-A +A

Vastgoedmakelaar geen recht op commissie zonder herroepingsbeding

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
din, 26/06/2012

Een vastgoedmakelaarscontract dient te voldoen aan de voorwaarden ven het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars en aan de wet van 6 april 2010 op de marktpraktijken (bepalingen zoals thans opgenomen in het wetboek van economisch recht.

In deze bepalingen is onder meer voorzien dat in een makelaarscontract gesloten buiten het kantoor van de vastgoedmakelaar een herroepingsbeding dient te staan. Bij gebreke hieraan is het makelaars contract nietig en kan de makelaar geen aanspraak maken op commissie of welke andere vergoeding ook.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2014-2015
Pagina: 
547
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

BVBA I. t/ D.

...

II. Vordering

1. De (bij dagvaarding van 1 april 2011 ingestelde en bij conclusie aangepaste) vordering van de eiseres strekt ertoe de verweerders hoofdelijk dan wel in solidum te doen veroordelen tot betaling van een commissieloon wegens vastgoedbemiddeling ten bedrage van 5.600 euro, interesten en gerechtskosten. Anders dan de eiseres in haar dagvaarding vooropstelt, omvat haar vordering geen btw.

2. De eerste verweerder neemt conclusie tot afwijzing van deze vordering.

III. Beoordeling

1. De verweerders (broer en zus) zijn de mede-eigenaars van een appartement (dat deel uitmaakt van de residentie “Z.”) te Gent.

Op 27 september 2010 onderschrijft de tweede verweerster als opdrachtgever-consument en de eiseres als (professionele) opdrachtnemer een (exclusieve) vastgoedbemiddelingsovereenkomst met mandaat tot verkoop van dit appartement.

De overeenkomst met een bepaalde duur van drie maanden voorziet in een commissieloon van 8% “op de verkregen prijs, btw op het makelaarsloon ten laste van de verkoper”.

Eveneens op 27 september 2010 onderschrijft de eerste verweerder om dezelfde reden een “verklaring”. De eerste verweerder maakt zich hierbij sterk voor de tweede verweerster, die de bedoelde verklaring mede onderschrijft.

2. De eiseres voert aan dat:

– zij overeenkomstig haar opdracht een koper heeft aangebracht, en meer precies de BVBA M., die op 4 oktober 2010 een verkoopovereenkomst heeft onderschreven;

– de verweerders, aan wie de eiseres de verkoopovereenkomst toezond, ten onrechte hebben geweigerd deze mede te onderschrijven en voorts bij aangetekende brief van 13/14 oktober 2010 de opdracht hebben verbroken.

...

5. De eerste verweerder werpt (...) terecht op dat de bedoelde vastgoedbemiddelingsovereenkomst met mandaat tot verkoop op verschillende punten strijdig is met het KB Algemene Contractvoorwaarden, voluit: Het KB van 12 januari 2007 “betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars”, in werking getreden op 1 februari 2007.

Dit KB Algemene Contractvoorwaarden is er gekomen in uitvoering van art. 34 van de Handelspraktijkenwet, thans: de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, in werking getreden op 12 mei 2010. Het strekt tot bepaling van dwingende contractvoorwaarden voor vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaars en consumenten.

6. Krachtens art. 2, 11o van het KB Algemene Contractvoorwaarden moet de overeenkomst een herroepingsbeding bevatten en meer precies “een verzakingsbeding, waarbij de consument het recht heeft om zonder kosten binnen zeven werkdagen van de overeenkomst af te zien, ongeacht de plaats waar de overeenkomst wordt gesloten, gesteld op de wijze zoals bepaald in art. 88 van de Handelspraktijkenwet (thans: art. 60 van de Marktpraktijkenwet)”.

Krachtens deze bepaling moet zodoende, in vet gedrukte letters en in een kader los van de tekst op de voorzijde van de eerste bladzijde van de overeenkomst, een herroepingsbeding worden opgenomen dat (overeenkomstig het actuele art. 60 van de Marktpraktijkenwet) luidt als volgt: “Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zonder kosten zijn aankoop te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan”.

De eerste verweerder werpt terecht op (1) dat het herroepingsbeding in de door de tweede verweerster onderschreven vastgoedbemiddelingsovereenkomst met mandaat tot verkoop niet beantwoordt aan de wettelijke voorschriften en (2) dat de bedoelde verklaring niet eens een herroepingsbeding bevat. De door de tweede verweerster onderschreven vastgoedbemiddelingsovereenkomst met mandaat tot verkoop heeft het verkeerdelijk over “de koper”, terwijl de tweede verweerster “kandidaat-verkoper” is. Hoe dan ook ontbreken de vetdruk en het vereiste kader.

Nog steeds krachtens art. 2, 11o van het KB Algemene Contractvoorwaarden speelt de mogelijkheid om de overeenkomst te herroepen niet ingeval zij gerealiseerd wordt binnen zeven werkdagen en voordat de consument van zijn herroepingsrecht gebruik maakt, althans indien de consument hier voorafgaandelijk en uitdrukkelijk in toestemt.

Bij gebrek aan een (geldig) herroepingsbeding (laat staan een toestemming in de net voormelde zin), is discussie over deze onmogelijkheid om alsnog te herroepen irrelevant. De bewering van de eiseres als zou zij op 4 oktober 2010 en zodoende binnen zeven werkdagen na 27 september 2010 de overeenkomst hebben gerealiseerd, kan dus niet dienen.

Anders dan de eiseres nog aanvoert, hebben de verweerders (met hun aangetekende brief van 13/14 oktober 2010) geenszins afstand gedaan van het gebrek van een (geldig) herroepingsbeding.

De vastgoedbemiddelingsovereenkomst met mandaat tot verkoop is derhalve in globo nietig. Dit is zeker het geval wanneer wordt aangenomen dat art. 2, 11o van het KB Algemene Contractvoorwaarden duidelijk de link legt met art. 88 van de Handelspraktijkenwet (thans: art. 60 van de Marktpraktijkenwet) en zodoende de in fine van deze laatste bepaling(en) bepaalde sanctie in geval van omissie van het herroepingsbeding onverkort geldt: de nietigheid van de overeenkomst (E. Volckaert, “De bemiddelingsovereenkomst: een hindernissenparcours” in Vlaamse Conferentie Balie Gent, Bouwrecht van A(anneming) tot Z(akenrecht), Gent, Larcier, 2009, p. 220, nr. 29).

Maar ook wanneer wordt aangenomen dat art. 2, 11o van het KB Algemene Contractvoorwaarden geen afdoende link legt met art. 88 van de Handelspraktijkenwet (thans: art. 60 van de Marktpraktijkenwet) en zodoende de in fine van deze laatste bepaling(en) bepaalde sanctie in geval van omissie van het herroepingsbeding niet onverkort geldt, speelt art. 88 van de Handelspraktijkenwet (thans: art. 60 van de Marktpraktijkenwet) in casu sowieso (R. Steennot, “Artikelsgewijze commentaar bij het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars”, Onroerend Goed in de Praktijk, 2009, III. Gtris. 13-5/6; E. Terryn, Bedenktijden in het consumentenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 199-200, nrs. 378-379). Hoewel beide op 27 september 2010 onderschreven documenten aangeven dat zij zijn “opgemaakt te Gent ten kantore (van de syndicus)”, blijkt, mede gelet op de eigen verklaring van de zaakvoerder van de eiseres ter terechtzitting van 26 juni 2012, minstens de vastgoedbemiddelingsovereenkomst van 27 september 2010 niet “ten kantore” te zijn onderschreven. De overeenkomst blijkt eenvoudig per fax aan de tweede verweerster op haar werk te zijn toegezonden, waarop zij de overeenkomst onderschreven heeft teruggefaxt.

De zaakvoerder van de eiseres maakt hierover ter terechtzitting van 26 juni 2012 zelf gewag van enig amateurisme. Dit houdt verband met het gegeven dat de eiseres in essentie werkzaamheden als syndicus van appartementsgebouwen uitoefent. In casu deed de eiseres slechts occasioneel aan vastgoedbemiddeling met betrekking tot een appartement binnen een van de gebouwen waarvan zij als syndicus fungeert. De vastgoedbemiddelingsovereenkomst van 27 september 2010 blijkt hoe dan ook “buiten de onderneming” in de zin van art. 88 van de Handelspraktijkenwet (thans: art. 60 van de Marktpraktijkenwet) te zijn onderschreven.

De eiseres handelde in een juridisch vacuüm en kan op grond van een in globo nietige overeenkomst op generlei wijze aanspraak maken op een commissieloon of andere vergoeding. Daar komt bij dat de omschrijving van de opdracht van de eiseres en het bedoelde tarief onzuiver zijn (art. 2, 1o en 2o juncto 4 van het KB Algemene Contractvoorwaarden).

Een vermogensverschuiving zonder oorzaak is evenmin aan de orde: de door de eiseres bewerkstelligde verkoopovereenkomst van 4 oktober 20100 is niet tot stand gekomen.

7. Voormelde redengeving maakt dat de vordering van de eiseres niet kan slagen.

...

Noot: 

Verzakingsbedingen en bemiddelingsovereenkomsten, R. Steennot, NJW 283, 450

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 02/12/2014 - 15:56
Laatst aangepast op: wo, 10/01/2018 - 11:34

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.