-A +A

Openbare verkoop van onroerend goed zonder tussenkomst notaris

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 09/06/2016
A.R.: 
C.15.0360.N

Uit de omstandigheid dat artikel 1, tweede lid, van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, bepaalt dat, onder voorbehoud van de rechten van de openbare overheid, alleen notarissen bevoegd zijn om onroerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen, volgt niet dat verkopingen die geschieden zonder tussenkomst van een notaris geen openbare verkopingen kunnen zijn in de zin van voormelde wetsbepaling.

Een onder het monopolie van de notarissen vallende openbare verkoop in de zin van artikel 1, tweede lid, van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt is een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden; de omstandigheid dat bepaalde formaliteiten moeten worden vervuld om toegelaten te worden tot de biedingen, ontneemt aan de verkoop niet zijn openbaar karakter.
 

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.15.0360.N
1. M. R.-D. C.,
2. F. D. G.,
eisers,
tegen
CARRERA nv, met zetel te 8020 Oostkamp-Waardamme, Veldhoekstraat 21,
verweerster,

in aanwezigheid van
Benjamin QUANJARD, advocaat, in zijn hoedanigheid van curator van het faillissement van HEYMAN & C° nv, met kantoor te 2000 Antwerpen, Admiraal de Boisotstraat 20,
in bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 20 maart 2015.

II. CASSATIEMIDDEL
De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
1. Uit de omstandigheid dat artikel 1, tweede lid, van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, bepaalt dat, onder voorbehoud van de rech-ten van de openbare overheid, alleen notarissen bevoegd zijn om onroerende goe-deren, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen, volgt niet dat verkopingen die geschieden zonder tussenkomst van een notaris geen openba-re verkopingen kunnen zijn in de zin van voormelde wetsbepaling.
In zoverre het middel uitgaat van de tegenovergestelde rechtsopvatting, faalt het naar recht.

2. Krachtens artikel 1, tweede lid, van de voornoemde wet, zijn, onder voorbe-houd van de rechten der openbare overheid, alleen de notarissen bevoegd om on-roerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verko-pen. De toewijzing mag niet dan aan de hoogst- en laatst biedende geschieden.

Een onder het monopolie van de notarissen vallende openbare verkoop in de zin van deze bepaling is een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedin-gen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder nood-zakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toe-gewezen of dat het zal worden ingehouden.

De omstandigheid dat bepaalde formaliteiten moeten worden vervuld om toegela-ten te worden tot de biedingen, ontneemt aan de verkoop niet zijn openbaar ka-rakter.

3. De appelrechter stelt vast dat het onroerend goed in opdracht van de eisers via de publieke internetsite "Heyman.be Veilingen" te koop werd aangeboden, waarbij de mogelijkheid werd geboden aan een virtueel bijeengebracht publiek om op een openingsbod van 250.000,00 euro concurrentiële biedingen te doen waarvan de andere kandidaten kennis hebben via de pagina "kavels volgen" en waarbij de bedoelde kavel aan de hoogste bieder, de verweerster, werd toegewe-zen en een verkoopsbevestiging aan deze laatste werd verstuurd.

Door op grond van deze vaststellingen te oordelen dat de verkoop een onder de exclusieve bevoegdheid van notarissen vallende openbare verkoop is en dat de omstandigheid dat een kandidaat-koper zich eerst dient te registreren vooraleer een bod te kunnen uitbrengen daaraan geen afbreuk doet aangezien het goed via het internet en dus aan eenieder wordt aangeboden, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing naar recht.

Het middel kan in zoverre niet worden aangenomen.

Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser tot de kosten.
Bepaalt de kosten voor de eiser op 2134,52 euro.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer in openbare rechtszitting van 9 juni 2016.


VOORZIENING IN CASSATIE

VOOR: 1. De heer R.-D. C.M., en

2. Mevrouw D. G. F.,

eisers in cassatie

TEGEN: De naamloze vennootschap CARRERA, met maatschappelijke ze-tel te 8020 Oostkamp, Veldhoekstraat 21 en met ondernemings-nummer 0428.368.727, en welke in het exploot van betekening van het bestreden arrest keuze van woonplaats heeft gedaan ter studie van de heer Dirk Hessels, gerechtsdeurwaarder, te 8780 Oostrozebeke, Stationsstraat 124,

verweerster in cassatie

IN AANWEZIGHEID VAN:

De naamloze vennootschap HEYMAN & CO, met maatschappelijke zetel te 2660 Hoboken (Antwerpen), Boombekelaan 9 en met ondernemingsnummer 0446.339.857,

in bindendverklaring van arrest opgeroepen partij

 

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie,

Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Dames en Heren,

Eisers hebben de eer een arrest aan U ter beoordeling voor te leggen dat op 20 maart 2015 op tegenspraak tussen partijen werd uitgesproken door de zestiende bis B kamer van het Hof van Beroep te Gent (met nummer 2014/AR/58 op de algemene rol).

FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

1. Verweerster is bij exploten betekend op 7 en 12 juni 2012 overgegaan tot dagvaarding ingevolge een gerezen discussie over de geldigheid van een via het veilingsysteem van NV Heyman & Co tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed van eisers.

Haar vordering strekte er onder meer toe, bij vonnis uitvoerbaar bij voor-raad, (a) de koopovereenkomst en onderhandse akte van 27 februari 2012 aan-gaande het pand gelegen te 8400 Oostende, Vrijheidstraat 96 nietig te verklaren dan wel lastens eisers te ontbinden, (b) eisers en NV Heyman & Co solidair, in so-lidum te veroordelen tot terugbetaling aan haar van het voorschot van 34.000 EUR, meer interesten vanaf 22 maart 2012, (c) eisers tevens solidair, in solidum te veroordelen tot betaling aan haar van een schadevergoeding van 34.000 EUR, meer de gerechtelijke interesten en (d) eisers en NV Heyman & Co te veroordelen tot de gerechtskosten.

Bij conclusie stelden eisers tussenvorderingen in. Aldus eisten zij onder meer bij tegenvordering (a) te zeggen voor recht dat tussen hen en verweerster op 27 februari 2012 rechtsgeldig een verkoopovereenkomst is tot stand gekomen met betrekking tot het opbrengsthuis met aanhorigheden gelegen te 8400 Oostende, Vrijheidstraat 96 (...) voor de prijs van 340.000 EUR, (b) verweerster te veroor-delen tot gedwongen uitvoering van de verkoopovereenkomst van 27 februari 2012 en bijgevolg tot het verlijden van de verkoopakte ter studie van de notarissen Coudeville en Baeke binnen de maand na betekening van het vonnis en onder verbeurte van een welbepaalde dwangsom, (c) te zeggen voor recht dat bij gebreke daarvan het vonnis, na voldoening van de koopsom, zal gelden als verkoopakte en zal kunnen worden overgeschreven, (d) verweerster te veroordelen tot betaling aan hen van de koopsom van 340.000 EUR en minstens 306.000 EUR, meer de verwijlinteresten vanaf 27 juni 2012 en (e) verweerster te veroordelen tot betaling van een vergoeding voor alle schade geleden wegens de vertraging in het verlijden van de verkoopakte, contractueel vastgelegd op 34.000 EUR, meer de gerechtelij-ke interesten, alsmede tot de kosten van het geding.

Bij vonnis van 10 september 2013 verklaarde de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge de hoofdvorderingen van verweerster tegen eisers en NV Hey-man & Co ontvankelijk doch ongegrond. De overige vorderingen en de beslissing over de gerechtskosten werden aangehouden.

2. Op 10 januari 2014 stelde verweerster hoger beroep in tegen bovenstaand vonnis. Zij beoogde hiermee de hervorming van het bestreden vonnis en enerzijds haar oorspronkelijke hoofdvorderingen te horen inwilligen en minstens een deskundige met een welbepaalde opdracht te horen aanstellen. Anderzijds streefde zij de afwijzing na van de tegenvorderingen van eisers, minstens deze tot betaling van een schadevergoeding, en beoogde zij te zeggen voor recht dat zij het voor-schot reeds voldaan had op 19 februari 2012. Zij eiste tenslotte de veroordeling van eisers tot de gerechtskosten.

Eisers besloten tot de ongegrondheid van het hoger beroep van verweerster en hernamen, voor zover het Hof van Beroep te Gent de hele zaak tot zich zou trekken, hun oorspronkelijke tussenvorderingen.

In het arrest van 20 maart 2015 verklaart het Hof van Beroep te Gent het hoger beroep van verweerster ontvankelijk en gegrond. Het bestreden vonnis wordt teniet gedaan en, opnieuw wijzende, verklaart het Hof van Beroep te Gent de oorspronkelijke hoofdvorderingen van verweerster ontvankelijk en onder meer in die mate gegrond dat (a) de tussen verweerster en eisers gesloten koopovereen-komst en onderhandse akte van 27 februari 2012 aangaande het pand gelegen te Oostende, Vrijheidstraat 96 worden nietig verklaard, (b) eisers en NV Heyman & Co solidair worden veroordeeld om elk voor het geheel (en in hun onderlinge ver-houding voor respectievelijk ¼, ¼ en 1/2) aan verweerster de som te betalen van 34.000 EUR, meer de vergoedende interesten aan de wettelijke rentevoet vanaf 19 februari 2012 en (c) eisers en NV Heyman & Co worden verwezen elk in het geheel (en in hun onderlinge verhouding voor respectievelijk 1/4, ¼ en ½) van de gerechtskosten van verweerster in beide aanleggen. Alle overige vorderingen worden of als ontoelaatbaar en/of ongegrond afgewezen.

 

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen

- artikel 149 van de Grondwet,
- artikel 1, in het bijzonder tweede lid van de wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt,

Aangevochten beslissing

De appelrechter verklaart het hoger beroep van verweerster ontvankelijk en gegrond, doet het bestreden vonnis teniet en verklaart, rechtdoende op de hoofd-vordering van verweerster, de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en on-derhandse akte van 27 februari 2012 aangaande het pand te Oostende, Vrij-heidstraat 96 nietig wegens schending van artikel 1, in het bijzonder tweede lid van de wet van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt.

Hij steunt deze beslissing voornamelijk op navolgende motieven:

" (...) 2.
M.b.t. de opgeworpen nietigheid van de koopovereenkomst en onderhandse akte d.d. 27 februari 2012 aangaande het pand te Oostende, Vrijheidstraat nr. 96 wegens schending van art. 1 van de Wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1802) op het notarisambt, i.h.b. al. 2, ingevoegd bij art. 1 Wet 16 april 1927 (BS 27 april 1927):

Uit de door [verweerster] als stukken 1 en 2 voorgebrachte kopie van de (op zich niet betwiste) pagina op de internetsite "HEYMAN.BE VEILIN-GEN" houdende de veiling tussen 10 januari 2012 en 15 februari 2012 van de genaamde kavel te Oostende met nr. 1274 alsook de navolgende e-mail d.d. 15 februari 2012 vanwege het zakenkantoor n.v. HEYMANS & CO aan [verweerster] houdende de bevestiging van de toewijzing, de formele koop/verkoopbevestiging, het verzoek tot het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de betaling van het voorschot t.b.v. 10% van de koopsom of 34.000,00 EUR, blijkt onmiskenbaar de frontale schending van de genaamde wetsbepaling dat alleen notarissen bevoegd zijn om onroe-rende goederen openbaar te verkopen en dat de toewijzing niet mag ge-schieden dan aan de hoogst- en laatstbiedende.

Immers, in opdracht van [eisers] werd via de publieke internetsite van n.v. HEYMAN & CO ("HEYMAN.BE VEILINGEN") het er omschreven en met foto's voorgestelde onroerend goed in kwestie te koop aangeboden, waarbij de mogelijkheid werd geboden aan een virtueel bijeengebracht publiek om op een er aangekondigd openingsbod van 250.000,00 EUR concurrentiële biedingen te doen, waarvan de andere kandidaten kennis hebben via de pagina "kavels volgen" , en waarbij duidelijk de bedoelde kavel aan de hoogste bieder werd "toegewezen" en de "koopbevestiging" formeel is gevolgd (zie bevestigende e-mail d.d. 15 februari 2012).

Ook art. 2 van het mandaat van het zakenkantoor n.v. HEYMAN & CO (dossier [eisers], stuk 5) vermeldt uitdrukkelijk in dezelfde zin dat de ver-koopprijs waartegen het onroerend goed aan het publiek te koop wordt aangeboden door de opdrachtgever bepaald is via veiling aan de hoogst biedende en dat de minimumverkoopprijs die moet worden verkregen door de opdrachtgever bepaald is aan de hoogstbiedende.
Dergelijke actie valt onder de definitie van een onder de exclusieve be-voegdheid van notarissen vallende (vrijwillige) openbare verkoop, zoals gehanteerd door Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Fe-deratie van het Belgisch Notariaat, nl. een verkoop:
1) waarbij aan een publiek - al dan niet beperkt - dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om
2) concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan,
3) en waar ab initio duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden.

Het veilingsysteem van onroerende goederen dat het zakenkantoor n.v. HEYMAN & CO (dat geen notaris is) toepast betreft geenszins niet-bindende biedingen ter ondersteuning van een onderhands verkoopproces doch meteen de daadwerkelijke koop / verkoop ("toewijzing") door / aan de hoogste bieder, wat in strijd is met de openbare orde, nu de genoemde wetsbepaling het openbaar karakter van het notarisambt betreft en de be-scherming beoogt van desbetreffende rechtszekerheid (zowel van het publiek als van de verkopers) én van de belangen van de schatkist. Inmenging in openbare ambten wordt bovendien strafrechtelijk gesanctioneerd (art. 227 SW).

De koop die via deze onwettelijke veiling tot stand is gekomen is bijgevolg absoluut nietig.

Het gegeven dat een geïnteresseerde zich eerst dient te registreren vooraleer een bod te kunnen uitbrengen ontneemt niets aan het voorgaande:
Het pand ("kavel") wordt via het internet aangeboden aan iedereen en dus via een openbare verkoop.

Het loutere feit dat iedereen zich - gratis - zou registreren vooraleer een bod te doen ontneemt evident niet het openbaar karakter:

Het is precies aan dergelijk gedoe dat de wet van 16 augustus 1927 heeft willen een einde stellen door aan de notarissen het monopolie van de openbare verkopen van onroerende goederen toe te vertrouwen.

Anders oordelen zou elke doeltreffendheid aan de wet ontnemen.

Overigens klemt elke hier vermeende beslotenheid des te meer waar de wetgever met de verplichte dienstverlening van de notaris doch ook de verplichte toewijzing aan de hoogst- en laagstbiedende precies elke beper-king tot de verkoop heeft willen uitsluiten of vermijden.

De door [verweerster] gevorderde nietigheid van de koopovereenkomst en onderhandse akte d.d. 27 februari 2012 is aldus gegrond.

De bij tegenvordering door [eisers] beoogde uitvoering van de (strijdig met de openbare orde zijnde) overeenkomst en hun bijkomende vorderingen ten aanzien van [verweerster] en tussenvordering ten aanzien van n.v. HEYMAN & CO zijn aldus bij gebrek aan rechtmatig belang ontoelaat-baar"
(bestreden arrest, pagina 3, vierde alinea tot pagina 5, eerste alinea).

Grieven

Artikel 1, eerste lid van de wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt bepaalt dat notarissen openbare ambtenaren zijn, welke worden aangesteld om alle akten en contracten te verlijden waaraan partijen de authentici-teit van overheidsakten moeten of willen doen verlenen, de dagtekening ervan te verzekeren, ze in bewaring te houden en er grossen en uitgiften van af te geven.

Krachtens het tweede lid van deze wetsbepaling zijn alleen notarissen, on-der voorbehoud van de rechten der openbare overheid, bevoegd om onroerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen. Bo-vendien mag de toewijzing niet dan aan de hoogst- en laatstbiedende geschieden.

Bij gebreke van wettelijke definitie, dient het begrip ‘openbare verkoop' in zijn gebruikelijke betekenis te worden omschreven als ‘een verkoop in aanwezig-heid van een publiek dat is uitgenodigd via aankondigingen en affiches om te ver-zamelen op een vastgelegd tijdstip in een voor iedereen toegankelijke plaats, waar een aanzienlijk aantal uitgestalde goederen door een daartoe gemachtigde openba-re ambtenaar te koop worden aangeboden en toegewezen aan de hoogst (ter waar-de van minstens de door verkoper vastgestelde prijs) biedende mededinger'.

Te dezen neemt de appelrechter op basis van de hem door partijen voorge-legde stukken - met name een welbepaalde pagina van de internetsite ‘HEY-MAN.BE VEILINGEN' houdende de veiling tussen 10 januari 2012 en 15 februari 2012 van de kavel te Oostende met nr. 1274, de e-mail van 15 februari 2012 van NV Heyman & Co aan verweerster houdende de bevestiging van de toewijzing, de formele koop/verkoopbevestiging, het verzoek tot het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de betaling van het voorschot van 10% of 34.000 EUR, alsmede het mandaat van eisers aan NV Heyman & Co - aan dat " in opdracht van [eisers] via de publieke internetsite van NV Heyman & Co het er omschreven en met foto's voorgestelde onroerend goed te koop werd aangeboden, waarbij de mogelijkheid werd geboden aan een virtueel bijeengebracht publiek om op een er aangekondigd openingsbod van 250.000 EUR concurrentiële biedingen te doen waarvan de andere kandidaten kennis hebben via de pagina ‘kavels volgen' en waarbij duidelijk de bedoelde kavel aan de hoogste bieder werd ‘toegewezen' en de ‘koopbevestiging' formeel is gevolgd" (bestreden arrest, pagina 3, vijfde tot zevende alinea).

Rekening houdende met de door het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat gehanteerde definitie van een onder de exclusieve bevoegdheid van notarissen vallende openbare verkoop, met name "een verkoop 1) waarbij aan een publiek - al dan niet beperkt - dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om 2) concurrentiële biedingen te doen waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en 3) waar ab initio duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden" (bestreden arrest, pagina 4, eerste alinea), leidt de appelrechter daaruit af dat "het veilingsysteem dat NV Heyman & Co toepast, geenszins niet-bindende biedingen ter ondersteuning van een onderhands verkoopproces betreft doch meteen een daadwerkelijke koop/verkoop ("toewijzing") door/aan de hoogste bieder, wat in strijd is met de openbare orde (...)" (bestreden arrest, pagina 4, tweede alinea).

Op grond van het voorgaande besluit de appelrechter dat "de koop die via deze onwettelijke veiling is tot stand gekomen, absoluut nietig is", waarbij "het gegeven dat een geïnteresseerde zich eerst dient te registreren vooraleer een bod te kunnen uitbrengen niets aan het voorgaande ontneemt" (bestreden arrest, pagina 4, derde en vierde alinea) en wordt de oorspronkelijke hoofdvordering van verweerster tot nietigverklaring van de koopovereenkomst en de onderhandse akte van 27 februari 2012 aangaande het pand te Oostende, Vrijheidstraat 96 bijgevolg gegrond verklaard.

Door in de lijn van de door het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat gehanteerde begripsomschrijving ("een verkoop waarbij aan een publiek - al dan niet beperkt - (...) de mogelijkheid wordt gegeven om concurrentiële biedingen te doen (...)") aan te nemen dat het aantal potentiële mededingers (onder meer door de verplichte voorafgaande registratie) kan worden ingeperkt, ontkent de appelrechter evenwel dat de openbaarheid zonder meer van zowel de tekoopstelling als de mededinging een wezenlijke voorwaarde is voor het bestaan van een ‘openbare verkoop'. Een se-miopenbare verkoop, dit is een verkoop waarbij slechts enkele mededingers met elkaar worden geconfronteerd, dient immers te worden geacht buiten het toepas-singsgebied van een ‘openbare verkoop' te vallen.

Door de via het veilingsysteem van onroerende goederen van N.V. Heyman & Co tot stand gekomen verkoop te kwalificeren als "een daadwerkelijke koop/verkoop (toewijzing) aan de hoogste bieder" of, met andere woorden, als een ‘openbare verkoop' zonder hierbij de effectieve tussenkomst van een bevoegde openbare ambtenaar, in het bijzonder bij bedoelde ‘toewijzing', na te gaan en vast te stellen, gaat de appelrechter er daarnaast aan voorbij dat de authentificering van de rechtshandeling in zijn geheel, gaande van de vastgestelde verkoopvoor-waarden als toetredingscontract tot het proces-verbaal van toewijzing als titel van aankoop, evenzeer een conditio sine qua non voor een openbare verkoop uitmaakt.

De appelrechter vermocht de via het veilingsysteem van onroerende goe-deren van N.V. Heyman & Co tot stand gekomen koop/verkoop derhalve niet wettelijk - wegens miskenning van de bestaansvoorwaarden van de onbeperkte openbaarheid en de authentificering van alle daarbij gestelde rechtshandelingen - te kwalificeren als een ‘openbare verkoop', zodat de daarop gesteunde beslissing tot nietigverklaring van de koopovereenkomst en de onderhandse akte van 27 februari 2012 aangaande het pand te Oostende, Vrijheidstraat 96 niet naar recht verantwoord is (schending van artikel 1, in het bijzonder het tweede lid van de wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt).

Door in de bovenstaande motivering in het vage te blijven over het bestaan van de noodzaak tot navolgende authificering van de alhier geviseerde rechtshan-deling middels de tussenkomst van een notaris, stelt de appelrechter Uw Hof daarnaast minstens in de onmogelijkheid om zijn wettigheidstoezicht op deze be-slissing uit te oefenen en hierbij meer bepaald na te gaan of hij zonder miskenning van het begrip "openbare verkoop" kon beslissen tot de nietigheid van de koop-overeenkomst en de onderhandse akte van 26 februari 2012 aangaande voormeld pand.

In zoverre deze onduidelijke en onnauwkeurige motivering niet toelaat de wettigheid van de aangevochten beslissing te toetsen, is het bestreden arrest bijge-volg evenmin regelmatig gemotiveerd (schending van artikel 149 van de Grond-wet).

TOELICHTING BIJ HET ENIGE MIDDEL TOT CASSATIE

Het enige middel tot cassatie oefent kritiek uit op de beslissing van de ap-pelrechter dat de via het hierboven beschreven veilingsysteem van NV Heyman & Co tot stand gekomen koopovereenkomst en onderhandse akte van 27 februari 2012 met betrekking tot het pand van eisers aan de Vrijheidstraat 96 te Oostende nietig zijn wegens schending van artikel 1, tweede lid van de wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt, waarin notarissen worden aangeduid als exclusief bevoegde toezichthouders bij de openbare verkoop van onroerende goederen (zie ook: R. DE VALKENEER, Précis du notariat, Brussel, Bruylant, 1988, 24; E. VAN TRICHT, "Le notaire et la vente publique", Rev. not. b. 1988, 401).

Deze beslissing bouwt voort op de definitie door het Comité van Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat van een ‘openbare verkoop', met name "een verkoop 1) waarbij aan een publiek - al dan niet beperkt - dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om 2) concurrentiële biedingen te doen waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en 3) waar ab initio duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden" (bestreden arrest, pagina 4, eerste alinea), waarbij aanvullend wordt verduidelijkt dat "het loutere feit dat iedereen zich - gratis - zou registreren vooraleer een bod te doen evident niet het openbaar karakter (aan de verkoop) ontneemt (...)" (bestreden arrest, pagina 4, vijfde alinea).

Het staat evenwel vast dat deze door de appelrechter gehanteerde begrips-omschrijving slechts een van de vele uiteenlopende definities van ‘openbare ver-koop' in de notariële doctrine is (zie o.m.: C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, II.B, Mechelen, Kluwer, 2006, 291; M. GHIGNY, G. MAHIEU, P. PIRON, L. ROUSSEAU en M. TULI-PE, "Vente par offres", in X., La négociation immobilière: l'apport du notariat. Vastgoedbemiddeling: de inbreng van het notariaat, Brussel, Bruylant, 1998, 463; E. VAN TRICHT, "Le notaire et la vente publique", Rev. not. b. 1988, 393), wel-ke overigens niet geheel in overeenstemming is met de omschrijving die destijds door Uw Hof werd gegeven van een openbare verkoop van roerende goederen.

In het arrest van 9 maart 1839 (Cass. 9 maart 1839, Pas. 1837-1840, 27; zie ook: A. PUTTEMANS, "Réflexions autour des notions de vente et enchères publiques mobilières", in X., Liber Amicorum Jean-Luc Fagnart, Brussel, Bruylant, 2008, 913) definieerde Uw Hof dergelijke openbare verkoop immers als "een verkoop in aanwezigheid van een publiek dat is uitgenodigd via aankondi-gingen en affiches om te verzamelen op een vastgelegd tijdstip in een voor iedereen toegankelijke plaats, waar een aanzienlijk aantal uitgestalde goederen door een daartoe gemachtigde openbare ambtenaar te koop worden aangeboden en toegewezen aan de hoogst (ter waarde van minstens de door verkoper vastgestelde prijs) biedende mededinger" (vrije vertaling van: "en présence d'un concours d'individus convoqués par annonces et affiches à s'assembler à jour et heure fixes, dans un local ouvert à tout le monde, où à chaque séance un nombre considérable de marchandises étalées ont été mises successivement en vente à la criée et attribuées indistinctivement au premier des concurrents présents qui déclarait vouloir les prendre pour le prix fixé par le vendeur", eraan toevoegend dat "indien de openbare verkopingen van roerende goederen volgens de van kracht zijnde wetgeving enkel kunnen geschieden door een daartoe gemachtigde openbare ambtenaar, daaruit slechts kan worden afgeleid dat de verkopen die worden volt-rokken door de verkopers zelf, zonder enige tussenkomst van die openbare ambte-naar, om deze reden alleen al, hun karakter van openbare verkoop verliezen" (vrije vertaling van: "si d'après les lois en vigueur, les ventes publiques d'objets mobiliers en général ne peuvent se faire par un officier public à ce dûment autorisé, on ne peut en inférer que celles qui s'opèrent par les vendeurs eux-mêmes, sans le concours de ce fonctionnaire, perdent, par cela seul, leur caractère de vente publique").

Uitgaande van dit oude arrest van Uw Hof als aanknopingsfactor voor de omschrijving én aflijning van het begrip ‘openbare verkoop', faalt de redengeving van het bestreden arrest evenwel minstens om een dubbele reden naar recht.

Waar enerzijds uit bedoeld arrest van 9 maart 1839 kan worden afgeleid dat de openbaarheid zonder meer van zowel de tekoopstelling als de mededinging een conditio sine qua non is voor Uw Hof opdat er sprake zou zijn van een ‘open-bare verkoop', staat immers vast dat de appelrechter te dezen uitgaat van een al te ruim toepassingsgebied van dergelijke verkoop door de eventualiteit van een be-perking van het aantal potentiële mededingers toe te staan ("een verkoop waarbij aan een publiek - al dan niet beperkt - (...) de mogelijkheid wordt gegeven om concurrentiële biedingen te doen (...)"), temeer daar een belangrijke strekking in de notariële doctrine stelt dat semi-openbare verkopen, dit zijn verkopen waarbij slechts enkele kandidaat-kopers met elkaar worden geconfronteerd - zoals onder meer ingevolge "het loutere feit dat iedereen zich moet registreren vooraleer een bod te doen" -, in ieder geval buiten de openbare verkopen vallen (zie ook: P. VAN HOESTENBERGHE, "De notaris en het vastgoed. Proeve van reglement", Notarius 1997, 46; E. VAN TRICHT, "De notaris en de openbare verkoping", No-tarius 1988, 68).

Waar uit de bijkomende overweging in voormeld arrest van 9 maart 1839 anderzijds blijkt dat volgens Uw Hof onmogelijk gewag kan worden gemaakt van een openbare verkoop bij gebreke van de effectieve tussenkomst van een openbare ambtenaar, is de appelrechter in het kader van zijn beoordeling van het veilingsys-teem van NV Heyman & Co ook uit het oog verloren dat de authentificering van de rechtshandeling in zijn geheel - gaande van de vastgestelde verkoopvoorwaar-den als toetredingscontract tot het proces-verbaal van toewijzing als titel van aan-koop - eveneens een toepassingsvoorwaarde voor een openbare verkoop is (P. NOUWKENS, "Praktisch verloop van de verkoop en bijzondere procedurevoor-schriften bij bepaalde verkopingen", in D. MEULEMANS (ed.), Een woning ko-pen en verkopen, Leuven, Acco, 1991, 289; R. TIMMERMANS, "Notariële openbare verkopen en paranotarieel beheerste biedingen op vastgoed: op het snij-punt van elektronische wegen", T. App. 2012, afl. 2, 8).

In de mate de appelrechter te dezen aldus het absolute karakter van de ver-eiste openbaarheid ontkent en bovendien verzuimt de noodzakelijke (navolgende) tussenkomst van een openbare ambtenaar na te gaan, kon hij derhalve niet wettig - zonder miskenning van het begrip ‘openbare verkoop' - beslissen dat de koop via het door N.V. Heyman & Co georganiseerde systeem nietig is en bijgevolg evenmin de vastgestelde schending van artikel 1, in het bijzonder tweede lid van de wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt naar recht ver-antwoorden.

Doordat de appelrechter bij de beoordeling van het door N.V. Heyman & Co georganiseerde systeem inzake de verkoop van onroerende goederen in het va-ge blijft over de verplichte authentificering van de aan een openbare verkoop in-herente rechtshandelingen en in het bijzonder in het midden laat of er te dezen een noodzaak bestaat tot navolgende tussenkomst van een notaris met het oog op de authentificering van de alhier geviseerde rechtshandeling, is de motivering van het bestreden arrest daarnaast minstens onduidelijk, onnauwkeurig en onvolledig en geenszins van aard om Uw Hof in de mogelijkheid te stellen de wettelijkheid van de geviseerde aldus tot stand gekomen koop te toetsen. Het bestreden arrest is bij-gevolg alleszins aangetast door een motiveringsgebrek op dit punt (zie o.m.: Cass. 30 december 1988, Arr. Cass. 1988-89, 525; Cass. 3 februari 1984, Arr. Cass. 1983-84, 680).

 

Op deze gronden en overwegingen, besluit ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie, voor eisers, dat het U, Hooggeachte Heren en Dames, moge behagen het bestreden arrest te vernietigen, de zaak en partijen te verwijzen naar een ander Hof van Beroep en uitspraak te doen over de kosten als naar recht.

 

Antwerpen, 31 augustus 2015

 

 

Bij de indiening ter griffie wordt bij deze voorziening gevoegd:

1. het exploot van 4 juni 2015 van betekening van het bestreden arrest van het Hof van Beroep te Gent van 20 maart 2015, waarin de verwerende par-tij keuze van woonplaats deed op het kantoor van de heer Hessels Dirk, gerechtsdeurwaarder, met standplaats te 8780 Oostrozebeke, Stationsstraat 124,
2. pro-fisco verklaring,
3. het exploot van betekening aan de verwerende partij en de in bindendver-klaring van arrest opgeroepen partij.

 


C.15.0360.N
Conclusie van advocaat-generaal Van Ingelgem:

I. SITUERING

1. Het bestreden arrest verklaart de tussen partijen gesloten verkoopovereenkomst en de onderhandse akte m.b.t. het onroerend goed van eisers nietig, en veroordeelt hen tot terugbetaling van het voorschot (meer vergoedende intresten) en tot de gerechtskosten van verweerster in beide aanleggen.

2. Tegen deze beslissing voeren eisers een enig middel tot cassatie aan dat de appelrechter verwijt het begrip openbare verkoop, in de zin van artikel 1, tweede lid, van de wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt, te miskennen en er aan voorbij te gaan dat de authentificering van de rechtshandeling in haar geheel door de notaris evenzeer een conditio sine qua non is voor een openbare verkoop. In zoverre de onduidelijke en onnauwkeurige motivering niet toelaat de wettigheid van de aangevochten beslissing te toetsen, is het bestreden arrest volgens eisers eveneens niet regelmatig gemotiveerd.

II. BESPREKING VAN HET MIDDEL

1. Volgens de bepaling van artikel 1 van de wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt (Organieke Wet Notariaat) zijn de notarissen openbare ambtenaren, aangesteld om alle akten en contracten te verlijden waaraan partijen de authenticiteit van overheidsakten moeten of willen doen verlenen, de dagtekening ervan te verzekeren, ze in bewaring te houden en er grossen en uitgiften van af te geven.

In het tweede lid van dat artikel (dat in de Organieke Wet Notariaat werd ingevoegd bij wet van 16 april 1927, BS 27 april 1927), wordt bepaald dat, onder voorbehoud van de rechten der openbare overheid, alleen zij bevoegd zijn om onroerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen. De toewijzing mag niet dan aan de hoogst- en laatst - biedende geschieden.

2. Vanuit de bedoeling om de rechtszekerheid en de transparantie van de eigendomsoverdrachten te verzekeren, biedt dit monopolie van de notaris inzake de verkoop van onroerende goederen aldus de mogelijkheid om de loyauteit en de oprechtheid van de toewijzingen (in het algemeen en in dat van de openbare orde) te garanderen, en de belangen van de Schatkist te behartigen(1).

3. Waar een openbare verkoop bijgevolg slechts tot stand kan worden gebracht met de tussenkomst van een notaris, kan de tussenkomst van deze openbare ambtenaar evenwel uiteraard zelf geen voorwaarde zijn om te kunnen spreken van een openbare verkoop. Het is dus niet omdat er geen notaris tussenkomt dat er geen openbare verkoop in de zin van artikel 1, tweede lid, Organieke Wet Notariaat zou zijn, en dat ... geen notaris zou moeten tussenkomen.

4. In voormelde context meen ik ter zake alleszins te kunnen verwijzen naar een in dat kader vaak geciteerd cassatiearrest van 9 maart 1839(2), dat betrekking had op de openbare verkoop van roerende goederen, waarin er vanuit wordt gegaan dat indien de openbare verkopingen van roerende goederen volgens de van kracht zijnde wetgeving in het algemeen enkel kunnen geschieden door een daartoe gemachtigde openbare ambtenaar, daaruit niet kan worden afgeleid dat de verkopen die worden voltrokken door de verkopers zelf, zonder enige tussenkomst van die openbare ambtenaar, om deze reden alleen al, hun karakter van openbare verkoop verliezen(3).

5. De omschrijving van het begrip openbare verkoping van het onroerende goed treft men weliswaar op diverse plaatsen aan in de notariële rechtsleer, maar het wordt echter niet eenduidig afgebakend.

6. De discussie omtrent de daaraan gekoppelde vraag naar de draagwijdte van het vereiste van openbaarheid van de verkoping beperkt zich in dat kader m.i. evenwel tot in essentie twee fundamentele benaderingen, te weten: vereist het openbaar karakter dat men zich richt tot het publiek in het algemeen, of is er sprake van een onder het monopolie van de notarissen vallende openbare verkoping van zodra meerdere personen in een situatie worden (samen)gebracht waarin zij tegen elkaar opbieden?

7. Wanneer de toegang tot de verkoping slechts openstaat voor een beperkte groep van personen, is er in de eerste visie geen sprake meer van een openbare verkoping(4).

8. Deze visie waarbij "openbare" verkopingen enkel deze zijn waarbij het publiek in het algemeen de kans heeft om te bieden, vindt naar mijn oordeel ook wel steun in het reeds eerder geciteerde cassatiearrest van 9 maart 1839 waarin het Hof dergelijke openbare verkoop (m.b.t. roerende goederen) omschreef als een verkoop in aanwezigheid van een publiek dat is uitgenodigd via aankondigingen en affiches om te verzamelen op een vastgelegd tijdstip in een voor iedereen toegankelijke plaats...(5). Hierbij weze opgemerkt dat dit arrest het begrip openbare verkoping in de zin van de toenmalige wet van 24 maart 1838 betrof, en niet de openbare verkoping in de notariswet, waarvan het tweede lid van artikel 1 - zoals reeds hoger vermeld - overigens pas in 1927 werd ingelast.

9. De tweede (ruime) visie wordt verdedigd door het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch notariaat(6). Na een uitgebreide discussie was een meerderheid van dit Comité ervoor gewonnen om de openbare verkoping te definiëren als een verkoop waarbij aan een publiek - al dan niet beperkt - dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om concurrentiële biedingen te doen...(7).

10. In het kader van deze ruime visie werd beklemtoond dat het in concurrentie gesteld worden onder de vorm van opbieding het hoofdkenmerk is van een openbare verkoop, en voorts dat het volstaat dat de tekoopstelling gepaard gaat met enige openbaarheid, onder meer voor wat betreft de uitnodiging om een bod uit te brengen, waarbij een persoonlijke brief gericht aan een uitgelezen groep van mogelijke belangstellenden geen afbreuk doet aan het openbaar karakter van de tekoopstelling(8).

11. Dit standpunt, dat ook werd ingenomen door andere leden van het Comité, houdt dus in dat ook de semi-openbare verkopingen waarbij een beperkt aantal personen (kandidaten) door de verkoper uitgenodigd worden om tegen elkaar op te bieden, een openbare verkoping is die enkel door notarissen kan worden gehouden. Tot ondersteuning hiervan werd onder meer genoteerd dat een beroep op "een" publiek moet worden aanvaard als criterium, omdat men anders met een kleine ingreep de verkoop zou kunnen onttrekken aan de regels van de openbare verkoop. Want dan zou het uitnodigen van een grote groep mensen, maar niet iedereen, geen openbare verkoop zijn, terwijl dit toch wel het geval moet zijn(9).

12. In de schoot van het Comité waren ook wel andere stemmen te horen. Zo liet een lid optekenen dat niet kan worden aanvaard dat er sprake is van een openbare verkoop als er enkel een oproep is gebeurd aan een geselecteerd publiek. De openbare verkoping die door de wetgever wordt voorgeschreven en opgelegd veronderstelt volgens deze strekking dat de kans gegeven wordt aan het publiek om te participeren. Dan zijn de concurrentiële opbiedingen essentieel, maar dus enkel als het publiek gemaakt is. (...). De essentie van de openbare verkoop is dat iedereen de kans krijgt om, eventueel als hij aan bepaalde voorwaarden voldoet, mee te doen(10).

13. Dergelijke visie wordt blijkbaar ook onderschreven in het Répertoire Notarial(11), waarin ter zake eveneens wordt verwezen naar de ook reeds hoger aangehaalde mening van E. Van Tricht dat een verkoping met deelname van een beperkt aantal geselecteerde kandidaten aan de biedingen, geen openbare verkoping is.

14. Bij dit alles weze evenwel opgemerkt dat ook de eerste visie (die de semi-openbare verkopingen uit het toepassingsgebied van artikel 1, tweede lid, Organieke Wet Notariaat uitsluit) vrijwel algemeen aanvaardt dat de omstandigheid dat bepaalde formaliteiten moeten worden vervuld om aan de biedingen te kunnen deelnemen, geen afbreuk doet aan het openbaar karakter van de verkoping, op voorwaarde dat eenieder de mogelijkheid heeft om die formaliteiten (om mee te kunnen bieden) te vervullen(12).

15. Vanuit voormelde benadering en vanuit de ratio legis van het notarismonopolie staat het mij in deze dan ook voor dat het bestreden arrest zijn beslissing naar recht verantwoordt, en dat het middel in zoverre niet kan worden aangenomen, dan wel faalt naar recht.

16. Uit de hierboven aangehaalde overwegingen volgt m.i. bovendien dat er geen sprake is van enige vaagheid in de motivering van het bestreden arrest, en dat het middel wat de aangevoerde schending van artikel 149 GW betreft, feitelijke grondslag mist.

III. CONCLUSIE: VERWERPING van de voorziening, en van de vordering tot bindendverklaring.
__________________
(1) RPDB, V, Vente, 194, nr. 678.
(2) Cass. 9 maart 1839, Pas. 1837-1840, (27), 33, met concl. van procureur-generaal LECLERCQ.
(3) Zie ook R. TIMMERMANS, Notariële openbare verkopingen en paranotarieel beheerste biedingen op vastgoed: op het snijpunt van electronische wegen, T. APP. - R.C.D.I. 2012/2, Kluwer, 5, nr. 6.
(4) A. PUTTEMANS, Réflexions autour des notions de vente et enchères publiques mobilières, Liber Amicorum Jean-Luc Fagnart, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2008, (909), 916, nr. 13; E. VAN TRICHT, Le notaire et la vente publique, Rev. not. B. 1988, 393-394; P. VAN HOESTENBERGHE, De notaris en het vastgoed, proeve van reglement, Notarius, 1997/1, (42), 46.
(5) Cass. 9 maart 1839, Pas. 1837-1840, (27), 33.
(6) Zie Dossier nr. 4376, Bod onder gesloten omslag - openbare verkoop?, Verslagen en debatten, Comité voor studie en wetgeving, Jaar 2006-2007, Bruylant, Brussel, 2008, 166-219.
(7) Ibidem, 2017.
(8) C. DE WULF, ibid., 189-190, nrs. 4,5,8 en 9.
(9) J. BAEL en A. MICHIELSENS, ibid., 211.
(10) A. VERBEKE, ibid., 201.
(11) Répertoire Notarial, Vente publique volontaire d'immeubles, (27), 29, nr. 3.
(12) A. PUTTEMANS, Réflexions autour des notions de vente et enchères publique mobilières, Liber Amicorum Jean-Luc Fognart, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2008, (909), 917, nr. 13.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 08/05/2017 - 12:48
Laatst aangepast op: ma, 08/05/2017 - 12:51

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.