-A +A

Verbod tot doorverkoop na koop onroerende onroerend goed niet tegenstelbaar aan curator

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
maa, 20/02/2017

Het faillissement is een vorm van collectief en algemeen beslag ten bate van alle schuldeisers. Zoals elk beslag, strekt het ertoe de aanspraken van de opkomende schuldeisers te «realiseren».

Uit het collectief karakter van het faillissementsbeslag (en in mindere mate van het gewone uitvoerend beslag) volgt dat alle schuldeisers die hun rechten nog niet eerder hebben gerealiseerd – d.w.z. verzakelijkt hebben – dit als het ware tegelijkertijd doen.

Daardoor komen ze in gelijke rang, behalve in geval van wettige reden van voorrang. Daarbij maakt het in beginsel geen verschil uit welke de aard is van de schuldvordering: de regel geldt voor verbintenissen tot geven, tot doen en tot niet doen.

Bij samenloop bezwaren de bepalingen met zakelijke werking het onroerend goed en zal de koper ze dienen na te leven. Ze kleven aan de goederen, ongeacht in wiens handen ze terechtkomen. Persoonlijke verbintenissen die de verkopers tegenover hun verkoper zijn aangegaan, dienen bij samenloop niet te worden nageleefd. De houder van dergelijke rechten moet zich tevreden stellen met een (chirografaire) schuldvordering in de boedel. De houder van een persoonlijk recht heeft bovendien in beginsel geen recht op uitvoering in natura door de curator.

Dat volgt uit het gelijkheidsbeginsel tussen schuldeisers. Aanvaarden dat de ene schuldeiser wel uitvoering in natura krijgt en de andere zich tevreden moet stellen met een vordering in de boedel, schendt de paritas-regel. Zakelijke rechten doorstaan de samenloop. Persoonlijke rechten doorstaan de samenloop niet.

De overeenkomsten die een recht van voorkeur toekennen of verbieden aan bepaalde personen te verkopen of opleggen tegen een bepaalde prijs te verkopen of het verbod inhouden om te vervreemden gedurende een bepaalde periode, strekken ertoe om langs obligatoire weg de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar te beperken. Dergelijke bedingen hebben geen externe werking en dienen uit de verkoopsvoorwaarden te worden geweerd. Bij lezing van het ontwerp van akte zijn er diverse verbintenissen die geen zakelijke werking hebben.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
111
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Faillissement S. Van H. en J. Van de V., Intercommunale D.D.S. e.a.

...

B. Feiten – voorwerp van betwisting

6. Beide gefailleerden waren vennoot van de VOF De B., failliet verklaard op 11 januari 2016.

7. Beide gefailleerden zijn onverdeeld eigenaar (50/50) van een onroerend goed te Wetteren, een meergezinswoning gelegen aan de (...).

8. De eerste en de tweede vrijwillig tussenkomende partij zijn respectievelijk de ouders en grootouders van mevr. J. Van De V., die op haar beurt is gehuwd met de h. S. Van H. Derde vrijwillig tussenkomende partij is de werkvennootschap van de h. G. Van de V. en zijn zakenpartner, de h. P.B.

9. De h. en mevr. Van H. – Van De V. worden in hun hoedanigheid van medekredietnemer en hypotheekverstrekkers actueel (mede) geconfronteerd met de opeisbare vordering van de NV C.K. (ten belope van ongeveer 382.000 euro). Naast de uitwinning van haar hypotheek op het voormelde onroerend goed te Wetteren, sinds het faillissement voortgezet onder leiding van de curator, vatte de bank inmiddels ook de procedure uitvoerend onroerend beslag aan ten aanzien van de eerste en tweede vrijwillig tussenkomende partij en ging zij reeds over tot aanstelling van een notaris om ook de woningen van eerste en tweede verzoekers te laten verkopen.

10. Teneinde voormeld scenario te vermijden, hebben vrijwillig tussenkomende partijen een alternatieve oplossing uitgewerkt. Deze oplossing zou erin bestaan dat de h. Van De V. en mevr. De M. via de vennootschap van de h. Van De V., de BVBA V.C. (derde vrijwillig tussenkomende partij), het voormelde onroerend goed gelegen te Wetteren, (...) inkopen. Het saldo van het hypothecair krediet dat verschuldigd blijft na de aankoop van het onroerend goed, zou vervolgens via persoonlijke middelen aangezuiverd worden. Hierover werd al een voorlopig akkoord gesloten met de bank, teneinde de opschorting te verkrijgen van de uitwinning van de persoonlijke woningen van vrijwillig tussenkomende partijen.

11. De BVBA V.C. bracht, in navolging van voormeld plan, op 20 oktober 2016 een onherroepelijk voorwaardelijk aanbod tot aankoop uit ten aanzien van curator M. Ghysens ten belope van 350.000 euro. Het aanbod tot aankoop werd intussen verlengd. Het onroerend goed werd geschat op 320.000 euro, zodat de door verzoekers geboden prijs ruim de geschatte waarde overschrijdt.

12. Vrijwillig tussenkomende partijen voeren aan dat de door hen uitgewerkte alternatieve oplossing actueel wordt verhinderd ten gevolge van de bijzondere voorwaarden die bij aankoop van het onroerend goed ten voordele van de intercommunale D.D.S. werden bedongen en waarvan deze laatste onterecht meent dat deze nog tegenwerpelijk zijn na de samenloop.

13. Ook de curator is van oordeel dat deze bijzondere voorwaarden aan D.D.S. niet tegenwerpelijk zijn.

14. De eigendomstitel van de gefailleerde, het echtpaar Van H. – Van de V., bepaalt in het bijzonder o.a. volgende bijzondere voorwaarden (punt 16 «bijzondere voorwaarden»):

«De kopende maatschappij dient de door haar opgerichte woningen/appartementen te verkopen/verhuren aan kandidaten die voldoen aan alle door de verkopende maatschappij vastgestelde algemene en bijzondere verkoopsvoorwaarden: dit houdt onder meer in dat de maatschappij koopster de door haar opgerichte woningen/appartementen enkel mag verkopen/verhuren aan natuurlijke personen die nog geen andere woongelegenheid in volle eigendom bezitten.

«Voor zover nog van toepassing treden de kopers in de rechten en verplichtingen van de verkopende vennootschap in deze aangaande voormelde bijzondere voorwaarden en verplichten zij zich ertoe deze te eerbiedigen en op te leggen aan hun rechtsopvolgers ten welke titel ook. De bijzondere voorwaarden luiden letterlijk als volgt (...)».

– «Art. 7: Voorwaarde betreffende het onroerend bezit

Noch de kandidaat-koper noch de persoon met wie hij feitelijk of wettelijk samenwoont, mogen op de datum van de aankoop een andere woning of bouwgrond volledig in eigendom of vruchtgebruik bezitten.»

– «Art. 8: Aan te gane verbintenissen

1) De koper, evenals de persoon met wie hij feitelijk of wettelijk samenwoont, moet de volgende verbintenissen onderschrijven en ze naleven gedurende een ononderbroken periode van twaalf jaar volgend op het verlijden van de notariële aankoopakte:

a. de grond, noch de op te richten woning of gedeelten ervan vervreemden of verhuren. Het is tevens verboden grond of woning te vervreemden door verkoop, schenking, inbreng of in welke vorm ook, in een vennootschap of vzw;

b. de op te richten woning zelf bewonen.

«Met betrekking tot de voorwaarden, vermeld onder a. en b. hierboven kan de raad van bestuur van D.D.S. in bijzondere omstandigheden afwijking verlenen. In geen geval mag de wederverkoop van de bouwgrond enige winst opleveren.

«De periode van twaalf jaar, gedurende welke bovenstaande verbintenissen gelden, wordt op tien jaar gebracht in het geval voorzien in art. 13 hierna.

2) In ieder geval zal het goed, al dan niet bebouwd, gedurende de voormelde periode van twaalf jaar, slechts kunnen wederverkocht worden aan kandidaten die integraal voldoen aan de bijzondere verkoopsvoorwaarden geldig voor het project en die zich ertoe willen verbinden alle verplichtingen van de oorspronkelijke koopakte verder te zetten tot op het einde van genoemde periode van twaalf jaar. De verbintenissen genoemd in la vervallen in geval van overlijden van de koper of van zijn echtgeno(o)t(e).»

Daarnaast wordt in de bijzondere voorwaarden een sanctie bepaald voor de niet-naleving van de verplichtingen tot bewoning. Meer concreet voorzien de bijzondere voorwaarden in een boete van minstens 5.000 euro (dan wel het verschil tussen de normale marktwaarde en de oorspronkelijke koopprijs) wanneer het onroerend goed vervroegd wordt vervreemd (art. 9 bijzondere voorwaarden). Voorts kan de intercommunale D.D.S. klaarblijkelijk ook een recht van voorkoop uitoefenen.

D.D.S. is niet bereid af te wijken van de bijzondere voorwaarden zoals opgenomen in de eigendomstitel betreffende het onroerend goed.

15. Verzoekers in tussenkomst zijn voorts van mening dat de intercommunale D.D.S. zich in casu niet kan beroepen op de bijzondere voorwaarden teneinde de onderhandse verkoop van het onroerend goed aan de BVBA V.C. te verbieden. Verzoekers in tussenkomst voeren aan dat, los van het feit dat de intercommunale D.D.S. er geen enkel belang bij heeft zich te verzetten tegen de verkoop aan de vennootschap van verzoekers en een afwijking van de voorwaarden in casu in elk geval te verantwoorden is, aan de kwestieuze bijzondere voorwaarden geen zakelijke werking toekomt.

C. Beoordeling

16. Het beding dat thans wordt opgenomen in art. 8 komt er in feite op neer:

– dat de koper de woning niet mag verkopen en zelfs niet verhuren dan met naleving van de door D.D.S. vastgelegde algemene en bijzondere voorwaarden en in het bijzonder dat de koper enkel mag verkopen/verhuren aan natuurlijke personen en de persoon met wie hij feitelijk of wettelijk samenwoont, die nog geen andere woongelegenheid in volle eigendom of vruchtgebruik bezitten;

– dat deze verplichting bij wederverkoop moet worden opgelegd aan de verkrijgers;

– de koper, evenals de persoon met wie hij feitelijk of wettelijk samenwoont, moet de volgende verbintenissen onderschrijven en ze naleven gedurende een ononderbroken periode van twaalf jaar, volgend op het verlijden van de notariële aankoopakte: a) de grond, noch de op te richten woning of gedeelten ervan vervreemden of verhuren; het is tevens verboden grond of woning te vervreemden door verkoop, schenking, inbreng of onder welke vorm ook, in een vennootschap of vzw; b) de op te richten woning zelf bewonen.

– met betrekking tot deze voorwaarden hierboven vermeld kan de raad van bestuur van D.D.S. in bijzondere omstandigheden afwijking verlenen. In geen geval mag de wederverkoop van de bouwgrond enige winst opleveren.

– noch de kandidaat-koper noch de persoon met wie hij feitelijk of wettelijk samenwoont, mogen op de datum van de aankoop een andere woning of bouwgrond volledig in eigendom bezitten.

– in ieder geval zal het goed, al dan niet bebouwd, gedurende de voormelde periode van twaalf jaar, slechts wederverkocht kunnen worden aan kandidaten die integraal voldoen aan de bijzondere verkoopsvoorwaarden geldig voor het project en die zich ertoe willen verbinden alle verplichtingen van de oorspronkelijke koopakte verder te zetten tot op het einde van genoemde periode van twaalf jaar. De verbintenissen genoemd in art. 8 la vervallen in geval van overlijden van de koper of van zijn echtgeno(o)t(e).

– de bijzondere voorwaarden bevatten een boete van minstens 5.000 euro (dan wel het verschil tussen de normale marktwaarde en de oorspronkelijke koopprijs) wanneer het onroerend goed vervroegd wordt vervreemd.

17. Centraal staat de vraag of de bepalingen van de oorspronkelijke akte van aankoop van 28 juni 2011 al of niet zakelijke werking hebben. Hebben deze bepalingen zakelijke werking, dan dient de verkrijger van het onroerend goed deze na te leven; hebben ze geen zakelijke werking dan betreft het persoonlijke verbintenissen van de oorspronkelijke verkrijgers.

18. Het faillissement is een vorm van collectief en algemeen beslag ten bate van alle schuldeisers. Zoals elk beslag, strekt het ertoe de aanspraken van de opkomende schuldeisers te «realiseren». Uit het collectief karakter van het faillissementsbeslag (en in mindere mate van het gewone uitvoerend beslag) volgt dat alle schuldeisers die hun rechten nog niet eerder hebben gerealiseerd – d.w.z. verzakelijkt hebben – dit als het ware tegelijkertijd doen. Daardoor komen ze in gelijke rang, behalve in geval van wettige reden van voorrang. Daarbij maakt het in beginsel geen verschil uit welke de aard is van de schuldvordering: de regel geldt voor verbintenissen tot geven, tot doen en tot niet doen.

Bij samenloop bezwaren de bepalingen met zakelijke werking het onroerend goed en zal de koper ze dienen na te leven. Ze kleven aan de goederen, ongeacht in wiens handen ze terechtkomen. Persoonlijke verbintenissen die de verkopers tegenover hun verkoper zijn aangegaan, dienen bij samenloop niet te worden nageleefd. De houder van dergelijke rechten moet zich tevreden stellen met een (chirografaire) schuldvordering in de boedel. De houder van een persoonlijk recht heeft bovendien in beginsel geen recht op uitvoering in natura door de curator. Dat volgt uit het gelijkheidsbeginsel tussen schuldeisers. Aanvaarden dat de ene schuldeiser wel uitvoering in natura krijgt en de andere zich tevreden moet stellen met een vordering in de boedel, schendt de paritas-regel (zie hierover in twee kritische noten bij Gent 16 april 2009 RW 2009-10, 1474: R. Jansen en M. Storme, «Tegenwerpelijke verbintenissen bij samenloop? Wat niet bezwaart, moet niet worden gelicht! RW 2009-10, p. 1479, nrs. 7 e.v.; E. Dirix, «Persoonlijke of zakelijke aard, dat is de vraag», NJW 2009, 860). Zakelijke rechten doorstaan de samenloop. Persoonlijke rechten doorstaan de samenloop niet.

19. De overeenkomsten die een recht van voorkeur toekennen of verbieden aan bepaalde personen te verkopen of opleggen tegen een bepaalde prijs te verkopen of het verbod inhouden om te vervreemden gedurende een bepaalde periode, strekken ertoe om langs obligatoire weg de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar te beperken. Dergelijke bedingen hebben geen externe werking en dienen uit de verkoopsvoorwaarden te worden geweerd. Bij lezing van het ontwerp van akte zijn er diverse verbintenissen die geen zakelijke werking hebben.

20. Al deze persoonlijke verbintenissen die in zekere zin dus nog kleven aan de boedel, verdwijnen door de samenloop, want indien ze zouden overleven na samenloop, zou dit het beginsel van de gelijkheid van de schuldeisers schenden. De rechtbank merkt op dat in zekere zin de boedel na samenloop er schijnbaar beter aan toe kan zijn dan vóór de samenloop m.b.t. de realisatie van een welbepaald goed. Persoonlijke verbintenissen die aangegaan zijn m.b.t. een onroerend goed verdwijnen dan, maar dit is een noodzaak om de gelijkheid van de schuldeisers te realiseren.

21. De rechtbank verleent machtiging aan de curator mits alle bedingen die geen zakelijke werking hebben uit het ontwerp van verkoopovereenkomst worden geweerd.

22. Wegens het aantal bedingen dat volgens de rechtbank geen zakelijke werking heeft en om elke discussie te vermijden zal een nieuw ontwerp van akte aan de rechtbank moeten worden voorgelegd en dient de hypothecaire schuldeiser door de griffier opnieuw te worden opgeroepen.

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 11/09/2017 - 05:41
Laatst aangepast op: ma, 11/09/2017 - 05:41

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.