-A +A

Vereniging van mede-eigenaars bewaarder van de gemeenschappelijke gedeelten in de zin van 1384 burgerlijk wetboek

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 05/03/2015
A.R.: 
C.14.0047.F

De artikelen 577-5, §3, en 577-7, §1, 1°, b), van het Burgerlijk Wetboek verlenen de vereniging van mede-eigenaars een bevoegdheid van toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen, die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening beheert; de vereniging van mede-eigenaars heeft derhalve, in de regel, de bewaring van de gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 1384, eerste lid.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.14.0047.F
ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VIA QUATTRO FONTANE,
tegen
1. R. S. en
2. M. G.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 29 maart 2013.

II. CASSATIEMIDDELEN
De eiseres voert drie middelen aan, waarvan de eerste twee gesteld zijn als volgt.

Eerste middel

Geschonden wettelijke bepalingen
- artikel 149 van de Grondwet;
- artikel 1384, inzonderheid eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis verklaart het hoger beroep van de verweerders gedeeltelijk gegrond, verklaart het incidenteel beroep van de eiseres ongegrond en verwerpt het, vernietigt het vonnis van de eerste rechter, doet opnieuw uitspraak en veroordeelt de eiseres om aan de verweerders een provisioneel bedrag, in hoofdsom, van 20.000 euro te betalen, houdt de uitspraak voor het overige aan en heropent het debat.

Het bestreden vonnis grondt zijn beslissing op de redenen die het weergeeft en die hier als geheel weergegeven worden beschouwd, en inzonderheid op de volgende redenen :

"Het geschil betreffende de gebrekkige afwatering van de tuin

14.1. Het kan niet worden betwist dat het water op ongewone wijze bleef staan in de tuin naast de benedenverdieping waarvan [de verweerders] het privatief genot hadden (zie in dat verband de - niet-betwiste - brieven, waaronder die van de makelaar van het gebouw, de attesten en de foto's die in het dossier zijn neergelegd).
De rechtbank leidt hieruit af dat die tuin klaarblijkelijk is aangetast door een gebrek, waardoor hij niet geschikt is voor het gebruik waartoe hij is bestemd.

14.2. Al betreurt de rechtbank dat geen enkele partij het nodig vond de basisakte en het reglement van mede-eigendom neer te leggen, blijft het niettemin een feit dat [de eiseres] niet betwist dat de tuin een gemeenschappelijk karakter heeft en dat enkel het genot ervan privatief is, wat overigens uit het debat op de zitting is gebleken.

Het staat thans juridisch vast dat een vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk kan worden gesteld op grond van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, aangezien zij als bewaarder van de gemeenschappelijke gedeelten kan worden beschouwd: ‘De bewaarder van een zaak, in de zin van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, is degene die deze zaak voor eigen rekening gebruikt, of het genot ervan heeft of ze bewaart met de mogelijkheid er toezicht, leiding en controle op uit te oefenen. De vereniging van mede-eigenaars beschikt over een bevoegdheid van toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen, die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening beheert. Zij heeft bijgevolg, in de regel, de bewaring van de gemeenschappelijke gedeelten, in de zin van artikel 1384, eerste lid' (Cass., 28 mei 2010, J.T., 438 (...) ; zie ook: Rb Brussel, 29 februari 2008, R.C.D.I., 2008, 37; C. Mostin, ‘Le contentieux : questions choisies' in La copropriété par appar-tements, Bruxelles, La Charte, 2008, p. 281-282, nr. 35).

Hieruit volgt dat [de eiseres] de bewaarder van de litigieuze tuin is, met verwijzing naar artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, en dat zij op die grond aansprakelijk is.

De omstandigheid dat de [verweerders] hun appartement hebben gekocht met genot van de tuin en daarvan perfect op de hoogte waren, kan die redenering evenmin ontzenuwen, aangezien [de eiseres] zich niet kan onttrekken aan de aanspra-kelijkheid die artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek om die reden op haar doet rusten.

14.3. [De verweerders] begroten hun schade op 20 pct. van de huurwaarde van het goed, die zij schatten op 3.800 euro per maand (volgens de marktwaarde van het gebouw), maar evenwel beperken tot 400 euro per maand, gedurende 67 maanden (hun slotsom).
[De eiseres] betwist die berekening en verwijst naar de huurovereenkomst van het litigieuze goed, vóór de aankoop van dat goed door de [verweerders], waarin melding wordt gemaakt van een huur van 2.950 euro per maand.

Volgens de rechtbank moet rekening worden gehouden met de aanpassing van de prijzen aan de vastgoedmarkt en komt een huur van 3.200 euro overeen met een juiste prijs, rekening houdend met de evolutie van de prijzen, met de ligging en de uitstraling van het goed en met de duur van de bewezen stoornissen.

Een aandeel van 20 pct. lijkt met de werkelijkheid overeen te stemmen: een tuin draagt niet alleen bij tot de oppervlakte waarvan elke bewoner van een goed met een tuin kan genieten maar de facto [ook] tot de uitstraling van dat goed. Zo zal een ondergelopen tuin niet alleen beletten dat men zich daarin kan begeven, wandelen of uitrusten, maar zal hij de plaatsen die daarop uitgeven ook een sinistere uitstraling bezorgen.

De duur is aangetoond. Daarenboven wijst de rechtbank op de talrijke brieven, de beloftes die op de algemene vergaderingen werden gedaan maar niet werden na-gekomen, enz.

De [verweerders] berekenen hun vordering echter op grond van een maandbedrag van 400 euro. De rechtbank vraagt zich bijgevolg af of er misschien geen rekenfout is begaan en beveelt de heropening van het debat over dat punt.

In de tussentijd moet hen een provisioneel bedrag van 20.000 euro worden toege-kend".

Grieven

Eerste onderdeel

1. De bewaarder van een zaak, in de zin van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, is degene die deze zaak voor eigen rekening gebruikt, of het ge-not ervan heeft of ze bewaart met de mogelijkheid er toezicht, leiding en controle op uit te oefenen.

De feitenrechter beoordeelt in concreto, volgens de omstandigheden van de zaak, de hoedanigheid van bewaarder van de zaak.

Een vereniging van mede-eigenaars kan weliswaar aangemerkt worden als bewaarder van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van een groep van gebouwen die zij in bewaring heeft en beheert. Toch moet de rechter nog steeds in concreto nagaan of een dergelijke vereniging de bewaarder ervan is, op grond van de omstandigheden van de zaak die hem wordt voorgelegd en, met name, van het gemeenschappelijk of privatief gebruik van de betrokken gemeenschappelijke gedeelten.

2. Het bestreden vonnis, dat vaststelde dat, in dit geval, de litigieuze tuin wel gemeenschappelijk was maar de verweerders het privatief genot ervan hadden, kon bijgevolg niet naar recht overwegen dat de eiseres, die de voormelde tuin dus niet kon gebruiken of ervan kon genieten, de bewaarder ervan was in de zin van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, alleen op grond van de algemene overweging dat "nu naar recht is bewezen dat een vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk kan worden gesteld op grond van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, aangezien zij als bewaarder van de gemeenschappelijke gedeelten kan worden beschouwd". Zodoende miskent het bestreden vonnis immers het wettelijk begrip bewaring van de zaak in de zin van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (schending van dat artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek) en verantwoordt het derhalve zijn beslissing niet naar recht (schending van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).

3. Het bestreden vonnis, dat overweegt dat de eiseres de bewaarder is van de litigieuze tuin, waarvan het vaststelt dat hij deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten maar door de verweerders privatief wordt gebruikt, zonder de redenen op te geven waarom de eiseres zodoende de bewaarder van die zaak zou zijn in de concrete omstandigheden van de zaak, niettegenstaande dat de verweerders over het exclusieve gebruik en genot van die tuin beschikten, stelt het Hof op zijn minst in de onmogelijkheid zijn wettigheidstoezicht op de beslissing van het bestreden vonnis uit te oefenen en is derhalve niet regelmatig met redenen om-kleed (schending van artikel 149 van de Grondwet).

Tweede onderdeel

1. Een gebrek, in de zin van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, is het ongewone kenmerk van de zaak dat, in sommige omstandigheden, anderen schade kan berokkenen.

Bijgevolg vormt de enkele omstandigheid dat een zaak een abnormaal kenmerk vertoont, wat haar ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe zij is bestemd, geen gebrek van de zaak in de zin van die wetsbepaling.

2. Het bestreden vonnis, dat overweegt dat de litigieuze tuin waarin het water op ongewone wijze bleef staan, was aangetast door een gebrek in de zin van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, op grond dat dit kenmerk die tuin ongeschikt maakte voor het gebruik waartoe hij was bestemd, miskent derhalve het wettelijk begrip gebrek van de zaak en verantwoordt zijn beslissing niet naar recht (schending van artikel 1384, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).
(...)

III. BESLISSING VAN HET HOF
(...)
Overige punten van het cassatieberoep

Eerste middel

Eerste onderdeel

De bewaarder van een zaak, in de zin van artikel 1384, eerste lid, Burgerlijk Wet-boek, is degene die deze zaak voor eigen rekening gebruikt of het genot ervan heeft of ze bewaart met de mogelijkheid er toezicht, leiding en controle op uit te oefenen.

De artikelen 577-5, § 3, en 577-7, § 1, 1°, b), Burgerlijk Wetboek verlenen de vereniging van mede-eigenaars een bevoegdheid van toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebou-wen, die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening beheert; de vereni-ging van mede-eigenaars heeft derhalve, in de regel, de bewaring van de gemeen-schappelijke gedeelten in de zin artikel 1384, eerste lid.

De omstandigheid dat de vereniging van mede-eigenaars gemeenschappelijke ge-deelten niet voor eigen rekening gebruikt of geniet, volstaat niet om haar de hoe-danigheid van bewaarder van die gedeelten te ontnemen.

Het onderdeel, dat geheel ervan uitgaat dat de vereniging van mede-eigenaars haar hoedanigheid van bewaarder van een gemeenschappelijk gedeelte verliest wanneer het gebruik of het genot daarvan privatief is, faalt naar recht.

Tweede onderdeel

Het bestreden vonnis stelt vast dat "het water op ongewone wijze bleef staan in de tuin naast de benedenverdieping waarvan [de verweerders] het privatief genot hadden".

Het bestreden vonnis leidt uit die vaststelling weliswaar af dat "die tuin [...] is aangetast door een gebrek, waardoor hij niet geschikt is voor het gebruik waartoe hij is bestemd".

Het bestreden vonnis overweegt echter dat "een tuin niet alleen bijdraagt tot de oppervlakte waarvan elke bewoner van een goed met een tuin kan genieten maar de facto [ook] tot de uitstraling van dat goed" en dat "een ondergelopen tuin niet alleen zal beletten dat men zich daarin kan begeven, wandelen of uitrusten, maar de plaatsen die daarop uitgeven ook een sinistere uitstraling zal bezorgen".

Uit die redenen volgt dat het bestreden vonnis beslist dat het ongewone kenmerk waardoor de tuin is aangetast in sommige omstandigheden schade kan veroorza-ken.

Het verantwoordt derhalve naar recht zijn beslissing dat de tuin is aangetast door een gebrek in de zin van artikel 1384, eerste lid, Burgerlijk Wetboek.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.
(...)

Dictum
Het Hof,
Vernietigt het bestreden vonnis, in zoverre het uitspraak doet over de vordering van de eiseres tot betaling van de lasten van de mede-eigendom.
Verwerpt het cassatieberoep voor het overige.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde vonnis.
Veroordeelt de eiseres in twee derde van de kosten; houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg Waals-Brabant, zitting houdende in hoger beroep.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, en in openbare terechtzitting van 5 maart 2015 uitgesproken

Noot: 

Journal des tribunaux [JT] JAUNIAUX, Olivier; Observations 'La qualité de gardien d'une partie commune affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Question réglée. Ou pas...' 2015, n° 6613, p. 596-600.

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 10/06/2018 - 15:15
Laatst aangepast op: zo, 10/06/2018 - 15:15

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.