-A +A

Pacht uitoefening van voorkooprecht wanneer verpachte goed in onverdeeldheid toebehoort aan pachter en verpachter

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 18/02/2016

Krachtens art. 52, 2° Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop in geval van verkoop van het goed aan de echtgenoot, de afstammelingen of aangenomen kinderen of die van de echtgenoot van de eigenaar of van een van de mede-eigenaars of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die voor eigen rekening kopen en voor zover het goed niet opnieuw verkocht wordt binnen een termijn van twee jaar.

Deze uitzondering is niet van toepassing wanneer de pachter zelf de echtgenoot, een afstammeling of een aangenomen kind van de eigenaar of een van de mede-eigenaars, of de echtgenoot van een van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen is.

2. Krachtens art. 52, 4° Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop in geval van verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed.

Deze uitzondering kan alleen worden ingeroepen door degenen die bij erfenis of testament mede-eigenaar zijn geworden of die reeds mede-eigenaar waren op het ogenblik dat de pachtovereenkomst tot stand kwam of die het goed in onverdeeldheid aangekocht hebben tijdens de pachtovereenkomst, zonder dat de pachter die daartoe gerechtigd was van zijn voorkooprecht gebruik heeft gemaakt.

3. Uit de samenhang van deze bepalingen volgt niet dat art. 52, 2°, tweede lid Pachtwet voorrang heeft op art. 52, 4o Pachtwet.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1388
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.13.0574.N
A. V.,
eiser,
tegen
1. H. V.,
2. J. V.,
3. J. V.,
4. J. V.,
5. M. V.,
6. D. V.,
7. F. V.,
verweerders,
8. A. V.,
9. A. V.,
10. I. V.,
11. C. V.,
verweerders, minstens opgeroepen in gemeen- en bindendverklaring van het tussen te komen arrest.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout van 24 december 2012.

II. CASSATIEMIDDEL
De eiser voert in zijn verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Krachtens artikel 52, 2°, Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop in geval van verkoop van het goed aan de echtgenoot, de afstammelingen of aan-genomen kinderen of die van de echtgenoot van de eigenaar of van één van de mede-eigenaars of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aan-genomen kinderen, die voor eigen rekening kopen en voor zover het goed niet op-nieuw verkocht wordt binnen een termijn van twee jaar.

Deze uitzondering is niet van toepassing wanneer de pachter zelf de echtgenoot, een afstammeling of een aangenomen kind van de eigenaar of één der mede-eigenaars, of de echtgenoot van een van de voormelde afstammelingen of aange-nomen kinderen is.

2. Krachtens artikel 52, 4°, Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop in geval van verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed.

Deze uitzondering kan alleen worden ingeroepen door degenen die bij erfenis of testament mede-eigenaar zijn geworden of die reeds mede-eigenaar waren op het ogenblik dat de pachtovereenkomst tot stand kwam of die het goed in onverdeeldheid aangekocht hebben tijdens de pachtovereenkomst, zonder dat de pachter die daartoe gerechtigd was van zijn voorkooprecht gebruik heeft gemaakt.

3. Uit de samenhang van die bepalingen volgt niet dat artikel 52, 2°, tweede lid, Pachtwet voorrang heeft op artikel 52, 4°, Pachtwet.

Het middel dat aanvoert dat wanneer het gepachte goed niet alleen in onverdeeld-heid toebehoort aan de verkoper en de koper maar ook aan de pachter en deze laatste een afstammeling is van de verkoper, de pachter ingevolge de voorrang van artikel 52, 2°, tweede lid, Pachtwet boven artikel 52, 4°, Pachtwet, over een voorkooprecht beschikt, faalt derhalve naar recht.

Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser tot de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eiser op 2008,20 euro in debet en voor de verweerders 1 tot 7 op 362,33 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer,  en in openbare rechtszitting van 18 februari 2016 uitgesproken 

VOORZIENING IN CASSATIE

 

 

Voor : De heer A. V.,

aan wie bij beschikking van 28 oktober 2013 het voordeel van de rechtsbijstand werd toegestaan (zie bijgevoegd stuk),

bijgestaan en vertegenwoordigd door Meester Caroline DE BAETS, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdend te 1050 Brussel, Louizalaan 149/20, waar keuze van woonplaats wordt gedaan.

Tegen: 1. De heer H. V.,

2. Mevrouw J. V.,

3. De heer J. V.,

4. De heer J. V.,

5. De heer M. V.,

6. Mevrouw D. V.,

7. De heer F. V.,

8. De heer A. V.,

9. Mevrouw A. V.,

10. De heer I. V.,

11. De heer C. V.,

verweerders in cassatie, verweerders 8 t/m 11 minstens opgeroepen in gemeen- en bindendverklaring van het tussen te komen arrest.

 

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie,

Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Dames en Heren,

Eiser tot cassatie heeft de eer het op tegenspraak en in hoger beroep gewezen vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout van 24 december 2012 aan Uw beoordeling te onderwerpen (A.R. nrs. 11/1999/A en 12/1322/A).

 

FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

1.
De ouders V. hadden een landbouwbedrijf dat bestond uit een melkveebedrijf en een vetmesterij voor varkens. Midden 1980 nam Alfons V. (huidige eiser) de vetmesterij over en Herman V. (huidige verweerder sub 1) het melkveebedrijf.

Pachtovereenkomsten werden hiertoe afgesloten, waaronder de pachtovereenkomst van 3 maart 1986 tussen Alfons en zijn ouders met betrekking tot 1 ha grond aan de Kattenstraat te Grobbendonk.

Vader V. overleed in 1993, tengevolge waarvan moeder V. 5/8sten van de nalatenschap in volle eigendom verwierf en 3/8sten in vruchtgebruik. De kinderen verwierven samen 3/8sten in naakte eigendom.

2.
Op 15 juni 2004 verkocht moeder V. haar aandeel in de aldus bestaande onverdeeldheid aan Herman V.. Die verkoop omvatte het aandeel van moeder V. in de gronden die Alfons V. pachtte. Er werd hem geen voorkooprecht aangeboden.

Later droegen ook Joanna, Jozef, Joannes, Martinus, Constant en Francis V. hun aandeel over aan Herman V.. Na het overlijden van moeder V. in 2006 droeg ook Dymphna V. haar aandeel over aan Herman V..

3.
Tussen partijen ontstond een geschil wegens het niet-aanbieden van het voorkooprecht aan Alfons V. bij de verkoop op 15 juni 2004. Op 14 juni 2006 liet Alfons V. zijn moeder en broer Herman oproepen in verzoening. Dit mondde echter uit in een PV van niet-verzoening van 12 juli 2006.

4.
De heer Alfons V. ging vervolgens op 2 augustus 2006 over tot dagvaarding van zijn moeder en broer Herman. Wegens het overlijden van moeder V. heeft de zaak lange tijd stilgelegen, waarna Alfons V. op 5 januari 2012 zijn broers en zussen gedag-vaard heeft in gedinghervatting.

De vordering van Alfons V., uitgebreid in de loop van het geding, strekte ertoe:

• na vaststelling dat zijn voorkooprecht werd miskend, te bevelen dat hij in de plaats zou worden gesteld van Herman V. wat het verkochte aandeel in de aan hem gepachte grond betreft en een deskundige aan te stellen om de waarde van die indeplaatstselling te bepalen;
• minstens H. V.en moeder V., later haar erfgenamen, overeenkomstig artikel 51 van de Pachtwet te veroordelen tot betaling van 20% van de koopprijs met betrekking tot dat deel in het verkochte goed en een deskundige aan te stellen voor de begroting hiervan;
• een aantal van zijn broers en zussen (huidige verweerders sub 2 t/m 7) in hun hoedanigheid van erfgenamen van moeder V. te veroordelen tot schadevergoeding begroot op 20% van de koopprijs, minstens een deskundige aan te stellen om de schade voortvloeiende uit de miskenning van het voorkooprecht te begroten.

Bij vonnis van 6 juli 2012 besliste de vrederechter te Herentals als volgt:

• verwerping van de vordering tot indeplaatsstelling, minstens tot betaling van 20% van de koopprijs, in zoverre gericht tegen Herman V., wegens het gezag van gewijsde van het vonnis van 14 juni 2011 uitgesproken in een door H. V. tegen A. V. ingestelde procedure (zie infra);
• verwerping van de vordering tot betaling van 20% van de koopprijs overeenkomstig artikel 51 van de Pachtwet, in zoverre gericht tegen de erfgenamen van moeder V., wegens laattijdigheid van de vordering;
• verwerping van de vordering tot schadevergoeding en tot aanstelling van een deskundige, gesteund op artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek, wegens ongegrondheid;
• veroordeling van A. V. tot de kosten van het geding, waaronder twee rechtsplegingsvergoedingen van 1.320 EUR.

5.
Ondertussen, en meer bepaald op 5 februari 2009, was H. V. overgegaan tot dag-vaarding van A. V.

Aanleiding hiervan waren de niet-betaalde pachtgelden en een geschil tussen partijen over de slechte staat van de stallen die A. V. gebruikte. Zijn vordering strekte ertoe:

• A. V. te horen veroordelen tot betaling van achterstallige pachtgelden;
• A. V. te horen veroordelen tot het verlenen van toegang tot de stallen voor herstel ervan.

Alfons V. stelde een tegenvordering in ertoe strekkende:

• H. V. te veroordelen tot schadevergoeding wegens miskenning van het voorkooprecht bij de verkoop van 15 juni 2004;
• H. V. te veroordelen tot terugbetaling van betaalde pachtgelden;
• H. V. te veroordelen tot schadevergoeding wegens de schade voortvloeiend uit de onbruikbaarheid van de stallen wegens hun slechte staat.

Na een tussenvonnis van 13 oktober 2009 dat tot provisies veroordeelde en een deskundige aanstelde en dat in hoger beroep werd bevestigd, besliste de vrederechter te Herentals als volgt bij vonnis van 14 juni 2011:

• veroordeling van A. V. tot betaling van 5.873,37 EUR uit hoofde van achterstallige pachtgelden en van 1.187,19 EUR uit hoofde van pachtgelden 2010;
• na vaststelling dat hij een deel verantwoordelijkheid draagt in de slechte staat van de stallen, veroordeling van A. V. tot betaling van 1.543 EUR ten titel van schadevergoeding;
• veroordeling van A. V. tot de kosten van het geding, waaronder de expertisekosten en een rechtsplegingsvergoeding van 550 EUR.

6.
Tegen het vonnis van 6 juli 2012 stelde A. V. hoger beroep in (en een nieuwe vordering tot nietigheid van de koop wegens niet-ondertekening van de koopakte door alle mede-eigenaars). Een aantal broers en zussen V. (verweerders 2 t/m 7) stelden incidenteel beroep in (A.R. nr. 12/1322/A).

Tegen het vonnis van 14 juni 2011 stelde A. V. eveneens hoger beroep in en H. V. incidenteel beroep (voor het bekomen van bijkomende pachtgelden) (A.R. nr. 11/A/1999). Beide zaken werden gevoegd.

Bij vonnis van 24 december 2012 verklaarde de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout de hogere beroepen van A. V. ontvankelijk doch ongegrond, het incidentele beroep van H. V. gegrond en de incidentele beroepen van een deel van de andere broers en zussen V. ongegrond. De rechtbank besliste als volgt over de verschillende vorderingen:

• niet-ontvankelijkheid van de in hoger beroep ingestelde vordering van A. V. strekkende tot nietigverklaring van de koop;
• ontvankelijkheid doch ongegrondheid van de vordering van A.V. tegen H. V. tot indeplaatstselling, minstens tot betaling van 20% van de koopprijs overeenkomstig artikel 51 van de Pachtwet, minstens tot schadevergoeding op grond van artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek;
• niet-ontvankelijkheid van de vordering van A.V. tegen een deel van zijn broers en zussen (verweerders 2 t/m 7) in hun hoedanigheid van erfgenamen van hun moeder in zoverre strekkende tot betaling van 20% van de koopprijs overeenkomstig artikel 51 van de Pachtwet;
• ontvankelijkheid doch ongegrondheid van de vordering van A. V. tegen een deel van zijn broers en zussen (verweerders 2 t/m 7) in hun hoedanigheid van erfgenamen van hun moeder in zoverre strekkende tot betaling van schadevergoeding op grond van artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek;
• ontvankelijkheid en gegrondheid van de vordering van H. V. tegen A. V. strekkende tot betaling van achterstallige pachtgelden van 5.873,37 EUR en van 1.187,19 EUR;
• ontvankelijkheid en gedeeltelijke gegrondheid (ten belope van 1.543 EUR) van de vordering van H. V. tegen A. V. strekkende tot betaling van schadevergoeding wegens de slechte staat van de stallen (ten belope van 1.543 EUR);
• ontvankelijkheid doch ongegrondheid van de tegenvordering van A. V. tegen H. V. strekkende tot schadevergoeding voor de onbruikbaarheid van de stallen wegens hun slechte staat;
• veroordeling van A.V. tot de kosten van eerste aanleg, waaronder twee maal een rechtsplegingsvergoeding van 990 EUR;
• veroordeling van A. V. tot de kosten van eerste aanleg, waaronder één maal één rechtsplegingsvergoeding van 1.320 EUR.

Tegen dit vonnis wendt A. V. volgende cassatiemiddelen aan.

 

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen

• de artikelen 47, 48, lid 1, 50, 51 en 52, 2° en 4° van de Pachtwet van 4 november 1969, vormende Afdeling III van Hoofdstuk II,Titel VIII, Boek III van het Burgerlijk Wetboek

Aangevochten beslissingen en motieven

Het bestreden vonnis verklaart de hogere beroepen van eiser ongegrond en beslist als volgt over de ontvankelijk verklaarde vorderingen:

• ongegrondheid van eisers vordering tegen eerste verweerder strekkende tot indeplaatsstelling, minstens tot betaling van 20% van de koopprijs overeenkomstig artikel 51 van de Pachtwet;
• ongegrondheid van eisers vordering tegen eerste verweerder t/m zevende verweerders, gesteund op artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek, strekkende tot schadevergoeding wegens miskenning van het voorkooprecht;
• gegrondheid van de vordering van eerste verweerder tegen eiser strekkende tot betaling van achterstallige pachtgelden;
• gegrondheid van de vordering van eerste verweerder tegen eiser strekkende tot schadevergoeding wegens de slechte staat van de gebouwen;
• ongegrondheid van de tegenvordering van eiser tegen eerste verweerder strekkende tot schadevergoeding voor schade voortvloeiend uit de staat van de slechte gebouwen;
• gehoudenheid van eiser tot de kosten van eerste aanleg en van hoger beroep.

Elk van die dispositieven is gegrond op de beslissing dat eiser geen recht van voorkoop had, beslissing die als volgt is gemotiveerd (p. 15, sub 3):

" Het gepachte goed hoorde destijds toe aan beide ouders van partijen. Eerst overleed de vader. Zijn nalatenschap werd als volgt verdeeld:

- één vierde volle eigendom en drie vierde vruchtgebruik voor zijn overlevende echtgenote;
- drie vierde naakte eigendom voor de twaalf kinderen, ieder voor één twaalfde.

Naderhand verkocht moeder vijf achtste volle eigendom en drie achtste vruchtgebruik.

Het staat vast dat [eiser] op het ogenblik van de verkoop mede-eigenaar was in naakte eigendom ingevolgde de erfenis van vader.

Aldus is artikel 52, 4° van de Pachtwet van toepassing en had [eiser] geen recht van voorkoop. Het gaat hier duidelijk om de verkoop van een aandeel in het goed en niet van het ganse goed, zodat overduidelijk artikel 52, 4° van de Pachtwet van toepassing is en niet artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet.

Alfons V. meent ten onrechte dat hij een voorkooprecht had; a fortiori kan dit recht dus niet miskend worden door iemand anders. "

Grief

1.
De artikelen 47, 48, lid 1, en 50 van de Pachtwet bevatten het principe dat bij verkoop van het gepachte goed, de pachter een recht van voorkoop heeft dat bij miskenning, aanleiding kan geven tot indeplaatstselling of schadevergoeding overeenkomstig artikel 51 van de Pachtwet.

Op het principe van het recht van voorkoop bestaan een aantal uitzonderingen, die restrictief dienen geïnterpreteerd.

2.
Eén van die uitzonderingen betreft het in artikel 52, 2°, eerste lid, bedoelde geval van verkoop van het gepachte goed aan één van de in die bepaling opgesomde personen, waaronder de afstammelingen van de eigenaar of mede-eigenaar. De reden voor die uitzondering houdt verband met de bevoorrechte relatie waarin de bedoelde personen staan tot de verkoper.

Artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet maakt echter uitzondering op die uitzondering. Krachtens voormelde bepaling geldt het recht van voorkoop wel wanneer de pachter zelf een in het eerste lid bedoelde persoon is die wegens zijn nauwe verwantschap met de eigenaar of mede-eigenaar in een bevoorrechte relatie tot hem staat. De combinatie van die bevoorrechte relatie en de hoedanigheid van pachter verantwoorden dit.

3.
Een andere uitzondering op het recht van voorkoop betreft het in artikel 52, 4° van de Pachtwet bedoelde geval van verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in het gepachte goed. De reden voor die uitzondering op het recht van voorkoop van de pachter houdt verband met het feit dat een verkoop aan een onverdeelde mede-eigenaar in principe een verdeling inhoudt en bij verdeling in principe geen recht van voorkoop geldt.

Overeenkomstig artikel 52, 4°, tweede lid, geldt die uitzondering enkel ten voordele van degene die mede-eigenaar werd bij erfenis of testament, of indien hij reeds mede-eigenaar was vóór de pachtovereenkomst of indien hij het goed in mede-eigendom kocht zonder dat de pachter zijn voorkooprecht toen heeft uitgeoefend. Die voorwaarden zijn bedoeld om te voorkomen dat de mede-eigendom wordt misbruikt om geen voorkooprecht te moeten respecteren.

4.
Uit de samenhang van die bepalingen volgt dat wanneer het gepachte goed niet alleen in onverdeeldheid toebehoort aan de verkoper en de koper, maar ook aan de pachter en deze laatste een afstammeling is van de verkoper, de bepaling van artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet voorrang heeft op artikel 52, 4° van de Pachtwet.

Dit betekent dat bij verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed, het recht van voorkoop van de pachter toch zal gelden indien de pachter eveneens mede-eigenaar is en die hoedanigheid cumuleert met een bevoorrechte relatie met de verkoper.

5.
In casu stond vast dat eiser en verweerders de kinderen zijn van moeder V., dat zij alleen onverdeelde mede-eigenaars waren tengevolge van het overlijden van vader V. en dat eiser een deel van de onverdeelde eigendom in pacht had.

Nu eerste verweerder niet de enige mede-erfgenaam was van de gepachte gronden én eiser de hoedanigheid van pachter, mede-eigenaar en afstammeling cumuleerde, kon het bestreden vonnis niet op wettige wijze artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet buiten toepassing verklaren en artikel 52, 4° van de Pachtwet toepassen en dus besluiten dat eiser geen voorkooprecht had (schending van alle in het middel aangeduide wetsbepalingen, in het bijzonder van artikel 52, 2° en 4° van de Pachtwet).

Toelichting

1.
Als principe geldt dat bij elke verkoop van een gepacht goed, de pachter een recht van voorkoop heeft. Uitzonderingen op dit principe moeten restrictief worden uitgelegd (G. Benoit, R. Gotzen en G. Rommel, De landpacht, die Keure, 2010, p. 328; A. Vandewiele, "Recht van voorkoop in de landpacht", T. Not. 2007, p. 170, nr. 9; M. Stevens en G. Traest, Pacht, A.P.R. 1978, p. 171, nr. 170).

2.
Het bestreden vonnis acht de uitzondering van artikel 52, 4° van de Pachtwet toepasselijk. Die uitzondering betreft de verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed (eerste lid), op voorwaarde dat de verkoper in onverdeeldheid kwam door erfenis of testament of dat hij mede-eigenaar werd vóór de pachtovereenkomst of dat hij mede-eigenaar werd naar aanleiding van een koop waarbij de pachter zijn voorkooprecht niet uitoefende (tweede lid).

Het eerste lid wordt verklaard door het feit dat de verkoop aan een mede-eigenaar in principe beschouwd wordt als een verdeling, waarvoor geen recht van voorkoop geldt. Het tweede lid werd bedoeld om te voorkomen dat misbruik zou worden gemaakt van de mede-eigendom om aan het recht van voorkoop van de pachter te ontsnappen (Parl. St. Kamer, 1977-78, nr. 99/1 en nr. 99/3).

Sinds de aanvulling van artikel 52, 4° met het tweede lid, wordt dan ook aangenomen dat de verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in het gepachte goed niet meer per principe vrijgesteld is van het recht van voorkoop, maar slechts onder bepaalde voorwaarden (V. Renier, "le bail à ferme et le droit de préemption. Chronique de jurisprudence (70-80)", J.T. 1981, nr. 245; H. d'Udekem d'Acoz, I. Snick en M. Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004, nr. 1247).

De wetgever heeft niet langer gewild de verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in het gepachte goed in alle gevallen gelijk te stellen met een verdeling waarvoor geen recht van voorkoop geldt. Aangenomen kan worden dat hij die gelijkschakeling niet heeft willen maken wanneer de pachter zelf ook één van de mede-eigenaars is.

3.
In elk geval kan niet uit artikel 52, 4° van de Pachtwet worden afgeleid dat de wetgever het recht van voorkoop van de pachter heeft willen uitsluiten wanneer de pachter niet alleen mede-eigenaar is, maar ook afstammeling van de verkoper.

Er anders over oordelen, zou betekenen dat artikel 52, 4° primeert op artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet. Dit kan echter niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest en zou bovendien strijdig zijn met de regel dat uitzonderingen restrictief dienen toegepast.

Artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet herstelt het principe van het recht van voorkoop waarop artikel 52, 2°, eerste lid, uitzondering maakt. De uitzondering van artikel 52, 2°, eerste lid, geldt bij verkoop aan een persoon die in een bevoorrechte positie staat tot de verkoper-eigenaar of mede-eigenaar, bijvoorbeeld omdat hij diens afstammeling is. Wanneer echter ook de pachter afstammeling is van de eigenaar of mede-eigenaar, geldt opnieuw het principe dat de pachter een recht van voorrang heeft.

Nu artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet geen uitzondering is op het principe van het recht van voorkoop van de pachter maar integendeel toepassing maakt van dat principe én die bepaling overigens geen onderscheid maakt naargelang de verkoper enige eigenaar of mede-eigenaar is van het gepachte goed, moet die bepaling voorrang genieten op artikel 52, 4° van de Pachtwet en niet omgekeerd.

Dit betekent dat wanneer het gepachte goed in onverdeeldheid toebehoort aan de verkoper, koper én pachter, deze laatste een recht van voorkoop zal genieten wanneer hij tevens afstammeling is van de verkoper.

4.
Over de controverse in rechtsleer en rechtspraak over de graad van bescherming van de pachter bij verkoop aan een mede-eigenaar of aan een nauw verwant van de verkoper wanneer de pachter zelf mede-eigenaar is of nauw verwant, zie o.m.:
• M. Stevens en G. Traest, Pacht, A.P.R., 1978, p. 173, nr. 173;
• R. Eeckloo en R. Gotzen, Pacht en voorkoop, Belgische Boerenbond, 1990, nr. 199, p. 341;
• E. Stassijns, Pacht, A.P.R. 1997, p. 492, nr. 485.

 

 

 

 

OM DEZE REDENEN,

Besluit ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie, voor eiser, dat het U behage, hooggeachte Dames en heren, het bestreden vonnis te vernietigen, te bevelen dat van de vernietiging melding gemaakt wordt in de kant van het bestreden vonnis, de zaak en partijen naar een andere rechtbank te verwijzen, en over de kosten uitspraak te doen als naar recht.

Brussel, 5 november 2013.

 

C.13.0574.N
Conclusie van advocaat-generaal Van Ingelgem:

I. SITUERING

1. De betwisting kadert in het recht van voorkoop van de pachter en de modaliteiten voor de uitoefening daarvan.

2. In zijn enig middel voert eiser aan dat de appelrechters ten onrechte hebben geoordeeld dat hij geen recht van voorkoop had; uit de samenhang van de artikelen 52, 2° en 52, 4° van de Pachtwet volgt volgens hem dat wanneer het gepachte goed niet alleen in onverdeeldheid toebehoort aan de verkoper en de koper, maar ook aan de pachter, en deze laatste een afstammeling is van de verkoper, de bepaling van artikel 52, 2°, tweede lid, van de Pachtwet voorrang heeft op artikel 52,4° van de Pachtwet.

Dit betekent volgens eiser dat bij verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed, het recht van voorkoop van de pachter toch zal gelden indien deze eveneens mede-eigenaar is en die hoedanigheid cumuleert met een bevoorrechte relatie met de verkoper.

II. BESPRREKING VAN HET MIDDEL

1. In casu behoorde het gepachte goed toe aan de ouders van de pachter (eiser). Na het overlijden van de vader werd de nalatenschap verdeeld over de moeder en de kinderen: samen zijn zij dus mede-eigenaar van de nalatenschap en dus ook van het gepachte goed. De moeder verkoopt haar aandeel in de aldus bestaande onverdeeldheid (en dus in het gepachte goed) aan de eerste verweerder die reeds mede-eigenaar is van de nalatenschap (en dus van het gepachte goed).

2. De rechter past artikel 52, 4° van de Pachtwet toe op grond waarvan de pachter geen recht van voorkoop heeft in geval van verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed. De reden daarvoor is dat een verkoop van een aandeel aan een mede-eigenaar gelijkstaat met een verdeling die niet aan het recht van voorkoop is onderworpen(1).

3. De wetgever heeft naderhand de toepassing van die uitzondering beperkt om bepaalde misbruiken tegen te gaan. Daarom werd beslist dat die uitzondering alleen kan worden ingeroepen door degenen die bij erfenis of testament mede-eigenaar zijn geworden of die reeds mede-eigenaar waren bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst of die door aankoop mede-eigenaar zijn geworden na de totstandkoming van de pachtovereenkomst, maar zonder dat de pachter die daartoe gerechtigd was, van zijn voorkooprecht gebruik heeft gemaakt(2).

4. Waar in casu de koper van het aandeel in de eigendom van het gepachte goed bij testament of erfenis mede-eigenaar is geworden van dat goed, kan hij zich dus beroepen op de uitzondering van artikel 52, 4°, Pachtwet. Voor die uitzondering is het irrelevant of de pachter zelf ook mede-eigenaar is(3). Ook voor de toepassing van artikel 52, 2°, tweede lid, Pachtwet is het trouwens irrelevant of de pachter zelf ook mede-eigenaar is. Als de pachter - mede-eigenaar in een bevoorrechte relatie tot een van de mede-eigenaars staat, dan zal hij de voorkeur genieten op de andere verwanten omdat hij een bevoorrechte verwant is van een andere mede-eigenaar, niet omdat hij mede-eigenaar is(4).

5. Uit de tekst van artikel 52, 4° Pachtwet volgt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft bij de verkoop van een aandeel aan een mede-eigenaar, wanneer die laatste mede-eigenaar geworden is op één van de drie wijzen vermeld in het tweede lid. Wanneer hij op een andere wijze mede-eigenaar is geworden of wanneer een aandeel wordt verkocht aan een derde, heeft de pachter wel een recht van voorkoop(5). Dit houdt met andere woorden in dat het recht van voorkoop in principe ook kan spelen bij de verkoop van een aandeel, maar ook hier mag m.i. de ratio legis van die uitzondering, nl. dat de billijkheid vereist dat de bevoorrechte familieleden een voorkeur dienen te genieten boven de pachter, niet uit het oog worden verloren. Het zou daarbij trouwens niet mogen uitmaken of het goed dan wel een aandeel in het goed wordt verkocht(6).

6. Alleen dus in de veronderstelling dat artikel 52, 2°, Pachtwet ook kan worden toegepast bij de verkoop van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed, kunnen beide bepalingen op deze casus worden toegepast. De vraag rijst dan ook of er alsdan een conflict tussen beide bepalingen kan ontstaan.

7. Wanneer (een aandeel in) het goed verkocht wordt aan één van de naaste familieleden speelt in principe artikel 52, 2°, eerste lid, van de Pachtwet, op grond waarvan de pachter zijn voorkooprecht niet kan uitoefenen. Het tweede lid bepaalt daarop een uitzondering, wanneer de pachter zelf een naaste familielid is. In dat geval zal hij toch zijn recht van voorkoop nog kunnen uitoefenen, tenzij een van de andere uitzonderingsgevallen van artikel 52 Pachtwet toepassing vindt(7).

8. In casu wordt het aandeel verkocht aan een naaste familielid dat tevens mede-eigenaar is. Bijgevolg bevinden wij ons ook in het uitzonderingsgeval van artikel 52, 4°, Pachtwet. De pachter zal zijn voorkooprecht niet kunnen uitoefenen, tenzij die mede-eigenaar zich niet kan beroepen op die uitzondering, bijvoorbeeld omdat hij mede-eigenaar is geworden door schenking. Dat is hier niet het geval. De koper is mede-eigenaar geworden bij erfenis of testament waardoor hij zich op die uitzondering van artikel 52, 4°, Pachtwet kan beroepen.

9. Ook wanneer we eerst artikel 52, 4°, Pachtwet toepassen, komen we tot diezelfde oplossing. Doordat het gaat om de verkoop aan een mede-eigenaar kan de pachter zijn voorverkooprecht niet uitoefenen, tenzij die mede-eigenaar zich niet kan beroepen op die uitzondering. Dat is hier niet het geval. Bijgevolg kan de pachter zijn voorkooprecht niet uitoefenen, zelfs niet wanneer hij een naaste familielid is. De uitzondering van artikel 52, 2°, tweede lid, geldt immers enkel als uitzondering op de uitzondering in het eerste lid, maar geldt niet als uitzondering op artikel 52, 4°, Pachtwet. Zo lezen we in artikel 52, 2°, tweede lid, Pachtwet: "Deze uitzondering is niet van toepassing wanneer...", uit welke bewoordingen m.i. duidelijk blijkt dat het gaat om een uitzondering op de uitzondering voorzien in het eerste lid. Wanneer de wetgever die uitzondering ook wilde voorzien op de uitzondering in artikel 52, 4°, eerste lid, Pachtwet, dan had hij die uitzondering aldaar ook uitdrukkelijk moeten opnemen, wat hij evenwel niet gedaan heeft. Ook in de parlementaire voorbereiding vinden wij daarover niets terug.

10. Het standpunt van eiser lijkt mij dan ook niet gevolgd te kunnen worden, ook niet wanneer artikel 52, 2°, Pachtwet eveneens betrekking zou hebben op de verkoop van een aandeel in het gepachte goed.

11. Het middel faalt m.i. derhalve naar recht.

III. CONCLUSIE: VERWERPING.
____________________
(1) Parl. St. Kamer 1977-78, nr. 99-1, 1: Parl. St. Kamer 1977-78, nr. 99-3, 2; M. STEVENS en G. TRAEST, Pacht, APR 1978, 176, nr. 177; R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop 1990, 334, nr. 201; E. STASSIJNS, Pacht, APR 1997, 496, nr. 489.
(2) Parl. St. Kamer 1977-78, nr. 99-3, 3; H. D'UDEKEM D'ACOZ en I. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 1990, 612, nr. 1270.
(3) Zie o.m. M. STEVENS en G. TRAEST. o.c., 176, nr. 177; R. EECKLOO en R. GOTZEN, o.c., 344, nr. 201.
(4) E. STASSIJNS, o.c., 492, nr. 485.
(5) Zie o.m. Parl. St. Kamer 1977-78, nr. 93-3, 3; R. EECKLOO en R. GOTZEN, o.c., 344, nr. 201; H. D'UDEKEM D'ACOZ en I. SNICK, o.c., 613, nr. 1270.
(6) Zie M. STEVENS EN G. TRAEST, o.c., 172, nr. 172; H. D'UDEKEM D'ACOZ en I. SNICK, o.c., 608, nr. 1258; E. STASSIJNS, o.c., 490, nr. 483; G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, Le bail à ferme, La Charte, 2009, 312, nr. 24.
(7) Wanneer de uitzondering op de uitzondering wordt toegepast en de pachter dus toch een recht van voorkoop heeft, moet evenwel nog steeds worden nagegaan of niet één van de andere uitzonderingsgevallen toepassing vindt. Zo kan het zijn dat in het geval de pachter zijn pacht reeds had opgezegd (art. 52, 6°, Pachtrecht), hij toch geen voorkooprecht zal hebben.

Noot: 

Conclusie van advocaat-generaal Dubrulle

1. Het geschil heeft betrekking op de verkoop van gronden door de eiseressen, volgens hen zonder miskenning van het voorkooprecht van een pachter en een geldig door hen gegeven opzegging van de huur.
De vrederechter verklaarde de vorderingen van de heer (L.), pachter, rechtsvoorganger van de eerste verweerders, en deze van de tweede verweerster ten dele gegrond: in zijn vonnis zegt hij voor recht dat de verkoop van drie percelen grond aan de eerste eiseres is gebeurd met miskenning van het voorkooprecht van (L.) en dat deze in de plaats wordt gesteld van eerste eiseres, die hij veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding van 2.500 euro aan (L.) en tot de kosten van het geding.
In een tweede vonnis van dezelfde datum wordt de vordering van eerste eiseres tot geldigverklaring van de pachtopzegging afgewezen als ongegrond. Zij werd hierin ook verwezen in de kosten.
De hogere beroepen van de eerste en tweede eisers tegen de beide vonnissen werden door het bestreden vonnis gevoegd en in zeer beperkte mate gegrond verklaard.
De rechtbank deed het eerste beroepen vonnis teniet in de mate dat aan eerste verweerders, die het geding hadden hervat voor de ondertussen overleden (L.), een schadevergoeding werd toegekend en verleende hen, opnieuw oordelend, enkel voorbehoud. De beide vonnissen werden voor al het overige bevestigd.
2. Het eerste middel is gericht tegen het ontvankelijk en gegrond verklaren van de vordering van (L.) tot indeplaatsstelling en voert hiervoor een schending aan van artikel 149 van de Grondwet, het algemeen rechtsbeginsel overeenkomstig hetwelk de rechter verplicht is het recht toe te passen op de hem voorgelegde feiten, het beschikkingsbeginsel , de artikelen 1, 47 en 52, enig lid, 1° van de Pachtwet en de artikelen 702, 3° en 1138, 2° en 3° van het Gerechtelijk Wetboek.
Het derde onderdeel komt mij gegrond voor.
Het is als volgt geformuleerd:
"In zoverre het vonnis zo moet worden gelezen dat de appelrechters impliciet maar zeker oordelen dat het irrelevant is of de rechtsvoorganger van verweerders sub I op het ogenblik van de verkoop nog persoonlijk de bedoelde goederen exploiteerde en deze exploitatie voldeed aan het vereiste van artikel 1 van de Pachtwet, zijnde een bedrijfsmatige exploitatie, schenden zij de bedoelde artikelen van de Pachtwet, en in het bijzonder artikel 52, 1° van de Pachtwet nu overeenkomstig dit artikel de pachter geen recht van voorkoop meer heeft indien hij op het ogenblik van de verkoop van de goederen niet meer persoonlijk exploiteert en deze exploitatie voldoet aan het vereiste van artikel 1 van de Pachtwet, met name een bedrijfsmatige exploitatie".
Artikel 1711, derde lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat onder pacht de huur van landeigendommen wordt begrepen.
Artikel 1, 1° van de Pachtwet verklaart deze wet van toepassing op de pacht van onroerende goederen die door de pachter hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf en dat onder "landbouwbedrijf" wordt verstaan "de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop".
Bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom kent artikel 47 van de Pachtwet aan de pachter het recht van voorkoop toe voor zichzelf of zijn erin vernoemde verwanten die daadwerkelijk aan de exploitatie van de "in pacht gegeven landeigendom" deelnemen.
Het voorkooprecht komt dus alleen aan de door de Pachtwet beschermde pachter toe. Om op dat recht aanspraak te kunnen maken, moet men derhalve niet alleen pachter zijn, maar moet de ingeroepen pachtovereenkomst door de Pachtwet worden beschermd(1), wat, onder meer, betekent dat de pacht moet voldoen aan de voorwaarde van artikel 1, 1°.
Artikel 52, enig lid, 1° van de Pachtwet bepaalt overigens uitdrukkelijk dat de pachter geen recht van voorkoop heeft, indien het goed niet geëxploiteerd wordt door hem persoonlijk of door de genoemde verwanten.
Het onderzoek naar de gegrondheid van de vordering van de verweerders vereiste dus een onderzoek naar de vraag of, op het ogenblik van de verkoop, de voorwaarde van beroepsmatige exploitatie vervuld was, wat volgens de eisers niet het geval was, daar (L.) toen, na zijn pensionering, nog slechts uit liefhebberij op het goed Brabantse trekpaarden hield. De eisers bekritiseerden de beroepen vonnissen, waarin geoordeeld werd dat "de oorspronkelijke pacht niet ipso facto van karakter (verandert) en pacht blijft ...' omdat ‘... voorafgaandelijk aan de kwestieuze verkopen geen einde (werd) gesteld (aan de pacht)".
De appelrechters antwoordden hierop dat het voorkooprecht van de pachter een attribuut is van het pachtrecht en dat het louter feit pachter te zijn het voorkooprecht doet ontstaan. Ze besluiten dat het recht van voorkoop in hoofde van (L.) bestond en dat deze vaststelling volstaat, zonder dat het vereist is na te gaan of er nog van exploitatie van het goed sprake was.
Aldus schenden ze de aangevoerde bepalingen van de Pachtwet.
3. Het tweede middel is gericht tegen de afwijzing van de vordering van de eiseressen tot geldigverklaring van de huuropzeg en voert een schending aan van de artikelen 149 van de Grondwet en 1 en 12 en, voor zoveel als nodig, van 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13 en 46 van de Pachtwet.
De appelrechters verwerpen deze vordering en gaan daarbij ervan uit dat een pachtovereenkomst alleen kan worden opgezegd overeenkomstig de artikelen 6 en volgende van de pachtwet, wat terzake niet is gebeurd, omdat de brieven van 22 april 2002 en van 17 juni 2002 van de eerste eiseres, waarmede zij de overeenkomst wenste te beëindigen, niet beantwoorden aan de vereisten van artikel 6 en volgende en van artikel 12 van de Pachtwet en omdat tot op de datum van de uitspraak de pacht op geen enkele rechtsgeldige manier werd beëindigd.
Volgens het middel schenden ze aldus de aangewezen artikelen van de Pachtwet, aangezien de pachter door de beëindiging van de landbouwexploitatie de bescherming van de Pachtwet verliest, wat ten deze het geval is.
Ook dit middel is gegrond.
Paragraaf 3 van de Pachtwet, die de artikelen 6 tot 13 bevat, regelt de opzegging van de landpacht door de verpachter.
De Pachtwet is enkel van toepassing op de landpachten die beantwoorden aan de voorwaarden van haar artikel 1.
Eén van deze voorwaarden is de exploitatie van een landbouwbedrijf, in de zin van artikel 1, 1°.
De appelrechters konden dus niet weigeren de vordering tot opzegging van de pacht geldig te verklaren zonder te onderzoeken of het goed toen nog bedrijfsmatig geëxploiteerd was.
4. Conclusie: vernietiging en verwijzing naar een andere rechtbank van eerste aanleg, zitting houdende in hoger beroep.
__________
(1) E. Stassijns, A.P.R., tw. Pacht, 481, nr. 473.

Dit arrest is ook gepubliceerd in het RW 2012-2013, 617 in verkorte vorm
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 23/04/2018 - 17:21
Laatst aangepast op: do, 10/05/2018 - 23:32

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.