-A +A

SMS kan begin van bewijs uitmaken

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
don, 26/09/2013

Een begin van bewijs door geschrift is elke geschreven akte die is uitgegaan van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt (zie art. 1347, lid 2 BW).

Wanneer dergelijk begin van schriftelijk bewijs voorhanden is, is aanvullend bewijs toegelaten, zelfs door middel van getuigen of vermoedens.

Een sms-bericht kan beschouwd worden als een begin van schriftelijk bewijs.

De inhoud van een SMS bericht kan een beweerd feit waarschijnlijk maken. Aldus kan een SMS berichtgeving samengelezen met voorgaande uitgewisselde berichten als voorwerp een koopovereenkomst hebben en dus de prijs en het voorwerp van de koop waarschijnlijk maken.

Een sms-bericht betreft een 'geschreven akte' in de zin van artikel 1347, lid 2 BW. Artikel 1347, lid 2 BW spreekt enkel van een 'geschreven akte' en vereist niet dat er een papieren document voorligt. De aard van de materiële drager speelt, zoals de eerste rechter terecht stelde, geen enkele rol. Elke materiële drager kan een begin van bewijs door geschrift bevatten, zo ook een gsm-toestel. Dergelijke toestellen dienen immers (onder meer) om schriftelijke berichten te verzenden. Het bericht werd eigenhandig getypt (dus schriftelijk) verstuurd van het gsm-toestel van N.V. en heeft het gsm-toestel van T.D.W. de bestemmeling van het bericht, bereikt. Het betreft dus een 'geschreven akte' in de zin van artikel 1347, lid 2 BW.

Artikel 16 (hoofdstuk “Langs elektronische weg gesloten contracten”) van voormelde wet voorziet dat aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg voldaan is wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste gevrijwaard zijn.

Paragraaf 2 van artikel 16 stelt dat in overweging moet worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift voldaan is door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;

aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van de handtekening voldaan is wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, lid 2 BW ofwel van artikel 4, § 4 van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;

aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.

Artikel 17 van voormelde wet bepaalt dat artikel 16 niet van toepassing is op de contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken (met uitzondering van huurrechten).

Artikelen 16 en 17 van de wet van 11 maart 2003 sluiten evenwel niet uit dat het sms-bericht wél kan gelden als begin van schriftelijk bewijs.

Integendeel, het sms-bericht voldoet ter zake onmiskenbaar aan de bepalingen van voormeld artikel 16. Het bericht betreft een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging. In de regel zijn verzender en ontvanger van een SMS bericht gekend en wordt de verzening en ontvangst niet betwist. Maar louter omwille van de inhoud en de draagwijdte van de overeenkomst (de verkoop van een onroerend goed) volstaat het niet als 'geschrift' dat een contract bewijst dat langs elektronische weg is gesloten.

Dit belet echter niet dat het wél een begin van schriftelijk bewijs uitmaakt. De wet van 11 maart 2003 sluit de toepassing van artikel 1347 BW geenszins uit (zie R. Bisciari, “Het bewijs in de elektronische context” in X, Elektronische Handel: juridische en praktische aspecten, Heule, UGA, 2004, 272-273: “Aldus kunnen elektronische berichten die niet voldoen aan de voorwaarden om erkend te worden als elektronische onderhandse akten (e-mail zonder perfecte elektronische handtekening, sms-jes, kopieën ...) omdat zij geen enkele garantie bieden inzake de integriteit van het document en de identificatie van de auteur, toch de kwalificatie van “geschrift” toegekend krijgen indien de voorwaarden inzake leesbaarheid en stabiliteit vervuld zijn. Zij kunnen dan de waarde van een begin van bewijs door geschrift toegekend krijgen, op voorwaarde dat zij beantwoorden aan de definitie hiervan, of van een vermoeden. Zodoende kunnen zij dan, aangevuld met andere elementen, bewijskracht genieten”).

Wanneer een begin van schriftelijk bewijs voorligt, is het een partij, in afwijking van artikel 1341 BW, toegelaten gebruik te maken van aanvullend bewijs, zelfs getuigen en vermoedens.

Dit neemt dan evenwel niet weg dat een partij die zich op een SMS-bericht beroept als begin van bewijs in haar verdere bewijsvoering kan falen.

zie ook Antwerpen 29 april 2013, NjW 2014, afl. 300, 319:

De bewijsverplichtingen van artikel 1341 BW kent een uitzondering wanneer een begin van bewijs door geschrift aanwezig is (art. 1347 BW). Omdat van een sms-bericht niet met zekerheid vaststaat dat die uitgaat van de verwerende partij, kan een smsbericht niet aanzien worden als een begin van bewijs.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2017/10
Pagina: 
801
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(T. NV / T.D.W., A.M., P.W.)

Bijzonderste gegevens:

1. Op 9 september 2011 ging T.D.W. over tot dagvaarding van P.W. en N.V.

Hij zette in zijn dagvaarding uiteen dat er sedert juni 2011 tussen hen contacten geweest waren met betrekking tot de aankoop van hun woning gelegen te (…).

Op 10 juli 2011 had hij een sms gekregen, met als inhoud:

“Beste, u deed onlangs een bod op onze woning in de (…). Graag laten we U hierbij weten dat onze laagste vraagprijs 570.000 EUR bedraagt. Indien interesse geef gerust een seintje.

Vriendelijke groeten, familie (…)”.

Dezelfde dag antwoordde T.D.W. per sms: “Beste het hoogste bod dat wij uitbrengen op u woning bedraagt 550.000 EUR.

Mvg familie (…)”.

Op 20 juli 2011 ontving hij dan een sms met als inhoud:

“Beste, we gaan in op uw bod van 550.000 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met (…) Vriendelijke groeten”.

Op 25 juli 2011 nam T.D.W. contact op met P.W. doch deze meldde met verlof te zijn.

Op 17 augustus 2011 nam hij andermaal telefonisch contact op met P.W. doch deze deelde hem alsdan mee dat de woning inmiddels (sedert 13 augustus 2011) verkocht was.

Op 26 augustus 2011 werd een eerste ingebrekestelling verstuurd.

Op 30 augustus 2011 liet T.D.W. door de gerechtsdeurwaarder proces-verbaal opmaken van de sms-berichten.

Uiteindelijk ging hij over tot dagvaarding.

Hij vorderde P.W. en N.V. te veroordelen om hun medewerking te verlenen bij het verlijden van de notariële akte met betrekking tot de verkoop van hun onroerend goed, gelegen (...) op plaats, dag en uur waarvan ze minstens 72 uur vooraf bij deurwaardersexploot in kennis zouden gesteld worden, onder verbeurte van een dwangsom van 5.000 EUR per 24 uur vertraging.

Hij vorderde tevens hen te veroordelen hem te vrijwaren voor alle boeten die hij verschuldigd zou zijn ingevolge de laattijdige registratie van de akte.

Hij vorderde een provisionele schadevergoeding van 1 EUR, meer de gedingkosten.

In ondergeschikte orde vorderde hij, naast voormelde vrijwaringsvordering en vordering in schadevergoeding, de ontbinding van de overeenkomst in hun nadeel en hun veroordeling tot een schadevergoeding van 10%, hetzij 55.000 EUR, meer de interest.

2. P.W. vroeg de afwijzing van de vordering als onontvankelijk, minstens ongegrond. (…). Minstens oordeelde hij dat er geen bewijs voorlag dat hij met de verkoop had ingestemd, dat een sms-bericht op zich geen wettelijk toegelaten bewijsmiddel vormt en dat er geen schriftelijk bewijs noch begin van bewijs van geschrift voorhanden is.

3. A.M., echtgenote van T.D.W., kwam schriftelijk tussen in de procedure. Ze sloot zich aan bij de vorderingen gesteld door T.D.W.

In conclusie vorderden ze (samen), naast de gedwongen uitvoering van de overeenkomst, de dwangsom, de provisionele schadevergoeding en de kosten, alsook de veroordeling van P.W. en N.V. tot het betalen van een bezettingsvergoeding van 700 EUR per begonnen maand vanaf 20 november 2011 tot de datum van vrijgave van het pand. Ze vorderden subsidiair een schadevergoeding van 10% van de koopsom, zijnde 55.000 EUR. Daarnaast vorderden ze de veroordeling van P.W. en N.V. tot het betalen van een schadevergoeding uit hoofde van gederfde winst of het verlies van een kans om het goed opnieuw te verkopen, begroot op 100.000 EUR, vermeerderd met de interest.

4. N.V. vroeg de afwijzing van de vordering als onontvankelijk, minstens ontoelaatbaar. Ze argumenteerde dat er geen rechtsband bestond tussen partijen en dat er geen verkoopovereenkomst was gesloten.

5. In het bestreden vonnis werd aan A.M. akte verleend van haar vrijwillige tussenkomst, werden de hoofden tussenvordering van T.D.W. en A.M. gegrond verklaard en werden P.W. en N.V. veroordeeld hun medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte van koop-verkoop van het onroerend goed gelegen te (…), tegen de prijs van 550.000 EUR, samen met T.D.W. en A.M., als kopers. Aan P.W. en N.V. werd het bevel opgelegd samen met T.D.W. en A.M. te verschijnen voor notaris (…), binnen een termijn van één maand na de betekening van het vonnis en nadat de notaris drie data zou hebben voorgesteld, in te gaan op één van de voorgestelde data, zodat uiterlijk binnen één maand na betekening van het vonnis de notariële akte van koopverkoop verleden kon worden.

De eerste rechter oordeelde:

dat T.D.W. wel degelijk de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang had;
dat een koop tussen partijen gesloten is zodra er overeenkomst is over de zaak en de prijs;
dat het aan de kopers is om te bewijzen dat er wilsovereenstemming was over zaak en prijs en dit volgens de wettelijk voorgeschreven bewijsregels;
dat het enige dat voorligt het sms-bericht van 20 juli 2011 om 15u36 is, met als inhoud: “Beste, we gaan in op uw bod van 550.000 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met P. op (…). Vriendelijke groeten”;
dat dit bericht een begin van schriftelijk bewijs is, uitgaande van degene tegen wie de vordering is gericht;
dat de gerechtsdeurwaarder bij het opmaken van zijn proces-verbaal geenszins de privacy van de verkopers geschonden heeft;
dat het bericht verstuurd werd van de gsm van N.V.;
dat dit moet geacht worden mede te zijn uitgegaan van P.W., in de zin van artikel 1347, tweede lid BW;
dat uit de stukken (de voormelde sms-berichten) blijkt dat P.W. zijn echtgenote had opgedragen hun gezamenlijke eigendom (mede) in zijn naam en voor zijn rekening te verkopen;
dat ook het vereiste aanvullend bewijs voorhanden is, onder meer de overige sms-berichten en het feit dat T.D.W. naderhand nog tweemaal telefonisch contact had met P.W.
6. N.V. kan zich niet verzoenen met de beslissing van de eerste rechter. Ze vraagt het bestreden vonnis teniet te doen en de oorspronkelijke vorderingen van T.D.W. en A.M. af te wijzen als onontvankelijk, minstens ongegrond.

Ze voelt zich gegriefd omdat de eerste rechter ten onrechte aannam dat zij een mandaat had om de woning in naam en voor rekening van P.W. te verkopen en omdat de eerste rechter aanvaardde dat er een rechtsgeldige verkoopovereenkomst tot stand gekomen was.

7. P.W. kan zich evenmin verzoenen met de beslissing van de eerste rechter. Hij vraagt eveneens het bestreden vonnis teniet te doen en de oorspronkelijke vorderingen van T.D.W. en A.M. af te wijzen als onontvankelijk, minstens ongegrond. Hij voelt zich gegriefd omdat de eerste rechter oordeelde dat T.D.W. en A.M. over de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang beschikten om hun vordering te stellen. Hij meent ook dat ten onrechte aanvaard werd dat een verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed tot stand kan komen en bewezen kan worden via elektronische berichten. Ten slotte meent hij dat de eerste rechter ten onrechte aanvaardde dat N.V. een mandaat genoot om op te treden in zijn naam en voor zijn rekening.

8. T.D.W. en A.M. vragen de afwijzing van de beide beroepen als ongegrond. Ze vragen thans evenwel primair de ontbinding van de verkoopovereenkomst ten laste van N.V. en P.W. en hun solidaire veroordeling tot het betalen van een provisionele schadevergoeding van 111.251 EUR, vermeerderd met de interest. Ze vragen subsidiair de veroordeling van N.V. en P.W. tot het betalen van een buitencontractuele provisionele schadevergoeding van 111.251 EUR, vermeerderd met de interest.

Beoordeling

2. Inmiddels werd de woning gekocht door een derde koper (de consorten (…)) T.D.W. en A.M. hebben hun vordering aangepast en vragen de ontbinding van de koopovereenkomst in het nadeel van P.W. en N.V. alsook een schadevergoeding.

Om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding wegens eenzijdige en foutieve ontbinding van een overeenkomst moet het bestaan van die overeenkomst voorafgaandelijk aangetoond worden. De bewijslast desbetreffend rust bij T.D.W. en A.M. Zij dienen derhalve te bewijzen dat tussen partijen een koopovereenkomst was gesloten met betrekking tot de woning te (…) (het voorwerp van de koopovereenkomst), dit voor de koopsom van 550.000 EUR (de overeengekomen prijs) en overeenkomstig de wettelijk voorgeschreven bewijsregels.

Gelet op de waarde van het geschil dient een schriftelijk bewijs voor te liggen.

T.D.W. en A.M. ontkennen niet dat dit schriftelijk bewijs niet voorligt.

Ze beweren allerminst, in tegenstelling tot hetgeen P.W. en N.V. voorhouden, dat het sms-bericht van 20 juli 2011 voormeld 'schriftelijk bewijs' zou betreffen.

Het argument van P.W. en N.V. dat het sms-bericht d.d. 20 juli 2011 niet voldoet aan de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij (BS 17 maart 2003) (vermits de overeenkomst in casu ingevolge art. 17 van voormelde wet niet onder art. 16 van voormelde wet valt) is dan ook niet ter zake dienend.

3. T.D.W. en A.M. beroepen zich wél op voormeld sms-bericht als begin van schriftelijk bewijs (overeenkomstig art. 1347 BW).

Een begin van bewijs door geschrift is elke geschreven akte die is uitgegaan van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt (zie art. 1347, lid 2 BW).

Wanneer dergelijk begin van schriftelijk bewijs voorhanden is, is aanvullend bewijs toegelaten, zelfs door middel van getuigen of vermoedens.

Met de eerste rechter kan worden aangenomen dat het sms-bericht van 20 juli 2011 kan beschouwd worden als een begin van schriftelijk bewijs.

Dit sms-bericht werd op 20 juli 2011 omstreeks 15u36 verstuurd van het toestel met het nummer toegekend aan N.V. (dit wordt niet betwist) naar het toestel van T.D.W. en luidde:

“Beste, we gaan in op uw bod van 550.000 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met P. Vriendelijke groeten”.

Dit bericht ging dus uit van N.V. hetgeen, zoals gezegd, niet betwist wordt, dus van degene tegen wie de vordering is ingesteld of van de persoon door hem vertegenwoordigd. Uit de inhoud van het sms-bericht kan onmiskenbaar worden afgeleid dat het ook uitging van P.W. (“we gaan in op uw bod van 550.000 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met P. Vriendelijke groeten”).

Minstens handelde N.V. als mandataris van P.W.

De inhoud van het bericht maakt het beweerde feit ook waarschijnlijk. Gelet op de inhoud van de voorgaande berichten die tussen partijen werden uitgewisseld, kan er wat betreft het voorwerp van de koopovereenkomst geen enkele betwisting bestaan. Het sms-bericht zelf verwijst dan weer uitdrukkelijk naar de prijs (550.000 EUR). Het bestaan van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in (…) voor de prijs ván 550.000 EUR wordt, door voormeld sms-bericht van 20 juli 2011 zeker 'waarschijnlijk' gemaakt. Dat een en ander nog praktisch diende te worden geregeld (waarvoor P.W. diende te worden gecontacteerd) doet hieraan uiteraard geen afbreuk.

Ten slotte betreft het sms-bericht wet degelijk een 'geschreven akte' in de zin van artikel 1347, lid 2 BW. Artikel 1347, lid 2 BW spreekt enkel van een 'geschreven akte' en vereist niet dat er een papieren document voorligt. De aard van de materiële drager speelt, zoals de eerste rechter terecht stelde, geen enkele rol. Elke materiële drager kan een begin van bewijs door geschrift bevatten, zo ook een gsm-toestel. Dergelijke toestellen dienen immers (onder meer) om schriftelijke berichten te verzenden. Het bericht werd eigenhandig getypt (dus schriftelijk) verstuurd van het gsm-toestel van N.V. en heeft het gsm-toestel van T.D.W. de bestemmeling van het bericht, bereikt. Het betreft dus een 'geschreven akte' in de zin van artikel 1347, lid 2 BW (zie ook J. Vandendriessche, “De inpassing van nieuwe bewijstechnieken in het burgerlijk bewijsstelsel” in X, Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, 2010, 6).

De verwijzing van P.W. en N.V. naar de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij (BS 17 maart 2003) is ook hier niet ter zake dienend.

Artikel 16 (hoofdstuk “Langs elektronische weg gesloten contracten”) van voormelde wet voorziet dat aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg voldaan is wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste gevrijwaard zijn.

Paragraaf 2 van artikel 16 stelt dat in overweging moet worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift voldaan is door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van de handtekening voldaan is wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, lid 2 BW ofwel van artikel 4, § 4 van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
Artikel 17 van voormelde wet bepaalt dat artikel 16 niet van toepassing is op de contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken (met uitzondering van huurrechten).

Het lijdt geen twijfel dat het sms-bericht van 20 juli 2011 in het licht van voormelde artikelen 16 en 17 niet kan gelden als schriftelijke verkoopovereenkomst, hetgeen door T.D.W. en A.M. evenwel ook niet wordt voorgehouden.

Artikelen 16 en 17 van de wet van 11 maart 2003 sluiten evenwel niet uit dat het sms-bericht wél kan gelden als begin van schriftelijk bewijs.

Integendeel, het sms-bericht voldoet ter zake onmiskenbaar aan de bepalingen van voormeld artikel 16. Het bericht betreft een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging. Het werd ook nooit betwist dat het bericht afkomstig is van N.V. Louter omwille van de inhoud en de draagwijdte van de overeenkomst (de verkoop van een onroerend goed) volstaat het niet als 'geschrift' dat een contract bewijst dat langs elektronische weg is gesloten.

Dit belet echter niet dat het wél een begin van schriftelijk bewijs uitmaakt. De wet van 11 maart 2003 sluit de toepassing van artikel 1347 BW geenszins uit (zie R. Bisciari, “Het bewijs in de elektronische context” in X, Elektronische Handel: juridische en praktische aspecten, Heule, UGA, 2004, 272-273: “Aldus kunnen elektronische berichten die niet voldoen aan de voorwaarden om erkend te worden als elektronische onderhandse akten (e-mail zonder perfecte elektronische handtekening, sms-jes, kopieën ...) omdat zij geen enkele garantie bieden inzake de integriteit van het document en de identificatie van de auteur, toch de kwalificatie van “geschrift” toegekend krijgen indien de voorwaarden inzake leesbaarheid en stabiliteit vervuld zijn. Zij kunnen dan de waarde van een begin van bewijs door geschrift toegekend krijgen, op voorwaarde dat zij beantwoorden aan de definitie hiervan, of van een vermoeden. Zodoende kunnen zij dan, aangevuld met andere elementen, bewijskracht genieten”).

4. Vermits een begin van schriftelijk bewijs voorligt, is het T.D.W. en A.M., in afwijking van artikel 1341 BW, toegelaten gebruik te maken van aanvullend bewijs, zelfs getuigen en vermoedens.

Anders dan de eerste rechter is het Hof van oordeel dat T.D.W. en A.M. in hun verdere bewijslast falen en er niet in slagen het bestaan van de koopovereenkomst aanvullend (desgevallend met getuigen of vermoedens) te bewijzen.

Er liggen weliswaar twee sms-berichten van 10 juli 2011 voor.

Een eerste sms-bericht die dag ging uit van N.V. (omstreeks 11u12) en luidde: “Beste, u deed onlangs een bod op onze woning in de (...). Graag laten we U hierbij weten dat onze laagste vraagprijs 570.000 EUR bedraagt. Indien interesse geef gerust een seintje. Vriendelijke groeten, familie (...)”.

Dezelfde dag (omstreeks 12u23) antwoordde T.D.W. per sms, met als inhoud: “Beste, het hoogste bod dat wij uitbrengen op u woning bedraagt 550.000 EUR mvg familie (...)”.

Hierop kwam dan het bewuste sms-bericht van 20 juli 2011, met als inhoud: “Beste, we gaan in op uw bod van 550.000 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met P. Vriendelijke groeten”.

Voor het overige liggen geen dienstige bewijsstukken voor.

Er liggen weliswaar telefoongegevens voor die bevestigen dat er telefonische contacten geweest zijn tussen T.D.W. (als oproeper) en P.W. (als opgeroepene), doch de inhoud van deze telefoongesprekken is niet gekend.

Na het sms-bericht van 20 juli 2011 werd geen enkel sms-bericht meer verstuurd, noch door T.D.W. of A.M., noch door P.W. of N.V. Er werd er geen briefwisseling (of mails) uitgewisseld, behoudens dan de ingebrekestellingen, die evenwel onmiddellijk geprotesteerd werden.

Geen enkel navolgend stuk bevestigt met andere woorden dat partijen op 20 juli 2011 tot een overeenstemming waren gekomen over het voorwerp van de overeenkomst en de prijs.

Al de stukken die (…) voorleggen en die dateren van vóór voormelde sms-berichten zijn niet relevant, vermits uit de sms-berichten van 10 juli 2011 blijkt dat er op dat ogenblik minstens over de prijs van de woning geen overeenstemming was tussen partijen. Dat (…) reeds geruime tijd geïnteresseerd waren in de aankoop van de woning, dat ze reeds inlichtingen hadden ingewonnen bij hun kredietinstelling en dat ze de woning verscheidene keren bezocht hebben, kan niet betwist worden, doch deze elementen zijn niet van aard te bewijzen dat tussen partijen op 20 juli 2011 een akkoord was afgesloten met betrekking tot de aankoop van de woning voor de prijs van 550.000 EUR.

T.D.W. en A.M. slagen er dus niet in aan te tonen dat ze op 20 juli 2011 een overeenkomst hadden afgesloten met P.W. en N.V. met betrekking tot de aankoop van hun woning voor een bedrag van 550.000 EUR.

Hun (gewijzigde) vordering tot ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van P.W. en N.V. is ongegrond. Hun vordering tot het bekomen van schadevergoeding ingevolge deze ontbinding kan dienvolgens evenmin worden toegekend.

5. T.D.W. en A.M. vorderen ondergeschikt een schadevergoeding op grond van artikel 1382 BW, meer bepaald de precontractuele aansprakelijkheid van P.W. en N.V.

Het hof is van oordeel dat de precontractuele aansprakelijkheid van de (kandidaat-)verkopers inderdaad in het gedrang is.

T.D.W. en A.M. tonen, aan de hand van de sms-berichten (en hun telefoonfacturen) aan dat de onderhandelingen tussen partijen reeds zeer ver gevorderd waren, derwijze dat ze er op mochten vertrouwen dat de koop, minstens aan een voor hen aanvaardbare prijs, uiteindelijk wel zou doorgaan. Door de onderhandelingen in dat stadium abrupt te onderbreken en snel met een derde koper te contracteren hebben de kandidaat-verkopers onmiskenbaar een fout begaan waardoor T.D.W. en A.M. schade hebben geleden.

Niet alleen de precontractuele aansprakelijkheid van N.V., maar ook die van P.W. is in het gedrang.

Het is duidelijk dat, niettegenstaande de sms-berichten afkomstig waren van het gsm-toestel van N.V., de berichten mede verstuurd werden namens P.W. die evenzeer als verkoper/kandidaat-verkoper te beschouwen is.

Eerst en vooral kan verwezen worden naar de inhoud van de verschillende sms-berichten (“Beste, u deed onlangs een bod op onze woning in de (...). Graag laten we U hierbij weten dat onze laagste vraagprijs 570.000 EUR bedraagt. Indien interesse geef gerust een seintje. Vriendelijke groeten, (...)” en “Beste, we gaan in op uw bod van 550.000 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met (...) Vriendelijke groeten”.

Deze berichten tonen aan dat N.V. voormelde berichten niet alleen in eigen naam verstuurde, doch tevens in naam en voor rekening van P.W. in uitvoering van een uitdrukkelijk mandaat dat van hem had ontvangen.

Dat N.V. op eigen houtje, overmand door emoties én achter de rug van P.W. om zou beslist hebben de woning te verkopen is niet alleen compleet ongeloofwaardig, doch wordt vooral tegengesproken door de stukken zelf, die aantonen dat P.W. wel degelijk nauw betrokken was bij de onderhandelingen rond de verkoop van de woning.

(…) nam diverse keren telefonisch contact op met (…) de vader van (…), die de onderhandelingen mee opvolgde (meer bepaald op 3 mei 2011, tweemaal op 4 mei 2011 en op 11 mei 2011). (…) verklaart de woning mee te hebben bezocht op 13 mei 2011, op uitnodiging van (…) stuk 5 geïntimeerden).

Midden juni 2011 werd de woning bezocht door (…) naar hun zeggen in aanwezigheid van (…). Op 27 juni 2011 vond daarenboven een telefoongesprek plaats tussen (…) nam ook diverse keren telefonisch contact op met (…) (zie stuk 11 geïntimeerden).

De duur van een aantal oproepen (van meer dan de minimaal aangerekende tijdseenheid van één minuut) ontkracht de stelling van (…) dat het geen gesprekken betroffen, doch slechts doorschakelingen naar zijn mailbox/antwoordapparaat (zie stukken 7 en 8 geïntimeerden).

Tijdens de procedure in kort geding stonden (…) kennelijk bijzonder weigerachtig tegenover een persoonlijke verschijning (zie beschikking kort geding d.d. 28 oktober 2011, blz. 8).

Ondanks verschillende suggesties daartoe weigeren (…) hun eigen telefoongegevens voor te leggen. Deze zouden nochtans hun stelling dat (…) op eigen houtje en zonder medeweten van (…) handelde, kunnen bevestigen dan wel ontkrachten (ze zouden bv. al kunnen duidelijk maken wat diens rol geweest is in de onderhandelingen met de maatschap (…)).

Het huis werd te koop gesteld via Immoweb. De zoeker werd verwijderd op 13 augustus 2011, net de dag dat de woning verkocht werd aan de maatschap (…). Dat (…) voor dit alles achter de rug van haar partner om, onder invloed van haar emoties, zou gezorgd hebben, komt allerminst plausibel over.

Ten slotte blijkt ook de feitelijke context waarbinnen (…) het sms-bericht op 20 juli 2011 (zogezegd achter de rug van (…) om) zou verstuurd hebben, allerminst te kloppen. Het verhaal luidt dat de relatie van (…) destijds slecht liep en inmiddels - sedert eind 2012 - beëindigd is. Blijkens stuk 23 van geïntimeerden woonden appellanten op 4 april 2013 evenwel nog steeds samen in de (…).

Kortom, uit de stukken blijkt afdoende dat niet alleen N.V. maar ook P.W. zich ten overstaan van T.D.W. en A.M. hebben gemanifesteerd als kandidaat-verkopers. Door de onderhandelingen die al derwijze gevorderd waren dat T.D.W. en A.M. erop mochten vertrouwen dat het compromis met betrekking tot de verkoop van de woning (tegen een voor hen aanvaardbare prijs) binnen afzienbare tijd een feit zou zijn, abrupt te onderbreken, hebben ze een fout begaan. Ze hebben afbreuk gedaan aan het in hoofde van T.D.W. en A.M. gewekt vertrouwen.

6. Rest de vraag hoe de schade die (…) geleden hebben, begroot dient te worden.

Zelf begroten ze hun schade als volgt:

gederfde winst: 100.000 EUR;
administratie-, correspondentie-, verplaatsings- en telefoonkosten: 250 EUR;
terugbetaling registratierechten (provisioneel): 1 EUR;
morele schadevergoeding: 11.000 EUR.
De schade die (...) hebben geleden, bestaat inderdaad uit de door hen aangehaalde schadeposten.

De gederfde winst komt neer op het verlies van een kans om de woning met winst door te verkopen. Vermits de onderhandelingen al zo ver gevorderd waren, kan worden aangenomen dat de koop nagenoeg zeker had plaatsgevonden indien (…) de woning niet aan de maatschap (…) hadden verkocht. Vermits de maatschap (…) bereid was 650.000 EUR te betalen voor de woning, kan eveneens worden aangenomen dat aan (…) een kans ontnomen werd om de woning met winst door te verkopen. Dat ze de woning aan de maatschap (…) (of een andere derde) hadden kunnen doorverkopen voor 650.000 EUR is evenwel niet aangetoond.

Het is niet omdat de maatschap (…) op 13 augustus 2011 bereid was om 650.000 EUR voor de woning te betalen dat ze daar enkele maanden later, nadat (…) de woning zouden aangekocht hebben, nog toe bereid zou geweest zijn.

Mogelijks had de maatschap intussen een andere woning aangekocht. Daarenboven dienen de aktekosten en registratierechten in rekening te worden gebracht. Deze schadepost dient derhalve ex aequo et bono begroot te worden.

(…) hebben onmiskenbaar ook administratie-, correspondentie-, verplaatsings- en telefoonkosten moeten dragen. Ook deze schadepost dient, bij gebreke van objectieve maatstaven, ex aequo et bono begroot te worden.

Verder is ook de discussie in verband met de registratierechten kennelijk nog niet uitgeklaard.

Vermits de vordering gegrond is op artikel 1382 BW, kunnen (…) ten slotte ook aanspraak maken op morele schadevergoeding.

Ze hebben, door het op die manier en op dat ogenblik afspringen van de koop onmiskenbaar morele schade geleden, waarbij ook de kwade trouw in hoofde van (…) in rekening kan worden gebracht.

Het is duidelijk (de stukken tonen dat ook aan) dat (…) reeds langer oprecht geïnteresseerd waren in de woning. De verschillende procedures die ze voerden (en de daarbij gestelde vorderingen) bewijzen ook dat ze de woning daadwerkelijk wilden aankopen.

Daarbij werden ze geconfronteerd met de houding van (…) die, niettegenstaande een akkoord in de lijn der verwachtingen lag, abrupt met een derde contracteerden en alles in het werk stelden om toch maar te kunnen verkopen aan de maatschap (…).

Dat (…) bij het afbreken van de onderhandelingen te kwader trouw waren, blijkt trouwens ook uit hun verdere proceshouding.

Waar de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg te Gent, zetelend in kort geding, hen bij beschikking d.d. 28 oktober 2011 verbod had opgelegd de woning aan een andere partij dan (…) te verkopen, onder verbeurte van een dwangsom van 150.000 EUR, hebben ze met de leden van de maatschap. (…) onder één hoedje gespeeld teneinde dit verbod naast zich neer te kunnen leggen. De leden van de maatschap (…) zijn op 3 november 2011, hetzij amper enkele dagen na de beschikking kort geding, overgegaan tot dagvaarding ten gronde van (…) in gedwongen uitvoering van de tussen hen gesloten overeenkomst (verkoop van de woning tegen 650.000 EUR). De vordering strekte ertoe te zeggen voor recht dat het vonnis zou gelden als titel van eigendomsoverdracht.

Op de inleidingszitting d.d. 15 november 2011 verklaarden (…) zich akkoord met de vordering, met een akkoordvonnis (d.d. 13 december 2011) tot gevolg.

Deze procedure werd ten aanzien van de eerste rechter (in het kader van onderhavige procedure) gewoonweg verzwegen.

Dit heeft ertoe geleid dat er twee tegenstrijdige beslissingen voorliggen, waarvan de ene reeds is uitgevoerd (het akkoordvonnis van 13 december 2011) en de andere nog wordt aangevochten (de thans bestreden beslissing).

De vraag of (…) aldus het verbod van de kortgedingrechter geschonden hebben en de dwangsom verschuldigd zijn, komt alhier geenszins aan bod, doch de houding van hen als kandidaat-verkopers getuigt allerminst ván goede trouw ten overstaan van (…).

Hun kwade trouw bij het afspringen van de onderhandelingen (die zich, zoals hierboven geschetst, nadien in de procedure heeft verdergezet) kan, zoals gezegd, in rekening gebracht worden bij het begroten van de morele schade.

Gelet op al hetgeen voorafgaat, kan de schade in hoofde van (…) uit hoofde van al de voormelde schadeposten samen naar billijkheid begroot worden op 25.000 EUR. Gelet op de nog hangende discussie in verband met de registratierechten kan, wat dit onderdeel van de schadepost betreft, voorbehoud worden verleend.

Aangezien de fout in hoofde van appellanten weerhouden blijft, moeten zij worden beschouwd als de principieel in het ongelijk gestelde partij.

OP DIE GRONDEN,

HET HOF,

(…)

Verklaart de hogere beroepen gegrond in de mate zoals hierna bepaald.

(…)

 

Noot: 

Shana Meys, 'Sms kan begin van bewijs door geschrift uitmaken' van Shana Meys onder dat arrest in RW 2014-15, 262-266 en NJW 2014, 322

I. Samoy en S. Houtmeyers, “Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid”, T.Not. 2014/6, 327-344.

Rechtsleer:

• Joke BAECK en Ignace CLAEYS , Verkoop van een onroerend goed per e-mail? – De ene vormvereiste is de andere niet, RW 2017-2018, 763

Samenvatting

Volgens recente rechtspraak van het Antwerpse Hof van Beroep zouden e-mails niet volstaan opdat een verkoop van een onroerend goed tot stand zou komen of kan worden bewezen. De verkoop van een onroerend goed zou een «veeleer» plechtig karakter hebben gekregen doordat zowel het Bodemdecreet als de VCRO op straffe van nietigheid vormvoorschriften (onderhandse akte met bepaalde vermeldingen) opleggen.

Deze rechtspraak wordt in deze bijdrage onderzocht vanuit het bredere kader van formaliteiten die bij het sluiten van een overeenkomst moeten worden nageleefd. De auteurs maken een onderscheid tussen formaliteiten die vereist zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst (totstandkomingsformaliteiten) en die welke vereist zijn voor de geldigheid van de overeenkomst (geldigheidsformaliteiten).

Aangezien de formaliteiten van het Bodemdecreet en de VCRO als geldigheidsvereisten zijn te kwalificeren, kan de verkoop van een onroerend goed in de lijn van de traditie nog steeds als een consensueel contract worden beschouwd. De verkoop van een onroerend goed kan dus wel nog per e-mail tot stand komen en ook per e-mail worden bewezen. Alleen kan de koper (maar niet de verkoper) de nietigheid van de verkoop inroepen indien de formaliteiten van het Bodemdecreet of de VCRO niet zijn vervuld.

Een e-mailbericht kan als bewijsmiddel onder bepaalde voorwaarden met een onderhandse akte worden gelijkgesteld. Dit veronderstelt dan wel dat de e-mail voorzien is van een elektronische handtekening in de juridische betekenis (zie de artt. 1322 BW en 25.2 eIDAS-Verordening.

Heeft de koopovereenkomst in de persoon van de wederpartij een handelsrechtelijk karakter, dan is de bewijsregeling soepeler en kan de rechter ook andere bewijsmiddelen toestaan (art. 25, eerste lid W.Kh.), met dien verstande dat ook in dat geval de akte als bewijsmiddel de facto een belangrijke plaats inneemt.

Hoewel de verkoop van een onroerend goed in de huidige rechtsleer in de lijn van de traditie meestal nog als een consensuele overeenkomst wordt gepresenteerd, is er recentelijk twijfel gerezen of dit type van overeenkomst niet veeleer een plechtig of formeel contract is geworden. Die twijfel is ontstaan doordat de Vlaamse decreetgever diverse

Aan die formaliteit van een onderhandse akte is niet voldaan wanneer tussen partijen enkel e-mails werden uitgewisseld, zo oordeelde de eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep al in diverse arresten.

Inhoudstafel

I. De bredere context van formaliteiten
A. Een wereld vol uiteenlopende formaliteiten met diverse doelstellingen en sancties
B. Formaliteiten bij elektronische contracten
C. Formaliteiten bij de verkoop van een onroerend goed
II. Een nadere analyse van de recente rechtspraak
A. De eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep
B. De vijfde kamer van het Hof van Beroep te Antwerpen
C. Het Gentse Hof van Beroep
III. Ad solemnitatem? Ad validitatem! Bestaansformaliteiten versus geldigheidsformaliteiten
A. Totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
B. Bewijs van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
IV. Besluit

Bronverwijzingen
• B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 12
• W. Van Gerven en A. Van Oevelen, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2015, 60
• P. Wéry, Droit des obligations, I, Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, 120.
• A. Clabots, «Commentaar bij art. 25 W.Kh.» in Commentaar Handels- en economisch recht, Mechelen, Kluwer, 2008, nrs. 7-8.
• W. Vandenbussche, «Bewijs van de verkoop van een onroerend goed: jurisprudentiële ontwikkelingen», TBO 2017, (236), p. 237, nr. 4.
• Verordening (EU) 910/2014 van 23 juli 2014 «betreffende identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG», Pb.L. 28 augustus 2014, afl. 257, 73 (in deze bijdrage «eIDAS-Verordening» genoemd).
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 326, voetnoot 124
• G. Somers en B. Fiten, «Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, 12-13
• R. De Koninck, «Verkoop via e-mail niet mogelijk», http://cibweb.be/nieuws/verkoop-e-mail-niet-mogelijk.
• J. Callebaut, «Verkoop woning via e-mail. Het Antwerpse e-mailarrest van 19 december 2016», NJW 2017, 210-215.
• H. Jacquemin, Le formalisme contractuel. Mécanisme de protection de la partie faible, Brussel, Larcier, 2010, p. 435, nr. 321.
• M.-A. Guerriero, L’acte juridique solennel, Parijs, LGDJ, 1975, 45)
• oprichting van vennootschappen (art. 66 W.Venn.).
• J. De Coninck, «Classificatie van contracten» in E. Dirix en A. Van Oevelen (eds.), Comm. Bijz. Ov., Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 6
• M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, I, Contrat et engagement unilatéral, Parijs, PUF, 2008, nr. 92.
• P. Malaurie, L. Aynès en P. Stoffel-Munck, Droit des obligations, Parijs, LGDJ, 2016, nr. 536.
• J. Callebaut, «Totstandkoming van de verkoop van onroerend goed: recente ontwikkelingen», TBO 2017, (223), p. 232, nr. 33
• B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, nr. 458
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 324, nr. 44
• Storme De invoering van de elektronische handtekening in ons bewijsrecht – Een inkadering van en commentaar bij de nieuwe wetsbepalingen», RW 2000-01, (1505), p. 1514
• D. Mougenot, La preuve, Brussel, Larcier, 2002, 190-191
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 491-492, nr. 607
• P. Van Eecke, «Juridische aspecten van de elektronische handtekening» in CBR (ed.), CBR Jaarboek 2010-2011, Antwerpen, Intersentia, p. 132, nr. 19 (p. 141, nr. 28: (zij het, in navolging van M.E. Storme, met een breder toepassingsgebied voor het voormalige art. 4, § 4 Wet Elektronische Handtekeningen)
• E. Jacobs, «Authenticatie en elektronische handtekening in elektronisch bankieren» in Juridische aspecten van de elektronische betaling, I, Mechelen, Kluwer, 2004, 194-195.
• J. Del Corral, «Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas» (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, (1521), p. 1523, nr. 7.
• J. Callebaut, «Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt» (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, p. 500-501, nr. 24
• L. Voet en A. Keirse, «Hoe de koop van een woning te reguleren
• zeker weten?!», TPR 2011, p. 211-213, nrs. 49-51 (facultatieve nietigheid).
• F. Haentjens, «Informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie», RW 2012-13, 202-210.
• Cass. 3 november 2011, RW 2012-13, 220, noot F. Haentjens
• S. Verbist, R. Jansen en C. Bimbenet, «Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem» in G. Verschelden (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, Brugge, die Keure, 2017, p. 20, nr. 41.
• G. Somers en B. Fiten, «Geen e-mail om huis te (ver)kopen? Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, (12) 12.
• Antwerpen (1e k.) 24 januari 2011, AR 2009/AR/461, onuitg.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345.
• Antwerpen (1e k.) 15 juni 2015, AR 2013/AR/776, onuitg.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 19 december 2016, AR 2014/AR/1280, verder in dit nummer gepubliceerd.
• H. Graux, «De eIDAS-Verordening en de bevoegde Belgische wetgeving: nieuwe marsorders voor elektronische handtekeningen en andere vertrouwensdiensten», Cah.Jur. 2016, (53) 60.
• Antwerpen (5e k.) 23 maart 2017, AR 2016/AR/1385, verder in dit nummer gepubliceerd.
• Gent 26 september 2013, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.
• Rb. Gent 10 april 2012, T.App. 2012, 26.
• E. Terryn, «Wet elektronische handel zou geen argument mogen zijn om een e-mail volledig te verwerpen als bewijs bij een verkoop van onroerende goederen» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), DCCR 2017, (83) 85.
• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, «Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid», T.Not. 2014, (327), p. 335, nr. 6
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn (ed.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia,
• R. Dekkers, Handboek burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, nr. 15
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 1964, nr. 454A
• A. Kluyskens, Beginselen van burgerlijk recht, I, De verbintenissen, Antwerpen, Standaard, 1948, nr. 25
• R. Vandeputte, De overeenkomst. Haar ontstaan, haar uitvoering en verdwijning, haar bewijs, Brussel, Larcier, 1977, 15 en voetnoot 8 op p. 15 (minstens impliciet)
• P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, I, Sources des obligations (première partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 67
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, I, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 28
• S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 23, nr. 28
• J. Callebaut, «Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed» in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, p. 108, nr. 3
• J. Callebaut noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, (497), p. 497, nr. 4
• R. Japiot, Des nullités en matière d’actes juridiques. Essai d’une théorie nouvelle, Paris, Librairie nouvelle de droit et de jurisprudence, 1909, 964 p.).
• W. Van Gerven, Algemeen deel in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1987, nrs. 127-128.
• H. Willekens en T. Wuyts, «Commentaar bij art. 191 BW» (ed.) in Comm. Pers., Mechelen, Kluwer, 2004, 10.
• R. Jansen, «Subrogatie» in E. Dirix en A. Van Oevelen (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2010, nr. 81
• R. Barbaix, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nrs. 319 e.v.
• R. Barbaix, «Tijdelijke actualiseringsfiche art. 931 BW» in Comm.Erfr., Mechelen, Kluwer, 2016, 0.2.
• D. Petosa, «De Antwerpse «e-mailgate». Koop van een onroerend goed langs elektronische weg» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), Not. Fisc. M. 2017, (129), p. 130, nr. 6
• D. Ryckbost, «De weerslag van het Vlaamse bodemsaneringsdecreet op het contractenrecht» in Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 64
• B. Samyn, Privaatrechtelijk bewijs, Gent, Story, 2012, nr. 361), mag hetzelfde worden aangenomen voor uitgewisselde e-mails (anders: W. Vandenbussche, o.c., TBO 2017, p. 240, nr. 10).
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 461, nr. 575. Specifiek m.b.t. verkoop van onroerend goed, zie: J. Callebaut, o.c., in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, p. 147, nr. 60.
• Antwerpen (1e k.) 19 december 2016, 2014/AR/1280, verder in dit nummer gepubliceerd.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345
• Antwerpen (1e k.) 19 december 2016, 2014/AR/1280, verder in dit nummer gepubliceerd
• Antwerpen (5e k.) 23 maart 2017, AR 2016/AR/1385, verder in dit nummer gepubliceerd.

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 21/08/2014 - 18:19
Laatst aangepast op: ma, 05/02/2018 - 14:52

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.