-A +A

Totstandkoming verkoop onroerend goed uitgestelde eigendomsoverdracht plechtig contract

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 23/05/2016

Wie de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan ervan bewijzen (art. 1315, eerste lid BW). Het bewijs van een rechtshandeling kan enkel worden geleverd met de bewijsmiddelen die de wet toelaat.

Wanneer de verkopers geen handelaar zijn, gelden de bewijsregels van het burgerlijk recht, waaronder artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek, luidens hetwelk zaken die een waarde vertegenwoordigen van meer dan 375 EUR een onderhandse akte vereisen. De regel van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek geldt voor alle aspecten van een rechtshandeling, met inbegrip van het bewijs van de totstandkoming van de overeenkomst.

Dit artikel regelt niet het ontstaan van de verbintenis, maar wel de bewijslevering in geval van betwisting.

Een onderhandse verkoopsakte die wederkerige overeenkomsten bevat, is slechts geldig voor zover opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang (art. 1325 BW).

De hiervoor bepaalde regels gelden evenwel uitzondering indien een begin van bewijs door geschrift aanwezig is, dit is elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt (art. 1347 BW).

Hierbij dient te worden benadrukt dat het geschrift het te bewijzen feit 'waarschijnlijk' moet maken en niet louter 'mogelijk' (B. Allemeersch, I. Samoy en W. Vandenbussche, “Het burgerlijk bewijsrecht”, TPR 2015, 933).

Wanneer de grond eigendom is van verschillende onverdeelde mede-eigenaars, moet de aanvaarding van het bod compleet zijn, wat betekent dat de mondelinge duidelijke eenduidige en onvoorwaardelijke instemming van al deze mede-eigenaars met het uitgebrachte bod moet blijken.

Een voorcontract is geen verkoopovereenkomst. Een voorcontract is contract waarbij een verkoopovereenkomst wordt voorbereid en waarbij de belover zich ten aanzien van de begunstigde van de optie onder voorwaarden verbindt om te verkopen, dan wel aan te kopen, van zodra de begunstigde besluit om de optie te lichten.

Wanneer in een voorcontract bepaald wordt dat de verkoop zelf pas tot stand zou komen door het verlijden van de notariële akte, wordt de potentiële verkoopsovereenkomst niet als een consensueel, maar als een subjectief plechtig contract gekwalificeerd en het bestaan zelf van de verkoopovereenkomst afhankelijk werd gemaakt van het opmaken van een authentieke akte. Met andere woorden wordt in dit ontwerp het verlijden van de authentieke akte als een noodzakelijke of essentiële vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst gekwalificeerd.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2017/10
Pagina: 
835
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(T.V., L.D.V. / T.Y., G.S., de erfgenamen van W.S. en R.S.)

1. Situering van het geschil
1.1. Verwerende partijen, J.V., G.S., R.S., W.S. (overleden op 8 maart 2016), hierna 'de familie S.' zijn onverdeelde eigenaars van een grond met een oppervlakte van 1.230 m2, gelegen te X.

Zij stelden deze grond te koop via het notariskantoor van notaris V.R. aan een vraagprijs van 310.000 EUR.

T.V. en L.D.V. deden begin juni 2015 een bod van 275.000 EUR.

Per e-mailbericht van 9 juni 2015 bevestigde notaris J.V.R.:

“Geachte heer V.,

Proficiat aan U beiden met Uw beslissing aan te kopen. U zal er nooit spijt van hebben.

Locatie is triple A en wat U zal bouwen zal volledig naar Uw eigen wensen zijn. Ik laat B. de documenten opmaken.

We sturen de ontwerpen door en spreken af met U en de verkopers, de familie S., om te tekenen”.

Per e-mailbericht van 17 juni 2015 verzond B.V.R. aan T.V. een ontwerp van 'overeenkomst inhoudende een verkoop-aankoopbelofte', met volgende vermelding:

“In bijlage vindt u het ontwerp van overeenkomst. Het voorschot is bepaald op 5%, nl. 13.750 EUR. Dit voorschot mag betaald worden op onze derdenrekening binnen de 5 werkdagen na ondertekening van deze overeenkomst.

Wanneer past het voor u en uw partner om deze overeenkomst op ons kantoor te komen tekenen?”.

Per e-mailbericht van 24 juni 2015 schreef het notariskantoor aan G.S.:

“De koper had graag het compromis volgende week vrijdag 3 juli getekend.

Ik heb van uw echtgenote begrepen dat dit voor u, dan tijdens de middag zou moeten gebeuren.

Kan u eventueel even bij uw broers horen of dit voor hen zou passen? Ik vind van hen geen telefoonnummers of e-mailadres terug. Of kan u een voorstel doen wanneer het voor jullie zou passen?”.

Per e-mailbericht van 25 juni 2015 antwoordde G.S.:

“Liefst op woensdag tussen 10h30 en 14h00 tel G. (…), tel W. (…), tel R. (…) of (…)”.

Hierop berichtte het notariskantoor van 26 juni 2015 om 10u23:

“Ondertekening zou dan kunnen op 29/07 om 10u30”, waarop G.S. dezelfde dag om 18u38 antwoordde: “ok wij zullen er zijn”.

Per e-mailbericht van l0 juli 20l5 liet een derde partij (E.C.) aan notaris V.E. weten telefonisch een bod van 3l0.000 EUR te hebben gedaan aan W.S., waarop het kantoor van notaris V.R. per e-mailbericht van 14 juli 2014 antwoordde:

“De grond is verkocht. Enkel wanneer de koper niet zou betalen gaat de verkoop niet door. In dat geval contacteren wij u”.

Hierop schreef W.S. volgende brief aan notaris V.R.:

“Ik verwijs naar onze opeenvolgende gesprekken in verband met de voorgenomen verkoop van de grond gelegen te X.

Als ik de situatie juist samenvat, is het zo dat u een tweetal weken geleden een eerste bod kreeg van 270.000 EUR. Spontaan gaf ik u aan dat dit bod zeker als ontoereikend zou beoordeeld worden.

U hebt mij vervolgens terug gebeld met de mededeling dat deze partij bereid was zijn bod te verhogen tot 275.000 EUR.

Ik heb U aangegeven dat ik dit met mijn familieleden diende te bespreken, rekening houdend met het feit dat sommigen met vakantie waren.

Inmiddels heeft zich een andere koper gemeld, voortgaand op de door ons ter plaatse aangebrachte publiciteit, die mij telefonisch een bod heeft gedaan van 310.000 EUR. Hij zou dit inmiddels ook via mail bevestigd hebben.

Tijdens ons laatste telefoongesprek gaf u aan dat het wellicht een goed idee was om deze beide kandidaten toe te laten om over en weer een hoger bod te formuleren zodat wij tot een optimale prijs kunnen komen.

Ik besprak dit voorstel met mijn familie en iedereen kan zich hierin vinden.

U beschikt over de gegevens van beide partijen en wij vragen u dan ook in die zin te willen handelen om onze belangen te behartigen. Laat U ons verder bericht?

Er kan vervolgens een compromis getekend worden”.

Op 28 juli 2015 verstuurde notaris V.R. volgend e-mailbericht aan T.V.:

“Beste T.,

Gelieve kennis te nemen van de brief in bijlage die wij van de heer W.S. hebben ontvangen. In de gegeven omstandigheden denk ik niet dat morgen woensdag 29 juli de familie S. een verkoopsovereenkomst zal tekenen”.

Op 29 juli 2015 boden T.V. en L.D.V. zich aan op het notariskantoor, waar zij inderdaad moesten vaststellen dat niemand van de familie S. aanwezig of vertegenwoordigd was.

Uiteindelijk contacteerde de familie S. een raadsman die op 21 augustus 2015 notaris V.R. aanschreef, stellende onder meer:

dat het notariskantoor hooguit gemandateerd was om een potentiële koper te zoeken maar niet om namens de onverdeelde mede-eigenaars overeenkomsten af te sluiten;
dat nooit een akkoord tot stand kwam omtrent de verkoop aan T.V. en dat het notariskantoor desbetreffend nooit contact had met de moeder en de jongste zoon;
dat in zoverre het notariskantoor aan T.V. zou hebben voorgewend dat dit toch het geval zou zijn, dit voor rekening van de notaris was;
dat alle potentiële kopers gecontacteerd zouden worden om desgevallend een hoger bod uit te brengen.
Per brief van 27 augustus 2015 betwistte notaris J.V.R. de inhoud van dit schrijven, stellende:

dat G.S. hem telefonisch bevestigd had dat zowel zijn moeder, zijn broer R. en hijzelf met het bod van 275.000 EUR hadden ingestemd;
dat ook W.S. hem telefonisch zijn akkoord had bevestigd;
dat op dat ogenblik overeenstemming bestond over de te leveren zaak en de te betalen prijs, zodat een verkoopovereenkomst tot stand was gekomen.
Per brief van 29 september 2015 werden deze beweringen door de raadsman van de familie S. tegengesproken en werd het eerder ingenomen standpunt herhaald. Kopij van deze brief werd zowel aan T.V. als aan de notaris van E.C. overgemaakt. T.V. werd hierbij bevraagd of hij bereid was om deel te nemen aan een biedingsprocedure onder toezicht van een onafhankelijk notaris.

Hierop contacteerde ook T.V. een raadsman, die per officiële brief van 6 oktober 2015 aan de raadsman van de familie S. liet gelden dat de koop voltrokken was. Tevens werd, naast een gerechtelijke procedure ten gronde, ook een dagvaarding in kort geding aangekondigd om de familie S. verbod te horen opleggen om de grond aan een derde te verkopen.

1.2. Op 7 oktober 2015 werd de aangekondigde dagvaarding in kort geding betekend. Bij beschikking van 8 december 2015 werd de vordering evenwel ongegrond verklaard en werden T.V. en L.D.V. in de gerechtskosten verwezen.

1.3. Op 7 oktober 2015 lieten T.V. en L.DV. ook een dagvaarding ten gronde betekenen aan J.V., G.S., R.S. en W.S.

1.4. Op 8 maart 2016 overleed de heer W.S. waarna op 25 april 20l6 namens zijn erfgenamen een akte van gedinghervatting werd neergelegd.

2. Vordering
2.1. De vordering van TV. en L.D.V. tegen J.V., G.S., R.S. en de erfgenamen van W.S. strekt ertoe:

• in hoofdorde:

vast te stellen dat J.V., G.S., R.S. en W.G. hen de grond gelegen te X met een oppervlakte van 1.230 vierkante meter hebben verkocht voor de prijs van 275.000 EUR;
dienvolgens J.V., G.S., R.S. en de erfgenamen van W.S. te veroordelen om samen met hen de authentieke verkoopakte te verlijden binnen de maand na betekening van het tussen te komen vonnis;
voor recht te zeggen dat, indien aan deze veroordeling geen vrijwillig gevolg zou worden gegeven, het tussen te komen vonnis als authentieke verkoopsakte zal gelden;
te horen zeggen voor recht dat het tussen te komen vonnis tevens als mandaat zal gelden voor de bevoegde hypotheekbewaarder om de nodige in- en overschrijvingen te verrichten in de daartoe bestemde registers en hen te dien einde nu reeds voor alsdan te machtigen een tweede uitgifte van dit vonniste lichten;
J.V., G.S., R.S. en de erfgenamen van W.S. solidair, in solidum, de ene bij gebreke van de andere, te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 1 EUR provisioneel voor alle schade als gevolg van de weigering om de authentieke akte te verlijden, met inbegrip van eventuele fiscale of administratieve boetes.
• in ondergeschikte orde: een getuigenverhoor te bevelen.

• J.V., G.S., R.S. en de erfgenamen van W.G. te verwijzen in de gerechtskosten.

3. Beoordeling
3.1. De ontvankelijkheid
T.V. en L.D.V. geven blijk van een reeds verkregen en dadelijk belang, door aan te voeren titularis te zijn van een welbepaald geschaad recht en een oplossing te wensen voor de gerezen betwisting omtrent het al dan niet tot stand komen van een verkoopovereenkomst.

Hun vordering is dan ook ontvankelijk.

3.2. De grond
3.2.1. Bewijsregels
Het door T.V. geformuleerde bod was lager dan de geafficheerde prijs van 310.000 EUR, zodat het de verkopers vrijstond dit bod al dan niet te aanvaarden.

TV. en L.DV. trachten te bewijzen:

dat hun bod mondeling aanvaard werd, waardoor op 9 juni 2015 de koop in toepassing van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek voltrokken zou zijn omdat alsdan een wilsovereenstemming zou bestaan hebben over zaak en prijs;
minstens dat hen een verkoopbelofte zou gedaan zijn in de zin van artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek, die gelet op de wederzijdse toestemming van partijen omtrent zaak en prijs als koop zou gelden.
Omdat zij de uitvoering van een verbintenis vorderen, moeten zij het bestaan ervan bewijzen (art. 1315, eerste lid BW). Het bewijs van een rechtshandeling kan enkel worden geleverd met de bewijsmiddelen die de wet toelaat.

Vermits de verkopers geen handelaar zijn, gelden de bewijsregels van het burgerlijk recht, waaronder artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek, luidens hetwelk zaken die een waarde vertegenwoordigen van meer dan 375 EUR een onderhandse akte vereisen. De regel van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek geldt voor alle aspecten van een rechtshandeling, met inbegrip van het bewijs van de totstandkoming van de overeenkomst (zie gelijkluidend: B. Allemeersch, I. Samoy en W. Vandenbussche, “Het burgerlijk bewijsrecht”, TPR 2015, 915).

Anders dan wat door T.V. en L.D.V. wordt aangevoerd, regelt dit artikel niet het ontstaan van de verbintenis, maar wel de bewijslevering in geval van betwisting.

Een onderhandse verkoopsakte die wederkerige overeenkomsten bevat, is slechts geldig voor zover opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang (art. 1325 BW).

De hiervoor bepaalde regels gelden evenwel uitzondering indien een begin van bewijs door geschrift aanwezig is, dit is elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt (art. 1347 BW).

Hierbij dient te worden benadrukt dat het geschrift het te bewijzen feit 'waarschijnlijk' moet maken en niet louter 'mogelijk' (B. Allemeersch, I. Samoy en W. Vandenbussche, “Het burgerlijk bewijsrecht”, TPR 2015, 933).

3.2.2. Geen bewijs van totstandkoming van een mondelinge verkoopovereenkomst in de zin van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek
Vermits de grond eigendom is van verschillende onverdeelde mede-eigenaars, moet de aanvaarding van het bod compleet zijn, wat betekent dat de mondelinge duidelijke eenduidige en onvoorwaardelijke instemming van al deze mede-eigenaars met het uitgebrachte bod moet blijken (zie gelijkluidend R. Timmermans, “Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar” in OGP, XVI.P. 192).

T.V. en L.D.V. slagen er niet in dit bewijs te leveren zodat niet wordt aangetoond dat een koopovereenkomst tot stand kwam in toepassing van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek.

Er ligt geen ondertekende onderhandse verkoopsakte voor, opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang (art. 1325 BW).

Evenmin ligt een begin van bewijs door geschrift in de zin van artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek voor, op basis waarvan afgeweken zou kunnen worden van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek, zodat geen bewijs door getuigen en vermoedens kan worden toegestaan.

De correspondentie tussen het notariskantoor en G.S.:
a) Geen enkel door G.S. verstuurd e-mailbericht maakt de aanvaarding door alle onverdeelde mede-eigenaars van het bod van 275.000 EUR en de totstandkoming van een onderhandse verkoopovereenkomst waarschijnlijk.

Enkel werden gepaste data en uren besproken met het oog op een samenkomst op het notariskantoor, gaf G.S. aan het notariskantoor de telefoonnummers van zijn broers door (niet van zijn moeder) en beantwoordde hij het bericht “Ondertekening zou dan kunnen op 29/7 om 10u30” met “ok wij zullen er zijn”.

De bewering van T.V. en L.D.V. in conclusie dat G.S. bevestigde aanwezig te zullen zijn “om het compromis te ondertekenen”, berust op een onjuiste weergave van dit bericht.

b) Dat op 29 juli 2015 noch de akte zou verleden worden, noch een onderhandse koopovereenkomst zou worden ondertekend - zoals beweerd wordt - blijkt uit het feit dat het notariskantoor aan de kandidaat-kopers voorafgaandelijk geen ontwerp van onderhandse koopovereenkomst overmaakte, zoals ten onrechte wordt aangevoerd, maar wel een ontwerp van 'overeenkomst inhoudende een verkoop-aankoopbelofte'.

Dit is geen verkoopovereenkomst, maar wel een voorcontract waarbij een verkoopovereenkomst wordt voorbereid en waarbij de belover zich ten aanzien van de begunstigde van de optie onder voorwaarden verbindt om te verkopen, dan wel aan te kopen, van zodra de begunstigde besluit om de optie te lichten.

In het voorliggend ontwerp werd uitdrukkelijk onder hoofding A.3. bepaald dat de verkoop zelf pas tot stand zou komen door het verlijden van de notariële akte, waardoor de potentiële verkoopsovereenkomst niet als een consensueel, maar als een subjectief plechtig contract gekwalificeerd werd en het bestaan zelf van de verkoopovereenkomst afhankelijk werd gemaakt van het opmaken van een authentieke akte. Met andere woorden werd in dit ontwerp het verlijden van de authentieke akte als een noodzakelijke of essentiële vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst gekwalificeerd.

Daarnaast werd in dit ontwerp onder hoofding B.1. bepaald - onder uitdrukkelijke verwijzing naar het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 14 oktober 2013 - dat de aankoopoptie pas gelicht kon worden nadat de kandidaat-kopers het stedenbouwkundig uittreksel/stedenbouwkundige inlichtingen zouden ontvangen hebben, waarvan in de opschortende voorwaarde sprake was.

Deze clausule werd in de door rechtspractici gehanteerde modellen toegevoegd, nadat in het geciteerde arrest (T.Not. 2014, 94) de rechtsgeldigheid van nog niet-uitgeoefende opties, waarin de vereiste stedenbouwkundige informatie niet vermeld werd, in vraag werd gesteld. Dit beding heeft tot gevolg dat de kandidaat-koper zich pas kan verbinden na kennisname van de stedenbouwkundige informatie (zie gelijkluidend J. Callebaut, “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt”, TBBR 2014, p. 500, nr. 20).

De bewering van T.V. en L.D.V. dat zij van dergelijke vereisten niet voorafgaandelijk geïnformeerd werden, is dan ook met het voorgaande in strijd.

c) Dat dit ontwerp van overeenkomst inhoudende een verkoop-aankoopbelofte strijdig zou zijn met de eerder gemaakte afspraken, zoals T.V. en L.D.V. aanvoeren, blijkt nergens uit.

Het staat in ieder geval vast dat dit ontwerp hen reeds op 17 juni 2015 ter kennis werd gebracht, waarna zij zonder enig protest of voorbehoud gevolg gaven aan de uitnodiging van het notariskantoor om op 29 juli 2015 aanwezig te zijn.

De correspondentie tussen het notariskantoor en W.S.:
De brief van W.S. aan notaris V.R. maakt evenmin waarschijnlijk dat alle onverdeelde mede-eigenaars het bod van 275.000 EUR en de totstandkoming van een onderhandse verkoopovereenkomst aanvaard hadden.

Hij bevestigde enkel dat het destijds geformuleerde bod nog met de familie diende besproken te worden maar dat men uiteindelijk, na kennisname van een hoger bod, besloten had om de kandidaten tegen elkaar te laten opbieden om de prijs te optimaliseren.

Beweringen in andere zin door notaris V.R. werden prompt door de raadsman van W.S. tegengesproken in de brieven van onder meer 21 augustus 2015 en 29 september 2015.

J.V. en R.S.:
Verder ligt geen enkel geschrift voor, waarin waarschijnlijk wordt gemaakt dat J.V. en R.S. het bod van 275.000 EUR hebben aanvaard.

Een dergelijk akkoord wordt niet waarschijnlijk gemaakt aan de hand van het summiere bericht van G.S. “ok wij zullen er zijn”, waarin nergens sprake is van enige rechtsgeldige vertegenwoordigingsbevoegdheid. Enkel uit het tijdsverloop tussen dit antwoord (18u38) en de eerdere vraagstelling (10u23) kan dit niet zonder meer worden afgeleid. Dat deze tijdspanne zou wijzen op overleg met de familieleden blijkt immers nergens uit.

Het is bovendien ook niet omdat hij mogelijk als contactpersoon fungeerde in de contacten met het notariskantoor, dat zijn bevestiging dat men aanwezig zou zijn waarschijnlijk maakt dat het bod reeds onvoorwaardelijk door alle onverdeelde mede-eigenaars werd aanvaard.

De tussenkomsten van notaris V.R.:
a) Dat notaris V.R. door de verkopers gemandateerd werd om naast het te koop aanbieden van de grond, ook als hun lasthebber op te treden om de koop tot stand te brengen, wordt door de verkopers betwist. Hiervoor kan onder meer verwezen worden naar de brief van hun raadsman van 21 augustus 2015:

“Hoe dan ook is het duidelijk dat uw kantoor hooguit gemandateerd was om een potentiële koper te zoeken maar in elk geval niet om namens de onverdeelde mede-eigenaars overeenkomsten af te sluiten”.

Een mandaat om te onderhandelen over een verkoop of om een koper te zoeken dient onderscheiden te worden van het mandaat om te verkopen en het bewijs van een dergelijk mandaat ligt niet voor (zie gelijkluidend B. Tilleman, Lastgeving in APR 1997, 327).

Bij gebrek aan bewezen geldig mandaat om een verkoop tot stand te brengen, kunnen geschriften die van het notariskantoor uitgaan, niet gelden als begin van bewijs door geschrift, uitgaande van de vertegenwoordiger van de personen tegen wie het bewijs moet geleverd worden (zie gelijkluidend B. Allemeersch, I. Samoy en W. Vandenbussche, “Het burgerlijk bewijsrecht”, TPR 2015, 929; Antwerpen 16 maart 2009, P&B 2010, 74).

Ook de brief van notaris V.R. van 27 augustus 2015 en zijn schriftelijke verklaring van 15 december 2015, waarvan de inhoud overigens geprotesteerd werd door de raadsman van de verkopers in zijn brieven van onder meer 21 augustus 2015 en 29 september 2015, werden niet geschreven als vertegenwoordiger of gemandateerde van de verkopers, zodat ook deze documenten geen rechtsgeldig begin van bewijs door geschrift uitmaken. Het enkele gegeven dat notaris V.R. de notaris van de familie S. was, doet niet in andere zin besluiten.

b) Dat naar T.V. en L.D.V. toe op onverdacht tijdstip de schijn zou zijn gewekt dat een dergelijk mandaat om een verkoop tot stand te brengen voorhanden was, blijkt niet uit de voorgelegde stukken.

Hun stelling dat notaris J.V.R. in zijn bericht van 9 juni 2015 bevestigd zou hebben “dat de koop rond was” berust immers op een onjuiste lezing van dit bericht (“Proficiat aan U beiden met Uw beslissing aan te kopen”) en er werd namens de verkopers geenszins 'bevestiging gegeven dat zij aanwezig zouden zijn op 29 juli 2015 om het compromis te ondertekenen', zoals wordt aangevoerd.

Hoogstens blijkt dat tussenkomsten werden verleend om partijen samen te brengen en werd een ontwerp van overeenkomst inhoudende een verkoop-aankoopbelofte opgesteld en aan de kandidaat-kopers overgemaakt, zonder dat bewezen wordt dat hierbij formeel bevestigd werd dat alle onverdeelde mede-eigenaars reeds toegezegd hadden om een dergelijke overeenkomst te ondertekenen.

De tussenkomsten van het notariskantoor hebben dan ook geen juridische gehoudenheid van de diverse mede-eigenaars in welke zin ook doen ontstaan.

3.2.3 Geen bewijs van het bestaan van een afdwingbare verkoopbelofte in de zin van artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek
T.V. en L.D.V. slagen er evenmin in te bewijzen dat alle onverdeelde mede-eigenaars een afdwingbare verkoopbelofte hebben onderschreven in de zin van artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat de verkoopbelofte als koop geldt wanneer er wederzijdse toestemming is, over de zaak en de prijs.

Er ligt geen ondertekende onderhandse verkoopbelofte voor, opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang (art. 1325 BW).

Evenmin ligt een begin van bewijs door geschrift in de zin van artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek voor, op basis waarvan afgeweken kan worden van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek, zodat geen bewijs door getuigen en vermoedens kan worden toegestaan.

Het enkele gegeven dat door het kantoor van notaris V.R. - zoals gezegd niet gemandateerd om de koop te sluiten - een ontwerp van overeenkomst inhoudende een verkoop-aankoopbelofte werd overgemaakt aan de kandidaat-kopers, zonder hierbij enige formele toezegging te doen omtrent de bereidheid van alle onverdeelde mede-eigenaars om zich hiertoe onvoorwaardelijk te verbinden, maakt het bestaan van een verkoopbelofte niet waarschijnlijk.

Voor het overige kan worden verwezen naar hetgeen hoger werd uiteengezet, vermits artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek in essentie een herhaling is van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek, nu hoe dan ook toestemming van partijen omtrent zaak en prijs vereist is, wat hier niet bewezen wordt.

3.2.4. Besluit
Gelet op hetgeen voorafgaat, bewijzen T.V. en L.D.V. niet dat een verkoopovereenkomst tot stand kwam op grond van de artikelen 1583 of 1589 van het Burgerlijk Wetboek en wordt hun vordering ongegrond verklaard.

Noot: 

Sander Van Loock, “De totstandkoming van overeenkomsten en de aanvaarding van substantiële elementen”, T.Not. 2015, 403-409.

Rechtsleer:

• Joke BAECK en Ignace CLAEYS , Verkoop van een onroerend goed per e-mail? – De ene vormvereiste is de andere niet, RW 2017-2018, 763

Samenvatting

Volgens recente rechtspraak van het Antwerpse Hof van Beroep zouden e-mails niet volstaan opdat een verkoop van een onroerend goed tot stand zou komen of kan worden bewezen. De verkoop van een onroerend goed zou een «veeleer» plechtig karakter hebben gekregen doordat zowel het Bodemdecreet als de VCRO op straffe van nietigheid vormvoorschriften (onderhandse akte met bepaalde vermeldingen) opleggen.
Deze rechtspraak wordt in deze bijdrage onderzocht vanuit het bredere kader van formaliteiten die bij het sluiten van een overeenkomst moeten worden nageleefd. 

De auteurs maken een onderscheid tussen formaliteiten die vereist zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst (totstandkomingsformaliteiten) en die welke vereist zijn voor de geldigheid van de overeenkomst (geldigheidsformaliteiten).

Aangezien de formaliteiten van het Bodemdecreet en de VCRO als geldigheidsvereisten zijn te kwalificeren, kan de verkoop van een onroerend goed in de lijn van de traditie nog steeds als een consensueel contract worden beschouwd. De verkoop van een onroerend goed kan dus wel nog per e-mail tot stand komen en ook per e-mail worden bewezen. Alleen kan de koper (maar niet de verkoper) de nietigheid van de verkoop inroepen indien de formaliteiten van het Bodemdecreet of de VCRO niet zijn vervuld.
Een e-mailbericht kan als bewijsmiddel onder bepaalde voorwaarden met een onderhandse akte worden gelijkgesteld. Dit veronderstelt dan wel dat de e-mail voorzien is van een elektronische handtekening in de juridische betekenis (zie de artt. 1322 BW en 25.2 eIDAS-Verordening.
Heeft de koopovereenkomst in de persoon van de wederpartij een handelsrechtelijk karakter, dan is de bewijsregeling soepeler en kan de rechter ook andere bewijsmiddelen toestaan (art. 25, eerste lid W.Kh.), met dien verstande dat ook in dat geval de akte als bewijsmiddel de facto een belangrijke plaats inneemt.
Hoewel de verkoop van een onroerend goed in de huidige rechtsleer in de lijn van de traditie meestal nog als een consensuele overeenkomst wordt gepresenteerd, is er recentelijk twijfel gerezen of dit type van overeenkomst niet veeleer een plechtig of formeel contract is geworden. Die twijfel is ontstaan doordat de Vlaamse decreetgever diverse
Aan die formaliteit van een onderhandse akte is niet voldaan wanneer tussen partijen enkel e-mails werden uitgewisseld, zo oordeelde de eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep al in diverse arresten.

Inhoudstafel
I. De bredere context van formaliteiten
A. Een wereld vol uiteenlopende formaliteiten met diverse doelstellingen en sancties
B. Formaliteiten bij elektronische contracten
C. Formaliteiten bij de verkoop van een onroerend goed
II. Een nadere analyse van de recente rechtspraak
A. De eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep
B. De vijfde kamer van het Hof van Beroep te Antwerpen
C. Het Gentse Hof van Beroep
III. Ad solemnitatem? Ad validitatem! Bestaansformaliteiten versus geldigheidsformaliteiten
A. Totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
B. Bewijs van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
IV. Besluit

Bronverwijzingen

• B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 12
• W. Van Gerven en A. Van Oevelen, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2015, 60
• P. Wéry, Droit des obligations, I, Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, 120.
• A. Clabots, «Commentaar bij art. 25 W.Kh.» in Commentaar Handels- en economisch recht, Mechelen, Kluwer, 2008, nrs. 7-8.
• W. Vandenbussche, «Bewijs van de verkoop van een onroerend goed: jurisprudentiële ontwikkelingen», TBO 2017, (236), p. 237, nr. 4.
• Verordening (EU) 910/2014 van 23 juli 2014 «betreffende identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG», Pb.L. 28 augustus 2014, afl. 257, 73 (in deze bijdrage «eIDAS-Verordening» genoemd).
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 326, voetnoot 124
• G. Somers en B. Fiten, «Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, 12-13
• R. De Koninck, «Verkoop via e-mail niet mogelijk», http://cibweb.be/nieuws/verkoop-e-mail-niet-mogelijk.
• J. Callebaut, «Verkoop woning via e-mail. Het Antwerpse e-mailarrest van 19 december 2016», NJW 2017, 210-215.
• H. Jacquemin, Le formalisme contractuel. Mécanisme de protection de la partie faible, Brussel, Larcier, 2010, p. 435, nr. 321.
• M.-A. Guerriero, L’acte juridique solennel, Parijs, LGDJ, 1975, 45)
• oprichting van vennootschappen (art. 66 W.Venn.).
• J. De Coninck, «Classificatie van contracten» in E. Dirix en A. Van Oevelen (eds.), Comm. Bijz. Ov., Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 6
• M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, I, Contrat et engagement unilatéral, Parijs, PUF, 2008, nr. 92.
• P. Malaurie, L. Aynès en P. Stoffel-Munck, Droit des obligations, Parijs, LGDJ, 2016, nr. 536.
• J. Callebaut, «Totstandkoming van de verkoop van onroerend goed: recente ontwikkelingen», TBO 2017, (223), p. 232, nr. 33
• B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, nr. 458
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 324, nr. 44
• Storme De invoering van de elektronische handtekening in ons bewijsrecht – Een inkadering van en commentaar bij de nieuwe wetsbepalingen», RW 2000-01, (1505), p. 1514
• D. Mougenot, La preuve, Brussel, Larcier, 2002, 190-191
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 491-492, nr. 607
• P. Van Eecke, «Juridische aspecten van de elektronische handtekening» in CBR (ed.), CBR Jaarboek 2010-2011, Antwerpen, Intersentia, p. 132, nr. 19 (p. 141, nr. 28: (zij het, in navolging van M.E. Storme, met een breder toepassingsgebied voor het voormalige art. 4, § 4 Wet Elektronische Handtekeningen)
• E. Jacobs, «Authenticatie en elektronische handtekening in elektronisch bankieren» in Juridische aspecten van de elektronische betaling, I, Mechelen, Kluwer, 2004, 194-195.
• J. Del Corral, «Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas» (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, (1521), p. 1523, nr. 7.
• J. Callebaut, «Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt» (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, p. 500-501, nr. 24
• L. Voet en A. Keirse, «Hoe de koop van een woning te reguleren
• zeker weten?!», TPR 2011, p. 211-213, nrs. 49-51 (facultatieve nietigheid). 
• F. Haentjens, «Informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie», RW 2012-13, 202-210.
• Cass. 3 november 2011, RW 2012-13, 220, noot F. Haentjens
• S. Verbist, R. Jansen en C. Bimbenet, «Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem» in G. Verschelden (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, Brugge, die Keure, 2017, p. 20, nr. 41.
• G. Somers en B. Fiten, «Geen e-mail om huis te (ver)kopen? Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, (12) 12.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• H. Graux, «De eIDAS-Verordening en de bevoegde Belgische wetgeving: nieuwe marsorders voor elektronische handtekeningen en andere vertrouwensdiensten», Cah.Jur. 2016, (53) 60.
• Gent 26 september 2013, RW 2014-15, 258, noot S. Meys. 
• Rb. Gent 10 april 2012, T.App. 2012, 26.
• E. Terryn, «Wet elektronische handel zou geen argument mogen zijn om een e-mail volledig te verwerpen als bewijs bij een verkoop van onroerende goederen» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), DCCR 2017, (83) 85. 
• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, «Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid», T.Not. 2014, (327), p. 335, nr. 6
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn (ed.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 
• R. Dekkers, Handboek burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, nr. 15
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 1964, nr. 454A
• A. Kluyskens, Beginselen van burgerlijk recht, I, De verbintenissen, Antwerpen, Standaard, 1948, nr. 25
• R. Vandeputte, De overeenkomst. Haar ontstaan, haar uitvoering en verdwijning, haar bewijs, Brussel, Larcier, 1977, 15 en voetnoot 8 op p. 15 (minstens impliciet)
• P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, I, Sources des obligations (première partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 67
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, I, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 28
• S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 23, nr. 28
• J. Callebaut, «Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed» in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, p. 108, nr. 3 
• J. Callebaut noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, (497), p. 497, nr. 4
• R. Japiot, Des nullités en matière d’actes juridiques. Essai d’une théorie nouvelle, Paris, Librairie nouvelle de droit et de jurisprudence, 1909, 964 p.). 
• W. Van Gerven, Algemeen deel in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1987, nrs. 127-128.
• H. Willekens en T. Wuyts, «Commentaar bij art. 191 BW» (ed.) in Comm. Pers., Mechelen, Kluwer, 2004, 10.
• R. Jansen, «Subrogatie» in E. Dirix en A. Van Oevelen (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2010, nr. 81 
• R. Barbaix, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nrs. 319 e.v.
• R. Barbaix, «Tijdelijke actualiseringsfiche art. 931 BW» in Comm.Erfr., Mechelen, Kluwer, 2016, 0.2.
• D. Petosa, «De Antwerpse «e-mailgate». Koop van een onroerend goed langs elektronische weg» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), Not. Fisc. M. 2017, (129), p. 130, nr. 6
• D. Ryckbost, «De weerslag van het Vlaamse bodemsaneringsdecreet op het contractenrecht» in Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 64
• B. Samyn, Privaatrechtelijk bewijs, Gent, Story, 2012, nr. 361), mag hetzelfde worden aangenomen voor uitgewisselde e-mails (anders: W. Vandenbussche, o.c., TBO 2017, p. 240, nr. 10).
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 461, nr. 575. 
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 23/07/2017 - 12:41
Laatst aangepast op: vr, 05/01/2018 - 18:54

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.