-A +A

Onteigening en saneringsplicht op kosten van de onteigenende overheid

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 28/06/2012
A.R.: 
C.11.0362.N

In geval van onteigening te algemenen nutte rusten de verplichting tot onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging en de saneringsplicht op de onteigenende overheid en is het de rechter niet toegestaan om bij de bepaling van de onteigeningsvergoeding de te verwachten saneringskosten in mindering te brengen 

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.11.0362.N
1. M.P.,
2. M.M.,
in hun hoedanigheid van curatoren, aangesteld bij vonnis van 13 januari 1997 van de rechtbank van koophandel te Dendermonde van het faillissement van de Over-zeese Textielmaatschappij nv,
eisers,

tegen
INTERGEMEENTELIJK SAMENWERKINGSVERBAND VAN HET LAND VAN WAAS, publiekrechtelijk rechtspersoon, dienstverlenende vereni-ging ten behoeve van de aangesloten gemeenten, met kantoor te 9100 Sint-Niklaas, Lamstraat 113,
verweerder,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 21 december 2010.
Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft op 22 maart 2012 een schriftelijke conclusie neergelegd.
 

II. CASSATIEMIDDELEN
De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, twee middelen aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Eerste middel
1. Artikel 16 Grondwet bepaalt dat iemand slechts tegen een billijke en voor-afgaande schadeloosstelling ten algemenen nutte van zijn eigendom kan worden ontzet.
Om billijk te zijn moet de onteigeningsvergoeding even groot zijn als het bedrag dat moet betaald worden om zich een onroerend goed aan te schaffen van dezelfde waarde als het goed waarvan de onteigende werd ontzet.

2. Krachtens artikel 41, § 1, van het toepasselijke decreet van de Vlaamse Raad van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering (hierna: Bodemsane-ringsdecreet) meldt de overheid die van plan is over te gaan tot onteigening ten algemene nutte dit aan OVAM. Krachtens § 2 van deze bepaling vraagt de in § 1 bedoelde overheid een bodemattest aan betreffende de gronden die ze wil onteigenen.

Artikel 42, § 1, eerste lid, Bodemsaneringsdecreet bepaalt dat er voor de onteige-ning een oriënterend bodemonderzoek moet plaatsvinden, indien de onteigening betrekking heeft op gronden waarop een inrichting gevestigd is, of was of een ac-tiviteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is op de lijst bedoeld in artikel 3, § 1.

Krachtens het tweede lid van deze bepaling wordt het oriënterend bodemonder-zoek op verzoek van de onteigenende overheid door OVAM uitgevoerd.

Krachtens artikel 42, § 2, Bodemsaneringsdecreet moet geen nieuw onderzoek plaatsvinden indien een oriënterend bodemonderzoek verricht werd binnen een periode van twee jaar voor de onteigening en indien sinds dit onderzoek geen ac-tiviteiten hebben plaatsgevonden die tot een bijkomende bodemverontreiniging kunnen leiden.

Artikel 43, § 1, Bodemsaneringsdecreet bepaalt dat OVAM binnen dertig dagen na de melding of na het oriënterend bodemonderzoek bij de overheid die tot ont-eigening wil overgaan advies uitbrengt over de mogelijke ernst van de bodemver-ontreiniging en over de mogelijke kostprijs van de bodemsanering.

Krachtens § 2 van deze bepaling wordt na de onteigening overgegaan tot bodem-sanering, naargelang van het geval, overeenkomstig de bepalingen van artikel 7 of artikel 30, en worden de kosten verhaald op de aansprakelijke overeenkomstig de artikelen 25 tot 28 of 32.

3. Uit deze bepalingen volgt dat de overheid die van plan is tot onteigening over te gaan, voorafgaandelijk OVAM daarvan inlicht, welke desgevallend over-gaat tot een oriënterend bodemonderzoek en op basis daarvan een advies verstrekt vóór de onteigening over de ernst van de bodemverontreiniging en de mogelijke kostprijs van de bodemsanering en dat de onteigenende overheid na de onteige-ning instaat voor de bodemsanering, waarvan de kosten kunnen worden verhaald op de aansprakelijke overeenkomstig de artikelen 25 tot 28 of 32.

4. Gelet op deze wettelijke regeling rust de verplichting tot onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging en de saneringsplicht op de onteigenende over-heid en is het de rechter niet toegestaan om bij de bepaling van de onteigenings-vergoeding de te verwachten saneringskosten in mindering te brengen.

5. Door voor de innemingen 5 en 6 van de onteigeningsvergoeding bij de be-groting van de onteigeningsvergoeding rekening te houden met de geraamde sane-ringskost van de bodemvervuiling, schenden de appelrechters derhalve de aange-voerde wetsbepalingen.
Het middel is gegrond.
Overige grieven
De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden, ze behoeven geen antwoord.

Dictum
Het Hof,
Vernietigt het bestreden arrest in zoverre het uitspraak doet over de onteigenings-vergoeding voor de innemingen 5 en 6, alsmede over de interesten en de kosten.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde arrest.
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de zaak naar het hof van beroep te Antwerpen.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamers.
 

PARKET VAN HET HOF VAN CASSATIE
_____
C.11.0362.N
Conclusie van advocaat-generaal Chr. Vandewal:

Situering en procedurevoorgaanden

1. Bijkens de stukken waarop het Hof acht vermag te slaan heeft de betwisting betrekking op de onteigening van bedrijfspanden, eigendom van de in faling verklaarde N.V. OVERZEESE TEXTIELMAATSCHAPPIJ, en meer bepaald op de bepaling van de onteigeningsvergoeding.

2. In het kader van de procedure tot herziening oordeelden de appelrechters dat de waarde van de onteigende panden, rekening houdend met de verwachte noodzakelijke bodemsaneringskosten, 139.216,51 euro bedroeg.

Bespreking van het eerste cassatiemiddel.
3. In het eerste cassatiemiddel voert eiser aan dat bij de begroting van de onteigeningsvergoeding met betrekking tot een perceel waarvan de bodem verontreinigd is, de minwaarde die deze verontreiniging meebrengt niet in rekening kan worden gebracht omdat het Bodemsaneringsdecreet de plicht tot saneren weliswaar op de onteigenaar legt, maar deze de kost daarvan kan verhalen op de persoon die aansprakelijk is voor de vervuiling. Als dat regres op de aansprakelijke lukt is er geen minwaarde voor de onteigenaar.

4. Artikel 16 van de Grondwet vereist voor de onteigening een "billijke en voorafgaande schadeloosstelling". Dit Grondwetsartikel omschrijft echter niet wat onder dergelijke billijke schadeloosstelling dient te worden verstaan.
Uw Hof preciseerde in zijn rechtspraak dat de onteigeningsvergoeding, om billijk te zijn, even groot moet zijn als het bedrag dat moet betaald worden om zich een onroerend goed aan te schaffen van dezelfde waarde als het goed waarvan de onteigende werd ontzet(1).

5. Het staat buiten kijf dat een bodemverontreiniging een negatieve invloed heeft op de verkoopwaarde van de grond; de potentiële koper die geconfronteerd wordt met te verwachten saneringskosten zal uiteraard niet dezelfde prijs willen betalen als voor een niet-verontreinigde grond; de verkoper zal dus rekening moeten houden met een minwaarde op de prijs.

6. De rechtsvraag in deze is echter of bij onteigening al dan niet rekening mag worden gehouden met deze minwaarde bij de bepaling van de billijke vergoeding.

7. Uw Hof oordeelde reeds in een arrest van 26 juni 1930 dat een onteigening geen verkoop is maar een schadeverwekkend feit dat aanleiding geeft tot schadevergoeding(2). In zijn arrest van 20 september 1979, gewezen in voltallige zitting, voegde Uw Hof daaraan toe dat inzake onteigeningen de schade volledig dient te worden vergoed, zoals de schade, in de regel, ook volledig dient te worden vergoed inzake contracten en inzake misdrijven of oneigenlijke misdrijven(3).

8. De artikelen 41 tot en met 43 van het Bodemsaneringsdecreet voorzien een eigen saneringsprocedure in geval van een geplande onteigening.

Artikel 41 van dit decreet bepaalt:
§1. De overheid die van plan is over te gaan tot onteigening ten algemene nutte meldt dit aan OVAM.
§2. De in §1 bedoelde overheid vraagt een bodemattest aan betreffende de gronden die ze wil onteigenen.

Artikel 42 van dit decreet bepaalt:
§1. Heeft de onteigening betrekking op gronden waarop een inrichting gevestigd is, of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is op de lijst bedoeld in artikel 3. §1, dan moet er voor de onteigening een oriënterend bodemonderzoek plaatsvinden.
Het oriënterend bodemonderzoek wordt op verzoek van de onteigenende overheid door OVAM uitgevoerd.
§2. Indien een oriënterend bodemonderzoek verricht werd binnen een periode van twee jaar voor de onteigening en indien sinds dit onderzoek geen activiteiten hebben plaatsgevonden die tot een bijkomende bodemverontreiniging kunnen leiden, moet geen nieuw onderzoek plaatsvinden.

Artikel 43 van dit decreet bepaalt:
§1. Binnen dertig dagen na de melding of na het oriënterend bodemonderzoek brengt OVAM bij de overheid die tot onteigening over wil gaan advies uit over de mogelijke ernst van de bodemverontreiniging en over de mogelijke kostprijs van de bodemsanering.
§2. Na de onteigening wordt overgegaan tot bodemsanering, naargelang van het geval, overeenkomstig de bepalingen van artikel 7 of artikel 30. De kosten worden verhaald op de aansprakelijke overeenkomstig de artikelen 25 tot 28 of 32."

9. Deze decretale artikelen laten toe een aantal conclusies te trekken:
- de overheid die zinnens is door middel van onteigening bepaalde percelen te verwerven heeft een informatieverwervingsplicht;
- OVAM brengt slechts een advies uit over de kostprijs van de bodemsanering; de werkelijke kost zal pas blijken na de effectieve uitvoering van de sanering;
- de bodemsanering vindt slechts plaats na de onteigening;
- de onteigenende overheid die is overgegaan tot bodemsanering beschikt over een regresvordering op de aansprakelijke (die niet noodzakelijk de onteigende eigenaar is).

10. Hieruit blijkt naar mijn mening dat de wetgever de minwaarde veroorzaakt door de gebeurlijke saneringskost heeft willen loskoppelen van de onteigening. Het Bodemsaneringsdecreet voorziet immers dat de sanering plaatsvindt na de onteigening en dat de kosten dan kunnen worden verhaald op de aansprakelijke. Deze sanering valt aldus steeds ten laste van de onteigenende overheid als prefinancier, die evenwel de kosten ervan kan verhalen met de regresvordering die zij krijgt toebedeeld op de persoon die aansprakelijk is voor de verontreiniging.

11. Nu de sanering pas plaatsvindt na de onteigening kan die sanering niet verrekend worden met de onteigeningsvergoeding(4). De saneringskost is inderdaad het voorwerp van een aansprakelijkheidsvordering, en niet een onderdeel van de onteigeningsvergoeding(5).
De onteigeningsvergoeding heeft immers krachtens artikel 16 van de Grondwet een voorafgaandelijk karakter, terwijl de saneringskost pas effectief ontstaat na de onteigening.

12. De logica verzet zich tegen de verrekening van de bodemsaneringskosten op de onteigeningsvergoeding, nu het de onteigende overheid ingevolge de overdracht van het zogenaamde verhaalsrecht of regresrecht zou vrij staan om na de recuperatie van de saneringskosten op de onteigende en diens grondwettelijk gewaarborgde vergoeding, een aansprakelijkheidsvordering in te stellen tegen de werkelijke vervuiler(6).

13. Gelet op deze wettelijke regeling rusten de verplichting tot onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging en de saneringsplicht op de onteigenende overheid en kan de rechter bij de bepaling van de billijke onteigeningsvergoeding naar mijn mening de saneringskost niet in mindering brengen.

14. Het middel lijkt mij in zoverre gegrond te zijn.
(...)
Conclusie: vernietiging
_____________
(1) Cass (volt. zitt.), 20 sept. 1979, AC 1979-80, nr. 43, met concl. van procureur-generaal DUMON in Pas. 1980, 69; Cass. 24 april 1980, AC 1979-80, nr. 541; Cass. 21 sept. 2006, AR C.05.0448.F, AC 2006, nr. 429; Cass. 29 okt. 2009, AR C.08.0436.N, AC 2009, nr. 626.
(2) Cass. 26 juni 1930, Bull. en Pas., 1930, I, 257.
(3) Cass. (volt. zitt.), 20 sept. 1979, AC 1979-80, nr. 43, met concl. van procureur-generaal DUMON, in Pas. 1980, 69.
(4) M. DENYS, Onteigening en planschade, II, Onteigeningsvergoedingen, Antwerpen, Kluwer, 2001, 188; W. RASSCHAERT en E. BUYS, "De onteigening in de bodemsanering & de bodemsanering van de onteigening", in J. GHYSELS en R. PALMANS (ed.), Onteigeningen, de voorafgaande fase, Antwerpen, Intersentia, 2006, 302; J. GHYSELS, "Bodemsanering, eigendomsbeperkende maatregelen en onteigening", in J. GHYSELS, , V. SAGAERT en R. PALMANS (ed.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen onder de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 67.
(5) P. FLAMEY en J. BOUQUET, "De impact van de bodemverontreiniging op de onteigeningsvergoeding", in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2008, 283.
(6) Id., 284.
 

Noot: 

Dit arrest werd eveneens gepubliceerd in het RW 2013-2014, 20 met noot De onteigeningsvergoeding bij de onteigening van verontreinigde gronden? K. Gastmans en L Storms

Na een inleiding stelt de auteur: "De onteigeningsvergoeding is een schadeloosstelling met een voorafgaand en billijk karakter onder verwijzing naar S. Verbist, De onteigening als instrument van ruimtelijke ordening, Antwerpen, Intersentia, 2011, p. 90 en 239, nrs. 220-221 en 621 en naar Cass. 24 april 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1036; Cass. 21 oktober 1983, RW 1984-85, 136; L. De Geyter, “Waarde van het deskundig verslag bij het bepalen van de hoegrootheid van de onteigeningsvergoeding”, AJT 1998-99, 425. en GwH 8 december 2011, nr. 186/2011; Cass. 30 april 1959, Pas. 1959, I, 855; Cass. 29 mei 1959, Pas. 1959, I, 991; Cass. 20 juni 1967, RW 1967-68, 646; Cass. 8 september 1977, Arr.Cass. 1978, 31; Cass. 20 september 1979, Pas. 1980, I, 69, conclusie procureur-generaal F. Dumon; Cass. 19 februari 1988, Res Jur.Imm. 1989, 43; Luik 13 maart 1997, JLMB 1998, 287; L. Belva, “Les indemnités d’expropriation”, La revue communale de Belgique 1957, 193, vermeld bij G. Suetens-Bourgeois, “De onteigeningsvergoedingen”, RW 1973-74, 2080; L. De Geyter, “De schattingsmethoden bij het bepalen van de onteigeningsvergoeding”,

De auteur duidt verder dat het onteigeningsdecreet zich verzet tegen een verrekening van de saneringskosten in de onteigeningskosten

zie ook de talrijke andere verwijzingen en bedenkingen van de auteur in deze bijdrage

 

Overige rechtsleer;

P. Flamey en J. Bosquet, “De impact van de bodemverontreiniging op de onteigeningsvergoeding” in Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2008, 294:

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 11/06/2013 - 11:52
Laatst aangepast op: zo, 01/09/2013 - 16:59

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.