartement als vakantiewoning aan alle voorwaarden van het Vlaamse Toeristische Logies-decreet en aan alle vergunningsvoorschriften voldoet, noch door zijn opmerking dat het aanbieden van een verblijf voor toeristen past in het beleid van de gemeente Z.

2.4. Conclusie

De verhuring door tweede comparant van zijn appartement aan toeristen via het Airbnb-verhuurplatform miskent de voormelde bepalingen van de basisakte en de aanvullende basisakte. Uit de voormelde in hun onderlinge samenhang gelezen bepalingen van de basisakte en de aanvullende basisakte blijkt duidelijk dat het appartement van tweede comparant, dat bestemd is voor privébewoning, enkel verhuurd kan worden voor langere termijn en niet voor zeer korte periodes aan toeristen via het Airbnb-verhuurplatform.

Noot: 

B. Devolder, «Toeristische verhuur van tot privébewoning bestemde appartementen – Over het spanningsveld tussen exclusieve eigendomsrechten», RW 2017-2018, 1002

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 18/02/2018 - 20:07
Laatst aangepast op: vr, 30/03/2018 - 17:50

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.