-A +A

Schijnmandaat notaris resulteert in geldige verkoop

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
zon, 03/01/2016
A.R.: 
2006/AR/3081

Een eerste constitutief bestanddeel van de schijnvertegenwoordiging is het voorhanden zijn van een schijnbare vertegenwoordigings-bevoegdheid van de lasthebber die in werkelijkheid over geen of een meer beperkte vertegenwoordigingsbevoegdheid beschikte (A.P.R. Tw Lastgeving B. TILLEMAN p 223 nr 440).

Een tweede constitutief bestanddeel van de schijnvertegenwoordiging is de goede trouw van de derde die zich op de schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid van de schijnlasthebber beroept. Dit betekent dat de derde niet wist of redelijkerwijze niet kon weten dat de schijnbare vertegenwoordigingsmacht niet beantwoordde aan de realiteit. (o.c. nr 442).

Een derde constitutief bestanddeel is de toerekenbaarheidsvereiste, die impliceert dat de schijn moet teruggaan op een “niet-noodzakelijk foutief” (niet-) handelen van de schijnvertegenwoordigde.(o.c. nr 456).

Tenslotte is voor de toerekening van de handeling van de schijnvertegenwoordiger aan de schijnvertegenwoordigde vereist dat de te goeder trouw zijnde derde schade lijdt als de schijntoestand niet wordt gehonoreerd door degene aan wie de schijn is toe te rekenen (o.c. nr 457) .

Hof van beroep te Gent (11b Kamer)

 

In de zaak met het rolnummer 2006/AR/3081 van:

O.M., notaris

appellant tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Oudenaarde, op tegenspraak gewezen door de 1e kamer bis dd. 2-10-2006, oorspronkelijk verweerder in gedwongen tussenkomst,

tegen :
1. D.B. M. O. N.,

2. V.A. I. A. I.,

eerste en tweede geïntimeerden,
oorspronkelijk verweerders en eisers in tussenkomst,

3. D. B. O. R. O.,
4. D.B. J.A. N.,

derde en vierde geïntimeerden, oorspronkelijk verweerders,
(in het bestreden vonnis geschreven : C. D.)

vijfde geïntimeerde, oorspronkelijk eiser,

velt het hof het volgend arrest.
1.

1.1. Bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit Hof op 13 december 2006, heeft appellant tijdig en regelmatig naar de vorm hoger beroep ingesteld tegen een vonnis dat op 2 oktober 2006 werd uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Oudenaarde, eerste bis kamer.

De eerste rechter verklaarde de vordering van D. C. en de eisen in tussenkomst ontvankelijk.
Hij weerhield een fout in hoofde van appellant.
Hij oordeelde dat er in onderhavige zaak sprake was van een schijnmandaat waardoor eerste tot en met vierde geïntimeerden in principe gehouden zijn tot de uitvoering van de verkoopovereenkomst.
Hij heropende de debatten teneinde de geïntimeerden toe te laten definitief standpunt in te nemen, in acht genomen wat reeds beslist werd omtrent het schijnmandaat.
Hij nodigde de verweerder in tussenkomst uit verder ten gronde de eisen in schadevergoeding – meer uitgebreid en punt per punt – te ontmoeten.

1.2. Op de zitting van 6 december 2008 deden partijen een verklaring (zie proces-verbaal van de terechtzitting) die het onnodig maakt conclusies te weren uit de debatten.

Volgens artikel 748 bis van het Gerechtelijk Wetboek nemen de laatste conclusies van een partij de vorm aan van syntheseconclusies welke voor de toepassing van artikel 780 eerste lid 3° Ger.W. alle vorige conclusies en desgevallend de gedinginleidende akte vervangen.
Op 17 juni 2008 zijn de syntheseconclusies voor appellant neergelegd.
Op 29 oktober 2008 zijn de syntheseconclusies voor eerste en tweede geïntimeerde neergelegd.
Op 6 november 2008 zijn de syntheseconclusies voor derde en vierde geïntimeerde neergelegd.
Op 29 september 2008 zijn de syntheseconclusies voor vijfde geïnti-meerde neergelegd.

1.3. In hoofdzaak vraagt appellant dat er zou besloten worden dat er geen verkoopovereenkomst tot stand is gekomen tussen de geïntimeerden sub 1 tot en met 4 als verkopers en vijfde geïntimeerde als koper. Volgens hem heeft hij de overeenkomst niet laten tot stand komen middels een mandaat of een schijnmandaat.
Hij besluit dat de door D. C. ingestelde hoofdvordering en de tussenvorderingen van de geïntimeerden sub 1 tot en met 4 als ongegrond moeten afgewezen worden.
Hij wijst erop dat het incidenteel beroep onontvankelijk, minstens ongegrond is.

1.4. Eerste en tweede geïntimeerde zijn niet akkoord met de beoordeling door de eerste rechter (van de hoofdvordering) dat ze in principe gehouden zijn tot de verkoop aan D.C. voor het vastgesteld bedrag.

Dat is de reden van het incidenteel beroep ingesteld door eerste en tweede geïntimeerden, die vragen dat de oorspronkelijke hoofdvordering ongegrond wordt verklaard.

Het incidenteel beroep is niet alleen gericht tegen de vijfde geïntimeerde, maar ook tegen appellant waarvan de veroordeling tot de kosten van de procedure in gedwongen tussenkomst en vrijwaring gevorderd wordt.

Eerste en tweede geïntimeerden stellen dat appellant hoe dan ook aansprakelijk is voor de impasse waarin alle partijen in de loop van de procedure terecht zijn gekomen.
Appellant dient volgens hen dan ook veroordeeld te worden:
– in hoofdorde: tot de kosten van de procedure in tussenkomst en vrijwaring en tot de kosten van de procedure in beroep;
– in ondergeschikte orde: tot vrijwaring voor alle veroordelingen lastens hen uitgesproken en voor alle mogelijke financiële aanspraken vanwege het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap met betrekking tot de leegstand van het pand gelegen te .
In tegenstelling tot hetgeen appellant (zie punt 4.7 van de conclusies van appellant) stelt, is het incidenteel beroep wel precies genoeg om een verweer toe te laten en is ten onrechte gevraagd om het incidenteel beroep onontvankelijk te verklaren.

1.5. Derde en vierde geïntimeerden hebben in hun conclusies hetzelfde gevorderd als de eerste en tweede geïntimeerden.

1.6. Vijfde geïntimeerde staat op het standpunt dat de eerste rechter juist heeft geoordeeld waar hij stelde dat de eerste tot en met vierde geïntimeerde in principe gehouden zijn tot de uitvoering van de verkoopovereenkomst.
Hij dient dus – zo stelt hij – gezien te worden als de eigenaar van het onroerend goed tegen de prijs van 120.000 EUR en als gerechtigd op een schadevergoeding die provisioneel is bepaald op 23.323,14 EUR. De vordering tot veroordeling om deze schadevergoeding te betalen, is gericht tegen alle verkopers en tegen notaris O..

Tot de vordering in hoofdorde behoort ook de vordering om de onderhandse afstandovereenkomst, op 19.08.2004 gesloten tussen de geïntimeerden sub 1 tot en met 4, nietig te verklaren.

Pro memorie wordt erop gewezen dat er ook nog subsidiair en nog meer subsidiair vorderingen zijn ingesteld.

2.

2.1. Het onroerend goed gelegen te , was ingevolge het overlijden van M. A. onverdeelde eigendom geworden van de geïntimeerde sub 1 t/m 4, die in 2003 dat goed te koop hebben gesteld met tussenkomst van het kantoor van notaris O.. O. en M. D. B. en I. V. A. tekenden een op 5 maart 2003 opgemaakte brief waarbij ze hun akkoord gaven voor de verkoop van het pand aan de minimumprijs van 124.000 EUR (vermeldend “Gelieve te starten met een vraagprijs die u mogelijk haalbaar acht”) .

J. D. B. schreef op 2 april 2003 dat hij akkoord ging met het te koop stellen van het pand aan een minimum van 124.000 EUR met de vermelding “Dit akkoord betekent niet dat ik volmacht geef aan de notaris om gelijk welke verbintenis aan te gaan in verband met de verkoop van vermelde panden. Elk bindend initiatief moet het voorwerp uitmaken van een voorafgaandelijk akkoord.”

Op 23 juni 2004 schreef notaris Eeman aan appellant met de mededeling dat zijn cliënt D.C. een bod deed voor de definitieve prijs van 110.000 EUR (mits 10 % voorschot bij compromis en zonder enige opschortende voorwaarde qua betaling) .

Uit de voormelde stukken volgt reeds dat het voorwerp van de verkoop het huis betrof en niet het abstracte aandeel van elke eigenaar in de woning.

Zonder dat iets is gebleken over de contacten tussen appellant en de verkopers is er op 24 juni 2004 door appellant geschreven aan zijn collega E. dat het bod niet werd aanvaard.

Nadat op 29 juni 2004 mededeling werd gedaan dat het bod werd verhoogd tot 116.015 EUR vroeg notaris O. bij brief van 8 juli 2008 aan zijn collega E. of D.C. akkoord zou gaan met een nieuwe prijs van 120.000 EUR. In die brief staat letterlijk: “Tot slot van alle rekeningen zijn mijn cliënten bereid te verkopen mits de prijs van 120.000 EUR”. Niets is gebleken over de contacten die er voorafgaandelijk zouden geweest zijn tussen de notaris en de verkopers.

Op 12 juli 2004 komt het antwoord van notaris Eeman dat D.C. akkoord is. Er werd voorgesteld – gelet op de nakende vakantie – de verkoopsovereenkomst te laten circuleren per e-mail om dan apart te laten tekenen.

Per e-mail van 13 juli 2004 wordt een verkoopsovereenkomst overgemaakt door het kantoor van notaris O. aan notaris Eeman vermeldend wat volgt: “Van zodra ik in het bezit ben van uw goedkeuring zal ik niet nalaten mijn cliënten uit te nodigen voor de ondertekening dezer (ter informatie deel ik U mede dat één van mijn cliënten zou langskomen in de late namiddag). Mag ik U eveneens vragen mij een door uw cliënt ondertekend exemplaar van deze overeenkomst te laten geworden.”
Op 16 juli 2004 vroeg eerst notaris Eeman aan notaris O. kennis te nemen van de licht gewijzigde overeenkomst die D.C. de daaropvolgende dinsdag zou tekenen en te laten weten hoe de verkopers zullen tekenen. Meteen antwoordde notaris O. dat reeds 3 van de 4 verkopers de verkoopsovereenkomst hebben getekend en dat J. D. B., toen op vakantie, zal tekenen in de week van 26 juli. Hij zegde nog: “Van zodra ik in het bezit ben van de verkoopovereenkomst ondertekend door alle verkopers zal ik niet nalaten U deze te bezorgen.”

Bij brief van 20 juli 2004 bezorgde notaris Eeman aan notaris O. de door D.C. goedgekeurde en getekende versie van de verkoopovereenkomst en vroeg hij één door alle verkopers ondertekende versie aan hem te bezorgen.

Op 24.08.2004 liet notaris O. aan notaris Eeman weten dat J. D. B. de verkoopsovereenkomst niet heeft ondertekend. Hij zegde dat J. D. B. een andere familiale regeling had voorgesteld waarmee de andere partijen zich akkoord verklaarden.

Inmiddels was op 19.08.2004 een onderhandse afstandsovereenkomst getekend.

2.2. Op 27.08.2004 heeft de raadsman van D.C. de geïntimeerden sub 1 t/m 4 aangemaand om vóór 1 september te bevestigen dat zij wel degelijk zullen overgaan tot de ondertekening van de compromis en nadien van de notariële akte.

M. D. B. en I. V. A. lieten weten dat ze geen bezwaar hebben tegen D.C. als koper.
J. D. B. antwoordde ook en zegde dat hij nooit afweek van de vraagprijs van 124.000 EUR.

2.3. Op 9 september 2004 werden de geïntimeerden 1 t/m 4 gedagvaard door D.C..

Op 15 november 2004 werd appellant ten verzoeke van M. D. B. en I. V. A. gedagvaard in gedwongen tussenkomst.

3. de betwisting dat notaris O. een mandaat had

De notaris was duidelijk door alle deelgenoten in die mate gemandateerd dat hij het onroerend goed te koop mocht stellen en de kandidaat koper kennis mocht geven van een prijs die minimaal 124.000 EUR moest belopen. In zijn brief van 8 september 2004 heeft J. D.B. trouwens duidelijk gesteld dat onder de erfgenamen was overeengekomen om de verkoop van de eigendom publiek te maken via notaris O. waarbij de prijs van 124.000 EUR werd voorop gesteld.
In dezelfde brief onder punt 4 zegt hij duidelijk dat notaris O. correct is geweest in zijn brief van 24 juni 2004.

Nu blijkt dat notaris O. later kennis heeft gegeven van een lagere prijs namelijk 120.000 EUR en dat J. D.B. zegt dat hij aan de notaris O. daartoe geen toelating heeft gegeven: hij zegt dus dat notaris O. bij de mededeling van een verkoopprijs – dat is het uitbrengen van een aanbod – zijn mandaat te buiten is gegaan.
Voor de verkoop van het onverdeeld goed kon appellant slechts gemandateerd zijn als er een instemming was geweest van de 4 deelgenoten.

Voor de beoordeling van de hoofdvordering is het beslissend of het bewezen is of niet dat er een mandaat is geweest van alle deelgenoten voor het uitbrengen van een aanbod van 120.000 EUR. Als het niet bewezen is, dan is er geen sprake van de totstandkoming van een verkoopovereenkomst door de aanvaarding van een door een lasthebber uitgebracht aanbod op het ogenblik dat de lasthebber deze aanvaarding verneemt.

Volgens appellant komt de vraag naar het bestaan van een mandaat niet aan de orde omdat hij niet méér kan geweest zijn dan een bemiddelaar. Als de verkopers hem opdroegen de woning te koop te stellen tegen een prijs die een bepaald minimum moest bereiken, dan werd hij wel gelast met het stellen van een rechtshandeling die erin bestond dat er een aanbod wordt gedaan dat door aanvaarding leidt tot een wilsovereenstemming en dus tot een koop. In de dagvaarding in tussenkomst hebben eerste en tweede geïntimeerden duidelijk gesproken over een oorspronkelijk mandaat om te koop aan te bieden aan een minimumprijs van 124.000 EUR.

De opdracht om de woning te koop te stellen aan een minimumprijs van 124.000 EUR is overigens bewezen met een geschrift: zie de stukken I, 1 en I 2 van eerste en tweede geïntimeerde.

De opdracht om de woning te koop te stellen aan een prijs van 120.000 EUR is niet bewezen met een geschrift. D.C. meent ten onrechte zich te kunnen beroepen op een gerechtelijke erkenning, die derde en vierde geïntimeerden zouden gedaan hebben in hun eerste conclusies voor de eerste rechter d.d. 25.05.2005 waarin gesteld werd: “Aangezien de bepalingen van artikel 1583 B.W. van wilsaanvullend recht zijn en dat door het louter feit dat een partij een notaris aanstelt moet worden besloten dat van deze regel wordt afgeweken ….” (onderlijning door het Hof).
Hierin is geen bekentenis gebeurd dat er tussen de eigenaars en de appellant een lastgeving is tot stand gekomen om het huis te koop aan te bieden aan de prijs van 120.000 EUR.
Deze lastgeving kan door D.C. worden bewezen met alle middelen van recht, dus ook door vermoedens. Laatstgenoemde meent dat er voldoende vermoedens zijn. De vermoedens die hij aanhaalt, zijn geen gewichtige, bepaalde en met elkaar overeenstemmende vermoedens die leiden tot de gevolgtrekking dat J. D.B. voorafgaandelijk aan de brief van 8 juli 2004 (waarin werd gewag gemaakt van de bereidheid van de cliënten om te verkopen aan 120.000 EUR) zijn akkoord gaf aan notaris O. om de prijs te brengen op 120.000 EUR. Uit de conclusies die appellant voor de eerste rechter nam en uit de beroepsakte, zou moeten afgeleid worden dat J. D.B. dit voorafgaandelijk akkoord niet heeft gegeven, maar dat appellant van O. D. B. de mondelinge toezegging had gekregen dat J. akkoord was met de prijs van 120.000 EUR. Door O. D. B. werd dat niet bevestigd. Het tijdsverloop tussen 12.07.2004 en 24.08.2004, het feit dat appellant ook in de brief van 24.08.2004 spreekt van zijn cliënten en het feit dat de onverdeelde eigenaars verdeeld waren in 2 kampen, zijn geen vermoedens in de zin zoals hoger gezegd.

De eerste rechter heeft eigenlijk ook niet gezegd dat de brief van appellant d.d. 8 juli 2004 werd geschreven krachtens een mandaat dat hij van de 4 deelgenoten had gekregen om het aanbod tot verkoop te doen van het goed aan 120.000 EUR.

Uit het hoger staande wordt besloten dat het niet bewezen is dat een mandaat dat overeengekomen was tussen notaris O. en de vier deelgenoten de totstandkoming van een verkoopovereenkomst voor de prijs van 120.000 EUR mogelijk heeft gemaakt.

4. de betwisting nopens het bestaan van een schijnmandaat.

4.1. De eerste rechter verklaarde de theorie van het schijnmandaat toepasselijk.
Men is niet alleen verbonden door verbintenissen die men zelf aangaat, maar ook voor verbintenissen die aangegaan zijn middels geldige vertegenwoordiging of mandaat.
Toch kan men ook gehouden zijn verbintenissen na te komen die een derde heeft gesteld wanneer deze de schijn heeft gewekt de lasthebber te zijn van die persoon, in zoverre die schijn aan laatstgenoemde kan worden toegerekend. Dat is de theorie van het schijnmandaat.

Zoals werd aangehaald door appellant en door derde en vierde geïntimeerden, dienen er meerdere voorwaarden vervuld te zijn.
Een eerste constitutief bestanddeel van de schijnvertegenwoordiging is het voorhanden zijn van een schijnbare vertegenwoordigings-bevoegdheid van de lasthebber die in werkelijkheid over geen of een meer beperkte vertegenwoordigingsbevoegdheid beschikte (A.P.R. Tw Lastgeving B. TILLEMAN p 223 nr 440).
Een tweede constitutief bestanddeel van de schijnvertegenwoordiging is de goede trouw van de derde die zich op de schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid van de schijnlasthebber beroept. Dit betekent dat de derde niet wist of redelijkerwijze niet kon weten dat de schijnbare vertegenwoordigingsmacht niet beantwoordde aan de realiteit. (o.c. nr 442).
Een derde constitutief bestanddeel is de toerekenbaarheidsvereiste, die impliceert dat de schijn moet teruggaan op een “niet-noodzakelijk foutief” (niet-) handelen van de schijnvertegenwoordigde.(o.c. nr 456).
Tenslotte is voor de toerekening van de handeling van de schijnvertegenwoordiger aan de schijnvertegenwoordigde vereist dat de te goeder trouw zijnde derde schade lijdt als de schijntoestand niet wordt gehonoreerd door degene aan wie de schijn is toe te rekenen (o.c. nr 457) .

Appellant zegt dat hij nooit een schijn heeft gewekt dat er in zijnen hoofde een mandaat was tot het doen van een aanbod aan een prijs van 120.000 EUR. Appellant die een jurist is, heeft ten overstaan van notaris Eeman, gemandateerde van D.C., nooit te verstaan gegeven dat de wilsovereenstemming over voorwerp en prijs niet zou volstaan voor de tot standkoming van de overeenkomst. Als hij sprak van de bereidheid van zijn cliënten om te verkopen mits een prijs van 120.000 EUR, maakte hij geen enkel voorbehoud. Beide notarissen moeten geacht worden te weten dat een wilsovereenstemming over de zaak en de prijs volstond om de verkoop te voltrekken (art. 1583 B.W.)

Notaris Eeman, waarop D.C. vertrouwde, stond tegenover een collega hetgeen de controle van het bestaan van een mandaat vanwege vier deelgenoten voor het doen van een aanbod aan een prijs van 120.000 EUR onnodig maakte. Er bestond een rechtmatig vertrouwen op de vermeende schijn.
Wat betreft de vierde vereiste is het ook zeer duidelijk dat deze vervuld is: het is immers onjuist dat voor de totstandkoming van de verkoop noodzakelijkerwijze een verkoopscompromis moest ondertekend zijn geworden door de vier deelgenoten.
Blijft dan nog de vraag of de deelgenoten op één of andere manier hebben bijgedragen tot het verwekken van de schijn dat hij gemandateerd was om de woning te koop aan te bieden aan de prijs van 120.000 EUR.
Het antwoord is positief.
De deelgenoten hebben aanvankelijk een mandaat gegeven voor het aanbieden van een prijs zolang het minimum van 124.000 EUR werd gerespecteerd. Dat betekent wel dat aan D.C. het signaal werd gegeven dat ze enkel via notaris O. de verkoop lieten tot stand komen en dat bij het aanbieden van de woning, de door de notaris gezegde prijs een prijs was die het voorwerp is geweest van een overleg en een akkoord tussen hen en notaris O..

Het Hof is dus samen met de eerste rechter van oordeel dat de theorie van het schijnmandaat toepasselijk is.

4.2. De vraag is nu wat de gevolgen ervan zijn.

4.2.1. Waar D.C. zich terecht houdt aan de totstandgekomen verkoopovereenkomst, kan het de geïntimeerden sub 1 t/m 4 niet toegelaten worden dat ze tegen hem de afstandsovereenkomst inroepen. D.C. verzet zich daartegen door terecht de vrijwaringsexceptie tegen te werpen.
De vrijwaring tegen uitwinning door eigen daad, verschuldigd door de geïntimeerden 1 t/m 4, kan en moet zo mogelijk in natura gebeuren. Waar het volstaat voor D.C. dat gezegd wordt dat hij de eigendom heeft verworven van de kwestieuze woning en dat het arrest zal gelden als eigendomstitel heeft D.C. geen enkel belang om de nietigheid te vragen van de onderhandse afstandsovereenkomst d.d. 19.08.2004 die hem niet kan tegengeworpen worden.

4.2.2. Aan de ingebrekestelling van 27 augustus 2004 werd niet het passend gevolg gegeven door de geïntimeerden sub 1 t/m/ 4 met als gevolg dat er door D.C. schade is geleden, die door deze laatste provisioneel is bepaald op 23.323,14 EUR.

D.C. kan geen sluitende schadeberekening voorleggen. Hij legt een huurcontract voor met betrekking tot de huur van een appartement in D. P. aan een prijs van 600 EUR per maand en houdt rekening met de betaling van deze huur gedurende 49 maanden (van november 2004 tot december 2008). Hij houdt rekening met de betaling van een vergoeding wegens beëindiging van de voorgelegde huurovereenkomst, waarvan de einddatum was bepaald op 31.10.2007 maar het blijkt dat hij niet woont in D. P. maar in W. zonder een huurovereenkomst voor te leggen betreffende dat adres. Hij houdt rekening met een extra verhuis die hij heeft moeten doen en met de kosten van verfraaiing bij intrede in een nieuwe woning of appartement. Hij heeft echter geen bewijzen in verband met deze post die hij begroot op 2.400 EUR. Volgens zijn berekening zou hij het volle bedrag van 120.000 EUR hebben geleend en zou hij dan een maandelijkse aflossing hebben moeten betalen van 727,59 EUR, maar daarover bestaat geen zekerheid.
Wegens de onmogelijkheid om de schade exact te bepalen dient een vergoeding ex aequo et bono te worden bepaald op 12.500 EUR voor de schade die D.C. ten minste heeft geleden gedurende al de tijd dat hij heeft moeten wachten om het genot en gebruik te hebben van de woning en die zowel van materiële als van morele aard is. Op deze vergoeding is de gerechtelijke intrest verschuldigd vanaf 1 juli 2006 dat is een gemiddelde datum voor de periode waarin de schade is ontstaan.
De geïntimeerden sub 1 t/m 4 hebben niet aangetoond dat er een kans bestond dat onoverkomelijke moeilijkheden hadden kunnen meebrengen dat de verkoop aan D.C. niet zou hebben kunnen doorgaan, had de wil bestaan om aan de aanmaning van 27.08.2004 gevolg te geven.
De geïntimeerden sub 1 t/m 4 zijn solidair gehouden tot betaling van de schadevergoeding
5. de eisen in vrijwaring van de geïntimeerden sub 1 t/m 4 tegen appellant

Appellant heeft dus aan D.C. een aanbod tot verkoop gedaan aan een prijs van 120.000 EUR terwijl niet aangetoond kan worden dat hij daartoe een mandaat had van alle deelgenoten en terwijl er wel een schijn was dat hij gemandateerd was van alle deelgenoten. Daardoor heeft hij aan D.C. de mogelijkheid verschaft om zich te houden aan de tot stand gekomen verkoopovereenkomst.
Appellant heeft daarenboven een advies gegeven zonder rekening te houden met de rechten die D.C. kon laten gelden als gevolg van zijn voornoemde handelwijze.

Door zijn handelwijze heeft hij een professionele fout begaan en dient hij, zoals gevorderd, de geïntimeerden sub 1 t/m 4 te vrijwaren voor alle schadelijke gevolgen van de inwilliging van de vordering van D. C..
6. de eis van D.C. tegen appellant

Aangezien door appellant het bestaan niet is bewezen van een mandaat om de woning aan te bieden aan een prijs van 120.000 EUR en er dus van uitgegaan moet worden dat hij bij het aanbieden van de woning aan die prijs zijn bevoegdheid te buiten is gegaan terwijl hij nochtans de schijn gaf daarvoor ook een mandaat te hebben, is appellant tegenover D. C. te kort geschoten in duidelijkheid over het aan hem gegeven mandaat. Voor de vergoeding van de schade die D.C. daardoor heeft geleden, kan deze laatste appellant ook aanspreken in betaling van de vergoeding. Het is derhalve gerechtvaardigd om zoals gevorderd, appellant solidair met de geïntimeerden sub 1 t/m 4 te veroordelen tot betaling van de reeds hoger bepaalde schadevergoeding.
7. de aanvullende vordering tot vrijwaring van de geïntimeerden sub 1 t/m 4 tegen appellant

Geïntimeerden sub 1 t/m 4 vorderen aanvullend dat notaris O. wordt veroordeeld om hen te vrijwaren voor alle mogelijke financiële aanspraken vanwege het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap met betrekking tot de leegstand van het kwestieuze pand.

Met betrekking tot deze vordering heeft appellant laten gelden dat de leegstand niet door hem is veroorzaakt, maar reeds bestond sedert 30.11.2002.

In de mate dat de geïntimeerden sub 1 t/m 4 aan financiële aanspraken van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap zouden moeten tegemoet komen ten gevolge van het voortduren van een leegstand van het kwestieuze pand in de periode van 9 september 2004 tot heden, hebben ze een recht op vrijwaring door appellant. Als deze geïntimeerden verplicht worden om een taks wegens leegstand te betalen met betrekking tot de genoemde periode, dan is dat het gevolg van het feit dat ze door de professionele fout betrokken zijn geweest in een geding waardoor ze in de onmogelijkheid waren om maatregelen te nemen tegen de leegstand die al feitelijk bestond vanaf 30.11.2002.

8.

8.1. De oorspronkelijke eiser heeft zijn kosten begroot op 5.683,25 EUR (363,27 EUR uit hoofde van de dagvaarding en rolstelling, 356,98 EUR uit hoofde van rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg en 5.000 EUR uit hoofde van rechtsplegingsvergoeding beroep).

De geïntimeerden sub 1 t/m 4 deden geen begroting van kosten.
De gedaagde in tussenkomst, thans appellant, heeft zijn kosten begroot op 1.807,41 EUR (364,41 EUR uit hoofde van rechtsplegings-vergoeding eerste aanleg, 186 EUR uit hoofde van rolrecht hoger beroep, 57, 00 EUR uit hoofde van uitgavevergoeding en 1.200 EUR uit hoofde van rechtsplegingsvergoeding hoger beroep).

8.2. Er wordt als volgt beslist over de kosten.
De door D.C. gemaakte kosten van de dagvaarding zijn ten laste van de geïntimeerden sub 1 t/m 4.
Appellant is ertoe gehouden genoemde geïntimeerde te vrijwaren voor deze kosten en de kosten van de dagvaarding in tussenkomst gevallen aan de zijde van M. D. B. en I. V. A., zijn ten laste van appellant.
Appellant dient de kosten van het rolrecht in beroep zelf te dragen.

De door D.C. gevorderde rechtsplegingsvergoeding van de eerste aanleg, begroot op 356,98 EUR is ten laste van de geïntimeerden sub 1 t/m 4, die veroordeeld worden om dat bedrag te betalen aan D.C..
Appellant wordt veroordeeld om deze geïntimeerden te vrijwaren voor de betaling van deze rechtsplegingsvergoeding aan D.C.. De door de andere partijen gevorderde rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg is niet toewijsbaar.

Gelet op de afwijzing van het hoofdberoep worden de door appellant begrote kosten van beroep niet ten laste gelegd van enige andere partij.
De begroting van de rechtsplegingsvergoedingen in beroep wordt aangehouden in afwachting dat alle geïntimeerden daarvan een begro-ting hebben opgegeven.
OP DIE GRONDEN,
HET HOF,
recht doende op tegenspraak,

gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;
Verklaart het principaal beroep en het incidenteel beroep ontvankelijk, het eerste ongegrond, het laatste ten dele gegrond;

Doet het bestreden vonnis teniet;

En opnieuw wijzende,
verklaart de vorderingen gegrond in de hierna bepaalde mate;

Zegt dat er tussen enerzijds D.C. en anderzijds M. D. B., I. V. A., O. D. B. en J. D.B. op 12 juli 2004 door wilsovereenstemming over de woning en de prijs van 120.000 EUR een verkoop is gebeurd van laatstgenoemden aan D.C. van het woonhuis met aanhorigheden en grond gelegen te , kadastraal bekend sectie nummer , groot ;

Zegt dat aan D.C. geen latere overeenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerend goed kan tegengeworpen worden;

Zegt dat onderhavig arrest zal gelden als titel van het eigendomsrecht van D.C. betreffende genoemd onroerend goed;

Zegt dat D.C. gehouden is om de verkoopprijs van 120.000 EUR te betalen in handen van notaris O. te B. uiterlijk bij het verstrijken van 3 maanden sinds het ogenblik dat het arrest, overgeschreven zijnde op verzoek van D.C., in kracht van gewijsde is gegaan;

Veroordeelt M. D. B., I. V. A., O. D. B., J. D.B. en M. O. solidair tot betaling van 12.500 EUR schadevergoeding aan D.C., meer de gerechtelijke intresten op deze hoofdsom vanaf 1 juli 2006;

Veroordeelt M. O. om in het geval dat de schadevergoeding is betaald door M. D. B., I. V. A., O. D. B., J. D.B., om degene die betaald heeft of degenen die betaald hebben, te vrijwaren ten belope van de gedane betaling aan D.C.;
Zegt dat in de mate dat de geïntimeerden sub 1 t/m 4 aan financiële aanspraken van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap zouden moeten tegemoet komen ten gevolge van het voortduren van een leegstand van het kwestieuze pand in de periode van 9 september 2004 tot heden, appellant hen dient te vrijwaren voor de gedane betaling;
Legt de kosten van de dagvaarding begroot aan de zijde van D.C. op 363,27 EUR ten laste van de geïntimeerden sub 1 t/m 4;

Legt de kosten van de dagvaarding in tussenkomst, waarvan de begroting aan de zijde van M. en I. V. A. wordt aangehouden wegens gemis aan opgave, ten laste van appellant;

Veroordeelt M. O. om de geïntimeerden sub 1 t/m 4 te vrijwaren voor de kosten van de dagvaarding, die deze laatsten aan D.C. zullen betalen;

Legt de door D.C. gevorderde rechtsplegingsvergoeding van de procedure in eerste aanleg, begroot op 356,98 EUR, ten laste van de geïntimeerden sub 1 t/m 4, en veroordeelt hen om dat bedrag te betalen aan D.C.;

Veroordeelt M. O. om de geïntimeerden sub 1 t/m 4 te vrijwaren voor de betaling van deze rechtsplegingsvergoeding aan D.C.;

Legt de door appellant begrote kosten van beroep ten laste van appellant ;

Zegt dat de begroting van de rechtsplegingsvergoeding in beroep wordt aangehouden in afwachting dat alle geïntimeerden daarvan een begroting hebben opgegeven.

Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, ELFDE BIS-KAMER, zetelend in burgerlijke zaken, op heden 4-12-2008.

Gerelateerd
Aangemaakt op: wo, 07/02/2018 - 14:43
Laatst aangepast op: wo, 07/02/2018 - 14:43

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.