-A +A

Vereiste van omstandige plaatsbeschrijving - Begrip

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Westerlo
Datum van de uitspraak: 
woe, 24/01/2018

De door art. 1730, § 1, eerste lid BW bedoelde «omstandige» plaatsbeschrijving – bij machte om het in art. 1731, § 1 BW vermelde wettelijk vermoeden uit te sluiten – houdt in, een gedetailleerde beschrijving van alle onderdelen van de gehuurde woning, inclusief de aard van de gebruikte materialen, maar vooral ook de staat waarin deze zich bevinden.

Een omstandige plaatsbeschrijving veronderstelt het uitvoeren van een ernstig onderzoek op tegenspraak, zodat een objectieve en waarheidsgetrouwe beschrijving van het huurpand tot stand komt en een nuttige vergelijking kan worden gemaakt met de staat van het huurpand bij de beëindiging van de overeenkomst.

Een «plaatsbeschrijving» met een loutere opsomming van wat zich in de verschillende ruimten van het gehuurde goed bevond, zonder de staat ervan weer te geven, kan niet als een omstandige plaatsbeschrijving worden aanvaard . Summiere omschrijvingen zoals in casu hebben geen waarde als bewijsmiddel en dienen te worden gelijkgesteld met het ontbreken van een plaatsbeschrijving.

Art. 1731, § 1 BW houdt alsdan het vermoeden in dat de huurders de gehuurde zaak hebben ontvangen in de staat waarin deze zich bevindt bij het einde van de huur. Het betreft hier een weerlegbaar vermoeden, waarvan het tegenbewijs door alle middelen kan worden geleverd.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1276
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

J.R. t/ A.C. en M.V.

1. Onderhavige procedure heeft betrekking op de voorzijde van een onroerend goed gelegen te H. nr. 63, namelijk 63C. Deze voorzijde bestaat uit drie gedeelten. De h. J.R. nam het middelste gedeelte (gezien vanop de (...)steenweg) daarvan in huur tijdens het jaar 2005 zonder geschreven huurovereenkomst, tegen een maandelijkse huurprijs van 280 euro, zonder verwarming. Dit middelste gedeelte kwalificeren de partijen als «atelier». Het was voorheen een «C. en W.» (kledingwinkel). Dit gedeelte (genummerd 1) bevat een gelijkvloers en een houten verdieping. Korte tijd later nam de h. J.R. ook het rechtse pandgedeelte («werkplaats») in huur, eveneens zonder geschreven huurovereenkomst. Daarvóór was dit een accountancy-vestiging («M.»). Dit rechtse gedeelte (genummerd 2) bestaat eveneens uit een gelijkvloerse en een eerste verdieping, die hoger gelegen is dan de voormelde houten verdieping boven pandgedeelte 1. De verdieping boven het pandgedeelte 2 werd volgens de h. J.R. aangewend als leslokaal en als ontvangstlokaal voor de vertegenwoordigers. Partijen verklaren dat zij (mondeling) overeenkwamen dat de h. J.R. voor de pandgedeelten 1 en 2 samen 650 euro per maand zou betalen uit hoofde van huur. Vanaf 1 juni 2009 ten slotte, nam de h. J.R. ook het linkse pandgedeelte («winkel») in huur, omvattende een ruimere gelijkvloerse verdieping. Tot 1 juni 2009 hebben de h. en mevr. C.A. – M.V. in dit linker pandgedeelte (pandgedeelte 3) zelfs een «dierenspeciaalzaak» uitgebaat (gelijkvloerse verdieping). Op de verdieping boven pandgedeelte 3 bevindt zich een appartement dat aan de familie H. verhuurd wordt (woninghuur).

2. Het onroerend goed te H. (...), nr. 63 bestaat aan de achterzijde uit twee gedeelten, het ene deel wordt verhuurd als magazijn aan een schrijnwerker en het andere deel wordt door de h. en mevr. C.A. – M.V. zelf gebruikt als stockageruimte.

3. De h. J.R. verklaart dat hij vanaf medio 2009 de hele gelijkvloerse verdieping van pandgedeelten 1-2 en 3 als winkel in gebruik nam, met inbegrip van de lage houten verdieping in pandgedeelte 1 (zie supra). Op 1 juni 2009 werd de thans voorliggende schriftelijke handelshuurovereenkomst gesloten, die betrekking had op de totaliteit van het gehuurde, namelijk de drie pandgedeelten aan de voorzijde zoals hierboven omschreven. De maandelijkse huurprijs bedraagt 1.400 euro (te indexeren) en als bestemming wordt vermeld «het drijven van een kleinhandel in modelbouw».

4. De handelshuurovereenkomst bepaalt dat huurder en verhuurder samen een omstandige plaatsbeschrijving zullen opmaken vooraleer het pand door de huurder in gebruik genomen wordt. De h. J.R. verklaart dat er géén plaatsbeschrijving bij aanvang huur werd opgemaakt en zijn stukkendossier bevat er ook geen. De verhuurders gaan op dit onderdeel niet verder in, maar bij het door hen voorgelegde exemplaar van het huurcontract zijn wel vijf door huurders en verhuurders geparafeerde bladzijden gevoegd met als hoofding: «Plaatsbeschrijving van het pand dat verhuurd is aan J.R. (...)». Vier bladzijden bevatten enkel schetslijnen met soms een plaatsbenaming of aanduiding van de plaats waar zich een pijler bevindt. Eén bladzijde vermeldt voornamelijk het aantal lichtpunten en stopcontacten in de onderscheiden plaatsen en de gebruikte materialen voor plafond en muren. De door art. 1730, § 1, eerste lid BW bedoelde «omstandige» plaatsbeschrijving – bij machte om het in art. 1731, § 1 BW vermelde wettelijk vermoeden uit te sluiten – houdt in, een gedetailleerde beschrijving van alle onderdelen van de gehuurde woning, inclusief de aard van de gebruikte materialen, maar vooral ook de staat waarin deze zich bevinden (M. Dambre, «De bewijsregeling in verband met de staat van het gehuurde goed» (noot onder Cass. 15 september 2005), TBO 2006, 69). Een omstandige plaatsbeschrijving veronderstelt het uitvoeren van een ernstig onderzoek op tegenspraak, zodat een objectieve en waarheidsgetrouwe beschrijving van het huurpand tot stand komt en een nuttige vergelijking kan worden gemaakt met de staat van het huurpand bij de beëindiging van de overeenkomst (Vred. GrÁ¢ce-Hollogne 13 juli 2006, Echos Log. 2009, 33). Een «plaatsbeschrijving» met een loutere opsomming van wat zich in de verschillende ruimten van het gehuurde goed bevond, zonder de staat ervan weer te geven, kan niet als een omstandige plaatsbeschrijving worden aanvaard (Rb. Brugge 7 april 2006, T. Vred. 2007, 136). Summiere omschrijvingen zoals in casu hebben geen waarde als bewijsmiddel en dienen te worden gelijkgesteld met het ontbreken van een plaatsbeschrijving (Vred. Westerlo 7 juli 1999, Huur 2001, 98). Er dient geconcludeerd te worden dat in casu géén omstandige plaatsbeschrijving voorhanden is (recentelijk: D. Vermeir, «Intredende plaatsbeschrijving: artikelen 1730 en 1731 BW in Bouw- en Vastgoedcahiers: Woninghuur, Brussel, Larcier 2018, 63-65).

5. Art. 1731, § 1 BW houdt alsdan het vermoeden in dat de huurders de gehuurde zaak hebben ontvangen in de staat waarin deze zich bevindt bij het einde van de huur. Het betreft hier een weerlegbaar vermoeden, waarvan het tegenbewijs door alle middelen kan worden geleverd. De verhuurders beogen in casu geen tegenbewijs. Zij stellen niet dat er huurschade is en zij aanvaarden het wettelijk vermoeden inhoudend dat de toestand van het gehuurde pand dezelfde is bij het einde van de huurovereenkomst als bij het begin ervan.

...

Noot: 

Rechtsleer:
• Y. Merchiers, Le bail en général in Rép.not., VII, Les Baux, I, Burssel, Larcier, 1997, p. 219, nr. 283.
• A.Van Oevelen , “Knelpunten gemene huur”, in A. Verbeke (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (1), p. 4, nr. 3.

Rechtspraak:
• Rechtbank Brussel 12 oktober 1995, T. Vred. 1996, 326.
• Rechtbank Leuven 22 januari 1997, TBBR 1998, 154.
• Rechtbank Brugge 30 mei 1997, T. Huur 1997-98, 200, noot C. Van Der Elst.
• Vredegerecht Brussel 21 maart 1997, T. Vred. 1998, 363.

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 01/04/2018 - 15:32
Laatst aangepast op: vr, 11/05/2018 - 00:28

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.