-A +A

Schijnmandaat voorwaarden

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
maa, 06/06/2016

De partij die zich beroept op een schijnmandaat, draagt de bewijslast van de twee constitutieve elementen van de toerekenbare schijn, nl. enerzijds een materieel element, zijnde een schijntoestand in het leven geroepen, zelfs op niet-foutieve wijze, door het gedrag van de werkelijke houder van het recht, en anderzijds een psychologisch element, zijnde de rechtmatige dwaling van het slachtoffer van de schijn

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
1475
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

M.F. t/ P.A. en NV T.A.

...

3. Geschil en vorderingen

Gemakshalve worden de partijen in dit vonnis verder als volgt aangeduid:

– eisende partij: de advocaat;

– verwerende partij: de verhuurder;

– verwerende partij in tussenkomst en vrijwaring: de vastgoedmakelaar.

De discussie tussen partijen betreft niet de begroting van de kosten- en ereloonstaat van de advocaat, maar wel de vraag of de verhuurder met hem verbonden is door een overeenkomst. De advocaat meent dat een lastgevingscontract tussen hem en de verhuurder is bewezen. Minstens zou er sprake zijn van een schijnmandaat of van zaakwaarneming. De verhuurder meent dat geen enkele contractuele relatie tussen haar en de advocaat heeft bestaan, hoewel zij niet betwist dat deze advocaat voor haar een huurprocedure heeft gevoerd die uitmondde in een gunstig vonnis waardoor haar huurder kon worden uitgezet. De uitvoering op financieel vlak stuitte blijkbaar op het onvermogen van die huurder.

De verhuurder voert aan dat de vastgoedmakelaar die tussenkwam bij de verhuring van haar eigendom de opdracht gaf aan de advocaat om de huurprocedure te voeren, zodat zij de kosten moet betalen. De verhuurder betwist dat de vastgoedmakelaar het mandaat had om de advocaat aan te spreken en een proces te beginnen. Er bestond enkel een mandaat tot het zoeken van een huurder, zodat hoe dan ook de vastgoedmakelaar buiten dat mandaat is getreden.

Volgens de verhuurder is er evenmin sprake van een schijnmandaat, laat staan van de bekrachtiging daarvan. De verhuurder betwist dat er sprake zou zijn van rentmeesterschap. Minstens meent de verhuurder dat de vastgoedmakelaar haar moet vrijwaren omdat zij zou hebben beloofd om alle kosten van de huurzaak en de uithuiszetting te betalen.

De vastgoedmakelaar betwist de stelling van de verhuurder. Zij voert aan dat de verhuurder haar bewering niet bewijst dat de vastgoedmakelaar zou hebben beloofd om alle kosten van de huurzaak en de uithuiszetting te betalen. De vastgoedmakelaar betoogt dat zij enkel een advocaat heeft aangeraden en aan deze advocaat op verzoek van de verhuurder, het dossier heeft bezorgd. Uit commerciële overwegingen heeft de vastgoedmakelaar het pand van de verhuurder opnieuw verhuurd, zonder daarvoor een commissie aan te rekenen.

De eis is zoals volgt geformuleerd (citaat): “(...) Mevrouw A.P. te veroordelen tot de betaling van 1 908,26 euro, te vermeerderen met de verwijlinteresten aan de wettelijke rentevoet vanaf 19 november 2014 tot de datum van de dagvaarding en de verwijlintrest op de datum van het te vellen vonnis (...)”.

...

Verwerende partij concludeert als volgt (citaat): “(...) De vordering van eiser op hoofdeis ontvankelijk maar ongegrond te horen verklaren (...)”.

...

Verwerende partij in tussenkomst en vrijwaring vraagt om de vordering van verwerende partij ontvankelijk maar ongegrond te verklaren (...).

...

4. Beoordeling

...

4.2. Beoordeling ten gronde

a) De advocaat faalt in de op hem rustende bewijslast (Bergen 6 januari 2014, JLMB 2014, 1341; Rb. Brussel 22 september 2009 T.Vred. 2012, 394, noot F. De Patoul, van het bestaan van een gemengde overeenkomst (lastgeving en aanneming) die rechtstreeks (dus zonder tussenkomst van de vastgoedmakelaar – zie verder sub d.) werd onderschreven met de verhuurder, waarbij deze laatste de opdracht zou hebben gegeven om een huurproces te voeren.

Weliswaar worden dergelijke contracten helaas dikwijls nog enkel mondeling gesloten, wat niet wegneemt dat de advocaat het bestaan ervan moet bewijzen. Concreet in dit dossier blijkt alvast niet dat de advocaat – behalve dan wat betreft de staat van kosten en ereloon – briefwisseling heeft gevoerd met de verhuurder betreffende het huurproces, laat staan dat van de verhuurder uitgaande documenten voorliggen waaruit blijkt dat zij een contract had gesloten met de advocaat, met onder meer het mandaat om in haar naam en voor haar rekening proceshandelingen te stellen.

b) De partij die zich beroept op een schijnmandaat, draagt de bewijslast van de twee constitutieve elementen van de toerekenbare schijn, nl. enerzijds een materieel element, zijnde een schijntoestand in het leven geroepen, zelfs op niet-foutieve wijze, door het gedrag van de werkelijke houder van het recht, en anderzijds een psychologisch element, zijnde de rechtmatige dwaling van het slachtoffer van de schijn (Brussel 29 november 1994 Pas. 1994, II, 5). De advocaat voert ten onrechte aan dat hij er rechtmatig kon op vertrouwen dat de vastgoedmakelaar ook het mandaat had om als rentmeester op te treden en dat die verwekte schijn toerekenbaar is aan de verhuurder. De advocaat zou in het verleden al meermaals door de tussenkomst van de vastgoedmakelaar zaken hebben behartigd van haar klanten. Dat laatste maakt evident de rekening van de verhuurder niet uit en betreft geenszins een aan haar toerekenbare verwekte schijn. Bovendien is de advocaat de professioneel bij uitstek die zich ervan behoort te vergewissen of de vastgoedmakelaar effectief het mandaat van rentmeester had dan wel of de verhuurder moest worden uitgenodigd om een overeenkomst met de advocaat te onderschrijven. Van enige dwaling kan in dit kader geen sprake zijn.

c) Van een bekrachtiging door de verhuurder van enige proceshandeling wordt geen enkel bewijs voorgelegd.

d) Uit de gegevens van het dossier moet worden begrepen dat de advocaat en de verhuurder lopende het huurgeding elkaar niet hebben gesproken. Het dossier werd door de vastgoedmakelaar bezorgd aan de advocaat en alle communicatie is blijkbaar ook langs die weg gebeurd. Het is de vastgoedmakelaar die de advocaat belastte met de afwikkeling van een huurgeschil in naam en voor rekening van de verhuurder.

Art. 1372 BW bepaalt dat wanneer iemand vrijwillig eens anders zaak waarneemt hetzij met, hetzij buiten weten van de eigenaar, hij zich stilzwijgend verbindt om de door hem begonnen zaakwaarneming voort te zetten en die te voltooien, totdat de eigenaar in staat is zelf daarin te voorzien; hij moet zich eveneens belasten met alles wat bij diezelfde zaak behoort. Hij onderwerpt zich aan alle verplichtingen die zouden ontstaan uit een uitdrukkelijke lastgeving die hij van de eigenaar zou hebben gekregen. Zaakwaarneming vereist dat de handelingen vrijwillig worden verricht, d.w.z. met het oogmerk om te handelen voor rekening en in het belang van een ander (Cass. 6 januari 2005, Arr.Cass., 2005, 26). In de geschetste context is er sprake van een zaakwaarneming in de persoon van de vastgoedmakelaar. De zaakwaarneming, zoals geregeld bij art. 1372 BW verschilt van de lastgeving doordat, vooraleer de zaakwaarnemer optreedt, elke overeenkomst van beheer tussen de zaakwaarnemer en hem wiens zaak wordt waargenomen ontbreekt (Cass. 8 november 1956, Arr.Verbr., 1957, 159; Cass., 17 juli 1925, Pas., 1925, I, 364).

Er bestond geen wettelijke noch conventionele noch rechterlijke plicht voor de vastgoedmakelaar om te handelen zoals zij heeft gedaan.

Concreet in dit dossier heeft de vastgoedmakelaar, zoals de wet aan de zaakwaarnemer trouwens oplegt (art. 1374 BW), als een goede huisvader gehandeld door het huurdossier te bezorgen aan een advocaat met de opdracht in naam en voor rekening van de verhuurder de gepaste juridische handelingen te stellen. Gelet op het pleitmonopolie van de advocaat (art. 440, tweede lid Ger.W.) kon de vastgoedmakelaar ook moeilijk anders handelen om de huurproblematiek op te lossen, omdat de huurder immers geen passend gevolg gaf aan de aanmaningen van de vastgoedmakelaar. De verhuurder verwachtte duidelijk van de vastgoedmakelaar dat die de huurproblematiek zou oplossen, zo mag toch begrepen worden uit de inhoud van de namens haar neergelegde syntheseconclusie.

De advocaat heeft de belangen van de verhuurder behartigd volgens de regels van de kunst. Het was van belang om de huurder die huurachterstal opbouwde zo snel mogelijk uit de woning te krijgen, zodat verdere derving van huurprijs kon worden voorkomen. De advocaat legde daartoe op 27 december 2012 een verzoekschrift neer. De zaak werd bij verstek behandeld op de inleidende zitting van 21 januari 2013 en op 4 februari 2013 volgde het verstekvonnis waarvan op 20 februari 2013 de grosse werd afgeleverd. De betekening van het vonnis gebeurde al op 26 februari 2013, samen met de betekening van een bevel tot ontruiming. Rekening houdende met de ter zake geldende wettelijke termijn, werd ook snel overgegaan tot de gedwongen uitdrijving, nl. op 27 maart 2013. Zoals vermeld, bleek de financiële uitvoering te stuiten op het onvermogen van de debiteur, wat uiteraard aan de advocaat niet kan worden verweten.

De tussenkomsten van de vastgoedmakelaar en van de advocaat waren in elk geval nuttig, ja zelfs noodzakelijk, hoewel het toch voorzichtiger was geweest een contract te laten onderschrijven tussen de advocaat en de verhuurder.

Art. 1375 BW bepaalt dat de eigenaar wiens zaak behoorlijk is waargenomen, de verbintenissen moet nakomen die in zijn naam door de zaakwaarnemer zijn aangegaan, hem schadeloos moet stellen voor alle persoonlijke verbintenissen die hij op zich heeft genomen en hem alle nuttige of noodzakelijke uitgaven die hij gedaan heeft, moet vergoeden. Het is daarbij irrelevant of de tussenkomst van de zaakwaarnemer, al dan niet heeft geleid tot een vermogensaangroei van de meester van de zaak. Derhalve is de verhuurder verplicht de in haar naam en voor haar rekening via de vastgoedmakelaar aangegane overeenkomst met de advocaat na te komen, wat onder meer de betaling betreft van de kosten en erelonen van de advocaat. Het gaat om zowel de gerechtsdeurwaarderskosten, de kantoorkosten als het ereloon van de advocaat. De vastgoedmakelaar zelf, de zaakwaarnemer, gewaagt niet van eigen uitgaven die vergoed moeten worden.

e) Om de hierboven vermelde redenen is de verhuurder gehouden tot vergoeding van de staat van kosten en erelonen van de advocaat, welke staat zonder enige twijfel begroot werd met de bescheidenheid die van het ambt van een advocaat mag worden verwacht. Overigens bestaat cijfermatig geen betwisting.

Met toepassing van artikel 1154 BW kunnen vervallen interesten van kapitalen interesten opbrengen, ofwel ten gevolge van een gerechtelijke aanmaning ofwel ten gevolge van een bijzondere overeenkomst, mits de aanmaning of de overeenkomst betrekking heeft op interesten die ten minste voor een geheel jaar verschuldigd zijn. Bij conclusie neergelegd op 29 februari 2016 vraagt eisende partij uitdrukkelijk de toepassing van voormelde wetsbepaling en werd verwerende partij aangemaand tot betaling van het verschuldigde in hoofdsom of 1908,26 euro en de reeds meer dan een jaar vervallen intresten. Het verzoek tot kapitalisatie van de interesten, met toepassing van artikel 1154 BW wordt gegrond verklaard.

f) Bovendien is om de hierboven vermelde redenen de vrijwaringsvordering niet gegrond. De vastgoedmakelaar is opgetreden als een zaakwaarnemer en zij heeft dat trouwens wel volledig kosteloos gedaan. De verhuurder verwachtte van de vastgoedmakelaar dat die het nodige zou doen om het huurgeschil op te lossen – zoveel blijkt uit haar subsidiair gevoerde verweer – en dat dit kosteloos zou gebeuren. De vastgoedmakelaar heeft aldus gehandeld. Er ligt evenwel geen enkel bewijs voor dat de vastgoedmakelaar zich ertoe verbonden zou hebben om de kosten en erelonen van de advocaat te betalen.

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 14/05/2017 - 09:14
Laatst aangepast op: zo, 14/05/2017 - 09:14

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.