-A +A

Stilzwijgend opstalrecht

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
don, 15/03/2018

De natrekkingsregels van de artikelen 552 e.v. BW zijn gebaseerd op een dubbel vermoeden, namelijk (1) dat de constructies die worden opgericht boven of onder andermans grond aan de grondeigenaar toebehoren en (2) dat die constructies ook op kosten van de grondeigenaar zelf zijn tot stand gebracht. Beide dimensies van het vermoeden zijn weerlegbaar (V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 745-746, nr. 972).

Tot weerlegging van het eerste deel van het vermoeden moet worden aangetoond dat de grondeigenaar geen (exclusieve) volle eigenaar is van de constructie/woning. Dit komt neer op een weerlegging van de eigendomsrechtelijke dimensie van natrekking. Die weerlegging staat gelijk met de vestiging van een opstalrecht. Inderdaad: de verzaking van het recht van natrekking impliceert de vestiging van een recht van opstal (Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 573; Cass. 18 mei 2007, RW 2007-08, 736, noot V. Sagaert; V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 593, nr. 740). De weerlegging van het tweede deel van het vermoeden met alle bewijsmiddelen rechtens behelst een feitenkwestie. Slaagt de beoogde weerlegging niet en speelt derhalve natrekking ten volle, dan blijft het verhaal van de feitelijke/wettelijke samenwoners, inzonderheid dat van de niet-grondeigenaar, wat betreft de constructie/woning steken in de verbintenisrechtelijke dimensie.

Slaagt de weerlegging van het dubbele vermoeden wel, dan geldt een opstalrecht aan de zijde van beide feitelijke/ wettelijke samenwoners. Zij zijn gezamenlijk/onverdeelde zakenrechtelijke titularissen van de constructie/woning. Zij zijn meer precies onverdeelde opstalhouders. Dit neemt niet weg dat, daar waar de ene feitelijke/wettelijke samenwoner meer heeft geïnvesteerd in de constructie/woning dan de andere en dit (uiteraard) kan bewijzen, diezelfde feitelijke/wettelijke samenwoner een ruimere vergoedingsaanspraak heeft dan de andere. Een andere optie is dat, daar waar de ene feitelijke/wettelijke samenwoner meer heeft geïnvesteerd in de constructie/woning dan de andere en dit (uiteraard) kan bewijzen, de zakenrechtelijke verdeling van het opstalrecht geen 50/50-verhouding uitmaakt maar een andere verhouding die (beter) beantwoordt aan de ongelijke investering. Bij het einde van het opstalrecht kan de niet-grondeigenaar (hoe dan ook en behoudens andersluidende regeling) aanspraak maken op een vergoeding (art. 6 Opstalwet van 10 januari 1824).

Aangenomen wordt dat het recht van natrekking stilzwijgend kan worden verzaakt, zo ook (wat daarmee gelijkstaat) dat een recht van opstal stilzwijgend kan worden gevestigd (V. Sagaert, "Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?" in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2017 427-428, nr. 7).

De gemeenschappelijke bedoeling van de feitelijke/ wettelijke samenwoners kan, zelfs indien een van hen zich naderhand verzet, worden afgeleid uit de feitelijke omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op de wil van de partners om een opstalovereenkomst te sluiten. De afstand van het recht van natrekking is immers een consensuele rechtshandeling die stilzwijgend kan tot stand komen, althans voor zover dat stilzwijgen niet anders kan worden geïnterpreteerd dan als de vestiging van een opstalrecht. Het moet met andere woorden gaan om een zogeheten 'omstandig stilzwijgen'.

Dit omstandig stilzwijgen kan evenwel uit de context dan wel de begeleidende omstandigheden worden afgeleid. Enkel met het oog op de tegenwerpbaarheid aan derden die een zakenrechtelijk recht op de constructie/woning hebben verkregen/zouden verkrijgen, is een hypothecaire overschrijving en derhalve een notariële formalisering vereist (art. 1 Hyp.W.; V. Sagaert, "Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?" in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2017 429, nr. 9). De vermelding in de hypothecaire registers is in de onderlinge verhouding tussen de feitelijk/wettelijk samenwonende partners irrelevant.

De stilzwijgende afstand van het recht van natrekking dan wel de stilzwijgende vestiging van een recht van opstal is ook mogelijk in een context van feitelijke samenwoning (Cass. 26 december 2014, RW 2015-16, 183, noot V. Sagaert) en, anders dan V.S.E. wil voordoen, evengoed in een context van wettelijke samenwoning.

Het opstalrecht behelst een conventionele onverdeeldheid, derwijze dat artikel 815, eerste lid BW niet (zonder meer) kan dienen als grondslag voor de vordering van T.D. tot uitonverdeeldheidtreding met betrekking tot de onverdeelde woning (zie ook Cass. 20 september 2013, RW 2014-15, 618, noot L. De Keyser, TBBR 2014, 489, noot L. Saveur en TNot. 2014, 224, noot C. Engels; R. Dekkers en E. Dirix, Handboek burgerlijk recht, II, Zakenrecht - Zekerheden - Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 121, nr. 290; R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm.Erf 2011, 16-17, nrs. 16-17; V. Sagaert, "De beëindiging van conventionele onverdeeldheden. Nee, of toch?'' in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen vermogensrecht 2015, Antwerpen, Intersentia, 2015, 97-98, nrs. 8-10; V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 298-299, nr. 355).

Het gaat inderdaad om een conventionele en derhalve vrijwillige onverdeeldheid, die de deelgenoten vrij kunnen invullen/moduleren, ook qua bedoeling en qua duurtijd en opzegging/beëindiging. De in artikel 815, eerste lid BW bedoelde noodzaak om de onverdeeldheid onverkort te (kunnen) beëindigen speelt bij een conventionele/vrijwillige onverdeeldheid niet als zodanig.

De wilsautonomie primeert, terwijl artikel 577-2, § 8 juncto artikel 815 BW inzake een conventionele/vrijwillige onverdeeldheid slechts een aanvullend karakter vertoont (R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm. Erf 2011, 18-19, nr. 19; vgl. J. Verstraete, "De vordering om uit onverdeeldheid te treden - Vrijwillige versus toevallige onverdeeldheid", TNot. 2014, 193-194). Middels een regeling qua duurtijd en opzegging/beëindiging kan worden afgeweken van (1) de regel van artikel 815, eerste lid BW dat de uitonverdeeldheidtreding te allen tijde kan worden nagestreefd en (2) de regel van artikel 815, tweede lid BW dat afwijkende overeenkomsten slechts kunnen verbinden voor vijf jaar.

Het gebeurlijke gebrek aan een dienstige regeling qua duurtijd en opzegging/beeindiging (in het raam van de artt. 4-6 Opstalwet van 10 januari 1824), zoals in casu, maakt niet dat de conventionele/ vrijwillige onverdeeldheid zonder meer (gedurende 50 jaar) moet blijven duren (zie ook R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm. Erf 2011, 7-8, nr. 5 en 18-19, nr. 19; V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 299-300, nr. 356; B. Verheye, "De slangenkuil van art. 815 BW", noot onder Gent 29 oktober 2015, RW2016-17, 866, nr. 7). Het gebrek aan een uitdrukkelijke regeling qua duurtijd en opzegging/beëindiging ingeval de onverdeeldheid kadert binnen een samenwoningsrelatie kan neerkomen op een conventionele/vrijwillige onverdeeldheid met een impliciete duurtijd die afhankelijk is van de relatie (zie ook en vgl. R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm.Erf 2011, 28-29, nr. 40; B. Verheye, "De slangenkuil van art. 815 BW", noot onder Gent 29 oktober 2015, RW2016-17, 866, nr. 8; zie ookN. Carette en J. Van de Voorde, "Rechtsmisbruik in het zakenrecht - capita selecta" in J. Rozie, S. Rutten en A. Van Oevelen (eds.),Rechtsmisbruik, Antwerpen, Intersentia, 2015, 92-94, nr. 24; vgl. eveneens D. Michiels, "Accessoir opstalrecht", TNot. 2007, 213 e.v.; D. Michiels, "Het accessoir opstalrecht als onderdeel van de samenlevingsovereenkomst", NFM 2015, 215 e.v.; V. Sagaert, "Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen.: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?" in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2017 432-435, nrs. 14-16). Dergelijke impliciete duurtijd betekent niet dat de onverdeeldheid zomaar kan worden opgeblazen (met miskenning van art. 1134 BW) om zodoende uit de conventionele constructie te stappen. Anderzijds, zoals reeds aangegeven, kan artikel 815, eerste lid BW niet (zonder meer) dienen als grondslag voor een vordering tot uitonverdeeldheidtreding. In die optiek moet worden nagegaan wat de onderliggende bedoeling was/is van de voorliggende conventionele/vrijwillige onverdeeldheid. Die bedoeling strekt/ strekte in casu tot bestendiging van de wettelijke samenwoningsrelatie middels gezamenlijk beheer van het onverdeelde doelvermogen met een enigszins bijhorende woonzekerheid in geval van vooroverlijden van een van beide partners in de loop van de wettelijke samenwoningsrelatie

 

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2018
Pagina: 
495
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Gent 15 maart 2018, NjW 2018, 495.

V.S.E., [ ... ] appellante [ ... ]

tegen

T.D.,[ ... ] geïntimeerde

[ ... ]

1. RELEVANTE FEITELIJKE ELEMENTEN

1. T.D. (016 juni 1979) (hierna: T.D.) en V.S.E. (020 januari 1981) zijn gewezen feitelijke en vervolgens wettelijke samenwoners.

Hun samenwoningsrelatie start in het najaar van 2008, wanneer T.D. bij V.S.E. intrekt op haar (eigen) appartement te Zottegem.

Later en meer precies op 22 mei 2010 treedt een wettelijke samenwoning in middels verklaring voor de ambtenaar van de burgerlijke stand te Zottegem (art. 1476, § 1 BW).

Het wettelijke samenwoningsadres is (nog steeds) dat van het appartement van V.S.E. te Zottegem.

Uit de samenwoningsrelatie worden twee kinderen geboren: N.T. (017 juni 2010) en L.T. (016 juli 2014).

De wettelijke samenwoning is beëindigd op 28 januari 2015 bij eenzijdige verklaring van V.S.E., die vervolgens bij gerechtsdeurwaardersexploot van 2 februari 2015 is betekend aan T.D. (art. 1476, §2BW).

2. Bij notariële akte van 24 maart 2010 koopt V.S.E. (op haar naam) een bouwgrond te Zottegem/Moeide/Godveerdegem.

Zij betaalt de koopprijs (blijkens voormelde akte, p. 11-12) ten bedrage van 156.962,00 euro (meer kosten) met (gebeurlijk van haar ouders verkregen) eigen gelden.

3. De partners T.D.-V.S.E. beslissen om samen te bouwen op de door V.S.E. aangekochte (bouw)grond te Zottegem/ Moeide/Godveerdegem.

In die optiek hebben zij samen/gezamenlijk:

- een architectenovereenkomst gesloten;

- diverse aannemingsovereenkomsten gesloten;

- een bouwvergunning aangevraagd op 9/17 juni 2011 en verkregen op 16 augustus 2011;

- de bouwwerkzaamheden (mede) (op) gevolgd en (door eigen bijkomende werkzaamheden) bewerkstelligd;

- diverse bestellingen/aankopen gedaan in het raam van de woningbouw;

- diverse rekeningen/bonnen/facturen aangaande de woningbouw voldaan via de gemeenschappelijke bankrekening inzonderheid in de loop van 2012-2014;

- (elektronische) briefwisseling en (andere) correspondentie gevoerd omtrent de bouw van de woning en toebehoren;

- een (dubbele) hypothecaire lening aangegaan ten bedrage van 120.000,00 + 30.000,00 = 150.000,00 euro;

- de (dubbele) hypothecaire lening (gedurende de samenwoningsrelatie) afbetaald via de gemeenschappelijke bankrekening;

- de fiscale voordelen van de woningbouwlening genoten in het raam van de personenbelasting;

- procedures in rechte gevoerd omtrent de woningbouw/nutsvoorzieningen.

Aangezien de woning niet is voltooid tijdens de samenwoningsrelatie, zijn de partners T.D.-V.S.E. er nooit ingetrokken.

4. Na de beëindiging van de samenwoningsrelatie heeft V.S.E. via het internet de (onafgewerkte) woning (in een iets verder stadium dan casco) te koop aangeboden tegen de (vraag)prijs van 469.500,00 euro.

De woning blijkt inmiddels te zijn verkocht (naar verklaring van V.S.E. ten bedrage van 370.000,00 euro).

5. T.D. voert aan dat de financiering van de woning in essentie gebeurde via de gemeenschappelijke bankrekening T.D.V.S.E., waarop hij (evenals V.S.E.) in de bedoelde periode van de woningbouw maandelijks ongeveer 1.000,00 euro stortte/overschreef. Het was anders in de periode vóór de woningbouw, wanneer T.D. en V.S.E. een andere gemeenschappelijke rekening spijsden met maandelijkse stortingen/overschrijvingen van ongeveer 2 x 500,00 euro.

T.D. stelt dat de maandelijkse stortingen/overschrijvingen (tijdens de woningbouw) ten bedrage van 2 x 1.000,00 euro ruimschoots volstonden voor de aflossing van de leninglast met een maandelijks gemiddelde ten bedrage van 800,00 à 850,00 euro, zo ook om andere vastgoedlasten (zoals verzekeringslasten) te dragen.

T.D. stelt nog dat hij (evenals gebeurlijk V.S.E.), los van de vastgoedlastendracht via de gemeenschappelijke rekening, tal van kleinere en grotere bedragen heeft voldaan met eigen gelden.

Bovendien zou hij een substantiële bijdrage in natura hebben geleverd door zelf (daadwerkelijke) bouwwerkzaamheden te verrichten, en dit voor/na maar ook tijdens zijn normale werkperiode, met inkomstenverlies tot gevolg, gebeurlijk door een tijdelijke switch van een tewerkstelling full time naar een tewerkstelling half time.

T.D. beklemtoont dat een en ander moet worden onderscheiden van zijn (daarnaast geleverde) bijdrage in de normale lasten van de (wettelijke) samenwoning (art. 1477, § 3 BW). Niet alleen was er volgens T.D. in de maandelijkse stortingen/overschrijvingen (tijdens de woningbouw) ten bedrage van 2 x 1.000,00 euro (na aftrek van de vastgoedlasten) een (groot) deel begrepen voor de normale lasten van de (wettelijke) samenwoning. Tevens gebeurden er nog steeds volgens T.D. tal van extra bijdragen (in de lasten van de wettelijke samenwoning) hetzij met eigen gelden hetzij in natura, zo ook persoonlijke aankopen/bestedingen.

Een en ander samengenomen maakt dat T.D. blijkens een omstandig dossier met tal van stukken een bedrag van ruim 80.000,00 euro in de bedoelde woning zou hebben gestoken.

6. V.S.E. stelt daartegenover dat, benevens (1) de externe financiering middels de (dubbele) hypothecaire lening zoals afbetaald via de gemeenschappelijke bankrekening en (2) de verdere (vastgoed)lastendracht via dezelfde gemeenschappelijke bankrekening, de bedragen die T.D. (daarnaast) met eigen gelden heeft voldaan, beperkt zijn.

V.S.E. betwist dat T.D. een substantiële bijdrage in natura heeft geleverd door zelf bouwwerkzaamheden te verrichten. Bovenal beklemtoont V.S.E. dat de maandelijkse stortingen/overschrijvingen (tijdens de woningbouw) ten bedrage van 2 x 1.000,00 euro dienden als normale bijdrage in de lasten van de wettelijke samenwoning, waarin diverse periodieke lasten (bv. van nutsvoorzieningen) maar evengoed de vastgoedlasten zijn begrepen.

Een en ander loopt samen derwijze dat de normale lasten volgens V.S.E. het maandelijkse totaalbedrag van 2.000,00 euro overstijgen, terwijl de door T.D. beweerde extra bijdragen (in de lasten van de wettelijke samenwoning) hetzij met eigen gelden hetzij in natura beperkt zijn. Punt daarbij is dat T.D. gedurende (heel) de samenwoningsrelatie (zo ook tijdens de woningbouw) inwoont bij V.S.E., zonder specifieke huur- ofbewoningslast, zij het dat T.D. wel meedeelt in vastgoedlasten zoals de syndicus, de verzekering en de onroerende voorheffing.

V.S.E. hamert op het gegeven dat zij krachtens de notariële aankoopakte van 24 maart 2010 als exclusieve eigenaar van de bouwgrond fungeert. Het zou vooral haar plan zijn geweest om de bouwgrond aan te kopen, zo ook om erop te bouwen, (hoe dan ook) zonder intentie om (middels afstand van natrekking) zakelijke rechten af te staan. De (financiële) bijdrage van T.D. zou vooral zijn beperkt tot de stortingen op de gemeenschappelijke bankrekening. V.S.E. ziet die bijdrage van T.D. als een bijdrage binnen de normale lasten van de (wettelijke) samenwoning (art. 1477, § 3 BW).

[ ... ]

III. HOGERE BEROEPEN

[ ... ]

Met haar hoger beroep beoogt V.S.E., met hervorming van het beroepen vonnis, de (integrale) afwijzing van de vordering van T.D. als ongegrond, desnoods na een rechterlijk bevel aan T.D. om bijkomende stukken over te leggen, inzonderheid fiscale fiches en rekeninguittreksels. Hooguit kan, aldus V.S.E., T.D. aanspraak maken op een (ex aequo et bono begroot) bedrag van 1.800,00 euro.

In uiterst ondergeschikte orde kan V.S.E. instemmen met een uitonverdeeldheidtreding (door toedoen van de door de eerste rechter aangewezen notaris-vereffenaar) uitgaande van een eigendomsverhouding met betrekking tot de bedoelde woning ten belope van een onverdeeld aandeel van 3/4d,n aan de zijde van V.S.E. en een onverdeeld aandeel van l/4d' aan de zijde van T.D.

Tot slot beoogt V.S.E. de veroordeling van T.D. tot de nader begrote gedingkosten van beide aanleggen.

2. T.D. neemt conclusie tot afwijzing van het hoger beroep als ontvankelijk doch ongegrond en zodoende in de eerste plaats tot bevestiging van het beroepen vonnis. Bij wijze van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep herneemt T.D. zijn in ondergeschikte orde ingestelde en inmiddels (licht) aangepaste vordering. Op die manier wil hij vanwege V.S.E. minstens de terugbetaling 80.342,15 euro meer interesten.

Voorts beoogt T.D. (mede bij wijze van incidenteel hoger beroep) hoe dan ook de veroordeling van V.S.E. tot de nader begrote gedingkosten van beide aanleggen.

3. Het hof heeft de partijen in hun middelen en conclusies gehoord op de openbare terechtzitting van 1 maart 2018, waarna het hof het debat heeft gesloten en de zaak in beraad heeft genomen. Het hof heeft het dossier van de rechtspleging en de overgelegde stukken ingezien. Het hof aanziet (1) de conclusie van V.S.E. van 29 november 2017 en (2) de conclusie van T.D. van 31 januari 2018 als alomvattende syntheseconclusies in de zin van artikel 748bis Ger.W., om ze aldus (met alle bijhorende stukken), met instemming van de partijen, in het debat te houden.

IV. BEOORDELING

[ ... ]

4. Zoals aangegeven, wil T.D. ten gronde in de eerste plaats doen zeggen voor recht dat de woning, bij wijze van opstal met afstand van natrekking opgetrokken op de grond van V.S.E., hem voor de helft in mede-eigendom toebehoort om zodoende de gerechtelijke vereffening-verdeling van de woning te doen bevelen met toepassing van de artikelen 1207 e.v. Ger.W., met aanwijzing van een notaris-vereffenaar in de zin van artikel 1210, § 1 Ger.W. Met zijn aldus in hoofdorde ingestelde vordering maakt T.D. zakenrechtelijke aanspraak op zijn aandeel in de woning, zoals opgetrokken op de grond van V.S.E. Met deze benadering wil T.D. ingaan tegen de eigendomsrechtelijke dimensie van natrekking in de zin van de artikelen 552-553 BW. T.D. claimt zodoende een onverdeeld recht van opstal op de grond van V.S.E.

Hij wil de klassieke verbintenisrechtelijke benadering tot oplossing van het vaak voorkomende geval dat de ene feitelijk samenwonende partner investeert op/in het onroerend goed van de andere (zie bv. Gent 12 februari 2015, T.Not. 2015, 851; Gent 5 maart 2015, RW 2016-17, 1148, noot; Gent 19 januari 2017, T.Fam. 2017, 189, noot M. Aerts) voor zijn dan wel uit de weg gaan.

5. De natrekkingsregels van de artikelen 552 e.v. BW zijn gebaseerd op een dubbel vermoeden, namelijk (1) dat de constructies die worden opgericht boven of onder andermans grond aan de grondeigenaar toebehoren en (2) dat die constructies ook op kosten van de grondeigenaar zelf zijn tot stand gebracht. Beide dimensies van het vermoeden zijn weerlegbaar (V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 745-746, nr. 972).

Tot weerlegging van het eerste deel van het vermoeden moet worden aangetoond dat de grondeigenaar geen (exclusieve) volle eigenaar is van de constructie/woning. Dit komt neer op een weerlegging van de eigendomsrechtelijke dimensie van natrekking. Die weerlegging staat gelijk met de vestiging van een opstalrecht. Inderdaad: de verzaking van het recht van natrekking impliceert de vestiging van een recht van opstal (Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 573; Cass. 18 mei 2007, RW 2007-08, 736, noot V. Sagaert; V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 593, nr. 740). De weerlegging van het tweede deel van het vermoeden met alle bewijsmiddelen rechtens behelst een feitenkwestie. Slaagt de beoogde weerlegging niet en speelt derhalve natrekking ten volle, dan blijft het verhaal van de feitelijke/wettelijke samenwoners, inzonderheid dat van de niet-grondeigenaar, wat betreft de constructie/woning steken in de verbintenisrechtelijke dimensie.

Slaagt de weerlegging van het dubbele vermoeden wel, dan geldt een opstalrecht aan de zijde van beide feitelijke/ wettelijke samenwoners. Zij zijn gezamenlijk/onverdeelde zakenrechtelijke titularissen van de constructie/woning. Zij zijn meer precies onverdeelde opstalhouders. Dit neemt niet weg dat, daar waar de ene feitelijke/wettelijke samenwoner meer heeft geïnvesteerd in de constructie/woning dan de andere en dit (uiteraard) kan bewijzen, diezelfde feitelijke/wettelijke samenwoner een ruimere vergoedingsaanspraak heeft dan de andere. Een andere optie is dat, daar waar de ene feitelijke/wettelijke samenwoner meer heeft geïnvesteerd in de constructie/woning dan de andere en dit (uiteraard) kan bewijzen, de zakenrechtelijke verdeling van het opstalrecht geen 50/50-verhouding uitmaakt maar een andere verhouding die (beter) beantwoordt aan de ongelijke investering. Bij het einde van het opstalrecht kan de niet-grondeigenaar (hoe dan ook en behoudens andersluidende regeling) aanspraak maken op een vergoeding (art. 6 Opstalwet van 10 januari 1824).

6. Aangenomen wordt dat het recht van natrekking stilzwijgend kan worden verzaakt, zo ook (wat daarmee gelijkstaat) dat een recht van opstal stilzwijgend kan worden gevestigd (V. Sagaert, "Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?" in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2017 427-428, nr. 7).

De gemeenschappelijke bedoeling van de feitelijke/ wettelijke samenwoners kan, zelfs indien een van hen zich naderhand verzet, worden afgeleid uit de feitelijke omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op de wil van de partners om een opstalovereenkomst te sluiten. De afstand van het recht van natrekking is immers een consensuele rechtshandeling die stilzwijgend kan tot stand komen, althans voor zover dat stilzwijgen niet anders kan worden geïnterpreteerd dan als de vestiging van een opstalrecht. Het moet met andere woorden gaan om een zogeheten 'omstandig stilzwijgen'.

Dit omstandig stilzwijgen kan evenwel uit de context dan wel de begeleidende omstandigheden worden afgeleid. Enkel met het oog op de tegenwerpbaarheid aan derden die een zakenrechtelijk recht op de constructie/woning hebben verkregen/zouden verkrijgen, is een hypothecaire overschrijving en derhalve een notariële formalisering vereist (art. 1 Hyp.W.; V. Sagaert, "Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?" in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2017 429, nr. 9). De vermelding in de hypothecaire registers is in de onderlinge verhouding tussen de feitelijk/wettelijk samenwonende partners irrelevant.

7. De stilzwijgende afstand van het recht van natrekking dan wel de stilzwijgende vestiging van een recht van opstal is ook mogelijk in een context van feitelijke samenwoning (Cass. 26 december 2014, RW 2015-16, 183, noot V. Sagaert) en, anders dan V.S.E. wil voordoen, evengoed in een context van wettelijke samenwoning.

8. In onderhavig geval is, andersluidende beweringen van V.S.E. ten spijt, duidelijk dat de partners T.D.-V.S.E. (samen) hebben beslist om samen een woning met toebehoren te bouwen op de door V.S.E. aangekochte (bouw)grond te Zottegem/Moeide/Godveerdegem.

In die optiek hebben zij samen/gezamenlijk (1) een architectenovereenkomst gesloten, (2) diverse aannemingsovereenkomsten gesloten, (3) een bouwvergunning aangevraagd op 9/17 juni 2011 en verkregen op 16 augustus 2011, (4) de bouwwerkzaamheden (mede) (op)gevolgd en (door eigen bijkomende werkzaamheden) bewerkstelligd, (5) diverse bestellingen/aankopen gedaan in het raam van de woningbouw, (6) diverse rekeningen/ bonnen/facturen aangaande de woningbouw voldaan via de gemeenschappelijke bankrekening inzonderheid in de loop van 2012-2014, (7) (elektronische) briefwisseling en (andere) correspondentie gevoerd omtrent de bouw van de woning en toebehoren, (8) een (dubbele) hypothecaire lening aangegaan ten bedrage van 120.000,00 + 30.000,00 = 150.000,00 euro, (9) de (dubbele) hypothecaire lening (gedurende de samenwoningsrelatie) afbetaald via de gemeenschappelijke bankrekening, (10) de fiscale voordelen van de woningbouwlening genoten in het raam van de personenbelasting en (11) procedures in rechte gevoerd omtrent de woningbouw/nutsvoorzieningen.

9. Deze elementen, samen in hun context van een relationele/affectieve wettelijke samenwoning genomen, kunnen, de andersluidende beweringen/aanvoeringen van V.S.E. ten spijt, niet anders worden uitgelegd dan als een stilzwijgende afstand van het recht van natrekking door V.S.E. als grondeigenaar en daarmee gelijkstaand een stilzwijgende vestiging van een onverdeeld recht van opstal aan de zijde van de partners T.D.-V.S.E.

Het uiteindelijk (na het niet-beroepen tussenvonnis van 14 november 2016) uitgeklaarde gegeven dat, anders dan een passage in (het ontwerp van) de (hypothecaire) kredietakte (van 28 december 2011) laat uitschijnen, geen afstand-akte (van eveneens 28 december 2011) is verleden, doet geen afbreuk aan de stilzwijgende afstand van het recht van natrekking door V.S.E. als grondeigenaar en daarmee gelijkstaand een stilzwijgende vestiging van een onverdeeld opstalrecht aan de zijde van de partners T.D.-V.S.E.

Volgens de bedoelde passage zou voorafgaandelijk aan de (hypothecaire) kredietakte een andere notariële akte zijn verleden waarbij V.S.E. ten belope van een aandeel van l/4de afstand doet van haar recht van natrekking met betrekking tot de woning om zodoende een dienovereenkomstig recht van opstal ten behoeve van T.D. te verlenen. Die afstand-akte blijkt uiteindelijk niet te zijn verleden, volgens T.D. omdat de partijen in discussie bleven verkeren omtrent de eigendomsverhouding met betrekking tot de bedoelde woning en voorts geen (akte-) kosten (meer) wilden maken.

Hoe dan ook kan in de concrete omstandigheden van onderhavig geval uit het uiteindelijke uitblijven van het verlijden van de afstand-akte niet worden afgeleid dat V.S.E. geen intentie (meer) had om (middels afstand van natrekking) zakelijke rechten af te staan, integendeel.

10. T.D. illustreert en stoffeert (blijkens een omstandig dossier met tal van stukken, mede tot weerlegging van andersluidende aanvoeringen van V.S.E.) verder dat:

- de financiering van de woning in essentie gebeurde via de gemeenschappelijke bankrekening T.D.-V.S.E., waarop hij (evenals V.S.E.) in de bedoelde periode van de woningbouw maandelijks ongeveer 1.000,00 euro stortte/overschreef, wat anders was in de periode vóór de woningbouw, wanneer T.D.-V.S.E. een andere gemeenschappelijke rekening spijsden met maandelijkse stortingen/overschrijvingen van ongeveer 2 x 500,00 euro;

- op die manier, gedurende de samenwoningsrelatie, de (dubbele) hypothecaire lening maandelijks kon worden voldaan;

- de maandelijkse stortingen/overschrijvingen (tijdens de woningbouw) ten bedrage van 2 x 1.000,00 euro ruimschoots volstonden voor de aflossing van de leninglast met een maandelijks gemiddelde ten bedrage van 800,00 à 850,00 euro, zo ook om andere vastgoedlasten (zoals deze van verzekering) te dragen;

- hij (evenals gebeurlijk V.S.E.), los van de vastgoedlastendracht via de gemeenschappelijke rekening, tal van kleinere en grotere bedragen heeft voldaan met eigen gelden;

- hij bovendien een substantiële bijdrage in natura heeft geleverd door zelf (daadwerkelijke) bouwwerkzaamheden te verrichten, en dit voor/na maar ook tijdens zijn normale werkperiode, met inkomstenverlies tot gevolg, gebeurlijk door een tijdelijke switch van een tewerkstelling full time naar een tewerkstelling half time.

T.D. illustreert en stoffeert verder dat een en ander moet worden onderscheiden van zijn (daarnaast geleverde) bijdrage in de normale lasten van de (wettelijke) samenwoning (art. 1477, § 3 BW), zoals V.S.E. die overigens ook leverde, mede middels huishoudelijke zorgen en zorgen voor de kinderen.

Niet alleen was er in de maandelijkse stortingen/overschrijvingen (tijdens de woningbouw) ten bedrage van 2 x 1.000,00 euro (na aftrek van de vastgoedlasten) een (groot) deel begrepen voor de normale lasten van de (wettelijke) samenwoning. Tevens gebeurden er tal van extra bijdragen (in de lasten van de wettelijke samenwoning) hetzij met eigen gelden hetzij in natura, zo ook persoonlijke aankopen/bestedingen. Een en ander samengenomen maakt dat T.D. (die een min of meer gelijk werk-verdienvermogen heeft als V.S.E.) heel wat geldelijk vermogen én arbeids-vermogen in de bedoelde woning heeft gestoken.

11. Een klinkklare/afdoende/dienstige erkenning/bekentenis/afstand van T.D. (bijvoorbeeld in het raam van briefwisseling/e-mailverkeer omtrent de bijdrage in de buitengewone kosten voor de kinderen) omtrent een zakelijk recht/ het eigendomsrecht met betrekking tot de woning, is er niet, de andersluidende aanvoeringen van V.S.E. ten spijt (zie overigens ook Cass. 17 juni 2005, RW 2007-08, 736).

12. Het gegeven dat T.D. (blijkens zijn gedinginleidende dagvaarding van 3 december 2015) eerst een verbintenisrechtelijke aanspraak formuleerde boven een zakenrechtelijke aanspraak om in de verdere loop van de procedure de volgorde te switchen, is evenmin cruciaal, eens te meer de andersluidende aanvoeringen van V.S.E. ten spijt.

13. V.S.E. hamert vergeefs op het gegeven dat zij krachtens de notariële aankoopakte van 24 maart 2010 als exclusieve eigenaar van de bouwgrond fungeert. Dat het vooral haar plan is geweest om de bouwgrond aan te kopen, zo ook om erop te bouwen, (hoe dan ook) zonder intentie om (middels afstand van natrekking) zakelijke rechten af te staan, klopt geenszins. Voorts was de financiële bijdrage van T.D. niet beperkt tot de stortingen op de gemeenschappelijke bankrekening. V.S.E. kan die bijdrage van T.D. bezwaarlijk verengen tot een bijdrage binnen de normale lasten van de (wettelijke) samenwoning (art. 1477, § 3 BW).

14. Evenals de eerste rechter, neemt het hof aan dat de gewezen partners T.D.-V.S.E. gelijkelijk onverdeelde titularissen zijn van een opstalrecht met betrekking tot de woning opgericht op de grond van V.S.E.

15. Het opstalrecht behelst een conventionele onverdeeldheid, derwijze dat artikel 815, eerste lid BW niet (zonder meer) kan dienen als grondslag voor de vordering van T.D. tot uitonverdeeldheidtreding met betrekking tot de onverdeelde woning (zie ook Cass. 20 september 2013, RW 2014-15, 618, noot L. De Keyser, TBBR 2014, 489, noot L. Saveur en TNot. 2014, 224, noot C. Engels; R. Dekkers en E. Dirix, Handboek burgerlijk recht, II, Zakenrecht - Zekerheden - Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 121, nr. 290; R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm.Erf 2011, 16-17, nrs. 16-17; V. Sagaert, "De beëindiging van conventionele onverdeeldheden. Nee, of toch?'' in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen vermogensrecht 2015, Antwerpen, Intersentia, 2015, 97-98, nrs. 8-10; V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 298-299, nr. 355).

Het gaat inderdaad om een conventionele en derhalve vrijwillige onverdeeldheid, die de deelgenoten vrij kunnen invullen/moduleren, ook qua bedoeling en qua duurtijd en opzegging/beëindiging. De in artikel 815, eerste lid BW bedoelde noodzaak om de onverdeeldheid onverkort te (kunnen) beëindigen speelt bij een conventionele/vrijwillige onverdeeldheid niet als zodanig.

De wilsautonomie primeert, terwijl artikel 577-2, § 8 juncto artikel 815 BW inzake een conventionele/vrijwillige onverdeeldheid slechts een aanvullend karakter vertoont (R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm. Erf 2011, 18-19, nr. 19; vgl. J. Verstraete, "De vordering om uit onverdeeldheid te treden - Vrijwillige versus toevallige onverdeeldheid", TNot. 2014, 193-194). Middels een regeling qua duurtijd en opzegging/beëindiging kan worden afgeweken van (1) de regel van artikel 815, eerste lid BW dat de uitonverdeeldheidtreding te allen tijde kan worden nagestreefd en (2) de regel van artikel 815, tweede lid BW dat afwijkende overeenkomsten slechts kunnen verbinden voor vijf jaar.

Het gebeurlijke gebrek aan een dienstige regeling qua duurtijd en opzegging/beeindiging (in het raam van de artt. 4-6 Opstalwet van 10 januari 1824), zoals in casu, maakt niet dat de conventionele/ vrijwillige onverdeeldheid zonder meer (gedurende 50 jaar) moet blijven duren (zie ook R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm. Erf 2011, 7-8, nr. 5 en 18-19, nr. 19; V. Sagaert, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 299-300, nr. 356; B. Verheye, "De slangenkuil van art. 815 BW", noot onder Gent 29 oktober 2015, RW2016-17, 866, nr. 7). Het gebrek aan een uitdrukkelijke regeling qua duurtijd en opzegging/beëindiging ingeval de onverdeeldheid kadert binnen een samenwoningsrelatie kan neerkomen op een conventionele/vrijwillige onverdeeldheid met een impliciete duurtijd die afhankelijk is van de relatie (zie ook en vgl. R. Jansen, "Art. 815 B.W.", Comm.Erf 2011, 28-29, nr. 40; B. Verheye, "De slangenkuil van art. 815 BW", noot onder Gent 29 oktober 2015, RW2016-17, 866, nr. 8; zie ookN. Carette en J. Van de Voorde, "Rechtsmisbruik in het zakenrecht - capita selecta" in J. Rozie, S. Rutten en A. Van Oevelen (eds.),Rechtsmisbruik, Antwerpen, Intersentia, 2015, 92-94, nr. 24; vgl. eveneens D. Michiels, "Accessoir opstalrecht", TNot. 2007, 213 e.v.; D. Michiels, "Het accessoir opstalrecht als onderdeel van de samenlevingsovereenkomst", NFM 2015, 215 e.v.; V. Sagaert, "Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen.: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?" in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2017 432-435, nrs. 14-16). Dergelijke impliciete duurtijd betekent niet dat de onverdeeldheid zomaar kan worden opgeblazen (met miskenning van art. 1134 BW) om zodoende uit de conventionele constructie te stappen. Anderzijds, zoals reeds aangegeven, kan artikel 815, eerste lid BW niet (zonder meer) dienen als grondslag voor een vordering tot uitonverdeeldheidtreding. In die optiek moet worden nagegaan wat de onderliggende bedoeling was/is van de voorliggende conventionele/vrijwillige onverdeeldheid. Die bedoeling strekt/ strekte in casu tot bestendiging van de wettelijke samenwoningsrelatie middels gezamenlijk beheer van het onverdeelde doelvermogen met een enigszins bijhorende woonzekerheid in geval van vooroverlijden van een van beide partners in de loop van de wettelijke samenwoningsrelatie.

Welnu, die bedoeling is teloorgegaan ingevolge de beëindiging van de wettelijke samenwoningsrelatie. Het is met andere woorden niet de bedoeling om de onverdeeldheid te handhaven over de wettelijke samenwoningsrelatie heen dan wel wars van een relatiebreuk. De beëindiging van de wettelijke samenwoningsrelatie heeft aan de conventionele/vrijwillige onverdeeldheid iedere (redelijke) zin ontnomen. T.D. stelt terecht centraal dat de samen met V.S.E. opgerichte woning weliswaar kadert binnen een conventionele/ vrijwillige onverdeeldheid, maar dat de bedoeling/grondslag waarop de onverdeeldheid teruggaat en meer precies de wettelijke samenwoningsrelatie is teloorgegaan, derwijze dat hij de uitonverdeeldheidtreding kan nastreven (zie ook Cass. 6 maart 2014, RW 2013-14, 1625, noot D. Michiels, TBBR 2014, 261, noot F. Peeraer en 487, noot L. Saveur en T.Not. 2014, 231, noot C. Engels; V. Sagaert, "De beëindiging van conventionele onverdeeldheden. Nee, of toch?" in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen vermogensrecht 2015, Antwerpen, Intersentia, 2015, 101-104, nrs. 18-22; zie voorts L. Pottier en N. Bourgeois, "De beëindiging van vrijwillige onverdeeldheden: verdeeldheid binnen de notariële praktijk?" in A. Wylleman (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, XXIX, Brugge, die Keure, 2016, 14-18).

16. Het door de eerste rechter bedoelde bevel tot uitonverdeeldheidtreding en gerechtelijke vereffening-verdeling van de woning met toepassing van de artikelen 1207 e.v. Ger.W. is op zijn plaats, zo ook de aanwijzing van een notaris-vereffenaar in de zin van artikel 1210, § 1 Ger.W.

Het komt de notaris-vereffenaar toe de vereffening-verdeling door te voeren (art. 1214 Ger.W.) en aldus onder meer de respectieve vermogensaanspraken/ rekeningen (in de eerste plaats) te evalueren/trancheren en concretiseren.

Een rechterlijk bevel aan T.D. om bijkomende stukken over te leggen, inzonderheid fiscale fiches en rekeninguittreksels, is hic et nunc inopportuun. V.S.E. geeft overigens ter terechtzitting van 1 maart 2018 aan dienaangaande niet langer aan te dringen.

17. Bij gebrek aan bewijs in andere zin, gaat het hof, evenals de eerste rechter, uit van een zakenrechtelijke verdeling van het opstalrecht als een 50/50-verhouding (zie ook en vgl. Antwerpen 6 maart 2002, NJW 2002, 25, inz. daar waar de appelrechters oordelen dat, indien de ene partner de hypothecaire leningen m.b.t. de woning van de andere partner mee afbetaalde, die ene partner, bij gebrek aan weerlegging van het wettelijk vermoeden van gelijke aandelen bij mede-eigendom door de andere partner, recht heeft op de helft van het verschil van het saldo van de verkoopprijs van het goed verminderd met de waarde van de bouwgrond; S. Bouly, "Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner", noot onder Gent 20 november 2008, TBBR 2011, 46-47, nrs. 6-8).

18. Voormelde redengeving maakt dat het hoger beroep van V.S.E. (in alle onderdelen) faalt, terwijl het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van T.D. niet moet worden ontmoet.

Het beroepen vonnis verdient bevestiging.

[ ... ]

OP DEZE GRONDEN, HET HOF,

[ ... ]

verklaart het hoger beroep van E. V.S.E. ontvankelijk doch ongegrond (in alle onderdelen),

verklaart het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van D. T.D. ontvankelijk doch ongegrond want zonder voorwerp, verklaart het incidenteel hoger beroep van D. T.D. tot hervorming/aanpassing van de eerstelijnsgedingkostenbeoordeling deels gegrond,

bevestigt, gelet op de grenzen waarbinnen het is beroepen, het vonnis van 27 maart 2017, [ ... ]

[ ... ]

 

Noot: 

Ghijsbrecht Degeest, Stilzwijgend opstalrecht? NJW 2018, 500

Rechtsleer:

• V. SAGAERT, "Concubanten bouwen op de eigen grond van één van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie" in BOONE, I. e.a. (eds), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Kluwer, 2017, 424-425, nr. 3;

• V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 610, nr. 766.

• S. BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen, Intersentia, 2015, 40-42, nr. 31.

• R. JANSEN, “Art. 815 B.W.” in Comm.Erfr. 2011, 28-29, nr. 40; N. CARETTE en J. VAN DE VOORDE, “Rechtsmisbruik in het zakenrecht – Capita selecta” in J. ROZIE e.a. (eds.), Rechtsmisbruik, Antwerpen, Intersentia, 2015, 93- 94, nr. 24).

• Vincent Sagaert, Concubanten bouwen op de eigen grond van één van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijk beschermingsmechanisme, noot, RW 2015-2016, 187.

• E. Dirix, “Vermogensrechtelijke aspecten van het concubinaat” in P. Senaeve (ed.), Concubinaat, Leuven, Acco, 1992, 209-226;

• J. Fonteyn, “La renonciation à accession au sein du couple – Une question de temps”, Rev.not.b. 2013, 82-101;

• I. Samoy, “Investeren in andermans woning bij feitelijke samenwoning” in W. Pintens, J. Du Mongh en Ch. Declerck (eds.), Patrimonium 2008, Antwerpen, Intersentia, 2008, 273-285).

• F. Baudoncq en V. Guffens, “Bouwen op andermans grond in het specifiek geval van concubinaat”, T.Not. 2003, 318-346;

• S. Bouly, “Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner”, TBBR 2011, 44-52;

• S. Becqué-Ickowitz, “La construction sur le terrain d’un époux séparé de biens financée par des sommes indivises”, Rev.trim.dr. civ. 2008, 589 e.v.

• V. Sagaert, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, nrs. 333 en 982

Rechtspraak:

• Gent 8 februari 2018, NjW 2018, 489.

• Cass. 19 mei 1988, Arr.Cass. 1987-88, 1230-1231;

• Cass. 18 mei 2007, Arr.Cass. 2007, 1045;

• Cass. 20 september 2013, RW 2014-15, 618, noot L. DE KEYSER, TBBR 2014, 489, noot L. SAVEUR en T.Not. 2014, 224, noot C. ENGELS).

• Cass. 6 maart 2014, RW 2013- 14, noot D. MICHIELS, TBBR 2014, 261, noot F. PEERAER en 487, noot L. SAVEUR en T.Not. 2014, 231, noot C. ENGELS

• Bergen 12 januari 2007, FJF 2009, 129;

• Gent 5 maart 2015, RW 2016-17, 1148-1151).

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 29/06/2018 - 22:48
Laatst aangepast op: vr, 29/06/2018 - 22:48

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.