-A +A

Verbod tot verkoop eigendom aan andere dan een bepaalde categorie kopers is nietig

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
din, 04/06/2013

Bepalingen in de basisakte van appartementseigendom die verbod opleggen garages en/of de autostaanplaatsen (parkeerplaatsen) te verkopen aan andere personen dan de eigenaars van een studio of kantoorruimte zijn nietig.

Een dergelijke beperking in een notariële basisakte botst op niet-redelijk verantwoorde wijze met de principiële vrije overdraagbaarheid van goederen, die mede neerligt in art. 537, eerste lid en art. 1598 BW. Een dergelijke bepaling in de basisakte kan door de rechter nietig worden verklaard.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
591
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

BVBA P. e.a. t/ Z. e.a.

...

II. Vordering

1. De bij dagvaardingsexploten van 11, 12 en 13 juni 2012 ingestelde en bij conclusie verder benaarstigde vordering van de eisers strekt in essentie tot nietigverklaring van de passus in de notariële basisakte van 17 juni 1991 met betrekking tot het appartementsgebouw “Residentie De L.” te (...), krachtens welke het verboden is (behalve voor de bouwpromotoren/bouwheren die bij het verlijden van de basisakte zijn verschenen) de garages en/of de autostaanplaatsen (parkeerplaatsen) te verkopen aan andere personen dan de eigenaars van een woonentiteit (studio) of kantoorruimte.

De beoogde nietigverklaring is gebaseerd op verschillende gronden, inzonderheid:

– de miskenning van art. 537, eerste lid en art. 1598 BW;

– de miskenning van de principiële vrije overdraagbaarheid van goederen;

– een schending van het gelijkheidsbeginsel (in de zin van art. 10-11 Gw.);

– een schending van het non-discriminatiebeginsel (in de zin van art. 14 EVRM en de Antidiscriminatiewet van 10 mei 2007);

– de wederrechtelijke aantasting van het eigendomsrecht (in de zin van art. 1, eerste lid van het aanvullende protocol van 20 maart 1952 bij het EVRM, art. 16 Gw. en art. 544 BW) (J. Vanwijngaerden, “De werking van grondrechten tussen particulieren, geïllustreerd met voorbeelden”, Jura Falc. 2007-08, 217 e.v.);

– een interne tegenstrijdigheid van de geviseerde passus in de basisakte met een voorafgaande passus.

De beoogde nietigverklaring is derhalve niet gebaseerd op een miskenning van enige bepaling van het appartementsmede-eigendomsrecht. De voormelde pijnpunten vallen als dusdanig niet aan de hand van het appartementsmede-eigendomsrecht op te lossen.

De eisers hebben hun vordering (terecht) overeenkomstig art. 3, eerste lid Hyp.W. laten melden in de kant van de op 7 augustus 1991 door de bevoegde hypotheekbewaarder van het eerste hypotheekkantoor te (...) overschreven basisakte. De vordering strekt tot wijziging van het zakenrechtelijke statuut van de bedoelde appartementsmede-eigendom (zie ook: Cass. 5 januari 2012, RW 2011-12, 971; vgl.: V. Sagaert, “De wijziging van de lastenverdeling in het appartementsrecht: het Hof van Cassatie brengt (een beetje) duidelijkheid” (noot onder Cass. 3 april 2009), RW 2009-10, p. 804, nr. 8).

2. De verweerders achten deze rechtbank niet bevoegd om van voormelde vordering kennis te nemen en beogen in de eerste plaats de verwijzing van onderhavige zaken naar de vrederechter van het eerste kanton te Gent.

Voorts nemen zij conclusie tot afwijzing van de vordering.

III. Beoordeling

A. Bevoegdheid

1. Anders dan de verweerders opwerpen, is deze rechtbank wel degelijk bevoegd om van voormelde vordering kennis te nemen.

2. Krachtens art. 591, 2o en 2o bis Ger.W. neemt de vrederechter, ongeacht het bedrag van de vordering, kennis van:

– geschillen inzake gebruik, genot, onderhoud, behoud of beheer van het gemeenschappelijke goed in geval van mede-eigendom;

– de vorderingen ingesteld op grond van art. 577-9, §§ 2-7, art. 577-10, § 4 en art. 577-12, vierde lid BW (J. Laenens, “Overzicht van rechtspraak (1993-2000): de bevoegdheid”, TPR 2002, p. 1508, nr. 15; J. Laenens, K. Broeckx, D. Scheers en P. Thiriar, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen, Intersentia, 2012, p. 251, nr. 566).

De aldus bepaalde bijzondere materiële bevoegdheid van de vrederechter heeft een limitatieve draagwijdte (R. Timmermans en S. Snaet, “Kroniek appartementsmede-eigendom (2000-2005)”, RW 2005-06, 1612). Is de vordering niet terug te brengen tot deze geschillen of vorderingen inzake (appartements)mede-eigendom, dan speelt de algemene materiële bevoegdheid, gebeurlijk ratione summae (Arrondrb. Luik 18 november 1999, T.Vred. 2000, 407, noot P. Lecocq; Kh. Leuven 3 december 2002, T.App. 2003, 33; Arrondrb. Leuven 2 april 2003, T.App. 2003, 33; Arrondrb. Leuven 2 april 2003, T.App. 2003, 26; Arrondrb. Tongeren 26 januari 2005, T.App. 2005, 41; Rb. Brussel 4 mei 2006, T.App. 2012, 25; Vred. Waver II 1 maart 2011, T.App. 2011, 41; Vred. Waver II 2 maart 2011, Res Jur.Imm. 2011, 314; vgl. Rb. Leuven 25 oktober 1996, T.App. 1998, 23; Arrondrb. Antwerpen 14 december 2004, T.App. 2005, 29; Vred. Charleroi II 23 april 2012, T.App. 2012, 53).

De aldus bepaalde bijzondere materiële bevoegdheid van de vrederechter geldt dus niet voor andere geschillen of vorderingen, zo evenmin voor geschillen of vorderingen die niet onder het (appartements)mede-eigendomsrecht ressorteren (S. Rutten, “Alternatieve geschillenbeslechting inzake appartementsrecht: mogelijkheden en grenzen van bemiddeling, arbitrage en bindende derdenbeslissing” in V. Sagaert en G. Rommel (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, p. 169, nr. 5).

Welnu, voormelde vordering behelst noch een geschil inzake gebruik, genot, onderhoud, behoud of beheer van het gemeenschappelijke goed in geval van mede-eigendom noch een vordering ingesteld op grond van art. 577-9, §§ 2-7, art. 577-10, § 4 en art. 577-12, vierde lid BW.

De vordering strekt niet tot vernietiging of wijziging van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van een algemene vergadering in de zin van art. 577-9, § 2 BW. Een basisakte staat geenszins zonder meer gelijk met een beslissing van een algemene vergadering. De vordering strekt wel tot nietigverklaring van een passus in de notariële basisakte, en dit, zoals reeds aangegeven, wegens pijnpunten die als zodanig niet aan de hand van het (appartements)mede-eigendomsrecht op te lossen vallen (zie ook: Arrondrb. Leuven 2 april 2003, T.App. 2003, 26). Dit blijkt mede uit de gedinginleidende dagvaarding (J. Laenens, K. Broeckx, D. Scheers en P. Thiriar, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen, Intersentia, 2012, p. 236, nr. 515).

De bepalingen van art. 577-9, §§ 3-7 BW zijn evenmin aan de orde.

De vordering behelst geen punt van tegenwerpbaarheid in de zin van art. 577-10, § 4 BW.

De vordering strekt evenmin tot ontbinding van een vereniging van mede-eigenaars in de zin van art. 577-12, vierde lid BW. De zienswijze van de verweerders als zou de vrederechter, gelet op zijn bevoegdheid op basis van art. 591, 2o bis Ger.W. juncto art. 577-12, vierde lid BW, a fortiori kennis kunnen nemen van vorderingen tot nietigverklaring van een passus van de basisakte, gaat niet op. Zij kunnen hier bezwaarlijk het adagium “qui peut le plus, peut le moins” aangrijpen (zie ook: Cass. 25 november 1994, RW 1994-95, 1279). Regels tot materiële bevoegdheidsbepaling (zoals die van art. 591, 2o en 2o bis Ger.W.) raken de openbare orde en kunnen niet zonder meer per analogiam worden uitgebreid. Om dezelfde reden is het gegeven dat de eerste en tweede eisers vóór onderhavige procedure (in een brief van 21 januari 2011 aan de notaris) gewag maken van een procedure voor de vrederechter niet van belang.

Deze rechtbank is derhalve materieel bevoegd.

Ten overvloede zij aangestipt dat, in geval van twijfel, de rechtbank van eerste aanleg (als “gewoon rechtscollege”) sowieso de voorkeur verdient (art. 568, eerste lid Ger.W.; J. Laenens, K. Broeckx, D. Scheers en P. Thiriar, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen, Intersentia, 2012, p. 259, nr. 587).

3. Gelet op de ligging van het appartementsgebouw “Residentie De L.” te (...), is deze rechtbank voorts territoriaal bevoegd (art. 629, 1o Ger.W.; Vred. Veurne 4 september 1997, T.App. 1998, 26; R. Timmermans en S. Snaet, “Kroniek appartementsmede-eigendom (2000-2005)”, RW 2005-06, 1612).

B. Ontvankelijkheid

1. De eerste eiseres is eigenaar van vijf autostaanplaatsen (P1, P2, P3, P4 en P5) in het appartementsgebouw “Residentie De L.”. Zij heeft deze met een authentieke akte van 22 maart 2010 aangekocht van de NV H. tegen de prijs van 6.000 euro per autostaanplaats. De tweede eiser is eigenaar van één autostaanplaats (P8) in het appartementsgebouw. Zij heeft deze met een authentieke akte van 9 oktober 2009 aangekocht van de C.V.A. W. (voorheen: NV W.) tegen de prijs van 6.000 euro per autostaanplaats. Het betreft niet-afgesloten parkeerplaatsen of staanplaatsen voor een auto. De autostaanplaatsen met hun materiële verfomlijning behelzen privatieve en uitsluitende eigendom. Hun aandeel in de mede-eigendom beloopt telkens 3/945.

In het appartementsgebouw zijn ook afgesloten garages voorhanden.

De derde, vierde en vijfde eisers zijn geen eigenaar van een autostaanplaats of garage. Zij zijn wel eigenaar van een kavel (studio of kantoorruimte) in het appartementsgebouw.

2. Bij (afzonderlijke) onderhandse akten van 22 april 2010 verkopen de eerste eiseres en de tweede eiser hun autostaanplaatsen aan de BVBA I.Z. (tegen de prijs van telkens 10.000 euro). Deze koper is geen eigenaar van een kavel (studio of kantoorruimte) in het appartementsgebouw.

Nu deze verkopen botsen op voormelde passage in (hoofdstuk VII, afdeling 12 van) de notariële basisakte van 17 juni 1991, is de verdere formalisering (met een authentieke akte) niet zonder meer mogelijk. Om die reden bevatten de akten van 22 april 2010 de opschortende voorwaarde dat de basisakte wordt gewijzigd in die zin dat het toegelaten is de garages en/of de autostaanplaatsen (parkeerplaatsen) te verkopen aan andere personen dan de eigenaars van een studio of kantoorruimte.

3. De verweerders werpen vergeefs op dat de eisers geen belang (in de zin van art. 17-18 Ger.W.) hebben bij hun voormelde vordering.

4. Blijkens de litigieuze passus in de basisakte is het verboden de garages en/of de autostaanplaatsen (parkeerplaatsen) te verkopen aan andere personen dan de eigenaars van een studio of kantoorruimte. Dit verbod gold niet voor de bouwpromotoren/bouwheren die bij het verlijden van de basisakte zijn verschenen en die inmiddels geen eigendomsrechten meer hebben in het appartementsgebouw: de NV H., de NV M., de NV M. en de NV W. (later: C.V.A. W.).

Welnu, deze passage vormt hic et nunc zonder meer een domper op het eigendomsrecht van de eerste en tweede eisers met betrekking tot hun autostaanplaatsen, die zodoende niet vrij overdraagbaar zijn. Zij hebben als eigenaar niet alleen hoedanigheid maar ook afdoende actueel belang om deze domper in recht te bestrijden. Het gaat daarbij niet om een zogeheten actio ad futurum. De passus verhindert hen in hun principieel vrije doen en laten als eigenaars van de bedoelde autostaanplaatsen. Deze domper staat los van een concrete (rechts)handeling tot verkoop van de autostaanplaatsen, zoals de onderhandse akte van 22 april 2010. Het enkele gegeven dat de eerste en tweede eisers hun autostaanplaatsen niet vrij op de markt kunnen aanbieden, verschaft hen afdoende actueel belang om de domper aan te vechten. De aanvoering van de verweerders dat de eerste en tweede eisers geen onderschreven exemplaar van de onderhandse akten van 22 april 2010 voorleggen, is zonder tel. De aanvoering van de verweerders dat de eerste en tweede eisers geen bewijs leveren dat de andere opschortende voorwaarden opgenomen in de onderhandse akten van 22 april 2010 zijn vervuld, is evenmin van belang. Hetzelfde geldt voor de aanvoering van de verweerders dat de eerste en tweede eisers geen bewijs leveren van concrete vermogensschade, aangezien geen afdoende pogingen voorliggen tot verkoop van de autostaanplaatsen aan de eigenaars van een studio of kantoorruimte. Dat bepaalde eigenaars (niet-geconcretiseerde) bereidheid tot aankoop vertonen, is irrelevant. Zoals gezegd, staat voormelde domper los van een concrete (rechts)handeling tot verkoop van de autostaanplaatsen. De eerste en tweede eisers kunnen de domper zonder meer in recht bestrijden. Zij lijden hic et nunc schade door de gebrekkige overdraagbaarheid van hun autostaanplaatsen.

Anders dan de verweerders aanvoeren, hebben de eerste en tweede eisers zich met de verkoopakten van 22 april 2010 geenszins vastgereden, laat staan bedrog gepleegd. Zoals aangegeven, bevatten de akten overigens de opschortende voorwaarde dat de basisakte wordt gewijzigd in die zin dat het toegelaten is de garages en/of de autostaanplaatsen (parkeerplaatsen) te verkopen aan andere personen dan de eigenaars van een studio of kantoorruimte. de eerste en tweede eisers streven zeer zeker een rechtmatig (legitiem) belang na.

Anders dan de verweerders nog willen voordoen, hebben de eerste en tweede eisers naar aanleiding van de aankoop van de autostaanplaatsen (bij de authentieke akten van 22 maart 2010 en 9 oktober 2009) geenszins afstand gedaan van een rechtsvordering tot nietigverklaring van enige passus van de basisakte. Het enkele gegeven dat zij bij hun aankoop tevens de statuten van het appartementsgebouw (de basisakte en het reglement van mede-eigendom) hebben aangenomen, impliceert geen dergelijke afstand. Zij hebben zich niet voorgoed “geschikt” naar de statuten, ook al hebben zij geen voorbehoud gemaakt. Noch art. 577-10, § 1, eerste lid BW noch art. 1134 BW impliceren het tegendeel. Dit is nog minder het geval in zoverre de eisers tegen de bedoelde passus in de basisakte opkomen op gronden die de openbare orde raken en waarvan zij derhalve onmogelijk kunnen afzien. Absolute nietigheidsgronden zijn in het geding. De zienswijze van de verweerders neigt overigens hierop neer te komen dat de koper van een kavel in een appartementsgebouw die tegelijk de statuten van dat appartementsgebouw aanneemt, het recht verbeurt om wijzigingen te bewerkstelligen. Die zienswijze kan niet worden gevolgd.

5. Dat de derde, vierde en vijfde eisers geen eigenaar zijn van een autostaanplaats of garage, vormt evenmin een probleem. Als eigenaar van een kavel (studio of kantoorruimte) in het appartementsgebouw kunnen zij zich hetzij voor hetzij tegen voormelde vordering keren. Hun positie was er een van hetzij mede-eiser hetzij verweerder, zoals ook hierna nog zal blijken. Daar zij zich, mede in het licht van een brief van de advocaat van de eerste en tweede eisers van 20/21 april 2011, hebben aangesloten om uiteindelijk mee over te gaan tot dagvaarding van alle overige eigenaars van een kavel in het appartementsgebouw, vertonen ook zij afdoende actueel belang. Op die manier kunnen zij bovendien een veroordeling in de gerechtskosten (trachten te) vermijden.

6. De eerste en tweede eisers hebben vóór het instellen van onderhavige procedure getracht om de beoogde wijziging van de basisakte (na pogingen met de toenmalige syndicus van het appartementsgebouw) via een buitengewone algemene vergadering (op 15 november 2010) en vervolgens via de jaarlijkse algemene vergadering (van 24 januari 2011) door te voeren, zij het vergeefs. Op deze laatste vergadering ontbrak niet zozeer het krachtens art. 577-6, § 5 BW vereiste aanwezigheidsquorum (zie hierover: R. Timmermans, “Nieuwe bouwstenen voor de algemene vergadering onder de appartementswet van 2 juni 2010” in V. Sagaert en A.-L. Verbeke (eds.), Het nieuwe appartementsrecht – Een analyse van de hervorming door de wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, 39-40), maar wel de benodigde bijzondere stemmeerderheid voor een statutenwijziging.

De eisers voeren terecht aan dat zij het nodige hebben gedaan om onderhavige procedure te vermijden en dat de procedure geenszins uit de lucht is komen vallen (zie bv. ook: G. De Palmenaer, noot onder Vred. Brussel II 3 maart 1998, T.Vred. 1998, 322; S. Snaet en G. Blockx, “Kroniek appartementsmede-eigendom (1994-1999)”, RW 1999-2000, 10). De eisers zijn allerminst “te hard van stapel gelopen”.

De eisers tonen aan dat het in de gegeven omstandigheden de facto niet doenbaar was om de beoogde wijziging van de basisakte buitengerechtelijk door te voeren. Niet zozeer het benodigde aanwezigheidsquorum is doorslaggevend (zie immers: art. 577-6, § 5, vierde lid BW), maar wel de benodigde bijzondere stemmeerderheid voor een statutenwijziging in de zin van art. 577-7 BW, inzonderheid art. 577-7, § 1, 2o, a of § 3, eerste lid BW (zie hierover: R. Timmermans, “Nieuwe bouwstenen voor de algemene vergadering onder de appartementswet van 2 juni 2010” in V. Sagaert en A.-L. Verbeke (eds.), Het nieuwe appartementsrecht – Een analyse van de hervorming door de wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, 47-53). De eisers treft dienaangaande geen verwijt, ook niet het verwijt als zouden zij art. 577-9, § 3 BW hebben moeten aangrijpen.

7. De verweerders hekelen het gegeven dat de eisers hun vordering tegen alle individuele eigenaars van een kavel in het appartementsgebouw hebben gericht en niet tegen de vereniging van mede-eigenaars (met rechtspersoonlijkheid) van de “Residentie De L.”.

Krachtens art. 577-9, § 1, eerste lid BW is de vereniging van mede-eigenaars bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder. Rondom deze bepaling heerst een zekere controverse in de rechtspraak en rechtsleer (zie o.m.: C. Mostin, “Procedures inzake appartementsmede-eigendom: enkele knelpunten” in V. Sagaert en G. Rommel (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, p. 144-145, nr. 29; V. Sagaert, “De wijziging van de lastenverdeling in het appartementsrecht: het Hof van Cassatie brengt (een beetje) duidelijkheid” (noot onder Cass. 3 april 2009), RW 2009-10, p. 802-803, nr. 6).

Met de eisers neemt de rechtbank aan dat hun vordering strekt tot wijziging van de situatie van de individuele mede-eigenaars met elk hun eigen belang (zie ook: Cass. 3 april 2009, RW 2009-10, 800, noot V. Sagaert). Voor sommigen kan de wijziging opportuun zijn, terwijl anderen er belang bij kunnen hebben om zich daartegen te verzetten. Het beperkte aantal reacties op voormelde brief van de advocaat van de eerste en tweede eisers van 20/21 april 2011 met het oog op aansluiting, biedt overigens illustratie. Dit zou ertoe leiden dat de procespositie van de vereniging van mede-eigenaars intern contradictoir dreigt te worden, zodat het opportuun is dat elke eigenaar van een kavel zijn rechten individueel kan vrijwaren. Bovendien peilt het criterium ten gronde precies naar het individuele belang van de mede-eigenaars en niet naar het collectieve belang van de vereniging van mede-eigenaars. De proceseconomie moet hier dus onderdoen.

Met de eisers neemt de rechtbank bijgevolg aan dat zij hun vordering tegen alle individuele eigenaars van een kavel (studio of kantoorruimte) in het appartementsgebouw dienden te richten.

C. Ten gronde

1. Voormelde redengeving leert dat de verweerders zich uitsloven om een procedureel hindernissenparcours uit te zetten. Grote delen van hun conclusies dienen om voormelde vordering anders dan met verweermiddelen ten gronde te counteren. Voorts houden zij er blijkbaar aan een sfeer te scheppen rondom irrelevante elementen, zoals het gegeven dat de tweede eiser een jurist (gerechtsdeurwaarder) is en het gegeven dat de advocaat van de eerste en tweede eisers met een brief van 20/21 april de overige mede-eigenaars de mogelijkheid heeft geboden om zich aan te sluiten. Met een en ander kunnen zij bezwaarlijk de kern van de zaak uit de weg gaan.

2. De kern van de zaak is dat voormelde passus in de notariële basisakte van 17 juni 1991 op niet-redelijk verantwoorde wijze botst met de principiële vrije overdraagbaarheid van goederen, die mede neerligt in art. 537, eerste lid en art. 1598 BW. Gelet op de geviseerde passus is het verboden (behalve voor de bouwpromotoren/bouwheren die bij het verlijden van de basisakte zijn verschenen) de garages en/of de autostaanplaatsen (parkeerplaatsen) te verkopen aan andere personen dan de eigenaars van een woonentiteit (studio) of kantoorruimte.

De verweerders verantwoorden de uitzondering voor de bouwpromotoren/bouwheren (die bij het verlijden van de basisakte zijn verschenen) met verwijzing naar hun eertijdse zware investering tot verbouwing van een semi-industrieel gebouw tot het actuele appartementsgebouw, met eensdeels woonentiteiten (studio’s) en anderdeels kantoorruimten. De uitzondering diende om de bouwpromotoren/bouwheren in staat te stellen op een zo efficiënt mogelijke wijze de diverse kavels te verkopen, zo ook de garages en autostaanplaatsen.

Dat een schending van het gelijkheidsbeginsel (in de zin van art. 10-11 Gw.) of het non-discriminatiebeginsel (in de zin van art. 14 EVRM en de Antidiscriminatiewet van 10 mei 2007) hic et nunc tussen de partijen onderling niet voorhanden is, maakt voormelde uitzondering niet irrelevant. De uitzondering heeft het immers mogelijk gemaakt dat de bouwpromotoren/bouwheren de diverse kavels (met inbegrip van de garages en autostaanplaatsen) hebben kunnen verkopen, zonder dat de garages en autostaanplaatsen dienden te worden verkocht aan eigenaars of kopers van een studio of kantoorruimte. Het was derhalve ab initio geenszins vereist dat wie een garage of autostaanplaats kocht, tegelijk eigenaar was of werd van een studio of kantoorruimte. De uitzondering brengt tot op heden mee dat er eigenaars zijn van een garage of autostaanplaats die geen eigenaar zijn van een studio of kantoorruimte (en natuurlijk ook omgekeerd).

Relevant is voorts dat mede krachtens de bepalingen van hetzelfde hoofdstuk VII, afdeling 12 van de basisakte een garage of autostaanplaats als een zelfstandige (privatieve) kavel wordt beschouwd. Dit is anders voor de bergingen of kelders: zij maken deel uit van de respectieve studio’s of kantoorruimten (als kavels).

In die omstandigheden komt de litigieuze uitzondering op de principiële vrije overdraagbaarheid van goederen onredelijk, ja zelfs illegitiem over (zie hierover: H. De Page en R. Dekkers, Traité élémentaire de droit civil belge, V, Brussel, Bruylant, 1941, p. 789-793, nrs. 907-908; H. De Page en R. Dekkers, Traité élémentaire de droit civil belge, V, Brussel, Bruylant, 1975, p. 803-805, nrs. 907-908). Zij dient geen legitiem doel. Zij is evenmin in de tijd beperkt. Zij maakt het voor de eigenaars van garages en autostaanplaatsen voorgoed onmogelijk om hun eigendom aan anderen dan eigenaars van een studio of kantoorruimte te vervreemden.

De verantwoording die de verweerders bieden, kan onvoldoende dienen. Volgens de verweerders strekt de geviseerde passus in de basisakte ertoe de verspreiding van de kavels zoveel als mogelijk te verhinderen teneinde de besluitvoering en -vorming binnen de bedoelde appartementsmede-eigendom te optimaliseren. Een te grote diversiteit van eigenaars van kavels (met inbegrip van de garages en autostaanplaatsen) zou de besluitvoering en -vorming al te zeer bemoeilijken en bovendien de administratie(kosten) disproportioneel doen toenemen. De communicatiemogelijkheden binnen de appartementsmede-eigendom zouden afnemen, terwijl de kans op conflicten zou toenemen. Kortom, de versnippering van de kavels onder te diverse eigenaars zou praktische problemen meebrengen en zodoende het beheer van de appartementsmede-eigendom bemoeilijken. Zij zou zelfs veiligheidsproblemen meebrengen, nu de eigenaars van de garages of autostaanplaatsen op dat stuk niet delen in de prioriteiten van de eigenaars van de studio’s of kantoorruimten. In die optiek zou de onvervreemdbaarheidsclausule de overdraagbaarheid (verkoop) niet (zonder meer) uitsluiten maar “slechts” beperken. Die beperking zou beantwoorden aan een objectieve behoefte van de eigenaars van een kavel in het appartementsgebouw, die hierin tot kort vóór onderhavige procedure nooit een probleem hebben gezien. Er zouden trouwens voldoende kandidaat-kopers van een garage of autostaanplaats zitten tussen de eigenaars van een studio of kantoorruimte.

Hoewel deze uitleg nog enigszins had kunnen dienen tot verantwoording van een conventioneel recht van voorkeur of voorkoop, is hij onvoldoende tot verantwoording van de bestreden onmogelijkheid tot vrije overdraagbaarheid (verkoop), terwijl de principiële vrije overdraagbaarheid van goederen de openbare orde raakt (V. Sagaert, “Nieuwe perspectieven op het eigendomsrecht na twee eeuwen Burgerlijk Wetboek” in P. Lecocq e.a. (eds.), Zakenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 49-50, nr. 8). Nu de geviseerde passus in de basisakte hiermee botst, is zij nietig (A. Deliège, “Inaliénabilité” in Rép.not., II, Les biens, VII, Brussel, Larcier, 1979, p. 27-28, nr. 29).

In die optiek gaat de rechtbank in op voormelde vordering tot nietigverklaring van de geviseerde passus in de basisakte, zonder dat zij zich daartoe over de verder door de eisers aangevoerde gronden moet buigen.

(...)

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 04/12/2016 - 11:58
Laatst aangepast op: zo, 04/12/2016 - 11:59

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.