-A +A

Recht van opstal als voorwaardelijke verbintenis

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 16/06/2014
A.R.: 
2012AR2172

Artikel 1168 B.W. luidt als volgt:" Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet".

Aangezien in het voormelde artikel gesteld wordt dat het opstalrecht "vervalt" in geval van een aantal toekomstige en onzekere gebeurtenissen, waaronder het faillissement, kan het niet anders dan als een ontbindende voorwaarde worden gekwalificeerd. Van een "vervallenverklaring" van het opstalrecht is in het geciteerde artikel, noch in enig ander artikel van de notariële akte sprake.

De appellante miskent de bewijskracht van de akte door de uitlegging die ze eraan geeft.

Bij artikel 1183 B.W. wordt bepaald: "Een ontbindende voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan." Conform de overeenkomst tussen de partijen doet het faillissement het opstalrecht van rechtswege teniet. Een ingebrekestelling van de geïntimeerde is niet vereist.

Ingevolge de vervulling van de ontbindende voorwaarde is ook de in het voordeel van de appellante verstrekte hypotheek teniet gegaan. Artikel 74 Hyp.W. luidt als volgt: "Zij die op een onroerend goed enkel een recht hebben dat opgeschort is door een voorwaarde of in bepaalde gevallen kan worden ontbonden, of vatbaar is voor vernietiging kunnen slechts een hypotheek toestaan die aan dezelfde voorwaarden of aan dezelfde vernietiging is onderworpen."
 

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

2012/AR/2172
NV BELFIUS BANK, voorheen NV DEXIA BANK BELGIË, met vennootschapszetel gevestigd te 1000 Brussel, Pachecolaan 44 en ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nr. 0403.201.185;
appellante,

tegen het vonnis van de eerste kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Tongeren van 22 juni 2012, aldaar gekend onder nr. A.R. 12/979/A;

tegen:

DE GEMEENTE LANAKEN, vertegenwoordigd door haar college van burgemeester en schepenen, waarvan de kantoren gevestigd zijn te 3620 Lanaken, Jan Rosierlaan 1;
geïntimeerde,

vertegenwoordigd door mr. Kristof Vanhove, advocaat te 3500 Hasselt, Herkenrodesingel 8D/2.03;

in aanwezigheid van:
B. M., F. R. en M. B., advocaten te ..., in hun hoedanigheid van curatoren van het faillissement van de NV ALGEMENE BOUWONDERNEMING V, met vennootschapszetel gevestigd te 3650 Dilsen-Stokkem, Siemenslaan 7 en ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nr. 0412.589.104, hiertoe aangesteld bij vonnis van de rechtbank van koophandel te Tongeren van 23 augustus 2011;
vrijwillig tussenkomende partij,

1. De feiten

De feitelijke gegevens die ten grondslag liggen aan de vorderingen van de partijen worden op juiste wijze uiteengezet in het bestreden vonnis. Het hof verwijst naar deze uiteenzetting en beschouwt ze als hernomen.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. Bij proces-verbaal van vrijwillige verschijning verschenen de gemeente Lanaken, de
NV Dexia Bank België, thans de NV Belfius Bank, en de heren B. M., F. R. en M. B., in hun hoedanigheid van curatoren van de NV Algemene Bouwonderneming Vaesen, op 1 juni 2012 voor de rechtbank van eerste aanleg te Tongeren.

2.2. Het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Tongeren van 22 juni 2012:
-verklaart de vordering van de NV Belfius Bank toelaatbaar maar ongegrond;
-verklaart de vordering van de gemeente Lanaken toelaatbaar en gegrond;
-zegt voor recht dat:

ingevolge de werking van de ontbindende voorwaarde, opgenomen in de notariële akte en overgeschreven op het hypotheekkantoor, het opstalrecht verleend aan de NV Algemene Bouwonderneming V. ingevolge diens faillissement van 23 augustus 2011 van rechtswege en retroactief teniet is gegaan en derhalve eveneens de hypotheek van de NV Belfius Bank gevestigd op voormeld opstalrecht;
ingevolge het tenietgaan van het opstalrecht de natrekking is ingetreden, zodat de gemeente Lanaken automatisch en van rechtswege eigenaar is geworden van de opgerichte opstallen van het woonproject "Passage D G", op het perceel grond te L, (zonder enige vergoeding te moeten betalen);
de opbrengst van de verkoop van de opstallen alsook het vooralsnog niet-gerealiseerde onderdeel van het project, bij toepassing van het algemeen rechtsbeginsel van zakelijke subrogatie, exclusief aan de gemeente Lanaken toekomt;
-veroordeelt de NV Belfius Bank tot de gedingkosten;
-verklaart het vonnis gemeen aan de heren B. M., F. R. en M. B., in hun hoedanigheid van curatoren van de NV Algemene Bouwonderneming V.

3. De standpunten in hoger beroep

3.1. De appellante vordert in haar op 15 november 2013 ter griffie neergelegde conclusies om:
-het hoger beroep toelaatbaar en gegrond te verklaren;
-het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw recht doende:
te zeggen voor recht dat haar zakelijke zekerheden niet teniet zijn gegaan en nog blijven voortbestaan in het patrimonium van de gemeente Lanaken op de gebouwen die zij ingevolge natrekking heeft verworven, minstens te zeggen voor recht dat zij ingevolge de aanvullende werking van de goede trouw en de zaakvervanging recht heeft op de ontvangen verkoopprijs;
te zeggen voor recht dat zij gerechtigd is op een deel van de opbrengst van de verkoop van de onroerende goederen;
de geïntimeerde te veroordelen tot de kosten van het geding.

3.2. De geïntimeerde vordert in haar op 10 januari 2014 ter griffie neergelegde conclusies:
het hoger beroep toelaatbaar maar ongegrond te verklaren;
het bestreden vonnis te bevestigen;

dientengevolge de vrijgave te bevelen van de opbrengst van de verkoop van de opstallen van 217.200 EUR in haar voordeel;
het tussen te komen arrest gemeen te verklaren aan de heren B. M., F. R. en M. B., in hun hoedanigheid van curatoren van de NV Algemene Bouwonderneming V.;
de appellante te veroordelen tot de kosten van het geding in beide aanleggen.

3.3. De heren B. M., F. R. en M. B. vorderen in hun hoedanigheid van curatoren van de NV Algemene Bouwonderneming V. in hun op 14 oktober 2013 ter griffie van het hof neergelegd verzoekschrift in vrijwillige tussenkomst:
-hen akte te verlenen van hun vrijwillige tussenkomst;
-het tussen te komen arrest aan hen gemeen te verklaren.

4. Beoordeling

4.1. De tijdigheid, de regelmatigheid en de toelaatbaarheid van het hoger beroep
Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellante tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op toelaatbare wijze hoger beroep werd aangetekend bij haar op 16 juli 2012 ter griffie van het hof neergelegd verzoekschrift tot hoger beroep.

4.2. De grond van de betwisting

4.2.1. De toelaatbaarheid van de vordering van de appellante en de geïntimeerde
Het hof oordeelt dat het voorschrift van artikel 3, eerste lid Hyp. W. niet van toepassing is
op de vordering door de appellante en de geïntimeerde gesteld. Noch de vordering van de appellante, noch de vordering van de geïntimeerde strekt tot vernietiging of herroeping van een recht dat voortvloeit uit een aan overschrijving onderworpen akte waarbij de appellante en de geïntimeerde partij zijn. In de gegeven omstandigheden is de kantmelding niet vereist.

4.2.2. De grond van de betwisting

4.2.2.1. De appellante voert aan dat het faillissement van de NV Algemene Bouwonderneming V. niet leidt tot de ontbinding van de overeenkomst tussen haar en de geïntimeerde gesloten op 11 april 2007 waarbij aan de NV Algemene Bouwonderneming V. een recht van opstal wordt verleend op een perceel grond met vervallen schoolgebouw, gelegen te L, gekadastreerd sectie B nr. Volgens haar is in de overeenkomst geen ontbindende voorwaarde opgenomen, maar zou er enkel sprake zijn van een vervallenverklaring in de zin van artikel 618 B.W. en artikel 15 van de Erfpachtwet. Aan de toepassingsvoorwaarden om te kunnen besluiten tot een vervallenverklaring van het opstalrecht zou niet zijn voldaan zodat aan het opstalrecht geen einde kwam ten gevolge van het faillissement van de NV Algemene Bouwonderneming V. en de in haar voordeel verleende zekerheden hun volle uitwerking dienen te verkrijgen.

4.2.2.2. In de notariële akte van 11 april 2007 is de volgende bepaling opgenomen:
"(...) Het opstalrecht vervalt eveneens indien de promotor-bouwheer failliet wordt verklaard of een gerechtelijk akkoord aanvraagt of als de vennootschap ontbonden wordt, fuseert of splitst, doch enkel indien het complex nog niet is afgewerkt of voorlopig opgeleverd."
Deze bepaling wordt tevens opgenomen in de notariële akten van 16 februari 2009 en van 21 september 2009 waarin het recht van opstal wordt verlengd.

4.2.2.3. Het hof oordeelt dat de eerste rechter voormelde bepaling terecht heeft gekwalificeerd als een ontbindende voorwaarde. De rechter is niet gebonden door de kwalificatie die de partijen of één onder hen geven aan een tussen hen gesloten overeenkomst en de erin opgenomen bedingen, maar kan de juiste juridische aard daarvan bepalen op grond van de hem regelmatig voorgelegde gegevens binnen en buiten die overeenkomst, mits hij de bewijskracht hiervan niet miskent en geen bewijs aanneemt buiten en boven de inhoud van de akte in de gevallen waarin de wet zulks niet toelaat (zie ook: Cass. 22 oktober 1982, R.W. 1984-85, 611).

4.2.2.4. Artikel 1168 B.W. luidt als volgt:"Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet".

Aangezien in het voormelde artikel gesteld wordt dat het opstalrecht "vervalt" in geval van een aantal toekomstige en onzekere gebeurtenissen, waaronder het faillissement van de NV Algemene Bouwonderneming V., kan het niet anders dan als een ontbindende voorwaarde worden gekwalificeerd. Van een "vervallenverklaring" van het opstalrecht is in het geciteerde artikel, noch in enig ander artikel van de notariële akte van 11 april 2007 sprake. De appellante miskent de bewijskracht van de akte door de uitlegging die ze eraan geeft.

4.2.2.5. De NV Algemene Bouwonderneming V. is bij vonnis van de rechtbank van koophandel te Tongeren van 23 augustus 2011 in staat van faillissement verklaard. Niet betwist is dat op dat ogenblik het door de gefailleerde op de betrokken grond op te richten complex nog niet volledig was afgewerkt en voorlopig opgeleverd. Aan de toepassingsvoorwaarden van het hiervoor geciteerde artikel is bijgevolg voldaan. De ontbindende voorwaarde is vervuld.

4.2.2.6. Bij artikel 1183 B.W. wordt bepaald: "Een ontbindende voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan."

Conform de overeenkomst tussen de partijen doet het faillissement van de NV Algemene Bouwonderneming V. het opstalrecht van rechtswege teniet. Een ingebrekestelling van de geïntimeerde is niet vereist.

Onterecht spreekt de appellante in dit verband van een uitdrukkelijk ontbindend beding.

Een uitdrukkelijk ontbindend beding laat onder bepaalde voorwaarden, eenzijdig en zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst, de ontbinding toe van een overeenkomst ten laste van de contractpartij die zich schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie. Met wanprestatie van een contractpartij heeft het hiervoor geciteerde artikel uit de notariële akte evenwel geen uitstaans.

4.2.2.7. De eerste rechter heeft ook zeer terecht geoordeeld dat ingevolge de vervulling van de ontbindende voorwaarde ook de in het voordeel van de appellante verstrekte hypotheek is teniet gegaan. Hij verwees in dat verband terecht naar artikel 74 Hyp.W. dat luidt als volgt:

"Zij die op een onroerend goed enkel een recht hebben dat opgeschort is door een voorwaarde of in bepaalde gevallen kan worden ontbonden, of vatbaar is voor vernietiging kunnen slechts een hypotheek toestaan die aan dezelfde voorwaarden of aan dezelfde vernietiging is onderworpen."

De omstandigheid dat de geïntimeerde bij akte van 21 september 2009 de toestemming verleende tot de hypotheekstelling van het opstalrecht in het voordeel van de appellante, kan aan het voorgaande niets veranderen.

De appellante kan bijgevolg geen rechten doen gelden op de door de NV Algemene Bouwonderneming V. opgerichte opstallen of de opbrengst daarvan. De omstandigheid dat de geïntimeerde in de authentieke akten van 16 februari 2009 en 21 september 2009 verzaakte aan het recht van natrekking kan daaraan geen afbreuk doen.

4.2.2.8. Het hof oordeelt dat de stelling van de appellante dat zij bij toepassing van artikel 6 van de Opstalwet ingevolge de zakelijke subrogatie gerechtigd is op de betaling door de geïntimeerde van een vergoeding gelijk aan de waarde van de opstallen, kan niet worden aangenomen.

De geïntimeerde wijst er terecht op dat, anders dan de appellante beweert, de overeenkomst waarbij het opstalrecht wordt verleend aan de NV Algemene Bouwonderneming V., bepaalt dat zij op geen enkel ogenblik gehouden zal zijn tot enige vergoeding voor werken, gebouwen en opstand en dat de NV Algemene Bouwonderneming V. niet beschikt over een recht van terughouding.

In de notariële akte van 11 april 2007 verklaren de NV Algemene Bouwonderneming V. en de geïntimeerde immers dat naast de bepalingen van de notariële akte ook de bepalingen van de onderhandse overeenkomst van 19 januari 2006 van toepassing zijn.

Artikel 1.4 van deze overeenkomst bepaalt het volgende:

"(...) Op geen enkel ogenblik zal de grondeigenaar gehouden zijn tot enige vergoeding voor werken, gebouwen en opstand, en zal de aannemer derhalve over geen recht van terughouding beschikken."

De NV Algemene Bouwonderneming V. en de geïntimeerde weken bijgevolg af van
artikel 6 van de Opstalwet.

Uit het voorgaande volgt dat de NV Algemene Bouwonderneming V. geen aanspraak kan doen gelden op een vergoeding voor de waarde van de opstallen en dat bijgevolg van een zakelijke subrogatie in het voordeel van de appellante op deze vergoeding geen sprake kan zijn.

Dat de appellante geen partij was bij de overeenkomst van 19 januari 2006 en deze niet het voorwerp uitmaakte van publiciteit kan aan het voorgaande niets veranderen.

4.2.2.9. Al de authentieke akten die tussen de geïntimeerde en de NV Algemene Bouwonderneming V. werden verleden aangaande het aan deze laatste verleende opstalrecht maakten het voorwerp uit van overschrijving in de registers van de bevoegde hypotheekbewaarder en zijn bijgevolg tegenwerpbaar aan de appellante.

In de authentieke akte van hypotheekstelling van 21 september 2009 in aanwezigheid van de geïntimeerde verleden tussen de appellante en de NV Algemene Bouwonderneming

V. geeft de geïntimeerde bovendien slechts de toestemming tot hypotheekstelling van het opstalrecht "overeenkomstig artikel 1.4 van de onderhandse overeenkomst van 19 januari 2006", dat de hiervoor uit de notariële akte van 11 april 2007 geciteerde bepaling bevat en waarin wordt afgeweken van artikel 6 van de Opstalwet.

De appellante wist of behoorde bijgevolg te weten dat haar hypotheekvestiging zwaar ge-hypothekeerd was door de ontbindende voorwaarden waarvan het recht van opstal was afhankelijk gemaakt.

Van enig rechtsmisbruik of uitvoering te kwader trouw in hoofde van de geïntimeerde, die zich met recht en reden beroept op de vervulling van de ontbindende voorwaarde, is geen sprake.

4.2.2.10. Het hof besluit dat het hoger beroep van de appellante ongegrond is.

De vordering van de geïntimeerde, in hoger beroep gesteld, tot vrijgave van de opbrengst van de opstallen van 217.200,00 EUR in haar voordeel is toelaatbaar en gegrond.

4.2.3. De gemeenverklaring aan de curatele

4.2.3.1. Een procespartij heeft belang bij een vordering tot gemeenverklaring tegen een
derde indien louter de mogelijkheid bestaat dat de derde ooit in een ander geding tegen die procespartij zou trachten te ontsnappen aan het gezag van gewijsde van de uitspraak (zie ook: Cass. 16 november 2001, www.cass.be). Een vordering tot gemeenverklaring heeft precies tot doel het gezag van gewijsde waarmee een rechterlijke uitspraak is of zal worden bekleed, uit te breiden tot een mogelijke belanghebbende of iemand tegen wie men (later), op basis van de te wijzen of gewezen uitspraak, een vordering wil instellen (zie ook: Cass. 3 april 1998, Arr. Cass. 1998, 415).

4.2.3.2. Het hof oordeelt dat de geïntimeerde er belang bij heeft te verhinderen dat de
vrijwillig tussenkomende partij in een later gebeurlijk met hem te voeren geding, nog zou kunnen opwerpen dat de uitspraak in dit geding hem niet kan worden tegengeworpen.

De vordering tot gemeenverklaring van het arrest aan de vrijwillig tussenkomende partij is bijgevolg toelaatbaar en gegrond.

4.2.4. De gedingkosten

4.2.4.1. Als in het ongelijk gestelde partij wordt de appellante veroordeeld tot de gedingkosten van de geïntimeerde.

De rechtsplegingsvergoeding wordt vereffend op het basistarief 5.500,00 EUR (hoogste
bedrag bij een combinatie van een niet in geld waardeerbare en een in geld waardeerbare vordering). Er bestaat geen aanleiding om af te wijken van dat basistarief. Er wordt niet bewezen dat voldaan is aan één van de criteria van artikel 1022, derde lid Ger. W. Een kennelijk onredelijke situatie wordt niet aangetoond.

4.2.4.2. De vrijwillig tussenkomende partij moet zelf instaan voor de kosten verbonden aan haar vrijwillige tussenkomst.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.
De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:
-verleent akte aan de heren B. M., F. R. en M. B. in hun hoedanigheid van curatoren van de NV Algemene Bouwonderneming V. van hun vrijwillige tussenkomst;
- verklaart het hoger beroep toelaatbaar, maar ongegrond;
- bevestigt het bestreden vonnis;
- beveelt de vrijgave van de opbrengst van de opstallen voor een bedrag van 217.200,00 EUR in het voordeel van de geïntimeerde;
- verklaart de vordering tot gemeenverklaring van het arrest aan de vrijwillig tussenkomende partij toelaatbaar en gegrond;
- verklaart het arrest gemeen aan de vrijwillig tussenkomende partij;
- veroordeelt de appellante tot de gedingkosten van de geïntimeerde in hoger beroep, vastgesteld als volgt:
- rechtsplegingsvergoeding hoger beroep: 5.500,00 EUR
Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van ZESTIEN JUNI TWEEDUIZEND VEERTIEN door:
 

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 07/10/2016 - 17:20
Laatst aangepast op: vr, 07/10/2016 - 17:20

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.