-A +A

Overdracht van voorkooprecht voorwaarden in de pachtwet

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 26/10/2015

Uittreksel uit het burgerlijk wetboek:

" Art. 48bis. De pachter kan zijn recht van voorkoop voor het gehele goed, of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent, aan één of meer derden overdragen tegen de volgende voorwaarden.

Bij verkoop uit de hand geven de pachter en de derden gezamenlijk kennis van de overdracht en van de aanvaarding aan de notaris, overeenkomstig artikel 48, 1, tweede lid.

Bij openbare verkoping verklaart de pachter het recht van voorkoop over te dragen en de derde verklaart dit recht uit te oefenen tijdens de toewijzingszitting, overeenkomstig artikel 48, 2, tweede lid of naar aanleiding van de kennisgeving van de instemming binnen de termijn van tien dagen. De verkoper kan eisen dat de derde waarborg stelt.

In geval van toepassing van dit artikel ontstaat er van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de pachter, ingaande op de verjaardag van de ingenottreding van de pachter die volgt op de datum van aankoop door de derde.

De pachter die zijn recht van voorkoop heeft overgedragen onder de in dit artikel gestelde voorwaarden, mag gedurende een periode van negen jaar te rekenen vanaf het begin van de nieuwe pachtperiode, bedoeld in het derde lid, de exploitatie van het goed niet overdragen aan andere personen dan zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

Bij overtreding van deze bepaling is hij aan de verkoper een schadevergoeding, gelijk aan 50 % van de verkoopprijs van de betrokken percelen, verschuldigd, tenzij hij vooraf op grond van ernstige redenen, machtiging van de vrederechter heeft verkregen."

Het recht van voorkoop bedoeld in art. 48.1 Pachtwet houdt in dat de notaris de pachter in overeenstemming met het eerste lid kennis moet geven van de akte opgesteld onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkooprecht, wat als een aanbod van verkoop geldt, en dat de pachter dat aanbod kan aanvaarden binnen de termijn bedoeld in het tweede lid.

Met toepassing van art. 48bis, eerste lid Pachtwet kan de pachter zijn recht van voorkoop voor het gehele goed uitoefenen of deels aan een of meer derden overdragen, op voorwaarde dat hij het recht voor het overige zelf uitoefent.

Voormelde wetsbepaling strekt ertoe de zekerheid te hebben dat de pachter het goed geheel of deels in eigendom kan verwerven. Dat is ook de reden waarom het vestigen van een vruchtgebruik geen aanleiding tot een recht van voorkoop geeft (Cass. 24 februari 1978, RW 1978-79, 615).

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
347
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

NV J. t/ NV M.F.

1. De feiten

Op 12 april 1999 sloten NV J. als pachter en NV M.F. als verpachter een pachtovereenkomst voor een duur van negen jaar met als voorwerp een aantal percelen gelegen te B., H.

Op 29 december 2011 richtte notaris F.B. een aangetekend schrijven aan NV J. waarin hij de laatste in kennis stelde van een wederzijdse koop-verkoopbelofte, die op 28 december 2011 werd gesloten onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening – door de pachter – van zijn recht op voorkoop.

Op 26 januari 2012 deelde NV J. de notaris mee dat zij het recht van voorkoop wenste uit te oefenen en deels over te dragen conform art. 48 en 48bis Pachtwet. In dezelfde brief werd gesteld dat de aankoop zou gebeuren door NV J. als pachter voor het twintigjarig vruchtgebruik en door de heer J.B., gedelegeerd-bestuurder van NV J., voor de blote eigendom.

Op 3 april 2012 stelde de raadsman van NV M.F. notaris B. in naam van zijn cliënt in gebreke voor het ten onrechte aanbieden van een voorkooprecht omdat er enkel een optie tot aankoop was verleend die niet werd gelicht en er nooit een koopovereenkomst was tot stand gekomen. De notaris heeft NV J. in kennis gesteld van de inhoud van deze brief.

NV J. stelde zich via haar raadsman op het standpunt dat het aanbieden van een voorkooprecht aan te merken was als een aanbod en dat door de aanvaarding van dit aanbod een koopovereenkomst tot stand was gekomen. NV M.F. werd in gebreke gesteld om haar medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte.

2. De voorafgaande procedure

NV J. heeft op 28 februari 2012 de gedinginleidende dagvaarding uitgebracht voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Mechelen. Zij vorderde de toewijzing van haar vordering en de partijen te horen verwijzen naar notaris F.B. (...) en NV M.F. te horen bevelen om, binnen de vijftien dagen na de betekening van het te vellen vonnis (...) de verkoopakte, overeenkomstig de akte toegezonden door notaris B. op 29 december 2011 en aangevuld in die zin dat de aankoop door de heer J.B. gedaan zal worden privé voor de blote eigendom te waarderen aan 80% en door NV J. voor het vruchtgebruik voor een termijn van twintig jaar te waarderen aan 20%, te ondertekenen.

...

NV M.F. besloot tot de afwijking van de vordering (...).

Met het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van NV J. afgewezen (...).

3. Eisen in hoger beroep

NV J. heeft hoger beroep aangetekend. Zij vraagt de hervorming van het bestreden vonnis, de toewijzing van haar vorderingen en betaling van de gerechtskosten.

NV M.F. vraagt de afwijzing van het hoger beroep. (...).

4. Beoordeling

...

4.2.1. De betwisting tussen de partijen houdt verband met een pachtovereenkomst van 12 april 1999 die werd gesloten tussen NV J. als pachter en NV M.F. als verpachter met als voorwerp een aantal landbouwpercelen gelegen te B., H.

Met de aangetekende brief van 29 december 2011 heeft notaris F.B. aan NV J. kennis gegeven van de inhoud van een wederzijdse koop-verkoopbelofte die op 28 december 2011 werd gesloten tussen NV M.F. en een kandidaat-verkoper, onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening – door NV J. – van haar recht op voorkoop.

De partijen zijn het oneens over de juridische draagwijdte en over de rechtsgevolgen van deze brief. Volgens NV M.F. kon de kennisgeving die de notaris op 29 december 2011 aan de pachter richtte met als bijlage de wederzijdse koop- en verkoopbelofte, geen rechtsgevolgen sorteren en geen aanleiding geven tot de uitoefening van een voorkooprecht omdat er geen definitieve koopovereenkomst voorlag en de kandidaat-koper de hem verleende optie ook niet heeft gelicht. De notaris handelde dan ook – aldus NV M.F. – voorbarig door enkel naar aanleiding van een optie tot aankoop een voorkooprecht aan de pachter aan te bieden. NV M.F. stelde dat zij door dit handelen van de notaris niet gebonden was.

De eerste rechter heeft deze argumentatie niet gevolgd en oordeelde dat de brief van de notaris van 29 december 2011 aan te merken was als een geldig aanbod tot aankoop dat – zo het voorkooprecht door NV J. op een rechtsgeldige wijze zou zijn uitgeoefend (zie verder) – van rechtswege een koopovereenkomst tussen verkoper en pachter tot stand zou hebben gebracht.

4.2.2. Het hoofdberoep van NV J. heeft betrekking op de wijze waarop de laatste het voorkooprecht heeft uitgeoefend.

Met de brief van 26 januari 2012 gaf NV J. als pachter te kennen het recht van voorkoop voor het gehele perceel uit te oefenen voor het twintigjarig vruchtgebruik en het over te dragen aan J.B., gedelegeerd bestuurder van NV J. voor de blote eigendom.

De eerste rechter oordeelde dat de splitsing tussen vruchtgebruik en blote eigendom die de pachter op die manier doorvoerde, strijdig was met art. 48bis, eerste lid Pachtwet en dat de uitoefening van het voorkooprecht onwerkdadig was.

De vorderingen van NV J. werden op die grond afgewezen. Het hoofdberoep van NV J. is tegen dit onderdeel van het vonnis gericht.

4.2.3. Het recht van voorkoop bedoeld in art. 48.1 Pachtwet houdt in dat de notaris de pachter in overeenstemming met het eerste lid kennis moet geven van de akte opgesteld onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkooprecht, wat als een aanbod van verkoop geldt, en dat de pachter dat aanbod kan aanvaarden binnen de termijn bedoeld in het tweede lid.

Met toepassing van art. 48bis, eerste lid Pachtwet kan de pachter zijn recht van voorkoop voor het gehele goed uitoefenen of deels aan een of meer derden overdragen, op voorwaarde dat hij het recht voor het overige zelf uitoefent.

Voormelde wetsbepaling strekt ertoe de zekerheid te hebben dat de pachter het goed geheel of deels in eigendom kan verwerven. Dat is ook de reden waarom het vestigen van een vruchtgebruik geen aanleiding tot een recht van voorkoop geeft (Cass. 24 februari 1978, RW 1978-79, 615).

In casu is er kennelijk geen sprake van een uitoefening van het voorkooprecht in overeenstemming met art. 48 en 48bis Pachtwet. De brief van NV J. van 26 januari 2012 geeft duidelijk aan dat zij louter een twintigjarig vruchtgebruik van het goed wenst te verwerven, terwijl zij haar voorkooprecht aan J.B. overdraagt opdat deze het volledige goed in blote eigendom zou aankopen.

Dit is geen aanvaarding van het verkoopaanbod met de kennisgeving van de notaris gedaan. De aanvaarding houdt immers de acceptatie van de verkoopvoorwaarden in en wijzigt ze niet. Het aanbod gold voor de verkoop van het goed in volle eigendom. De mededeling door de pachter dat hij louter het vruchtgebruik wenst te kopen, terwijl een derde de blote eigendom zal aankopen, strookt niet met een aanvaarding van het gedane bod.

Bovendien kan de pachter zijn recht van voorkoop luidens art. 48bis, eerste lid Pachtwet deels aan derden overdragen voor zover hij dat recht voor een deel van het goed zelf uitoefent, d.w.z. het door de koop in eigendom verkrijgt, wat ook met de doelstelling van de wet overeenstemt.

Een splitsing van het recht van voorkoop in gescheiden zakelijke rechten, waarbij de pachter en een derde respectievelijk het vruchtgebruik en de blote eigendom aankopen, leidt ook tot een verval van de pachtrechter, doordat de pachter tevens de vruchtgebruiker wordt. De gevolgen die de wet aan de uitoefening van het recht van voorkoop voorbehoudt, o.m. de pachthernieuwing, kunnen in die omstandigheden niet worden verwezenlijkt.

Het hoger beroep is ongegrond.

...

Noot: 

Conclusie van advocaat-generaal Dubrulle

1. Het geschil heeft betrekking op de verkoop van gronden door de eiseressen, volgens hen zonder miskenning van het voorkooprecht van een pachter en een geldig door hen gegeven opzegging van de huur.
De vrederechter verklaarde de vorderingen van de heer (L.), pachter, rechtsvoorganger van de eerste verweerders, en deze van de tweede verweerster ten dele gegrond: in zijn vonnis zegt hij voor recht dat de verkoop van drie percelen grond aan de eerste eiseres is gebeurd met miskenning van het voorkooprecht van (L.) en dat deze in de plaats wordt gesteld van eerste eiseres, die hij veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding van 2.500 euro aan (L.) en tot de kosten van het geding.
In een tweede vonnis van dezelfde datum wordt de vordering van eerste eiseres tot geldigverklaring van de pachtopzegging afgewezen als ongegrond. Zij werd hierin ook verwezen in de kosten.
De hogere beroepen van de eerste en tweede eisers tegen de beide vonnissen werden door het bestreden vonnis gevoegd en in zeer beperkte mate gegrond verklaard.
De rechtbank deed het eerste beroepen vonnis teniet in de mate dat aan eerste verweerders, die het geding hadden hervat voor de ondertussen overleden (L.), een schadevergoeding werd toegekend en verleende hen, opnieuw oordelend, enkel voorbehoud. De beide vonnissen werden voor al het overige bevestigd.
2. Het eerste middel is gericht tegen het ontvankelijk en gegrond verklaren van de vordering van (L.) tot indeplaatsstelling en voert hiervoor een schending aan van artikel 149 van de Grondwet, het algemeen rechtsbeginsel overeenkomstig hetwelk de rechter verplicht is het recht toe te passen op de hem voorgelegde feiten, het beschikkingsbeginsel , de artikelen 1, 47 en 52, enig lid, 1° van de Pachtwet en de artikelen 702, 3° en 1138, 2° en 3° van het Gerechtelijk Wetboek.
Het derde onderdeel komt mij gegrond voor.
Het is als volgt geformuleerd:
"In zoverre het vonnis zo moet worden gelezen dat de appelrechters impliciet maar zeker oordelen dat het irrelevant is of de rechtsvoorganger van verweerders sub I op het ogenblik van de verkoop nog persoonlijk de bedoelde goederen exploiteerde en deze exploitatie voldeed aan het vereiste van artikel 1 van de Pachtwet, zijnde een bedrijfsmatige exploitatie, schenden zij de bedoelde artikelen van de Pachtwet, en in het bijzonder artikel 52, 1° van de Pachtwet nu overeenkomstig dit artikel de pachter geen recht van voorkoop meer heeft indien hij op het ogenblik van de verkoop van de goederen niet meer persoonlijk exploiteert en deze exploitatie voldoet aan het vereiste van artikel 1 van de Pachtwet, met name een bedrijfsmatige exploitatie".
Artikel 1711, derde lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat onder pacht de huur van landeigendommen wordt begrepen.
Artikel 1, 1° van de Pachtwet verklaart deze wet van toepassing op de pacht van onroerende goederen die door de pachter hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf en dat onder "landbouwbedrijf" wordt verstaan "de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop".
Bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom kent artikel 47 van de Pachtwet aan de pachter het recht van voorkoop toe voor zichzelf of zijn erin vernoemde verwanten die daadwerkelijk aan de exploitatie van de "in pacht gegeven landeigendom" deelnemen.
Het voorkooprecht komt dus alleen aan de door de Pachtwet beschermde pachter toe. Om op dat recht aanspraak te kunnen maken, moet men derhalve niet alleen pachter zijn, maar moet de ingeroepen pachtovereenkomst door de Pachtwet worden beschermd(1), wat, onder meer, betekent dat de pacht moet voldoen aan de voorwaarde van artikel 1, 1°.
Artikel 52, enig lid, 1° van de Pachtwet bepaalt overigens uitdrukkelijk dat de pachter geen recht van voorkoop heeft, indien het goed niet geëxploiteerd wordt door hem persoonlijk of door de genoemde verwanten.
Het onderzoek naar de gegrondheid van de vordering van de verweerders vereiste dus een onderzoek naar de vraag of, op het ogenblik van de verkoop, de voorwaarde van beroepsmatige exploitatie vervuld was, wat volgens de eisers niet het geval was, daar (L.) toen, na zijn pensionering, nog slechts uit liefhebberij op het goed Brabantse trekpaarden hield. De eisers bekritiseerden de beroepen vonnissen, waarin geoordeeld werd dat "de oorspronkelijke pacht niet ipso facto van karakter (verandert) en pacht blijft ...' omdat ‘... voorafgaandelijk aan de kwestieuze verkopen geen einde (werd) gesteld (aan de pacht)".
De appelrechters antwoordden hierop dat het voorkooprecht van de pachter een attribuut is van het pachtrecht en dat het louter feit pachter te zijn het voorkooprecht doet ontstaan. Ze besluiten dat het recht van voorkoop in hoofde van (L.) bestond en dat deze vaststelling volstaat, zonder dat het vereist is na te gaan of er nog van exploitatie van het goed sprake was.
Aldus schenden ze de aangevoerde bepalingen van de Pachtwet.
3. Het tweede middel is gericht tegen de afwijzing van de vordering van de eiseressen tot geldigverklaring van de huuropzeg en voert een schending aan van de artikelen 149 van de Grondwet en 1 en 12 en, voor zoveel als nodig, van 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13 en 46 van de Pachtwet.
De appelrechters verwerpen deze vordering en gaan daarbij ervan uit dat een pachtovereenkomst alleen kan worden opgezegd overeenkomstig de artikelen 6 en volgende van de pachtwet, wat terzake niet is gebeurd, omdat de brieven van 22 april 2002 en van 17 juni 2002 van de eerste eiseres, waarmede zij de overeenkomst wenste te beëindigen, niet beantwoorden aan de vereisten van artikel 6 en volgende en van artikel 12 van de Pachtwet en omdat tot op de datum van de uitspraak de pacht op geen enkele rechtsgeldige manier werd beëindigd.
Volgens het middel schenden ze aldus de aangewezen artikelen van de Pachtwet, aangezien de pachter door de beëindiging van de landbouwexploitatie de bescherming van de Pachtwet verliest, wat ten deze het geval is.
Ook dit middel is gegrond.
Paragraaf 3 van de Pachtwet, die de artikelen 6 tot 13 bevat, regelt de opzegging van de landpacht door de verpachter.
De Pachtwet is enkel van toepassing op de landpachten die beantwoorden aan de voorwaarden van haar artikel 1.
Eén van deze voorwaarden is de exploitatie van een landbouwbedrijf, in de zin van artikel 1, 1°.
De appelrechters konden dus niet weigeren de vordering tot opzegging van de pacht geldig te verklaren zonder te onderzoeken of het goed toen nog bedrijfsmatig geëxploiteerd was.
4. Conclusie: vernietiging en verwijzing naar een andere rechtbank van eerste aanleg, zitting houdende in hoger beroep.
__________
(1) E. Stassijns, A.P.R., tw. Pacht, 481, nr. 473.

Dit arrest is ook gepubliceerd in het RW 2012-2013, 617 in verkorte vorm
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 28/10/2016 - 18:04
Laatst aangepast op: vr, 28/10/2016 - 18:04

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.