-A +A

Toerekenbaarheid van burenhinder

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
vri, 10/03/2017
A.R.: 
C.16.0405.N

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt een abnormale hinder veroorzaakt door een daad, verzuim of gedraging die aan de buur toerekenbaar is.

[voor het arrest à quo zie Hof van Beroep Gent 11 februari 2016, NJW 2018, 179]

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2018
Pagina: 
171
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.16.0405.N
1. R. V. D. C.,
2. G. H., .
3. P. T.,
4. J. V.,
5. R. V.,
6. BALOISE BELGIUM nv, met zetel te 2600 Antwerpen (Berchem), Post-hofbrug 16,
eisers,

1. G. D.,
2. Y. V. H.,
verweerders,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 11 februari 2016.

II. CASSATIEMIDDEL
De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wet-boek veronderstelt een abnormale hinder veroorzaakt door een daad, verzuim of gedraging die aan de buur toerekenbaar is.

2. Uit de vaststellingen van de appelrechters volgt dat:
- de verweerders het appartement op de eerste verdieping en de houten schuur verhuurden aan H. V. S.;
- in de houten schuur stopcontacten aanwezig waren, maar dat die vanaf het in gebruik nemen van de snookerzaal niet meer met het elektriciteitsnet waren verbonden;
- om de schuur van elektriciteit te voorzien, de huurder er daarom niet beter op vond dan een elektriciteitskabel vanuit zijn appartement over het dak van de nabij gelegen snookerzaal naar de houten schuur te leggen;
- de huurder deze elektriciteitskabel tijdens zijn afwezigheid ingeplugd heeft gelaten;
- volgens de brandexpert die was aangesteld in het kader van het strafonderzoek de elektriciteitskabel een ernstige kortsluiting heeft veroorzaakt met de brand tot gevolg.

3. Op grond van deze vaststellingen, vermochten de appelrechters naar recht te beslissen dat het loutere feit eigenaar te zijn van stallingen die niet zijn aangesloten op het elektriciteitsnet en deze te verhuren niet als een toerekenbare gedraging kan worden beschouwd.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eisers tot de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eisers op 3.934,96 euro.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer en in openbare rechtszitting van 10 maart 2017 uitgesproken

C.16.0259.N
Conclusie van advocaat-generaal Vandewal:

Situering en procedurevoorgaanden

Volgens de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan verhuurde verweerster, ingevolge een handelshuurovereenkomst van 30 november 2005, aan eiseres een winkelruimte met aanhorigheden in een gebouw, (...). De overeenkomst werd afgesloten voor een duur van 27 jaar. Er werd een huurprijs overeengekomen van 3.500,00 euro per maand. Op 1 december 2011 bedroeg de geïndexeerde huurprijs 4.014,21 euro per maand.

Bij brief van 5 september 2011 deelde verweerster aan eiseres mee dat zij toepassing wilde maken van de huurprijsherziening, zoals bepaald in artikel 6 Handelshuurwet. Zij eiste vanaf 1 december 2011 een maandelijkse huurprijs van 10.311,93 euro. Eiseres verklaarde zich hiermee niet akkoord.

Bij exploot van 14 oktober 2011 dagvaardde verweerster eiseres voor de vrederechter van het derde kanton Brugge teneinde de huurprijs te horen bepalen op 10.311,93 euro.

Bij vonnis van 4 mei 2012 beval de vrederechter een plaatsopneming met deskundige bijstand. De plaatsopneming ging door op 11 juni 2012. Bij proces-verbaal van plaatsopneming werd een deskundigenonderzoek bevolen waarbij aan de deskundige de opdracht werd gegeven na te gaan of er gewijzigde objectieve omstandigheden waren tussengekomen sinds het afsluiten van de lopende handelshuurovereenkomst, zowel wat het gehuurde goed zelf betreft, als wat betreft de omgeving waarin het gehuurde goed zich situeert, die een herziening van de huurprijs zouden rechtvaardigen.

Bij vonnis van 21 februari 2014 verklaarde de vrederechter de vordering van verweerster ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond en veroordeelde hij eiseres om aan verweerster vanaf 1 december 2011 een maandelijkse huurprijs van 7.115,00 euro te betalen.

1. Ingevolge het hoger beroep van eiseres en het incidenteel beroep van verweerster, verklaarde de rechtbank van koophandel Gent, afdeling Brugge, bij vonnis van 8 mei 2015 zowel het hoofdberoep als het incidenteel beroep ontvankelijk maar ongegrond en bevestigde de rechtbank het beroepen vonnis.

2. Het cassatieberoep van eiseres tegen dit vonnis maakt het voorwerp uit van huidige cassatieprocedure.

Het eerste cassatiemiddel

In haar eerste cassatiemiddel komt eiseres op tegen de beslissing van de appelrechters dat de vordering van verweerster tot herziening van de huurprijs gegrond is, aangezien een stijging van de huurprijzen in de omgeving van 60,74% een nieuwe omstandigheid uitmaakt, zonder dat vereist is dat er nog andere omstandigheden worden aangewezen waardoor die abnormale groei is ontstaan.

Eiseres voert schending aan van artikel 6 Handelshuurwet. Zij voert aan dat een stijging van de huurprijzen, ook al is zij abnormaal, op zich nog niet het bewijs oplevert van nieuwe omstandigheden die een huurprijsherziening rechtvaardigen. Volgens eiseres vermochten de appelrechters, op grond van de enkele vaststelling van de abnormale stijging van de huurprijzen, geen herziening van de huurprijs toe te kennen aan verweerster.

Bespreking van het eerste cassatiemiddel

Artikel 6, eerste lid, Handelshuurwet bepaalt dat bij het verstrijken van elke driejarige periode de partijen het recht hebben aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 pct. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

Uw Hof heeft het begrip "nieuwe omstandigheden" in vaste rechtspraak gedefinieerd als "objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs"(1).

Deze definitie stemt overeen met de omschrijving die in de rechtsleer aan het begrip "nieuwe omstandigheden" wordt gegeven. Zo verduidelijkte KLUYSKENS reeds dat het niet volstaat dat de rechter de huurprijs die door de partijen werd vastgesteld, op het einde van de termijn van drie jaar als een niet normale huurprijs zou kunnen beschouwen. De rechter moet de vraag tot herziening verwerpen indien zij uitsluitend gesteund is op een verkeerde waardering die bij de vaststelling van de huurprijs is gebeurd. Hij zal slechts moeten onderzoeken of de huurprijs normaal of niet normaal is, "indien men hem eerst bewijst dat zich een of meer feiten hebben voorgedaan die van aard zijn om de huurwaarde van het goed te wijzigen, en die nog niet ten tijde van de vaststelling van de huurprijs of van de laatste herziening ervan bestonden"(2).

In dezelfde lijn wordt het begrip "nieuwe omstandigheden" in de recentere rechtsleer omschreven als "objectieve omstandigheden, die derhalve niet aan het toedoen van een van de partijen, huurder of verhuurder, te wijten of te danken zijn, die niet aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst, die op dat ogenblik niet in aanmerking konden worden genomen bij de bepaling van de basishuurprijs en die gedurende de volledige volgende driejarige periode een duurzame invloed op de normale huurwaarde zullen hebben in de wettelijk vereiste mate"(3).

Nieuwe, objectieve omstandigheden zijn aldus omstandigheden die niet voorhanden waren ten tijde van de vaststelling van de basishuurprijs, die de partijen derhalve niet in rekening hebben gebracht bij de bepaling van de basishuurprijs en die zij evenmin in rekening konden brengen(4).

In dit kader oordeelde Uw Hof reeds in arresten van 2 mei 1968 en 11 februari 1972 dat omstandigheden die wel in aanmerking konden worden genomen vóór de vaststelling van de basishuurprijs, aangezien zij op dat ogenblik reeds bestonden, maar waarmee de partijen geen rekening hebben gehouden, geen nieuwe omstandigheden uitmaakten(5).

Uw Hof heeft in zijn arresten van 8 januari 2007 en 3 december 2010 verduidelijkt dat de wetgever niet vereist dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.

De appelrechters konden aldus de herziening van de huurprijs niet weigeren op de enkele grond dat de verhoging het gevolg is van omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst of de laatste herziening voorzienbaar waren(6).

Op die manier wordt een louter temporeel criterium gehanteerd: alles wat zich na het vaststellen van de huurprijs situeert, is nieuw(7). Ook voorzienbare omstandigheden kunnen dus nieuw zijn, indien zij niet voorhanden waren bij de bepaling van de huurprijs en zich slechts sindsdien hebben voorgedaan(8). "Nieuw" betekent immers dat de omstandigheden zich na de bepaling van de huurprijs hebben voorgedaan, zodat de partijen er bij de bepaling van de huurprijs geen rekening mee konden houden(9). Omstandigheden die daarentegen reeds bestonden bij de bepaling van de huurprijs, maar waarmee de partijen geen rekening hebben gehouden, zijn geen "nieuwe omstandigheden"(10). Artikel 6, eerste lid, Handelshuurwet is immers geen middel om in alle omstandigheden aan economische risico's het hoofd te bieden(11).

In de voorliggende zaak rijst de vraag of een stijging van de huurprijzen van de naburige panden een nieuwe omstandigheid kan uitmaken in de zin van artikel 6, eerste lid, Handelshuurwet, die een herziening van de huurprijs rechtvaardigt.

In de parlementaire voorbereiding bij de Wet van 30 april 1951 inzake de handelshuur wordt op een niet-limitatieve wijze een lijst met voorbeelden gegeven van "nieuwe omstandigheden", waarin de waardewijziging van de onroerende goederen wordt opgenomen. Er wordt vermeld dat "de partij die van oordeel mocht zijn dat nieuwe omstandigheden zijn ontstaan welke een herziening billijken, namelijk de last van de herstellingen aan het onroerend goed, de wijzigingen in de waarde van de onroerende goederen, het algemeen prijzenpeil, het algemene verloop van de zaken, de waarde van de wijk of van de ligging, de wederaanpassing ervan kan vorderen aan de vrederechter van de plaats waar het onroerend goed gelegen is"(12).

In het Verslag namens de Commissie voor de economische zaken en de middenstand wordt verduidelijkt dat "de door de nieuwe tekst ingevoerde criteria rekening houden met de verworven welvaart dank zij de handelsbedrijvigheid van de wijk of van de plaats"(13).

Ook in de rechtsleer wordt aangenomen dat de onvoorzienbare stijging van de huurprijzen van de naburige panden een objectief gegeven is, dat een nieuwe omstandigheid kan uitmaken die aanleiding geeft tot herziening van de huurprijs(14).

Uit het bovenstaande kan naar mijn mening evenwel niet worden afgeleid dat een stijging van de huurprijzen van de omringende eigendommen op zich steeds een nieuwe omstandigheid uitmaakt in de zin van artikel 6, eerste lid, Handelshuurwet.

Enerzijds heeft Uw Hof in een arrest van 15 maart 1985 geoordeeld dat "het bestreden vonnis genoemd artikel 6 niet schendt door het enkele feit dat het aanneemt dat de onvoorzienbare ontwikkeling van de huurprijzen van de naburige eigendommen, zoals zij zich ten deze heeft voorgedaan, op zichzelf als een nieuwe omstandigheid in de zin van artikel 6 van de Handelshuurwet moet worden beschouwd, zonder dat het bovendien andere omstandigheden aanwijst waardoor die ontwikkeling is ontstaan." Uw Hof oordeelde aldus dat de significante, onvoorzienbare stijging van de huurprijzen in de concrete omstandigheden op zichzelf als een nieuwe omstandigheid moest worden beschouwd(15).

In deze zaak had het Hof evenwel geoordeeld dat het bestreden vonnis "impliciet maar zeker aanneemt dat in het concrete geval de groei zo belangrijk was dat zij bij het sluiten van de overeenkomst of bij de laatste herziening niet kon worden voorzien." Met andere woorden, uit de vaststellingen van het bestreden vonnis bleek dat de belangrijke huurprijsstijging van de omringende panden nog niet voorhanden was bij de bepaling van de huurprijs, maar zich slechts daarna heeft voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij de bepaling van de huurprijs. In dat geval maakt de significante huurprijsstijging een nieuwe omstandigheid uit die een huurprijsherziening kan rechtvaardigen.

Anderzijds heeft Uw Hof in een recent arrest van 24 december 2015 geoordeeld dat "een stijging van de huurprijzen op zich nog niet het bewijs oplevert van nieuwe omstandigheden"(16).

Hoewel dit arrest op het eerste gezicht in strijd lijkt te zijn met voormeld arrest van 15 maart 1985, zijn beide arresten m.i. nochtans verzoenbaar. De appelrechters hadden in de zaak die aanleiding gaf tot het arrest van 24 december 2015 immers vastgesteld dat "de huidige evolutie al sinds de jaren negentig duidelijk aan de gang (was) en de eisers (deze evolutie) reeds bij het sluiten van de overeenkomst perfect (konden) inschatten." Met andere woorden, uit de vaststellingen van het bestreden arrest bleek dat de stijging hier wel reeds voorhanden was bij de bepaling van de huurprijs, zodat de partijen er op dat ogenblik wel al rekening mee konden houden. In dat geval kan de stijging van de huurprijzen van de naburige panden geen nieuwe omstandigheid vormen in de zin van artikel 6, eerste lid, Handelshuurwet.

In het licht van de hierboven toegelichte definitie van het begrip "nieuwe omstandigheden" en van voornoemde arresten van Uw Hof dient naar mijn mening te worden besloten dat uitsluitend een significante - d.i. een zeer belangrijke - stijging van de huurprijzen, die niet voorhanden was bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien heeft voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs, het bewijs oplevert van nieuwe omstandigheden die een huurprijsherziening rechtvaardigen krachtens artikel 6, eerste lid, Handelshuurwet.

De appelrechters oordelen dat "de eerste rechter terecht beslist dat een groei van de huurprijzen in de omgeving van 60,74% een nieuwe omstandigheid uitmaakt"; dat "nu deze abnormale groei zich situeert tussen november 2005 [namelijk de datum van de contractsluiting] en december 2011, zij per definitie nieuw (is)" en dat "er dan ook niet moet worden nagegaan of er reeds vóór november 2005 een gelijkaardige stijging merkbaar was." Zij oordelen dat het op de datum waarop de huurovereenkomst werd afgesloten, onbekend was dat de huurprijzen in de onmiddellijke omgeving een stijging van 60,74% zouden kennen "zelfs indien dit reeds het geval zou zijn geweest voordien. Het is immers altijd onzeker of een huurprijsstijging zich zal doorzetten".

De appelrechters gaan dus niet na of de stijging van de huurprijzen van de omringende panden reeds voorhanden was op het ogenblik van de vaststelling van de huurprijs, namelijk op 30 november 2005, dan wel of die stijging zich slechts sedertdien heeft voorgedaan. Zij oordelen, integendeel, dat zij niet moeten onderzoeken of de huurprijsstijging van 60,74% reeds bestond vóór de bepaling van de huurprijs.

De appelrechters vermochten naar mijn mening niet te oordelen dat de huurprijsstijging op zich een nieuwe omstandigheid uitmaakte, zonder vast te stellen dat deze stijging nog niet voorhanden was bij het bepalen van de huurprijs en zich slechts sedertdien heeft voorgedaan, zodat zij nog niet in aanmerking kon worden genomen bij het bepalen van de huurprijs. Indien immers reeds een gelijkaardige huurprijsstijging bestond vóór de bepaling van de oorspronkelijke huurprijs van het gehuurde goed, konden de partijen hiermee reeds rekening houden bij de bepaling van de huurprijs. De huurprijsstijging is dan niet nieuw.

Het feit dat het in dat geval, bij de bepaling van de huurprijs, onvoorzienbaar zou zijn of deze stijging, die voordien reeds bestond, zich in de toekomst zal verderzetten, doet naar mijn mening niet ter zake. Zoals hierboven uiteengezet, speelt de voorzienbaarheid, als normatief criterium, immers geen rol. Uw Hof hanteert een zuiver temporeel criterium: zodra de omstandigheden reeds bestonden bij de vaststelling van de huurprijs, zijn zij niet nieuw, ook al hebben de partijen er geen rekening mee gehouden (zie supra, nr. 0).

Met hun beslissing oordelen de appelrechters dat een huurprijsstijging van 60,74% op zichzelf reeds het bewijs oplevert van een nieuwe omstandigheid. Het zal immers altijd onzeker zijn of deze trend zich in de toekomst, d.i. na de bepaling van de huurprijs, verder zal doorzetten. Dit oordeel lijkt mij in strijd te zijn met het arrest van 24 december 2015, waarin Uw Hof oordeelde dat een stijging van de huurprijzen op zichzelf niet het bewijs oplevert van een nieuwe omstandigheid. De appelrechters verantwoorden hun beslissing naar mijn mening dus niet naar recht.

Het middel lijkt mij gegrond te zijn.

Conclusie: vernietiging
___________________________
(1) Cass. 8 januari 2007, AR C.04.0236.N, AC 2007, nr. 9; Cass. 3 december 2010, AR C.09.0375.N, AC 2010, nr. 711; Cass. 24 december 2015, AR C.15.0172.N, TBH 2016, 308.
(2) A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk recht, IV, De contracten, Uitgeverij Standaard Boekhandel, Gent, 1952, 323, nr. 254ter; zie ook A. PAUWELS, M. VRANCKEN en A. en L. LINDERS, "Artikel 6 Handelshuurwet" in Bijzondere commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 7.
(3) M. DAMBRE, De huurprijs, Brugge, die Keure, 2009, 204-205, nr. 458; M. DAMBRE, "Vaststelling van de handelshuurprijs en huurprijsherziening" in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur. Nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, 30-31, nr. 43. Zie ook: P. JADOUL, "La révision du loyer et les aspects financiers du bail commercial" in P. JADOUL en M. VLIES (eds.), 50 ans d'application de la loi sur les baux commerciaux, Brugge, die Keure, 2002, 66 ; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, II, Les baux commerciaux in Les Novelles, Droit civil, VI/2, Brussel, Larcier, 1984, 119, nr. 1619; S. MOSSELMANS, "Knelpunten handelshuur: perspectief van de magistraat" in B. TILLEMAN, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2007, 36; J. 'T KINT en M. GODHAIRD, Le bail commercial in Rép.Not. VIII, livre IV, Brussel, Larcier, 2011, nrs. 177-178; K. VANHOVE, "Kroniek van het handelshuurrecht (2000-2005)", RW 2005-06, 1564, nr. 17.
(4) S. MOSSELMANS, "Handelshuurprijsherziening" (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBBR 2007, 380, nr. 2; S. MOSSELMANS, "Herziening van de huurprijs" in M. DAMBRE (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, 83-84, nr. 23; zie ook B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier, 2011, 328-329, nr. 370.
(5) Cass. 2 mei 1968, AC 1968, 1096; Cass. 11 februari 1972, AC 1972, 543. Zie M. DAMBRE, "Vaststelling van de handelshuurprijs en huurprijsherziening" in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur. Nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, 31, nr. 44; K. VANHOVE, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, nr. 207.
(6) Cass. 8 januari 2007, AR C.04.0236.N, AC 2007, nr. 9; Cass. 3 december 2010, AR C.09.0375.N, AC 2010, nr. 711.
(7) K. VANHOVE, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, nrs. 206 en 208; zie reeds H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 841, nr. 785a, 3°: "une variation de valeur locative est évidemment due à des circonstances ‘nouvelles', c'est-à-dire postérieures à la conclusion du bail" (vrije vertaling : "een wijziging van de huurwaarde is uiteraard te wijten aan ‘nieuwe' omstandigheden, dit is na het afsluiten van de huurovereenkomst.")
(8) M. DAMBRE, De huurprijs, Brugge, die Keure, 2009, 205, nr. 459; C.-E. DE FRÉSART, "Les aspects financiers du bail commercial" in X., Le bail commercial, Brugge, die Keure, 2008, 152, nr. 51; S. MOSSELMANS, "Handelshuurprijsherziening" (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBBR 2007, 380, nr. 2; A. PAUWELS, M. VRANCKEN en A. en L. LINDERS, "Artikel 6 Handelshuurwet" in Bijzondere commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 7; J. 'T KINT en M. GODHAIRD, Le bail commercial in Rép.Not. VIII, livre IV, Brussel, Larcier, 2011, nr. 178; K. VANHOVE, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, nr. 208.
(9) S. MOSSELMANS, "Handelshuurprijsherziening" (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBBR 2007, 380, nr. 3.
(10) A. PAUWELS, M. VRANCKEN en A. en L. LINDERS, "Artikel 6 Handelshuurwet" in Bijzondere commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 7; A. VAN OEVELEN, "Kroniek van het huurrecht (1990-1995). Gemeenrechtelijke huur, woninghuur en handelshuur", RW 1996-97, 1124, nr. 46.
(11) J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, "Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998", TPR 2002, 380, nr. 381.
(12) Wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, tekst aangenomen door de Commissie, Parl.St., Kamer, 1947-48, nr. 20, 65; zie M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, II, Les baux commerciaux in Les Novelles, Droit civil, VI/2, Brussel, Larcier, 1984, 119, nr. 1619.
(13) Verslag namens de Commissie voor de economische zaken en de middenstand, door de heer Humblet, Parl.St., Kamer, 1947-48, nr. 20, 16.
(14) H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 841, nr. 785a, 3°: "les circonstances nouvelles sont tout fait objectif qui a exercé une influence sur la valeur locative du bien depuis le contrat (...) Par exemple: les modifications de la valeur des immeubles, du niveau général des prix (...)" (vrije vertaling : "De nieuwe omstandigheden zijn elk objectief feit dat een invloed heeft uitgeoefend op de huurwaarde van het goed sedert de overeenkomst (...) Bijvoorbeeld: de wijzigingen van de waarde der onroerende goederen, van het algemeen prijzenpeil (....)") ; M. DAMBRE, "Vaststelling van de handelshuurprijs en huurprijsherziening" in K. VANHOVE en A. VAN OEVELEN (eds.), De vrederechter en de handelshuur. Nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, 30-33, nr. 47; A. PAUWELS, M. VRANCKEN en A. en L. LINDERS, "Artikel 6 Handelshuurwet" in Bijzondere commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 8 in fine.
(15) Cass. 15 maart 1985, AR nr. 4427, AC 1985, nr. 427.
(16) Cass. 24 december 2015, AR C.15.0172.N, TBH 2016, 308.
 

Noot: 

• Marc Kruithof 'Toerekenbaarheid van burenhinder'  NJW 2018, nr. 377, p. 171-173.
• Maarten SOMERS, Overheid, burenhinder en het algemeen belang –- naar een meer concrete toetsingsnorm?, RABG 2011, 11, 761
• A. Van Hoe, Burenhinder veroorzaakt door een aannemer: de aanhouder wint (volledig), RABG 2011/11
• Emilie De Naere, De toerekenbaarheid in de burenhinder verder verfijnd, RABG 2011/11, 745

Rechtspraak:

• Cass. 12 maart 1999, AR C.98.0026.N, AC 1999, nr. 149;
• Cass. 3 april 2009, AR C.08.0617.N, AC 2009, nr. 239;
• Cass. 4 mei 2012, AR C.10.0080.F, AC 2012, nr. 276;
• Cass. 11 februari 2016, AR C.15.0031.N, AC 2016, nr. 99.

• Cass. 24/03/2016, C.15.0308.N, juridat

"...Artikel 544 Burgerlijk Wetboek kent aan elke eigenaar het recht toe om op een normale wijze van zijn zaak het genot te hebben.
De eigenaar van een pand die door een daad, een verzuim of eender welke gedraging het evenwicht tussen de eigendommen verbreekt door aan een naburige eige-naar hinder op te leggen die de gewone ongemakken van het nabuurschap over-treft, is een rechtmatige en passende vergoeding tot herstel van het verstoorde evenwicht verschuldigd. "

De abnormale vatbaarheid van het pand van de naburige eigenaar heeft slechts een weerslag op de rechtmatige en passende vergoeding, wanneer de rechter vaststelt dat zonder de daad, het verzuim of het gedrag van de veroorzaker van de hinder die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, die hinder zich niet zou hebben voorgedaan zoals hij in concreto is ontstaan.

2. De appelrechters oordelen dat het verbreken van het evenwicht tussen de er-ven niet het gevolg is geweest van enig voorbeschikt karakter van het goed van de verweerders, maar wel van de op vraag van de eiseres uitgevoerde afbraakwerken.
Zij oordelen aldus dat de hinder zich zonder de afbraakwerken niet zou hebben voorgedaan zoals hij in concreto is ontstaan.
Door aldus te oordelen verantwoorden zij hun beslissing naar recht en laten zij het Hof toe zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen.

De appelrechters oordelen dat het verbreken van het evenwicht tussen de er-ven niet het gevolg is geweest van enig voorbeschikt karakter van het goed van de verweerders, maar wel van de op vraag van de eiseres uitgevoerde afbraakwerken.
Zij oordelen aldus dat de hinder zich zonder de afbraakwerken niet zou hebben voorgedaan zoals hij in concreto is ontstaan.
Door aldus te oordelen verantwoorden zij hun beslissing naar recht en laten zij het Hof toe zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Tweede middel

3. Artikel 544 Burgerlijk Wetboek verleent aan iedere eigenaar het recht om op een normale wijze van zijn zaak te genieten.

4. De eigenaar van een onroerend goed die door een daad, een verzuim of een-der welke gedraging het evenwicht tussen de eigendommen verbreekt door aan de naburige eigenaar een stoornis op te leggen die de normale lasten uit het nabuur-schap overschrijdt, is hem een rechtmatige en passende compensatie verschuldigd, tot herstel van het verstoorde evenwicht.

5. In zoverre het middel ervan uitgaat dat de rechter de compensatie slechts naar billijkheid kan ramen, op voorwaarde dat hij vaststelt dat hij in de onmoge-lijkheid verkeert om de compensatie op een andere wijze te ramen, faalt het naar recht."

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 22/05/2018 - 10:31
Laatst aangepast op: di, 22/05/2018 - 13:47

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.