-A +A

Sociale huur en ontbinding wegens niet betaling huur

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Westerlo
Datum van de uitspraak: 
woe, 21/12/2016

De niet-naleving van de huurder van de verplichting om de huurprijs te betalen, wordt an sich een ernstige tekortkoming. De sociale verhuurder kan echter wél de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder van zijn verplichtingen, waarvan het betalen van de huurprijs er dus één is (art. 98, § 3, eerste lid, 2° van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

Een ernstige tekortkoming betekent dat de tekortkoming voldoende zwaarwegend moet zijn. Het gaat over een ongeoorloofde handeling van de sociale huurder die de voortzetting van de contractuele relatie onmogelijk maakt. De ernst van de wanprestatie die aan de sociale verhuurder wordt verweten, moet in overeenstemming zijn met de opgelegde sanctie,

Een contractuele wanprestatie die op zichzelf staand onvoldoende is om de beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar kan doordat zij herhaaldelijk voorkomt wel voldoende worden
Een huurachterstand van bijna vier huurmaanden is substantieel en voldoende zwaarwegend om als een ernstige tekortkoming te worden gekwalificeerd. .

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
1195
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Luidens art. 98, § 3, eerste lid, 2° van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen “bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder van een sociale huurwoning met betrekking tot zijn verplichtingen”. Volgens een arrest van het Hof van Cassatie van 3 maart 2016 onderstelt zo’n beëindiging dat de rechter niet enkel een contractuele tekortkoming door de huurder vaststelt, maar dat er ook sprake is van een ernstige en blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen. Dit laatste is het geval als een huurder een betalingsachterstand heeft van vier maanden huurprijs die zich al enkele maanden en op systematische wijze voordoet.

cvba Z.K. t/ De L’A. V.

Aangezien de vordering van eisende partij (...), ertoe strekt m.b.t. de woning gelegen te (...):

– te zeggen voor recht dat de huurovereenkomst tussen eisende partij en verwerende partij ontbonden is wegens wanprestatie van verwerende partij;

– bijgevolg verwerende partij te veroordelen om binnen 24 uren na betekening van het te vellen vonnis het pand te verlaten, te ontruimen en ter volle en vrije beschikking van eisende partij te stellen;

– verwerende partij te veroordelen tot betaling van de som van 1.077,55 euro achterstallige huurgelden volgens rekeninguittreksel van 14 november 2016, bedrag te vermeerderen met 287,80 euro per begonnen maand vanaf 1 december 2016, bedrag te vermeerderen met de gerechtelijke intresten;

– verwerende partij te veroordelen om aan eisende partij te betalen, als betrekkingsvergoeding, de som van 287,80 euro per begonnen maand vanaf de eerste van de maand volgend op het te vellen vonnis tot aan de datum van de effectieve terbeschikkingstelling na vrijwillige of gerechtelijke ontruiming van het pand, gelegen te (...), te vermeerderen met de gerechtelijke interesten;

– verwerende partij te veroordelen tot betaling aan eisende partij van een wederverhuringsvergoeding ten bedrage van 863,40 euro, zijnde drie maanden huur, te vermeerderen met de gerechtelijke interesten;

– de huurwaarborg alsmede de gekapitaliseerde interesten op de huurwaarborg, op 17 november 2016 (datum van het verzoekschrift) ten bedrage van 876,64 euro, gestort op de waarborgrekening nr. (...) vrij te geven in het voordeel van eisende partij overeenkomstig art. 37, § 2 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode;

– eisende partij voorbehoud te verlenen om een vergoeding te vorderen voor de eventuele schade die door verwerende partij werd aangericht aan het pand gelegen te (...);

...

Overwegende dat eisende partij met huurovereenkomst van 1 november 2003 aan mevr. V. De L’A. (verwerende partij) een woning verhuurd gelegen te (...), met ingang vanaf 1 november 2003. Het betreft een huurovereenkomst voor een sociale woning.

Overwegende dat eisende partij ter zitting van 14 december 2016 verklaarde dat de huurachterstand van verwerende partij op die datum 1.077,55 euro bedroeg (de maandelijkse huurprijs bedraagt 287,80 euro). Om die reden en omdat zich reeds sinds april 2016 onafgebroken huurachterstallen zouden hebben voorgedaan, vordert eisende partij de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de verwerende partij.

Overwegende dat art. 92, § 3, eerste lid, 3° van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode bepaalt dat de huurder van een sociale huurwoning de huurprijs dient te betalen. Art. 98, § 3, eerste lid, 2° van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen “bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder van een sociale huurwoning met betrekking tot zijn verplichtingen”, daaraan toevoegende dat een niet-naleving van de bepalingen vermeld in art. 92, § 3, eerste lid, 1°, 2° en 9o (dus niet 3°) wordt gelijkgesteld met een ernstige tekortkoming. Art. 33, § 1, eerste lid, 3° van het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (Besluit van 23 december 2013) bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen als de huurder ernstig of blijvend tekortkomt aan de verplichtingen vermeld in het hiervoor vermelde “art. 92, § 3, eerste lid van de Vlaamse Wooncode”, dus wel met inbegrip van wat is bepaald in art. 92, § 3, eerste lid, 3°.

Overwegende dat in casu geen sprake is van een “opzegging”, maar van een “ontbinding ten laste van de huurster”, zodat de toepassing van art. 33, § 1, eerste lid, 3° van het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, niet aan de orde is.

Overwegende dat uit wat voorafgaat blijkt dat in het sociale huurstelsel een niet-naleving van de huurder van de verplichting om de huurprijs te betalen, niet a fortiori als een ernstige tekortkoming wordt gekwalificeerd. De sociale verhuurder kan echter wél de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder van zijn verplichtingen, waarvan het betalen van de huurprijs er dus één is (art. 98, § 3, eerste lid, 2° van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

Overwegende dat derhalve in casu dient te worden onderzocht of in de voorliggende feitelijke omstandigheden de zich bij verwerende partij voordoende huurachterstand een ernstige of blijvende tekortkoming inhoudt (zie echter ook wat hierna volgt).

Overwegende dat dit onderzoek zich uitsplitst in drie onderdelen.

1. Betekenis van de begrippen “ernstig” en “blijvend”

Voor de invulling van de betekenis van deze begrippen wordt inspiratie gezocht bij B. Hubeau en T. Vandromme, “De ontbinding van een sociale huurovereenkomst wegens ernstige en/of blijvende tekortkoming van de huurder” (noot onder Cass. 3 maart 2016), TBBR 2016, p. 409-41°, nr. 14, die schrijven: “Een ernstige tekortkoming betekent dat de tekortkoming voldoende zwaarwegend moet zijn. Het gaat over een ongeoorloofde handeling van de sociale huurder die de voortzetting van de contractuele relatie onmogelijk maakt. De ernst van de wanprestatie die aan de sociale verhuurder wordt verweten, moet in overeenstemming zijn met de opgelegde sanctie, bv. een eenmalige tekortkoming over een periode van acht jaar is onvoldoende. Een blijvende tekortkoming is een schending van de huurdersverplichtingen die zich op systematische wijze en gedurende enige tijd manifesteert. Er zijn ons geen voorbeelden uit de rechtspraak bekend waarin een sociale huurovereenkomst werd opgezegd wegens een blijvende tekortkoming. Mogelijk kan bij de invulling van dit begrip inspiratie worden gezocht in het arbeidsrecht waarbij art. 18 van de Arbeidsovereenkomstenwet de werknemer aansprakelijk maakt voor lichte schuld die bij hem eerder gewoonlijk dan toevallig voorkomt. Toegepast op het sociaal huurstelsel gaat het dan over een contractuele wanprestatie die op zichzelf staand onvoldoende is om de beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar doordat zij herhaaldelijk voorkomt wel voldoende wordt.”

2. Regelgevende tekst versus Hof van Cassatie

Het valt op dat het Hof van Cassatie recentelijk de regelgevende tekst van art. 98, § 3, eerste lid, 2° van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode (cf. supra), scherper heeft gesteld (Cass. 3 maart 2016, TBBR 2016, 405, noot B. Hubeau en T. Vandromme). In dit arrest heeft het Hof de standaard betreffende de ontbinding van een sociale huurovereenkomst ten laste van de huurder verstrengd. Het Hof heeft beslist dat zo’n ontbinding veronderstelt dat de rechter niet enkel een contractuele tekortkoming door de huurder vaststelt, maar dat er ook sprake is van een ernstige en blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen. Het Hof maakt in zijn overwegingen dus gewag van een ernstige en blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen, terwijl in de hiervoor geciteerde regelgevende tekst slechts sprake is van een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen. Dit heeft gevolgen voor de wijze waarop Ons Ambt zijn appreciatiebevoegdheid dient te hanteren bij het nagaan hoe ernstig de tekortkoming(en) is (zijn) in het voorliggende concrete geval. Genoemde appreciatiebevoegdheid is geenszins marginaal maar wel volledig (cf. art. 8 EVRM en Rb. Antwerpen 7 april 2014, TBO 2014, 159). Terwijl volgens de regelgevende tekst een ernstige tekortkoming op zich kan volstaan om de sanctie toe te passen, evenzo als een blijvende tekortkoming op zich daarvoor kan volstaan, oordeelt het Hof van Cassatie thans dat de sanctie slechts kan worden toegepast ingeval is voldaan aan de cumulatieve voorwaarde (“ernstig én blijvend”).

Ons Ambt kan zich niet vinden in het standpunt van B. Hubeau en T. Vandromme (o.c., TBBR 2016, p. 409, nr. 12) dat het gebruik van het woord “en” door het Hof van Cassatie als een materiële vergissing moet worden beschouwd. De tekst van het arrest is immers zoals hij is en er kan niet ánders worden gelezen dan wat er staat, namelijk “ernstige en blijvende tekortkoming”. Verbetering van een eventuele materiële verschrijving kan enkel geschieden overeenkomstig artt. 794 e.v. Ger.W., niet op grond van een persoonlijke veronderstelling op basis van een “voorkeur”.

3. Toepassing in het onderhavige geval

Uit wat voorafgaat volgt dat Ons Ambt dient te onderzoeken of de zich bij verwerende partij voordoende huurachterstand een ernstige en blijvende tekortkoming aan haar huurdersverplichtingen inhoudt. Aansluitend bij de door het Hof van Cassatie voorgestane strengere beoordeling, heeft Ons Ambt bij de huidige toetsing/dossiergebonden belangenafweging oog voor art. 23 Gw. dat éénieder het recht geeft om een menswaardig leven te leiden (waaronder het grondrecht op een behoorlijke huisvestiging van de huurder). Evenzo wordt de opdracht van algemeen belang van de sociale verhuurder in aanmerking genomen.

Een huurachterstand van bijna vier huurmaanden is substantieel en voldoende zwaarwegend om als een ernstige tekortkoming te worden gekwalificeerd. Bovendien blijkt uit de stukkenbundel van eisende partij dat deze laatste reeds sedert oktober 2014 briefwisseling voert met verwerende partij en de vertegenwoordigster van het ocmw te L. m.b.t. de chronische huurachterstand van verwerende partij. Gemaakte betalingsbeloften werden niet nageleefd. Dit resulteerde op 26 juni 2015 reeds in de neerlegging van een verzoekschrift tot huurontbinding ten laste van huidige verwerende partij (rolnr. 15A302), waarna de huurster alsnog tot aanzuivering overging, zodat op 15 juli 2015 vonnis volgde enkel m.b.t. de gerechtskosten. Vanaf maart 2016 hernam de huurachterstand, met de in aanhef geciteerde toestand als gevolg. De tekortkoming van verwerende partij is derhalve bovendien ook blijvend, aangezien de achterstand in de huurbetaling zich kennelijk op systematische wijze en reeds gedurende enige tijd manifesteert. Het gegeven dat verweerster bij beschikking van de Arbeidsrechtbank Antwerpen, Afdeling Turnhout, van 29 november 2016 tot de collectieve schuldenregeling werd toegelaten, verandert hieraan niets. De vordering dient derhalve gegrond te worden verklaard (...).

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 05/05/2017 - 09:19
Laatst aangepast op: vr, 05/05/2017 - 09:19

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.