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Soortgelijke handel in de handelshuurwet geen vereiste verborgen karakter

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Instantie: Vredegerecht
Datum van de uitspraak: 
don, 18/10/2012
A.R.: 
C.10.0575.F

Uit artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955 volgt niet dat de soortgelijke handel gedreven moet worden door een van de personen die vermeld worden in artikel 25, eerste lid, 2° en 5°, of in 26 van de wet van 30 april 1951, noch dat de opening van de handelszaak op bedrieglijke wijze verborgen moest worden gehouden voor de huurder toen hem de weigering van de huurhernieuwing werd gemeld.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
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Nr. C.10.0575.F
G. N.,
tegen
ALLOR bvba,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 13 november 2009.

II. CASSATIEMIDDELEN
De eiser voert een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
- de artikelen 12, 16, I, 1° en 3°, 21 tot 23, 25, eerste lid, 1°, 2°, 5° en 6°, en 26 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten die afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, voornoemd artikel 25, eerste lid, 6°, zoals het werd gewijzigd bij de wet van 29 juin 1955;
- algemeen rechtsbeginsel "fraus omnia corrumpit".

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis "verklaart het hoger beroep van de [verweerster] [...] gegrond; doet bijgevolg het beroepen vonnis teniet in zoverre het haar oorspronkelijke vordering tot tussenkomst heeft afgewezen en verklaart in nieuwe beschikkingen die oorspronkelijke vordering tot tussenkomst van de [verweerster] in de volgende mate ontvankelijk en gegrond;

zegt voor recht dat de door [de eiser] aan de [verweerster] gegeven opzegging voor laatstgenoemde een recht doet ontstaan op een uitzettingsvergoeding op grond van artikel 25, eerste lid, 6°, van de Handelshuurwet; beveelt de heropening van het debat zodat de partijen uitleg kunnen geven over het bedrag van die uitzettingsvergoeding en bepaalt de rechtsdag voor de zaak op 28 januari 2010 (in voortzetting), zodat de partijen de zaak in staat van wijzen kunnen stellen, en indien nodig, een kalender kunnen opstellen voor het uitwisselen van conclusies".

Het vonnis grondt die beslissingen op de onderstaande redenen:

"4. Soortgelijke handel in het gehuurde goed.

4.1. Uit de overgelegde stukken en uit het debat op de terechtzitting blijkt dat de nieuwe huurder in het litigieuze pand een bloemenzaak exploiteert.

Het betreft een handelszaak die helemaal dezelfde is als die welke de [verweerster] vóór de werkzaamheden exploiteerde.

Bijgevolg is de kwestie van een uitzettingsvergoeding aan de orde.

4.2. [De eiser] betoogt dienaangaande dat artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet, dat een schadevergoeding oplegt wanneer de nieuwe huurder een soortgelijke handel begint als die van de uitgezette huurder, niet van toepassing is wanneer de verhuurder de huur opzegt op grond van artikel 16, 1, 3°, en hij de reden van die opzegging heeft verwezenlijkt.

[De eiser] is voorts van oordeel dat artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet slechts betrekking heeft op de ‘bevoorrechte huurder' (zijnde: de bieder of een van de personen waarvoor een opzegging wegens persoonlijk gebruik zou zijn gedaan), met uitsluiting van elke andere huurder.

4.3. De rechtbank kan die zienswijze niet volgen.

De wet heeft een principieel recht van de huurder op hernieuwing van zijn huur bepaald. Die wet wil de handelszaak beschermen en, vooral, de handelshuurovereenkomsten een duurzaam karakter geven (Parlementaire voorbereiding van de wet op de handelsovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, Pasin., p. 385, nr. 401; p. 352, nr. 176).

Het in artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde eigendomsrecht blijft echter fundamenteel.

Artikel 16 van de wet bepaalt aldus een aantal uitzonderingen op het recht op huurhernieuwing dat zij ten behoeve van de huurder heeft ingesteld, zodat de ei-genaar zijn goed kan ‘terugnemen' als, in voorkomend geval, verscheidene voorwaarden worden nageleefd en vergoedingen worden betaald.

In die context heeft de kwestie van de uitzettingsvergoedingen uiteraard stof opgeleverd voor talrijke debatten en controverses.

De grondslag zelf ervan berust in het streven naar stabiliteit van de handelshuurovereenkomsten en naar de bescherming van de in de wet bedoelde handelszaken, in de meerwaarde die uit de verstandige en langdurige arbeid van de huurder in het gehuurde goed is ontstaan (Pasin., p. 389, nr. 435) en in het beginsel van de ongeoorloofde verrijking ten nadele van anderen (Pasin., p. 395, nr. 479), waarvan het voeren van een soort-gelijke handelszaak door de nieuwe huurder (of door de verhuurder zelf) ten nadele van de afgaande huurder een duidelijke toepassing vormt.
In een bekommernis naar billijkheid en evenwicht tussen de tegenstrijdige maar gewettigde belangen werden die vergoedingen forfaitair vastgelegd en gekoppeld aan de reden van de opzegging of de weigering tot hernieuwing door de verhuurder.

Het feit dat een verhuurder te goeder trouw een van die redenen uit artikel 16 aanvoert en ze daadwerkelijk realiseert, betekent echter niet dat hij niet langer de verplichtingen moet nakomen die de wet hem oplegt, waaronder meer bepaald die welke betrekking hebben op het voeren van een soortgelijke handel in het gehuurde goed binnen een termijn van twee jaar.

Anders gezegd, noch het bestaan van een reden van de opzegging, noch de verwezenlijking ervan kunnen een ‘eigen juridische oorzaak' vormen die de verplichtingen die de handelshuurwet aan de verhuurder oplegt, doen uitdoven.

Ten bewijze daarvan voert de rechtbank aan dat artikel 25, eerste lid, 1°, van de wet niet uitsluit dat de vergoeding opgetrokken wordt tot twee jaar huur, indien na de werkzaamheden een soortgelijke handel wordt gedreven in het pand en dat die vergoeding op drie jaar huur wordt gebracht, indien de verhuurder, onder dezelfde voorwaarden, de afgaande huurder niet gemeld heeft dat hij binnen een termijn van twee jaar een soortgelijke handel wil drijven of laten drijven (in die zin onder meer: D. Janssen, ‘Les péripéties du renouvellement', in Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, p. 510 en 511).

Artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet, anderdeels, ‘a une portée générale et vise toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur ou un nouveau locataire a manifesté l'intention d'exercer un commerce différent et vient en réalité à exercer, dans les deux ans suivant l'éviction, un commerce similaire à celui qui y était exercé par le preneur évincé.

Ce n'est que dans les deux hypothèses où l'exercice d'un commerce similaire ne donne droit à aucune indemnité que la sanction visée à l'article 25, alinéa 1er, 6°, ne trouvera pas à s'appliquer, à savoir l'hypothèse dans laquelle le preneur a été évincé en raison de ses manquements graves ou faits illicites, ou dans l'hypothèse dans laquelle le renouvellement de bail a été refusé pour cause d'absence d'intérêt légitime.

En dehors de ces exceptions, le bailleur a l'obligation d'informer le preneur de l'exercice éventuel d'un commerce similaire, cette information devant se faire avant l'éviction' (D. Janssen, Les indemnités d'éviction en bail commercial, Kluwer, 2000, p. 74, nr. 48).

Een van de redenen daarvoor ligt in het feit dat de uitgezette huurder, doordat hem werd gemeld dat het voornemen of de mogelijkheid bestaat van een soortgelijke handel in het gehuurde goed, alle nuttige of noodzakelijke maatregelen kan nemen om zijn cliënteel aan zich te binden, als hij van plan is zijn handelszaak elders voort te zetten.

Welnu, de handelshuurwet heeft uitgerekend tot doel de handelszaak die in het gehuurde goed gevestigd is te beschermen en de uitzettingsvergoeding waarin de wet voorziet is een bepaling ‘die uitgevaardigd is met het oog op de bescherming van de handelszaak' (Cass., 8 februari 1968, R.C.J.B., 1970, 368).

De betaling van de vergoeding wordt immers verantwoord, niet door het verlies van het recht op huur als zodanig maar door het verlies van dat recht ‘en tant qu'instrument de stabilité du fonds de commerce que le législateur a entendu protéger' (D. Janssen, ‘Les indemnités d'éviction en bail commercial', collection Pratique du droit, Kluwer, 2000, geciteerd door B. Louveaux, Le droit au bail commercial, p. 568, nr. 559). Daarentegen wordt er geen uitzettingsvergoeding betaald indien de handelszaak niet verloren gaat (ibid., p. 570, nr. 560).

De wetgever heeft trouwens een uitdrukkelijk antwoord gegeven op de vraag naar de toestand van de verhuurder die, nadat hij in het pand conforme werkzaamheden heeft uitgevoerd, binnen twee jaar een soortgelijke handel als die van de uitgezette huurder zou drijven of laten drijven: ‘deze eigenaar valt onder de toepassing van artikel 25, 6°' (Pasin., p. 403, nr. 519). Hetzelfde antwoord geldt voor het geval waarin de nieuwe gebruiker een soortgelijke handel drijft als die van zijn voorganger binnen de door de wet vastgestelde periode van twee jaar (Pasin., p. 396, nr. 481 ; p. 390, nr. 436 ; p. 344, nr. 112).

Ook in dat verband zegt het Hof van Cassatie dat de in artikel 25, 2°, bepaalde uitzettingsvergoeding gelijk is aan twee jaar huur wanneer de verhuurder, zelfs nadat hij werkzaamheden heeft uitgevoerd, in het goed een soortgelijke handel als die van de uitgezette huurder drijft of laat drijven, onverminderd de toepassing van artikel 25, eerste lid, 6°, van de Handelshuurwet (Cass., 22 oktober 1953, AC 1954, 118). Die maatregel wordt verantwoord doordat de verhuurder die in het gehuurde goed een soortgelijke handeldrijft, baat haalt uit de handelsactiviteit van de huurder. De rechtbank is van oordeel dat dit voordeel rechtstreeks kan zijn (ingeval de verhuurder zelf de soortgelijke handel drijft) of onrechtstreeks (ingeval de verhuurder een dergelijke handel laat drijven door de huurder die in de plaats van de uitgezette huurder is gekomen).

4.4. Ten overvloede wijst de rechtbank erop dat in dit geval de werkzaamheden heel vlug afgerond waren en kennelijk niet verhinderden dat het goed werd gebruikt, aangezien [de eiser] een huurovereenkomst had gesloten met de bvba MJM die inging daags na de vervaldag van de aan de [verweerster] gedane opzegging, ook al moesten er in het gehuurde goed nog werkzaamheden worden uitgevoerd.

Nochtans had [de eiser] het recht om die huurovereenkomst te beëindigen en een andere te sluiten met een nieuwe huurder, voor eender welke handelsactiviteit: de wet verbiedt niet dat een soortgelijke handel wordt gedreven maar zegt dat dit aan de afgaande huurder moet worden gemeld zodat hij verhoudingsgewijs vergoed kan worden en hij de maatregelen kan nemen die hij nodig acht voor het vrijwaren van zijn handelszaak. Bij ontstentenis daarvan wordt de vergoeding verhoogd.

4.5. Daaruit volgt dat op die grondslag de vordering van de [verweerster] gegrond is".

Grieven

Het bestreden vonnis beslist om de in het middel vermelde redenen dat de eiser verplicht is aan de verweerster de in artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 bedoelde vergoeding te betalen, aangezien de nieuwe huurder die sinds 1 september 2007 het gehuurde goed betrekt, daar een soortgelijke handel drijft als die van de uitgezette huurder, hier de verweerster.

Die beslissing is onwettig.

De vergoeding die verschuldigd is door de verhuurder die een opzegging heeft gedaan om het pand weder op te bouwen in de zin van artikel 16, I, 3°, van de wet bedraagt in beginsel een jaar huur (artikel 25, eerste lid, 1°, van de wet).

Artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet bepaalt een tweevoudige sanctie wanneer de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven: eensdeels wordt de vergoeding opgetrokken tot drie jaar huur en, eventueel vermeerderd; anderdeels zijn de verhuurder en de derde, nieuwe huurder, hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.

Aldus wordt het bedrog gestraft dat de verhuurder of de verkrijger van het pand heeft gepleegd (de artikelen 12 en 26 van de wet) door te verzwijgen dat er, na de weigering van de huurhernieuwing, een soortgelijke handel in het gehuurde goed zou worden gedreven.

Bedrog houdt kwaadwilligheid, opzettelijke misleiding en oneerlijkheid in met de bedoeling te schaden of winst te behalen (algemeen rechtsbeginsel, in het middel vermeld).

Het moet bestaan op het ogenblik waarop de opzegging wordt gedaan en veronderstelt dus dat de soortgelijke handel als die van de uitgezette huurder wordt gedreven ofwel door de verhuurder of diens verwanten (in de zin van artikel 16, I, 1°, van de wet waarnaar artikel 25, eerste lid, 2°, verwijst), ofwel door de verkrijger (de artikelen 12 en 26 van de wet), ofwel door de biedende derde (de artikelen 21 tot 25 en artikel 25, eerste lid, 5°, van de wet), waardoor de verhuurder aldus de vergoeding van twee jaar huur misloopt, waarop hij recht zou hebben gehad krachtens de artikelen 25, eerste lid, 2° en 5°, desgevallend in samenhang gelezen met artikel 26.

Er is daarentegen geen sprake van bedrieglijke verzwijging van de soortgelijke handel wanneer die handel wordt gedreven door een nieuwe huurder wiens naam en hoedanigheid nog niet bekend zijn bij de weigering van de huurhernieuwing, en die bovendien geen verwante van de verhuurder is, noch een biedende derde noch enige andere in artikel 25, eerste lid, 2° of 5°, en artikel 26 van de wet bedoelde persoon.

Het bestreden vonnis stelt niet vast, en de verweerster heeft trouwens niet betoogd dat de eiser, toen hij op 28 maart 2006 opzegging deed, wist dat hij het goed, na de uitvoering van de werkzaamheden, opnieuw zou verhuren aan een huurder die een soortgelijke handel dreef. Het stelt overigens evenmin vast dat de nieuwe huurder een verwante van de verhuurder was in de zin van artikel 25, eerste lid, 2°, van de wet noch a fortiori dat hij de in artikel 25, eerste lid, 5°, of in artikel 26 bedoelde hoedanigheid had.

Daaruit volgt dat het bestreden vonnis, doordat het de eiser veroordeelt tot betaling van de uitzettingsvergoeding waarin artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet voorziet, terwijl de eiser, in de omstandigheden die het bestreden vonnis vaststelt geen bedrog heeft kunnen plegen in de zin van het in het middel vermelde algemeen rechtsbeginsel en door toepassing te maken van dat artikel 25, eerste lid, 6°, terwijl de voorwaarden daartoe niet vervuld waren, aangezien de soortgelijke handel werd gedreven door een niet in dat artikel bedoelde persoon, niet naar recht verantwoord is (schending van alle in het middel vermelde bepalingen en inzonderheid van artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 en mis-kenning van het algemeen rechtsbeginsel " fraus omnia corrumpit").

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Krachtens artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, bedraagt de vergoeding we-gens uitzetting drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieu-we huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.

Uit die bepaling volgt niet dat de soortgelijke handel gedreven moet worden door een van de personen die vermeld worden in artikel 25, eerste lid, 2° en 5°, of 26 van de wet van 30 april 1951, noch dat de opening van de handelszaak op bedrieglijke wijze verborgen moet zijn gehouden voor de afgaande huurder toen hem de weigering van de huurhernieuwing werd gemeld.

Het middel, dat van het tegenovergestelde uitgaat, faalt naar recht.

Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser in de kosten.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel en in openbare terechtzitting van 18 oktober 2012 uitgesproken 

C.10.0575.F
Conclusions de M. l'avocat général A. Henkes:

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 novembre 2009 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel (R.G. 2008/12828/A).
Rapporteur: Monsieur le conseiller Michel Lemal.

II. Faits de la cause et antécédents de la procédure

1. Le résumé ci-après des faits de la cause et des antécédents de la procédure est pour l'essentiel une reproduction de leur présentation faite par le demandeur dans sa requête en cassation, aux pages 1 et 2.

2. Le demandeur en cassation a acquis, par acte notarié du 13 mars 2006, l'immeuble sis 17 rue Edith Cavell, en face de la clinique, dont le rez-de-chaussée faisait l'objet d'un bail commercial consenti à la défenderesse en cassation pour l'exploitation d'un commerce de fleurs.

Il a donné congé à la société locataire, défenderesse en cassation, sur pied des articles 12 et 16, I, 3° de la loi sur les baux commerciaux, au motif de travaux de démolition-reconstruction, ce congé expirant le 31 mars 2007.

La défenderesse en cassation s'est toutefois maintenue dans les lieux après cette date en raison du défaut de paiement de l'indemnité d'éviction d'un an prévue par l'article 25, alinéa 1er de la loi mais dont l'actuel demandeur en cassation contestait la débition au motif que les travaux de démolition-reconstruction avaient été rendus nécessaires par la vétusté de l'immeuble.

En raison de ce maintien de la défenderesse dans les lieux, le demandeur ne put les délivrer à une SPRL MJM à laquelle il les avait donnés à bail à usage de commerce à compter du 1er avril 2007.

3. Cette société a dès lors poursuivi, devant le juge de paix d'Uccle, la résolution avec dommages-intérêts du bail que lui avait consenti le demandeur. Ce juge fit droit à la demande de ladite société par un jugement du 5 août 2008. Elle n'interjeta pas appel, n'étant dès lors plus à la cause en degré d'appel.

La défenderesse intervint volontairement à la procédure devant ledit juge, qui la débouta de sa demande d'une indemnité d'éviction sur pied de l'article 25, alinéa 1er, 6° de la loi sur les baux commerciaux. Elle interjeta appel.

4. Le jugement attaqué fait droit à cet appel.

Il déclare non fondés les moyens déduits par la défenderesse en cassation du caractère prétendument frauduleux du congé qui lui avait été notifié et de la non réalisation prétendue du motif de congé invoqué, mais dit pour droit qu'elle a droit à une indemnité d'éviction sur la base de l'article 25, alinéa 1er, 6° de la loi sur les baux commerciaux et ordonne une réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de s'expliquer sur le montant de cette indemnité.

III. Moyen de cassation

A) Exposé

5. Le demandeur estime qu'en le condamnant à payer l'indemnité d'éviction prévue par l'article 25, al. 1er, 6° de la loi «alors que, dans les circonstances de l'espèce constatées par le jugement dénoncé, le demandeur en cassation n'avait pu commettre une fraude au sens du principe général du droit visé au moyen et en faisant application dudit article 25, alinéa 1er, 6°, alors que les conditions n'en étaient pas réunies, le commerce similaire ayant été exercé par une personne non visée par cet article» la décision critiquée viole spécialement l'article 25, alinéa 1er, 6° de la loi du 30 avril 1951 et le principe général du droit «fraus omnia corrumpit».

6. Ce grief repose sur les considérations suivantes:
«L'indemnité due par le bailleur qui a donné congé pour reconstruire l'immeuble sur pied de l'article 16, I, 3° de la loi est en principe de un an (article 25, alinéa 1er, 1° de la loi).
L'article 25, alinéa 1er, 6° de la loi prévoit une double sanction lorsque le nouveau preneur exerce, avant l'expiration d'un délai de deux ans, un commerce similaire, sans qu'il en ait été donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction: d'une part, l'indemnité est portée à trois ans et est éventuellement majorée, d'autre part, le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus de cette indemnité.

Cette double sanction est celle de la fraude commise par le bailleur ou l'acquéreur de l'immeuble (articles 12 et 26 de la loi), qui a celé le commerce similaire qui, après le refus de renouvellement, allait être exercé dans les lieux loués.

La fraude implique la volonté malicieuse, la tromperie intentionnelle, la déloyauté dans le but de nuire ou de réaliser un gain (principe général du droit visé au moyen).

Elle doit exister au moment où le congé est donné et ne peut dès lors se concevoir que si le commerce similaire à celui du locataire évincé est exercé soit par le bailleur ou ses proches (au sens de l'article 16, I, 1° de la loi auquel se réfère l'article 25, alinéa 1er, 2°), soit par l'acquéreur (articles 12 et 26 de la loi), soit par le tiers enchérisseur (articles 21 à 25 et article 25, alinéa 1er, 5° de la loi) privant ainsi le preneur de l'indemnité de deux ans à laquelle il aurait eu droit en vertu des articles 25, alinéa 1er, 2° et 5°, le cas échéant combinés avec l'article 26.

En revanche, le cel frauduleux du commerce similaire ne se conçoit pas lorsque ce commerce similaire est exercé par un nouveau locataire non encore identifié au moment du refus de renouvellement et qui de surcroit n'est ni un proche du bailleur ni un tiers enchérisseur ou toute autre personne visée par l'article 25, alinéa 1er, 2° ou 5° et l'article 26 de la loi.

En l'espèce, le jugement attaqué ne constate pas, et la défenderesse en cassation n'a d'ailleurs pas soutenu que le demandeur en cassation savait, lorsqu'il donna congé le 28 mars 2006, qu'il relouerait, après exécution des travaux, à un nouveau locataire exerçant un commerce similaire. Il ne constate par ailleurs pas que le nouveau locataire était un proche du bailleur au sens de l'article 25, alinéa 1er, 2° de la loi ni a fortiori revêtirait la qualité prévue à l'article 25, alinéa 1er, 5° ou à l'article 26».

B) Discussion

7. Le moyen manque en droit.

8. L'article 16 précité dispose:

I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants:

1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou l'adoption.

2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.

3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité.

Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.

(...)

IV. En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.»

Par ailleurs, l'article 25 précité dispose:

«Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit:

1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;

2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;

3° L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;

(...)

5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;

6° L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus. (...)».

Enfin, l'article 26 de la même loi dispose:

«Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au bail avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12».

9. Comme la défenderesse, je suis d'avis qu'il ne résulte pas de l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi du 30 avril 1951 que le commerce similaire doit être exercé par une des personnes visées à l'article 25, alinéa 1er, 2° et 4°, ou 26 (a), ou que son ouverture doit avoir été celée frauduleusement au preneur sortant (b) lors de la notification du refus de renouvellement du bail (c).

10. Les prétendues exigences (a) et (b) ne résultent pas davantage des travaux préparatoires relatifs aux dispositions en cause.

(a) Il n'apparaît ni des débats originaires (Doc. Parl., Sénat, rapport, sess. 1949-1950, doc. n° 214, pp. 10-13 et 24) ni des débats relatifs à la modification de l'art. 25, 6°, par la loi du 29 juin 1955, que la notion de «nouveau preneur» aurait été restreinte aux personnes visées aux 2° et 4° de l'art. 25 ou à l'art. 26 (Doc. Parl., Sénat, rapport, sess. 1953-1954, n° 240, pp. 5-6; v. aussi doc. 407, p. 2; Doc. Parl., Chambre, rapport, sess. 1954-1955, n° 97, pp. 7-8). En ce sens également Les Novelles, V° Les baux commerciaux, t. VI, n° 1940; Louveaux, Le droit du bail commercial, n° 594).

(b) Si à l'origine la condition de l'existence d'une fraude (et même d'une tierce complicité dans le chef du nouveau preneur) était exigée, il importe de relever qu'au fur et à mesure des travaux parlementaires, le fondement juridique de l'indemnité d'éviction a évolué vers la théorie de l'enrichissement sans cause, l'indemnité étant l'indemnisation de la perte du fonds de commerce subie par le locataire (Sénat, rapport, sess. 1948-1949, doc. n° 384, pp. 10-12 et 23; id., sess. 1949-1950, doc. n° 214, pp. 10-13).

S'il est exact que l'on trouve dans les travaux préparatoires des énonciations faisant état d'une volonté de dissuader les bailleurs d'évincer frauduleusement les preneurs, l'on notera aussi qu'il est question d'éviter la «légèreté» dans l'utilisation des moyens destinés à évincer le preneur (Sénat, Rapport, sess. 1949-1950, doc. n° 36, pp. 13-16). On s'éloigne donc du concept de fraude. L'octroi d'une indemnité majorée en cas d'exercice d'une activité similaire a dès lors été justifié par le «principe d'enrichissement injustifié au détriment d'autrui». Les travaux préparatoires relatifs à la loi du 29 juin 1955, qui a notamment modifié l'art. 25, alinéa 1er, 6°, confirment ce motif.

11. Quant à la notification de l'intention du nouvel occupant d'exercer une activité similaire (c), elle ne doit pas intervenir au moment de la notification du refus de renouvellement, comme le soutient le moyen, mais, ainsi qu'il résulte de l'article 25, alinéa 1er, 6°, au moment de l'éviction.

Par éviction, au sens de l'article 28 de la loi, qui dispose que «les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action», il convient d'entendre différents faits selon les circonstances invoquées. Aussi, l'éviction n'a pas nécessairement lieu au moment de la notification du refus de renouvellement.

Par arrêts du 23 septembre 1976(1) et 23 décembre 1976(2), la Cour énonce que «le fait qui donne ouverture à l'action en payement de l'indemnité d'éviction, au sens de l'article 28 contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce, est le défaut de réalisation, dans le délai et les conditions fixés par la loi, de l'intention invoquée par le bailleur pour s'opposer à la demande de renouvellement de bail».

Dans le premier arrêt, la Cour considère que «lorsque en vertu de l'article 16, I, 3°, (...) le bailleur refuse au preneur le renouvellement d'un bail commercial pour le motif qu'il avait la volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerçait son activité, le fait donnant ouverture à l'action en payement de l'indemnité d'éviction fondée sur le coût insuffisant des travaux est consommé lors de l'achèvement de ceux-ci; le délai fixé dans l'article 28 (...) commence dès lors à courir à ce moment, même si le preneur n'avait pas encore connaissance du coût des travaux».

Quant au second arrêt, il enseigne que lorsque le bailleur a refusé le renouvellement pour le motif qu'il avait la volonté d'occuper personnellement et effectivement le bien loué (article 16, I, 1°), «le fait donnant ouverture à l'action en payement de l'indemnité d'éviction, fondée sur la circonstance que le bailleur n'a pas réalisé dans le délai de six mois l'intention invoquée, est consommé à l'expiration de ce délai de six mois».

Dans deux arrêts subséquents(3), la Cour a défini l'éviction comme étant «le fait donnant ouverture à l'action au sens de l'article 28»; dans les deux cas, la Cour a retenu l'expiration du bail, tout en précisant qu'il pourrait s'agir d'une date postérieure dans le cas de l'article 16, I, 3° et 25, 3° ou 6°. Dans un arrêt du 24 novembre 2004(4), la Cour a dit que dans le cas de l'article 25, 3°, le fait donnant ouverture à l'action au sens de l'article 28 est, en règle, l'achèvement des travaux.

IV. Conclusion
Rejet.
______________________
(1) Cass., 23 septembre 1976, Bull. et Pas., 1977, I, 98.
(2) Cass., 23 décembre 1976, Bull. et Pas., 1977, I, 460.
(3) Cass., 17 décembre 1982, Bull. et Pas., 1983, I, 480 et 11 octobre 1985, Bull. et Pas., 1986, I, 146.
(4) Cass., 26 novembre 2004, RG C.04.0370.N, Pas., 2004, n° 572.
 

Noot: 

• Nieuw Juridisch Weekblad [NjW] COPPENS, Alain; Noot 'Ongenuanceerde weigering van handelshuurshernieuwing wegens wederopbouw niet zonder risico' 2014, nr. 301, p. 355-357.

• K. Vanhove en S. Blommaert, “Handelshuur, eigen gebruik en vennootschappen: het einde zoek?”, RW 2006-07, 1222-1233.

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Aangemaakt op: di, 06/02/2018 - 18:55
Laatst aangepast op: di, 06/02/2018 - 18:57

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