-A +A

Totstandkoming verkoop door wilsovereenstemming over zaak en prijs

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
din, 10/01/2012

Door een onvoorwaardelijke en voorbehoudloze aanbod van de koper en de aanvaarding ervan door de verkoper komt een verkoopovereenkomst tot stand. Dit behelst een wilsovereenstemming omtrent de zaak (het onroerend goed te en de prijs (art. 1583 BW).

Een onvoorwaardelijke bod staat niet gelijk met een loutere intentieverklaring.

Waar de verkoopovereenkomst middels een onderhandse akte nadere concretisering/finalisering dient te kennen, kan niet gesteld  dat na aanvaarding over zaak en prijs en zodoende a posteriori, bezwaarlijk nadere onderhandeling omtrent beweerdelijk substantiële elementen opdringen waarvan de voltrekking van de verkoop zou afhangen. Dit zou een miskenning zijn van de bindende kracht van de overeenkomst (art. 1134 BW). Waar ingevolge aanbod en aanvaarding de (objectief) essentiële elementen van de verkoopovereenkomst vastliggen (de zaak en de prijs), blijken geen (bijkomende) (subjectief) substantiële elementen meer te onderhandelen. De partijen hebben dienaangaande bij het aanbod en de aanvaarding niet het minste voorbehoud geformuleerd. Een en ander gebeurt onvoorwaardelijk/voorbehoudloos. In die omstandigheden kan de concretisering/finalisering van de verkoopovereenkomst niet gelijk gesteld worden  met het onderhandelen van substantiële elementen. Elementen zoals de betaling, het verlijden van de authentieke akte en eventuele opschortende voorwaarden zijn, bij gebrek aan opgave bij het aanbod/de aanvaarding, niet substantieel. Dit neemt niet weg dat de partijen dergelijke en/of andere elementen bij het aanbod/de aanvaarding als substantieel kunnen vooropstellen.

Bij gebreke aan vermelding van deze elementen in het aanbod en de aanvaarding zijn deze elementen (andere dan zaak en prijs) niet substantieel. Het gaat dan om loutere/accessoire modaliteiten die desnoods op basis van suppletieve rechtsregels moeten worden aangevuld (art. 1135 BW), bijvoorbeeld wat betreft de betaling: de artikelen 1593 en 1651 BW. Het gegeven dat de partijen in casu na de wilsovereenstemming omtrent de zaak en de prijs verdere besprekingen voeren omtrent de modaliteiten brengt de reeds gesloten verkoopovereenkomst niet in het gedrang.

(merk op dat deze rechtspraak lijkt voorbij te gaan aan dan wel gevolgd wordt rechtspraak die verwijst naar de wetgeving die de verkoop van een onroerend goed afhankelijk stelt van bijkomende voorwaarden waardoor zelfs gewag wordt gemaakt van een verkoop van een onroerend goed als plechtig contract. In de gerelateerde verwijzingen wordt verwezen naar deze rechtspraak. 

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2017/10
Pagina: 
828
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(L.L. / A.O.V.T. BVBA)

(…)

II. Relevante elementen
1. De eiseres is eigenaar van een (dubbel) onroerend goed te (…): het gaat om een rijwoning (…) en een hoekwoning (…) met op het gelijkvloers haar tandartsenpraktijk en op de bovenverdiepingen telkens een appartement.

De verweerster is een professioneel bouwbedrijf, dat onder meer aan de kust diverse nieuwbouwprojecten oprichtte.

2. Medio 2010 treden de partijen met elkaar in contact. De verweerster vertoont belangstelling tot aankoop van het pand en gaat met haar architect na welke projectmogelijkheden er zich voordoen.

Bij brief van 14 september 2010 verklaart de verweerster een bod uit te brengen voor de aankoop van het pand tegen de prijs van 1.050.000 EUR

Na een bespreking op 6 oktober 2010 bevestigt de eiseres bij (aangetekende) brief van 21 oktober 2010 het schriftelijke bod van 14 september 2010 te aanvaarden. Zij vervolgt dat zij, zoals afgesproken, het pand nog gedurende drie jaar zal huren aan de prijs van 1.800 EUR per maand.

3. Bij (aangetekende) brief van 4 november 2010 stelt de verweerster voormelde brief van 21 oktober 2010 enigszins te moeten nuanceren. Zij benadrukt dat er naast de essentiële elementen van de (eventuele) verkoopovereenkomst (de zaak en de prijs) nog tal van substantiële elementen moeten worden onderhandeld (zoals de betaling, het verlijden van de authentieke akte en eventuele opschortende voorwaarden).

Zij benadrukt verder dat ook de bijkomende voorwaarde van de huur verdere onderhandeling vergt. In die optiek acht zij de verkoopovereenkomst vooralsnog geenszins definitief doch voorwerp van verdere onderhandeling.

Haar bod van 14 september 2010 zou enkel hebben gestrekt tot prijszetting.

Er volgen vergaderingen op 22 november 2010 en op 5 januari 2011.

Met het oog op deze laatste vergadering maakt de verweerster bij e-mail van 3 januari 2011 aan de eiseres een ontwerp van verkoopovereenkomst en een ontwerp van huurovereenkomst over.

Waar de verweerster via het ontwerp van verkoopovereenkomst (onder art. 10) de eiseres mede een clausule wilde doen onderschrijven dat het pand niet in de zogeheten inventaris/lijst van het bouwkundig erfgoed (in de zin van art. 12/1 van het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en stads- en dorpsgezichten) is opgenomen, stelt de eiseres een en ander via haar notaris na te kijken en op die manier vast te stellen dat een deel van het pand (en meer precies de hoekwoning) wel in de inventaris/lijst is opgenomen.

Waar deze opname een domper zou zijn voor de verweerster die aangeeft het pand te willen slopen/afbreken in het raam van een nieuwbouwproject, worden vooralsnog geen overeenkomsten onderschreven.

In een (aangetekende) brief van 17 januari 2011 geeft de verweerster aan dat in een oplossing moet worden voorzien waarbij de bedoelde opname zou worden geschrapt. De eiseres, die (ook) gemeenteraadslid is, zou contact opnemen met de bevoegde schepen en de burgemeester te Middelkerke.

In een (aangetekende) brief van (eveneens) 17 januari 2011 (die de andere brief kruist) stelt de eiseres hierin een door de verweerster opgedrongen bijkomende voorwaarde te zien die de reeds ingevolge (het onvoorwaardelijke/voorbehoudloze) aanbod (van 14 september 2010) en (de) aanvaarding (van 21 oktober 2010) gesloten verkoopovereenkomst niet in het gedrang kan brengen.

In een navolgende (aangetekende) brief van 25 januari 2011 herhaalt de eiseres haar standpunt: ingevolge aanbod en aanvaarding is de verkoopovereenkomst tot stand gekomen.

De problematiek van de bedoelde opname (en het gebrek aan afdoende voorafgaande verificatie dienaangaande) laat zij voor rekening van de verweerster die bij het uitbrengen van haar onvoorwaardelijke/voorbehoudloze bod is bijgestaan door haar architect en als professioneel bouwbedrijf met kennis van zaken handelt.

De partijen voeren verdere betwisting in briefwisseling van 10, 13 en 14 februari 2011, waarna de eiseres bij dagvaarding van 15 februari 2011 onderhavige procedure initieert.

III. Vorderingen
1. De bij dagvaarding van 15 februari 2011 geïnitieerde (hoofd)vordering van de eiseres strekt in essentie tot gedwongen uitvoering van de beweerde verkoopovereenkomst van 21 oktober 2010 door de verweerster te verplichten (onder verbeurte van een dwangsom) tot medewerking aan het verlijden van de authentieke/notariële akte (met het oog op overschrijving in het register van de bevoegde hypotheekbewaarder), met betaling van de prijs van 1.050.000 EUR, meer verwijlinteresten overeenkomstig artikel 1153, derde lid BW (vanaf 21 februari 2011) en meer (notaris)kosten/fiscale lasten (m.i.v. gebeurlijke boeten en interesten).

De eiseres wil daarbij ook doen zeggen voor recht dat alle risico's die aan het pand zijn verbonden vanaf 21 oktober 2010 voor rekening van de verweerster zijn en zij derhalve de verzekeringslasten moet dragen.

De eiseres wil zich ook voorbehoud doen verlenen voor (recuperatie van) gebeurlijke andere ingevolge de wanprestatie van de verweerster veroorzaakte schade.

2. De verweerster neemt conclusie tot afwijzing van deze vordering.

Bij wijze van tegenvordering wil de verweerster doen zeggen voor recht dat de beweerde verkoopovereenkomst niet is tot stand gekomen.

Ondergeschikt beoogt zij de nietigverklaring dan wel de ontbinding van de overeenkomst.

IV. Beoordeling
1. Met de eiseres is de rechtbank van oordeel dat de partijen ingevolge het onvoorwaardelijke en voorbehoudloze aanbod van de verweerster van 14 september 2010 en de aanvaarding ervan door de eiseres van 21 oktober 2010 tot een verkoopovereenkomst komen. Zij bereiken wilsovereenstemming omtrent de zaak (het onroerend goed te (…) en de prijs (1.050.000 EUR) (art. 1583 BW).

De verweerster is bij het uitbrengen van haar onvoorwaardelijke bod (dat geenszins gelijkstaat met een loutere intentieverklaring, zoals de verweerster achteraf beweert) bijgestaan door haar architect en handelt als professioneel bouwbedrijf met kennis van zaken. Dat zij was bijgestaan door een architect kan zij a posteriori bezwaarlijk ontkennen, nu zulks mede blijkt uit door de verweerster op dit punt te gepasten tijde niet-weerlegde briefwisseling van de eiseres (bv. uit de aangetekende brief van 25 januari 2011). Aan het uitbrengen van haar bod is ook menige bedenkingstijd voorafgegaan. De verweerster is overigens niet aan haar proefstuk toe. Zij werkt zelfs in de zeer nabije buurt, wat mede blijkt uit een nieuwbouwproject dat zij wat verderop in dezelfde Koninginnelaan (…) opricht. De verweerster handelt ten overstaan van de eiseres als niet-professioneel in de vastgoedsector: de eiseres is tandarts en gemeenteraadslid. De door de verweerster op de valreep bijgebrachte beweringen als zou de eiseres ab initio professionele begeleiding/bijstand hebben van haar ex-echtgenoot en vastgoedmakelaar S.T. (wat de eiseres betwist) zijn niet afdoende en veranderen niets.

Waar de verkoopovereenkomst middels een onderhandse akte nadere concretisering/finalisering dient te kennen, kan de verweerster, nadat zij van de aanvaarding heeft kennisgenomen en zodoende a posteriori, bezwaarlijk nadere onderhandeling omtrent beweerdelijk substantiële elementen opdringen. Zij kan op die manier de bindende kracht van de overeenkomst niet miskennen (art. 1134 BW). Waar ingevolge aanbod en aanvaarding de (objectief) essentiële elementen van de verkoopovereenkomst vastliggen (de zaak en de prijs), blijken geen (bijkomende) (subjectief) substantiële elementen meer te onderhandelen. De partijen hebben dienaangaande bij het aanbod en de aanvaarding niet het minste voorbehoud geformuleerd. Een en ander gebeurt onvoorwaardelijk/voorbehoudloos. In die omstandigheden kan de verweerster de concretisering/finalisering van de verkoopovereenkomst niet gelijkstellen met het onderhandelen van substantiële elementen. De elementen waarvan zij a posteriori gewag maakt (zoals de betaling, het verlijden van de authentieke akte en eventuele opschortende voorwaarden) zijn, bij gebrek aan opgave bij het aanbod/de aanvaarding, niet substantieel. Hoewel de partijen dergelijke en/of andere elementen bij het aanbod/de aanvaarding als substantieel hadden kunnen vooropstellen, hebben zij dit in casu niet gedaan.

Dergelijke en/of andere elementen zijn derhalve in casu niet substantieel. Het gaat dan om loutere/accessoire modaliteiten die desnoods op basis van suppletieve rechtsregels moeten worden aangevuld (art. 1135 BW), bijvoorbeeld wat betreft de betaling: de artikelen 1593 en 1651 BW. Het gegeven dat de partijen in casu na de wilsovereenstemming omtrent de zaak en de prijs verdere besprekingen voeren omtrent de modaliteiten brengt de reeds gesloten verkoopovereenkomst niet in het gedrang.

Anders dan de verweerster wil voordoen, staat een gebeurlijke huur door de eiseres na verkoop los van de verkoopovereenkomst.

Het ene is niet aan het andere gekoppeld. Waar de huur verdere onderhandeling vergt, brengt zij de reeds gesloten verkoopovereenkomst niet in het gedrang. De huur behelst geen voorwaarde bij de aanvaarding. Zij behelst een van de verkoop te onderscheiden rechtshandeling. De huurprijs en de aankoopprijs staan los van elkaar.

2. De verweerster kan het breekpunt van de opname van de hoekwoning in de inventaris/lijst van het bouwkundig erfgoed (in de zin van art. 12/1 van het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en stads- en dorpsgezichten) niet in de schoenen van de eiseres schuiven. Voor zover de bedoelde opname een breekpunt kan uitmaken en waar de verweerster zich beroept op dwaling (in de zin van art. 1110 BW), moet zij inzien dat die hoe dan ook niet verschoonbaar is. Zij is als professioneel bouwbedrijf eenvoudig tekortgeschoten in haar precontractuele onderzoeksplicht/verplichting om voldoende informatie in te winnen.

Zij had zich, bijgestaan door haar architect, vooraf moeten informeren mede omtrent de al dan niet opname in de inventaris/lijst van het bouwkundig erfgoed. Deze informatie is overigens publiek beschikbaar, mede via het internet. Nu zij dit blijkbaar heeft nagelaten, wist zij niet wat een zorgvuldige en vooruitziende professionele doorsneebieder in de gegeven omstandigheden zou (moeten) weten. Zij heeft blijkbaar nagelaten als een zorgvuldige en vooruitziende professionele doorsneebieder onderzoek te doen en informatie in te winnen.

In diezelfde optiek kan de verweerster het breekpunt van de opname van de hoekwoning in de inventaris/lijst van het bouwkundig erfgoed evenmin als een verborgen gebrek (in de zin van art. 1641 e.v. BW) afdoen. Het bedoelde 'gebrek' was ten tijde van het aanbod/de aanvaarding redelijkerwijze te detecteren.

Terwijl de eiseres aannemelijk maakt dat zij (tot einde 2010-begin 2011) niet op de hoogte was van de bedoelde opname (ook niet als gemeenteraadslid), is het tegendeel alvast niet bewezen. Zo geeft de verweerster in haar (aangetekende) brief van 17 januari 2011 zelf aan dat de bedoelde opname 'beide partijen onbekend' was. Aan de eiseres treft geen verwijt.

Zij is niet tekortgeschoten in een verplichting tot informatieverschaffing/spreekplicht. De bedoelde inventaris/lijst vloeit voort uit een vrij soepele administratieve procedure en is publiekelijk (mede via het internet) te raadplegen. Het bestaan van de bedoelde inventaris/lijst kan de verweerster als professioneel bouwbedrijf redelijkerwijze niet onbekend zijn.

3. Voormelde (hoofd)vordering kan derhalve slagen; voormelde tegenvordering geenszins.

De verweerster schiet tekort bij de nakoming/uitvoering van haar uit de bedoelde verkoopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, inzonderheid wat betreft de concretisering/finalisering middels een (onderhandse) akte en wat betreft de medewerking aan het verlijden van de authentieke/notariële akte, met betaling van de prijs van 1.050.000 EUR, meer (notaris)kosten/fiscale lasten. Zodoende verkeert zij in wanprestatie.

Zij dient derhalve gedwongen te worden haar medewerking te verlenen, waarbij een dwangsomveroordeling (zoals hierna verder gemodaliseerd) op zijn plaats is. Een dwangsomveroordeling is inderdaad op zijn plaats, veeleer dan een vonnis dat zou gelden als titel tot overschrijving in het register van de bevoegde hypotheekbewaarder, nu vooralsnog geen afdoend compromis voorligt.

Zij dient daarbij de overeengekomen prijs van 1.050.000 EUR te betalen, meer verwijlinteresten (vanaf 21 februari 2011) en meer (notaris)kosten/fiscale lasten (m.i.v. gebeurlijke boeten en interesten).

De verwijlinteresten lopen vanaf 21 februari 2011, dit is (de geijkte termijn van) vier maanden na 21 oktober 2010 (art. 32, sub 4° W.Reg.), ogenblik waarop de koopovereenkomst is tot stand gekomen, derwijze dat de authentieke/notariële akte in de regel vier maanden later moest worden verleden, met betaling van de prijs van 1.050.000 EUR. De verweerster is in die optiek ook meermaals (vóór 21 februari 2011) in gebreke gesteld, bijvoorbeeld bij (aangetekende) brief van 17 januari 2011 (art. 1153, derde lid BW).

Zij dient bovendien alle risico's die aan het pand zijn verbonden vanaf 21 oktober 2010 voor haar rekening te nemen en de verzekeringslasten te dragen.

Het past ook de eiseres voorbehoud te verlenen voor (recuperatie van) gebeurlijke andere ingevolge de wanprestatie van de verweerster veroorzaakte schade.

(…)

VI. Voorlopige uitvoerbaarheid
In principe schorsen verzet en hoger beroep tegen eindvonnissen daarvan de tenuitvoerlegging (art. 1397 Ger.W.). Behoudens de uitzonderingen die de wet bepaalt, kan de rechter evenwel de voorlopige tenuitvoerlegging van de vonnissen toestaan (art. 1398, eerste lid Ger.W.).

In voormelde omstandigheden, waarbij de verweerster manifest in gebreke blijft, kan de voorlopige tenuitvoerlegging van het voorliggende vonnis worden toegestaan (zonder zekerheidstelling in de zin van art. 1400 Ger.W.). Het zou niet passen dat de uitvoering van het voorliggende vonnis, wanneer de eiseres die (op eigen risico; art. 1398, tweede lid Ger.W.) wil benaarstigen, ingevolge een rechtsmiddel van de verweerster, vertraging oploopt.

De rechtbank ziet echter geen reden om daarbij ook het vermogen tot kantonnement uit te sluiten (art. 1406 Ger.W.). De eiseres beweert maar bewijst geenszins dat zij schade zou lijden door een uitgestelde betaling.

OP DEZE GRONDEN,

DE RECHTBANK,

RECHT DOENDE OP TEGENSPRAAK,

met inachtneming van de artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,

verklaart de (hoofd)vordering van de eiseres ontvankelijk en gegrond als volgt,

verklaart de tegenvordering van de verweerster ontvankelijk doch ongegrond,

zegt voor recht dat ingevolge het voormelde aanbod van de verweerster van 14 september 2010 en de aanvaarding ervan door de eiseres van 21 oktober 2010 een rechtsgeldige koopovereenkomst is tot stand gekomen tussen de eiseres als verkoper en de verweerster als koper van het bedoelde onroerend goed te (…) tegen de prijs van 1.050.000 EUR,

veroordeelt de verweerster om zonder meer haar medewerking te verlenen bij het verlijden, door een notaris naar keuze van de eiseres (gebeurlijk met tussenkomst van een notaris naar keuze van de verweerster), van de authentieke/notariële akte tot verkoop, door de eiseres als verkoper aan de verweerster als koper, van het bedoelde onroerend goed te (…) tegen de prijs van 1.050.000 EUR,

verstaat dat de door de eiseres gekozen notaris, binnen een maand na de betekening van het voorliggende vonnis aan de verweerster en na kennisgeving van deze betekening aan de door de eiseres gekozen notaris, de partijen, met het oog op het verlijden van de bedoelde akte, zal uitnodigen met opgave van drie (samen met de eiseres bepaalde) data die zich voldoende verspreid binnen een maand na de uitnodiging situeren en waarop de verweerster (naar keuze) behoort in te gaan,

verstaat dat, indien de verweerster bij het verstrijken van deze maand na de uitnodiging alsnog heeft nagelaten haar medewerking te verlenen bij het verlijden van de bedoelde akte, zij aan de eiseres een dwangsom moet betalen ten bedrage van 2.500 EUR per dag vertraging,

veroordeelt de verweerster in zoverre tot betaling van dergelijke dwangsom(men),

veroordeelt de verweerster tot betaling van voormelde prijs van 1.050.000 EUR, meer verwijlinteresten aan de wettelijke interestvoet vanaf 21 februari 2011 (vanaf de datum van de dagvaarding als gerechtelijke interesten) tot de datum van de algehele betaling en meer de (notaris)kosten/fiscale lasten,

veroordeelt de verweerster waar nodig tot vrijwaring van de eiseres wat betreft deze fiscale lasten (omtrent de registratie van de verkoopovereenkomst), inzonderheid gebeurlijke boeten en interesten,

verstaat dat wanneer de eiseres dergelijke lasten aan de fiscus zou (moeten) voldoen, de verweerster deze aan de eiseres moet terugbetalen, meer vergoedende interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf de datum van de datum van de betaling door de eiseres tot de datum van de terugbetaling door de verweerster,

zegt voor recht dat alle risico's die aan het pand zijn verbonden vanaf 21 oktober 2010 voor rekening zijn van de verweerster en dat zij derhalve de verzekeringslasten moet dragen,

veroordeelt de verweerster tot terugbetaling aan de eiseres van de reeds gedragen verzekeringslasten ten bedrage van 595,68 EUR,

verleent aan de eiseres voorbehoud voor (recuperatie van) gebeurlijke andere ingevolge de wanprestatie van de verweerster veroorzaakte schade,

(…)

Noot: 

Sander Van Loock, “De totstandkoming van overeenkomsten en de aanvaarding van substantiële elementen”, T.Not. 2015, 403-409.

Rechtsleer:

• Joke BAECK en Ignace CLAEYS , Verkoop van een onroerend goed per e-mail? – De ene vormvereiste is de andere niet, RW 2017-2018, 763

Samenvatting

Volgens recente rechtspraak van het Antwerpse Hof van Beroep zouden e-mails niet volstaan opdat een verkoop van een onroerend goed tot stand zou komen of kan worden bewezen. De verkoop van een onroerend goed zou een «veeleer» plechtig karakter hebben gekregen doordat zowel het Bodemdecreet als de VCRO op straffe van nietigheid vormvoorschriften (onderhandse akte met bepaalde vermeldingen) opleggen.
Deze rechtspraak wordt in deze bijdrage onderzocht vanuit het bredere kader van formaliteiten die bij het sluiten van een overeenkomst moeten worden nageleefd. 

De auteurs maken een onderscheid tussen formaliteiten die vereist zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst (totstandkomingsformaliteiten) en die welke vereist zijn voor de geldigheid van de overeenkomst (geldigheidsformaliteiten).

Aangezien de formaliteiten van het Bodemdecreet en de VCRO als geldigheidsvereisten zijn te kwalificeren, kan de verkoop van een onroerend goed in de lijn van de traditie nog steeds als een consensueel contract worden beschouwd. De verkoop van een onroerend goed kan dus wel nog per e-mail tot stand komen en ook per e-mail worden bewezen. Alleen kan de koper (maar niet de verkoper) de nietigheid van de verkoop inroepen indien de formaliteiten van het Bodemdecreet of de VCRO niet zijn vervuld.
Een e-mailbericht kan als bewijsmiddel onder bepaalde voorwaarden met een onderhandse akte worden gelijkgesteld. Dit veronderstelt dan wel dat de e-mail voorzien is van een elektronische handtekening in de juridische betekenis (zie de artt. 1322 BW en 25.2 eIDAS-Verordening.
Heeft de koopovereenkomst in de persoon van de wederpartij een handelsrechtelijk karakter, dan is de bewijsregeling soepeler en kan de rechter ook andere bewijsmiddelen toestaan (art. 25, eerste lid W.Kh.), met dien verstande dat ook in dat geval de akte als bewijsmiddel de facto een belangrijke plaats inneemt.
Hoewel de verkoop van een onroerend goed in de huidige rechtsleer in de lijn van de traditie meestal nog als een consensuele overeenkomst wordt gepresenteerd, is er recentelijk twijfel gerezen of dit type van overeenkomst niet veeleer een plechtig of formeel contract is geworden. Die twijfel is ontstaan doordat de Vlaamse decreetgever diverse
Aan die formaliteit van een onderhandse akte is niet voldaan wanneer tussen partijen enkel e-mails werden uitgewisseld, zo oordeelde de eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep al in diverse arresten.

Inhoudstafel
I. De bredere context van formaliteiten
A. Een wereld vol uiteenlopende formaliteiten met diverse doelstellingen en sancties
B. Formaliteiten bij elektronische contracten
C. Formaliteiten bij de verkoop van een onroerend goed
II. Een nadere analyse van de recente rechtspraak
A. De eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep
B. De vijfde kamer van het Hof van Beroep te Antwerpen
C. Het Gentse Hof van Beroep
III. Ad solemnitatem? Ad validitatem! Bestaansformaliteiten versus geldigheidsformaliteiten
A. Totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
B. Bewijs van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
IV. Besluit

Bronverwijzingen

• B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 12
• W. Van Gerven en A. Van Oevelen, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2015, 60
• P. Wéry, Droit des obligations, I, Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, 120.
• A. Clabots, «Commentaar bij art. 25 W.Kh.» in Commentaar Handels- en economisch recht, Mechelen, Kluwer, 2008, nrs. 7-8.
• W. Vandenbussche, «Bewijs van de verkoop van een onroerend goed: jurisprudentiële ontwikkelingen», TBO 2017, (236), p. 237, nr. 4.
• Verordening (EU) 910/2014 van 23 juli 2014 «betreffende identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG», Pb.L. 28 augustus 2014, afl. 257, 73 (in deze bijdrage «eIDAS-Verordening» genoemd).
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 326, voetnoot 124
• G. Somers en B. Fiten, «Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, 12-13
• R. De Koninck, «Verkoop via e-mail niet mogelijk», http://cibweb.be/nieuws/verkoop-e-mail-niet-mogelijk.
• J. Callebaut, «Verkoop woning via e-mail. Het Antwerpse e-mailarrest van 19 december 2016», NJW 2017, 210-215.
• H. Jacquemin, Le formalisme contractuel. Mécanisme de protection de la partie faible, Brussel, Larcier, 2010, p. 435, nr. 321.
• M.-A. Guerriero, L’acte juridique solennel, Parijs, LGDJ, 1975, 45)
• oprichting van vennootschappen (art. 66 W.Venn.).
• J. De Coninck, «Classificatie van contracten» in E. Dirix en A. Van Oevelen (eds.), Comm. Bijz. Ov., Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 6
• M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, I, Contrat et engagement unilatéral, Parijs, PUF, 2008, nr. 92.
• P. Malaurie, L. Aynès en P. Stoffel-Munck, Droit des obligations, Parijs, LGDJ, 2016, nr. 536.
• J. Callebaut, «Totstandkoming van de verkoop van onroerend goed: recente ontwikkelingen», TBO 2017, (223), p. 232, nr. 33
• B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, nr. 458
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 324, nr. 44
• Storme De invoering van de elektronische handtekening in ons bewijsrecht – Een inkadering van en commentaar bij de nieuwe wetsbepalingen», RW 2000-01, (1505), p. 1514
• D. Mougenot, La preuve, Brussel, Larcier, 2002, 190-191
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 491-492, nr. 607
• P. Van Eecke, «Juridische aspecten van de elektronische handtekening» in CBR (ed.), CBR Jaarboek 2010-2011, Antwerpen, Intersentia, p. 132, nr. 19 (p. 141, nr. 28: (zij het, in navolging van M.E. Storme, met een breder toepassingsgebied voor het voormalige art. 4, § 4 Wet Elektronische Handtekeningen)
• E. Jacobs, «Authenticatie en elektronische handtekening in elektronisch bankieren» in Juridische aspecten van de elektronische betaling, I, Mechelen, Kluwer, 2004, 194-195.
• J. Del Corral, «Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas» (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, (1521), p. 1523, nr. 7.
• J. Callebaut, «Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt» (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, p. 500-501, nr. 24
• L. Voet en A. Keirse, «Hoe de koop van een woning te reguleren
• zeker weten?!», TPR 2011, p. 211-213, nrs. 49-51 (facultatieve nietigheid). 
• F. Haentjens, «Informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie», RW 2012-13, 202-210.
• Cass. 3 november 2011, RW 2012-13, 220, noot F. Haentjens
• S. Verbist, R. Jansen en C. Bimbenet, «Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem» in G. Verschelden (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, Brugge, die Keure, 2017, p. 20, nr. 41.
• G. Somers en B. Fiten, «Geen e-mail om huis te (ver)kopen? Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, (12) 12.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• H. Graux, «De eIDAS-Verordening en de bevoegde Belgische wetgeving: nieuwe marsorders voor elektronische handtekeningen en andere vertrouwensdiensten», Cah.Jur. 2016, (53) 60.
• Gent 26 september 2013, RW 2014-15, 258, noot S. Meys. 
• Rb. Gent 10 april 2012, T.App. 2012, 26.
• E. Terryn, «Wet elektronische handel zou geen argument mogen zijn om een e-mail volledig te verwerpen als bewijs bij een verkoop van onroerende goederen» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), DCCR 2017, (83) 85. 
• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, «Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid», T.Not. 2014, (327), p. 335, nr. 6
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn (ed.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 
• R. Dekkers, Handboek burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, nr. 15
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 1964, nr. 454A
• A. Kluyskens, Beginselen van burgerlijk recht, I, De verbintenissen, Antwerpen, Standaard, 1948, nr. 25
• R. Vandeputte, De overeenkomst. Haar ontstaan, haar uitvoering en verdwijning, haar bewijs, Brussel, Larcier, 1977, 15 en voetnoot 8 op p. 15 (minstens impliciet)
• P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, I, Sources des obligations (première partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 67
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, I, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 28
• S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 23, nr. 28
• J. Callebaut, «Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed» in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, p. 108, nr. 3 
• J. Callebaut noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, (497), p. 497, nr. 4
• R. Japiot, Des nullités en matière d’actes juridiques. Essai d’une théorie nouvelle, Paris, Librairie nouvelle de droit et de jurisprudence, 1909, 964 p.). 
• W. Van Gerven, Algemeen deel in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1987, nrs. 127-128.
• H. Willekens en T. Wuyts, «Commentaar bij art. 191 BW» (ed.) in Comm. Pers., Mechelen, Kluwer, 2004, 10.
• R. Jansen, «Subrogatie» in E. Dirix en A. Van Oevelen (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2010, nr. 81 
• R. Barbaix, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nrs. 319 e.v.
• R. Barbaix, «Tijdelijke actualiseringsfiche art. 931 BW» in Comm.Erfr., Mechelen, Kluwer, 2016, 0.2.
• D. Petosa, «De Antwerpse «e-mailgate». Koop van een onroerend goed langs elektronische weg» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), Not. Fisc. M. 2017, (129), p. 130, nr. 6
• D. Ryckbost, «De weerslag van het Vlaamse bodemsaneringsdecreet op het contractenrecht» in Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 64
• B. Samyn, Privaatrechtelijk bewijs, Gent, Story, 2012, nr. 361), mag hetzelfde worden aangenomen voor uitgewisselde e-mails (anders: W. Vandenbussche, o.c., TBO 2017, p. 240, nr. 10).
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 461, nr. 575. 
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 23/07/2017 - 11:30
Laatst aangepast op: vr, 05/01/2018 - 17:53

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.