Art. 29 Pachtwet bepaalt dat indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte goed voor een ander doel aanwendt dan dat waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden.
Uit het gebruik van de woorden “en daardoor schade ontstaat voor de verpachter” en “naar gelang van de omstandigheden” kan enerzijds afgeleid worden dat de wetgever wenste dat de feitenrechter (op onaantastbare wijze) zou beoordelen of de niet-naleving van de overeenkomst voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken, en anderzijds dat de ernstige aard van de niet-naleving moet worden beoordeeld op basis van het al dan niet bestaan van schade voor de verpachter (Cass 23 december 1988, RW 1988-89, 1087; Cass. 23 juni 2005, RW 2007-08, 1455).
Art. 29, eerste lid Pachtwet vermeldt als voorwaarde tot de pachtontbinding het vereiste van schade. Art. 29 Pachtwet vormt een herhaling van de algemene principes van het verbintenissenrecht, zijnde art. 1184 BW en van art. 1741 BW inzake het gemene huurrecht, maar dan specifiek slaande op de pachtovereenkomst. De verwijzing in dit artikel naar het bestaan van schade geleden door de verpachter, doet hieraan geen afbreuk en voegt geen bijkomende voorwaarde toe ten opzichte van de algemene principes, maar impliceert enkel dat bij de afweging door de rechter of de contractuele wanprestatie ernstig genoeg is om te besluiten tot de ontbinding van de overeenkomst, de ernst van de tekortkoming moet worden beoordeeld met inachtneming van het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter (S. Stijns, De gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomsten, Antwerpen, Maklu, 1994, p. 161, nr. 101 en de voormelde cassatierechtspraak).
De eiseres heeft ontegensprekelijk schade geleden doordat zij als gevolg van de contractuele wanprestatie gedurende verschillende jaren niet vrij heeft kunnen beschikken over haar landeigendommen en deze derhalve niet te koop heeft kunnen aanbieden, niet zelf heeft kunnen gebruiken of het gebruiksrecht ervan niet aan betere voorwaarden heeft kunnen bedingen; zo kan de verpachter met een loopbaanpacht hogere pachtprijzen innen; inzake loopbaanpacht ligt de pachtprijs zelfs 50% hoger.
Aannemen dat de eiseres in dit geval geen schade heeft geleden, zou bovendien impliceren dat zij overgeleverd wordt aan de straffeloze willekeur van de pachter die, hoewel hij geen landbouwexploitant meer is en derhalve niet meer de bescherming van de Pachtwet geniet aan de goederen, eveneens in strijd met de Pachtwet, de bestemming zou kunnen verlenen die hij bepaalt en op deze wijze landeigendommen die in werkelijkheid niet meer ressorteren onder de pacht, blijvend zou kunnen onttrekken aan het beschikkingsrecht van de verpachter.
Pacht vormt een beperking van het eigendomsrecht van de verpachter; de rechten die de pachter geniet (betaling van een wettelijk beperkte prijs, het beschikken over een recht van voorkoop en het gegeven dat hij slechts om een beperkt aantal redenen kan worden opgezegd) vormen voor de verpachter evenveel beperkingen aan zijn eigendomsrecht en betekenen voor hem een vorm van schade doordat zij het genot van en de beschikking over zijn eigendom beperken.
Wanneer de pachter, zoals in dit geval, niet meer exploiteert in de zin van de Pachtwet, verliest hij zijn recht op bescherming van de Pachtwet en verliezen de beperkingen van het eigendomsrecht van de verpachter bijgevolg ook hun oorzaak (E. Stassijns, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1998, p. 319 e.v., nr. 337).
Het onrechtmatig verder in stand houden door de verweerder van pacht met de hiermede gepaard gaande aantasting van het eigendomsrecht van de verpachter op gronden waarop de Pachtwet door het toedoen van deze pachter niet meer van toepassing is, vormt schade voor de verpachter doordat hij verstoken blijft van de normale uitoefening van zijn eigendomsrecht.
Art. 29, tweede lid Pachtwet bepaalt dat in geval van ontbinding door de schuld van de pachter, deze tot schadevergoeding is gehouden.
Zoals vermeld, baseert de eiseres zich op de terechte overweging dat zij ingevolge de wanprestatie van de pachter gedurende geruime tijd niet vrij over haar gronden heeft kunnen beschikken.
Er dient echter een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds het principe dat zij geschaad werd door deze wanprestatie (i.e. het bewijs van het bestaan van de schade) en anderzijds het bewijs van de omvang van deze schade (de concrete begroting ervan). Het behoort aan de eiseres om ook de omvang van de beweerde schade aan te tonen.
De winst die naar zij stelt de pachter – die dit betwist – heeft gehaald uit de wederrechtelijke onderverhuring vormt geen schade van de eiseres zelf. De eiseres heeft bovendien tijdens deze periode de pacht verder op regelmatige wijze ontvangen. Zij ontving derhalve reeds een gebruiksvergoeding voor de betrokken periode; het is onbekend of zij ook nog in 2012 een dergelijke vergoeding heeft ontvangen; meer dan vermoedelijk is dit niet het geval, gezien de lopende procedure.
Terwijl de schade in abstracto bestaat uit het niet kunnen beschikken hebben over de gronden en ze derhalve niet anders of meer rendabel te hebben kunnen aanwenden, is de eiseres onvoldoende concreet in het bewijs van door deze wanprestatie misgelopen alternatieven of mogelijkheden met voor haar gunstiger financiële consequenties dan de opbrengst van zuivere pacht. Het theoretische feit dat alternatieve en lucratievere bestemmingen mogelijk waren, impliceert ook niet noodzakelijk dat deze zonder enige twijfel waren benut geweest; er bestond enkel een bij gebrek aan het voorleggen van voldoende concrete beoordelingselementen qua hoegrootheid niet te evalueren kans dat dit het geval zou geweest zijn. Bij gebrek aan dit bewijs en aannemende dat de eiseres per Kerstdag 2012 geen vergoeding ontving, past het, gelet op de ontbindingsdatum van de pacht, aan de eiseres een vergoeding toe te kennen van ex aequo et bono 500 euro voor het gebruik van de gronden vanaf Kerstdag 2012 tot de datum van het vonnis.
Onder de gegeven omstandigheden is een deskundigenonderzoek onnodig.