-A +A

Ontbinding van de pacht wegens stopzetting bedrijfsmatige exploitatie pachter

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
vri, 18/11/2016
A.R.: 
C.15.0503.N

De omstandigheid dat de pachter het gepachte goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert en daaruit schade ontstaat voor de verpachter, kan eventueel de ontbinding van de pachtovereenkomst wettigen.

Het niet meer bedrijfsmatig exploiteren van het gepachte goed door de pachter heeft, behoudens wanneer de Pachtwet dit uitdrukkelijk bepaalt, niet tot gevolg dat de pachter of zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden van rechtswege de bescherming van de Pachtwet verliezen.

Uit geen enkele bepaling van de Pachtwet volgt dat de pacht niet doorloopt ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden indien de overleden pachter het verpachte goed niet meer bedrijfsmatig exploiteerde.

Publicatie
tijdschrift: 
TBBR
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2017-8
Pagina: 
475
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.15.0503.N

J. F.,

eiser,

tegen

1. N. V. K., met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Antoon Coppi-ters, met kantoor te 9700 Oudenaarde, Remparden 66,

2. S. V. K., met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Antoon Coppi-ters, met kantoor te 9700 Oudenaarde, Remparden 66,

verweerders.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, van 24 juni 2015.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiser voert in zijn verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. De verplichting van artikel 149 Grondwet elk vonnis met redenen te omkle-den, houdt niet in dat de rechter moet antwoorden op elk argument dat tot staving van een middel is aangevoerd, maar geen afzonderlijk middel vormt,

2. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

- tussen de partijen er geen betwisting is dat G. V. K., vader van de eerste ver-weerder, oorspronkelijk het perceel grond pachtte van de eiser;

- de eiser op bladzijde 2 van zijn syntheseconclusie bevestigde dat deze grond gepacht werd door landbouwer G. V. K., die op 86-jarige leeftijd overleed;

- noch de eiser, noch de eerste verweerder de pachtovereenkomst hebben opge-zegd na het overlijden van G. V. K.;

- de eerste verweerder na het overlijden van de oorspronkelijke pachter de pacht-overeenkomst voortzette als diens enige erfgenaam.

Door aldus te oordelen, verwerpen en beantwoorden de appelrechters het verweer van de eiser dat bij het overlijden van G. V. K. er geen sprake meer was van een pacht in zijnen hoofde.

In zoverre het onderdeel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

3. Krachtens artikel 1, 1°, Pachtwet is deze wet van toepassing op de pacht van onroerende goederen die hetzij vanaf de ingenottreding, hetzij krachtens een over-eenkomst van de partijen in de loop van de pachttijd, door de pachter hoofdzake-lijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Onder "landbouwbedrijf" wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroe-rende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.

Indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het ge-reedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, kan deze, krachtens artikel 29 Pachtwet, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst doen ontbinden.

Uit deze bepalingen volgt dat de omstandigheid dat de pachter het gepachte goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert en daaruit schade ontstaat voor de verpachter, eventueel de ontbinding van de pachtovereenkomst kan wettigen op grond van ar-tikel 29 Pachtwet. Het niet meer bedrijfsmatig exploiteren van het gepachte goed door de pachter heeft, behoudens wanneer de Pachtwet dit uitdrukkelijk bepaalt, niet tot gevolg dat de pachter of zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden van rechtswege de bescherming van de pachtwet verliezen.

4. Krachtens artikel 38 Pachtwet loopt in geval van overlijden van de pachter van een landeigendom, de pacht door ten voordele van zijn erfgenamen of recht-verkrijgenden, tenzij de verpachter, zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden opzeg-ging hebben gedaan.

Uit geen enkele bepaling van de Pachtwet volgt dat de pacht niet doorloopt ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden indien de overleden pachter het verpachte goed niet meer bedrijfsmatig exploiteerde.

5. In zoverre het onderdeel aanvoert dat de erfgenaam of rechtverkrijgende die zich op de toepassing van artikel 38 Pachtwet beroept, in geval van betwisting het bewijs dient te leveren dat alle bestanddelen van een pachtovereenkomst verenigd waren in hoofde van de overleden pachter op het ogenblik van diens overlijden, met name onder meer dat het goed werd gebruikt in een bedrijfsmatige exploita-tie, steunt het op een onjuiste rechtsopvatting en faalt het derhalve naar recht.

Tweede onderdeel

6. Krachtens artikel 34 Pachtwet kan de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

Zoals hiervoor in randnummer 3 werd uiteengezet, heeft het niet meer bedrijfsma-tig exploiteren van het gepachte goed door de pachter of door zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden, behoudens wanneer de Pachtwet dit uitdrukkelijk bepaalt, niet tot gevolg dat de pachter of zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden van rechtswege de bescherming van de Pachtwet verliezen.

Uit geen enkele bepaling van de Pachtwet volgt dat de pachter die het goed niet bedrijfsmatig exploiteert, van rechtswege de mogelijkheid verliest om bij toepas-sing van artikel 34 Pachtwet de pacht over te dragen.

7. Het onderdeel dat geheel uitgaat van het standpunt dat de pachter die het goed niet bedrijfsmatig exploiteert van rechtswege de mogelijkheid verliest tot het verrichten van een bevoorrechte pachtoverdracht bij toepassing van artikel 34 Pachtwet, steunt op een verkeerde rechtsopvatting en faalt bijgevolg naar recht.



Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiser tot de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eiser op 571,33 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, en in openbare rechtszitting van 18 november 2016 uitgesproken

25533/W/2/

VOORZIENING IN CASSATIE

Aan het Hof van Cassatie van België

geeft te kennen:

de heer J. F.,

eiser tot cassatie, 

wat volgt.

De eiser, voornoemd, verklaart hierbij zich in cassatie te voorzien tegen het hier-onder nader omschreven vonnis en cassatieberoep aan te tekenen tegen de hieron-der nader aangewezen partijen.

I. BESTREDEN UITSPRAAK EN PARTIJEN WAARTEGEN CASSA-TIEBEROEP WORDT AANGETEKEND

Dit cassatieberoep is gericht tegen het vonnis dat op 24 juni 2015 door de recht-bank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, burgerlijke za-ken, op tegenspraak werd gewezen in de zaak, ingeschreven op de algemene rol onder het nummer 13/630/A, van de eiser, als appellant, tegen:

1. de heer N. V. K.,

2. de heer S. V. K.,

die in de akte waarmee het bestreden vonnis op hun verzoek aan de eiser tot cassatie werd betekend door het ambt van gerechtsdeurwaarder Antoon Coppitters, met kantoor te 9700 Oudenaarde, Remparden 66, aldaar keuze van woonplaats hebben gedaan,

toen geïntimeerden, thans respectievelijk eerste en tweede verweerder in cassatie,

en tegen die verwerende partijen.

Deze voorziening in cassatie is gesteund op het volgende middel en conclusie.

II. FEITEN EN RETROACTA VAN DE PROCEDURE

1. De eiser is eigenaar van een perceel weiland gelegen te Herzele, gekend ten ka-daster onder sectie A, 259P, 43a 90ca.

Het perceel werd eertijds verpacht aan zijn oom, de heer G. V. K.. Eind mei 2009 diende G. V. K. een aanvraag tot hernieuwing en uitbreiding van zijn milieuver-gunning in. Kort daarna overleed hij.

Op 1 juli 2009 verleende de gemeente Herzele een vergunning. In augustus 2009 nam de gemeente Herzele akte van de overname van het landbouwbedrijf van wij-len G. V. K. door de eerste verweerder.

In maart 2010 werden de nutriëntenemissierechten van wijlen G. V. K. overgezet op de tweede verweerder.

Met twee aangetekende brieven van 7 juni 2011 bracht de eerste verweerder aan de eiser ter kennis dat:

- hij de pacht van de weide verderzette in zijn hoedanigheid van afstammeling en enige wettige erfgenaam met toepassing van de artikelen 42 en 43 van de Pacht-wet,

- hij de pacht met ingang van 1 januari 2010 overliet aan zijn zoon, de tweede verweerder, met toepassing van artikel 35 van de Pachtwet.

Met een verzoekschrift gedateerd 27 september 2011 liet de eiser beide verweer-ders oproepen in verzoening voor de vrederechter van het kanton Herzele. Er werd geen verzoening bereikt.

2. Op 5 december 2011 ging de eiser over tot dagvaarding van de verweerders voor de vrederechter. Hij vorderde in hoofdorde te zeggen voor recht dat geen sprake is van een pachtoverdracht noch aan de eerste verweerder, noch aan de tweede verweerder, minstens dat geen sprake is van pachtvernieuwing. In onder-geschikte orde vorderde hij in essentie de pachtontbinding uit te spreken.

De verweerders stelden een tegenvordering ertoe strekkende de tweede verweer-der te erkennen als pachter van het kwestieuze perceel weiland.

In een vonnis van 13 maart 2013 verklaarde de vrederechter de beide vorderingen toelaatbaar maar ongegrond. De eiser werd veroordeeld tot betaling van de kosten van de procedure.

3. Tegen het vonnis van de vrederechter tekende de eiser hoger beroep aan.

De verweerders tekenden incidenteel beroep aan.

In een vonnis van 24 juni 2015 verklaart de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, het hoofdberoep ontvankelijk maar ongegrond, het incidenteel beroep ontvankelijk en gegrond. Het vonnis van 13 maart 2013 hervormend, zegt de rechtbank van eerste aanleg voor recht dat de tweede ver-weerder als pachter van het perceel weiland wordt erkend. De eiser wordt veroor-deeld tot betaling van de kosten van de beide procedures.

Tegen dat vonnis voert de eiser het volgende middel tot cassatie aan.

III. MIDDELEN

Enig middel

MIDDEL

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 149 van de Grondwet

- de artikelen 1, 1°, 34 en 38 van afdeling 3 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, houdende regels betreffende de pacht in het bijzonder, hieronder afgekort als Pachtwet

Aangevochten beslissing

In de bestreden beslissing verklaart de rechtbank van eerste aanleg het hoofdbe-roep ontvankelijk maar ongegrond, het incidenteel beroep ontvankelijk en ge-grond. Het vonnis van 13 maart 2013 hervormend, verklaart de rechtbank van eerste aanleg de oorspronkelijke vordering van de eiser ongegrond en zegt de rechtbank voor recht dat de tweede verweerder als pachter van het perceel wei-land gelegen te Herzele, 8ste afdeling, sectie A "Vijverveld", nr. 259P, 4390m2 groot, wordt erkend. De eiser wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van de beide instanties.

De rechtbank van eerste aanleg neemt die beslissingen op grond van alle over-wegingen en motieven waarop zij steunen, die hier als integraal hernomen worden beschouwd, en in het bijzonder op de volgende overwegingen:

"- Betreffende de vraag of de pacht door [de eerste verweerder] werd verdergezet na het overlijden van zijn vader, wijlen de heer G. V. K..

5.6. In geval van overlijden van de pachter van een landeigendom, loopt de pacht door ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden, tenzij de verpachter, zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden de pacht opzeggen [...].

De verpachter kan enkel onder strikte voorwaarden opzegging van de pacht geven.

Het bovenstaande beginsel beoogt het verzekeren van de continuïteit van het landbouwbedrijf en het ondervangen van elke nefaste onderbreking in de uitbating [...].

5.7. Tussen de partijen is er geen betwisting dat wijlen de heer G. V. K. oor-spronkelijk het perceel grond pachtte van [de eiser]. [De eiser] bevestigde op de bladzijde 2 van zijn syntheseconclusie dat deze grond gepacht werd door landbouwer G. V. K., die op 86-jarige leeftijd overleed in juni 2009.

Ingevolge het artikel 1742 B.W. en het artikel 38 van de Pachtwet wordt de pachtovereenkomst niet ontbonden door het overlijden van de [...]pachter.

De erfgenamen en de rechtverkrijgenden treden dus volledig in de rechten en de verplichtingen van de pachter. Noch [de eiser], noch [de eerste ver-weerder] heeft de pachtovereenkomst opgezegd na het overlijden van de heer G. V. K.. De [eerste verweerder] zette dus na het overlijden van de oor-spronkelijke pachter de pachtovereenkomst verder als diens enige erfgenaam.

De vraag of [de eerste verweerder] op het ogenblik van het overlijden van de heer G. V. K., zelf (reeds) landbouwer was, is in dit debat niet relevant en doet alleszins geen afbreuk aan het rechtsgeldig doorlopen van de pacht ten voordele van betrokkene.

In de Pachtwet wordt immers nergens vereist dat de erfgenaam in wiens voordeel de pacht krachtens het artikel 38 van de Pachtwet verder loopt zelf de hoedanigheid van landbouwer moet hebben. De pacht kan alleen worden verdergezet door degene die effectief tot de nalatenschap van de overleden pachter geroepen is. Het volstaat dan ook voor de verderzetting van de pacht op grond van deze bepaling dat men erfgenaam en rechtsopvolger van de overleden pachter is.

De erfgenaam en rechtsopvolger "erft" aldus als het ware de reeds bestaande pachtverhouding, zonder dat de juridische kwalificatie ervan nog ter discussie kan worden gesteld. Het bestaan van een pachtverhouding kan aldus in relatie tot deze rechtsopvolging niet nuttig worden betwist.

De verderzetting van de pacht in de hoedanigheid van erfgenaam en rechts-opvolger vereist evenmin een kennisgeving aan het adres van de eige-naar/verpachter. Enkel de pachter-erfgenaam die ook de pachtvernieuwing in zijn voordeel tot stand wil brengen, moet tot een dergelijke kennisgeving overgaan [...].

Een dergelijke rechtstreekse voortzetting van de pacht in het voordeel van de [tweede verweerder] behoorde juridisch niet tot de mogelijkheden nu hij als kleinzoon van de overleden pachter niet beschikte over de vereiste hoe-danigheid van erfgenaam en rechtsopvolger.

De rechtbank besluit derhalve dat [de eerste verweerder] de pacht als enige erfgenaam rechtsgeldig heeft verdergezet op het ogenblik van het overlijden van G. V. K.."

(blz. 11 en 12 van het bestreden vonnis)

en

"- Betreffende de vraag of [de tweede verweerder] ingevolge de (tweede) kennisgeving van pachtoverdracht dd. 7 juni 2011 beschouwd kan worden als pachter met ingang van 1 januari 2010

5.10. Teneinde het bestaan van een eventuele pachtoverdracht in het voor-deel van de [tweede verweerder] te beoordelen, dient de rechtbank vooreerst na te gaan of [de eerste verweerder] aan alle door de wet gestelde vereisten voldeed om rechtsgeldig een dergelijke overdracht te bewerkstelligen.

Het artikel 34 van de Pachtwet stelt dienaangaande:

"De pachter kan, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. De overnemer treedt in al de rechten en de verplich-tingen die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijft met hem hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan."

De pachtoverdracht kan gebeuren zonder de toestemming van de verpachter en is aan geen enkel vormvereiste onderworpen.

5.11. [De eerste verweerder] zette als erfgenaam conform artikel 38 van de Pachtwet de pachtovereenkomst verder op het ogenblik van het overlijden van zijn rechtsvoorganger, wijlen de heer G. V. K. [...].

Het bovenstaande heeft tot gevolg dat [de eerste verweerder], gelet op de voortzetting van de pacht in de hoedanigheid van erfgenaam, met ingang van de datum van het overlijden ook juridisch als pachter dient te worden beschouwd.

De wet vereist ook voor het bestaan van een rechtsgeldige bevoorrechte pachtoverdracht alvast niet dat de pachter die daartoe overgaat het onroe-rend goed ook daadwerkelijk zelf heeft geëxploiteerd [...].

In de tekst van artikel 34 van de Pachtwet is immers enkel sprake van de overdracht van de pacht, doch niet van de overdracht van uitbating [...].

Het gegeven dat [de tweede verweerder] op 1 januari 2010 de exploitatie reeds de facto zou hebben overgenomen van [de eerste verweerder], noch de bewering dat [de eerste verweerder] nooit zelf de grond zou hebben geëx-ploiteerd, kan op zich dan ook geen invloed hebben op de rechtsgeldigheid van enige pachtoverdracht.

5.12. Op voorwaarde dat de pachter of zijn rechtsverkrijgenden binnen de drie maanden na de ingenottreding van de overnemer, aan de verpachter kennis geven van de pachtoverdracht die de pachter heeft gedaan aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen (of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kin-deren), en hem daarbij de namen, voornamen en het adres van de overnemer of de overnemers meedelen, ontstaat, bij gebreke van geldig verklaard verzet van de verpachter, van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de overnemer of de overnemers [...].

De in het artikel 35 van de Pachtwet bepaalde termijn voor de kennisgeving betreft een vervaltermijn. Het niet eerbiedigen ervan heeft voor gevolg dat de overnemer geen aanspraak kan maken op de pachtvernieuwing [...].

5.13. [De tweede verweerder] is de zoon van [de eerste verweerder] zodat hij in aanmerking komt voor een bevoorrechte pachtoverdracht. [De eerste verweerder] kon derhalve ook zonder de toestemming van [de eiser] de pacht aan betrokkene overdragen.

De kennisgeving van de beoogde pachtoverdracht gebeurde in dit geval op 7 juni 2011, dus 18 maanden na de beweerde ingenottreding van het gepachte perceel landbouwgrond door [de tweede verweerder] (hetzij op 1 januari 2010). De rechtbank besluit alvast dat het om een onregelmatige ken-nisgeving gaat aangezien deze in elk geval niet is gebeurd binnen de 3 maanden na de voorgehouden feitelijke ingebruikname van het perceel grond door [de tweede verweerder]. Deze kennisgeving doet bijgevolg in diens voordeel geen pachtvernieuwing ontstaan, zodat [de eiser] hiertegen ook geen verzet moest aantekenen ingevolge het artikel 36 Pachtwet [...].

Het gebrek aan eerbiediging van de in het artikel 35 van de Pachtwet voor-geschreven termijn doet evenwel geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van de pachtoverdracht zélf in het voordeel van [de tweede verweerder]. De vraag rijst dan evenwel of deze overdracht reeds tot stand is gekomen met ingang van 1 januari 2010, de beweerde datum van ingenottreding.

Uit de bovenstaande overwegingen volgt dat [de eerste verweerder] op 7 juni 2011 tot twee afzonderlijke kennisgevingen overging: een eerste brief, strekkende tot de kennisgeving van de voortzetting van de pacht als erfge-naam en een tweede brief die de overdracht ten voordele van [de tweede verweerder] beoogde.

Ook uit de beroepsconclusies voor [de verweerders] volgt dat er wat hen be-treft eerst pachtvernieuwing is ontstaan in het voordeel van [de eerste ver-weerder], gevolgd door een pachtoverdracht in het voordeel van [de tweede verweerder].

De eerste kennisgeving van de voortzetting van de pacht, die alsdan van rechtswege een pachtvernieuwing in het voordeel van [de eerste verweerder] met zich meebrengt, gaat met andere woorden in de chronologie aan de kennisgeving van de pachtoverdracht vooraf. De pachtvernieuwing ten aan-zien van [de eerste verweerder] op datum van 7 juni 2011 belet aldus het ge-lijktijdig erkennen van een pachtoverdracht ten voordele van [de tweede verweerder] met ingang van 1 januari 2010.

Gezien de voorafgaande tus-senkomst van een pachtvernieuwing ten voordele van [de eerste verweerder], kan de daaropvolgende pachtoverdracht dus slechts ten vroegste effect sorteren na de tweede kennisgeving dd. 7 juni 2011. Zoals hierboven reeds werd benadrukt, gaat de kennisgeving op grond van het artikel 43 van de Pachtwet immers uit van de enige erfgenaam die besluit de pacht na het overlijden verder te zetten. Hieruit volgt dat [de tweede verweerder] op da-tum van 1 januari 2010 onmogelijk reeds als pachter kon worden be-schouwd. Het in een eerste schrijven overgaan tot de kennisgeving ex het artikel 42 van de Pachtwet en het ten overstaan van deze rechtbank bena-drukken van de hierdoor verkregen pachtvernieuwing ten voordele van de [eerste verweerder], impliceert dat ook de [verweerders] betrokkene op da-tum van 7 juni 2011 nog steeds als de enige pachter beschouwden, hetgeen belet te oordelen dat deze pacht voordien reeds op 1 januari 2010 rechts-geldig zou hebben overgedragen aan zijn zoon, [de tweede verweerder].

Anders uitgedrukt, met de eerste kennisgeving heeft [de eerste verweerder] zich ten overstaan van [de eiser] officieel kenbaar gemaakt als de enige pachter en deze hoedanigheid ook voor zichzelf opgeëist. Het bestaan aan-vaarden van een kennisgeving op grond van het artikel 42 van de Pachtwet, uitgaande van [de eerste verweerder], betekent ook het aanvaarden van de realiteit dat [de eerste verweerder] op datum van deze kennisgeving, met uitsluiting van alle anderen, pachter was. Deze juridische realiteit verzet zich ertegen dat de rechtbank tegelijk zou aanvaarden dat [de eerste verweerder] de pacht, voorafgaand aan de kennisgeving, reeds rechtsgeldig had overgedragen aan [de tweede verweerder].

[De eerste verweerder] kon dus pas ten vroegste na deze eerste kennisgeving een pachtoverdracht in het voordeel van [de tweede verweerder] tot stand brengen.

Aangezien de Pachtwet voorziet dat de kennisgeving telkens van rechtswege het beoogde gevolg sorteert, kan [de eiser] niet worden bijgetreden in zijn stelling dat de juridische gevolgen van een dergelijke kennisgeving pas daags nadien zouden intreden. In die zin was er aan de zijde van [de eerste verweerder] ook geen beletsel om de beide kennisgevingen, hetzij de melding van het verderzetten van de pacht als enige erfgenaam en de daaropvolgende melding van de pachtoverdracht in het voordeel van [de tweede verweerder], op dezelfde dag te versturen. [De eerste verweerder] behoefde met de tweede kennisgeving met andere woorden niet te wachten tot 8 juni 2010, zoals [de eiser] ten onrechte aanvoert.

De rechtbank besluit aldus dat [de tweede verweerder] ingevolgde de be-voorrechte pachtoverdracht weliswaar pachter is geworden, doch slechts vanaf 7 juni 2011, datum van de tweede kennisgeving, en dus niet met ingang van 1 februari 2010, datum waarop hij de exploitatie reeds feitelijk in handen zou hebben gekregen.

Bovendien is, gelet op het niet eerbiedigen van de in het artikel 35 van de Pachtwet opgelegde termijn, in het voordeel van [de tweede verweerder] geen pachtvernieuwing ontstaan door de tweede, op datum van 7 juni 2011 verrichte kennisgeving.

Als gevolg hiervan bleef [de eerste verweerder] na deze tweede kennisgeving dd. 7 juni 2011 als overdrager dus samen met [de tweede verweerder] hoof-delijk gehouden tot de uit de pacht voortvloeiende verplichtingen.

De rechtbank verklaart de vordering van [de eiser] tot vrijgave van het per-ceel grond, om reden dat [de tweede verweerder] het perceel thans zou be-zetten zonder recht noch titel, derhalve ongegrond. Het bestaan van een pachtovereenkomst met [de tweede verweerder] verschaft betrokkene immers het recht zich van dit perceel te bedienen."

(blz. 15 tot 17 van het bestreden vonnis).

Grieven

Luidens zijn artikel 1, 1°, is de Pachtwet van toepassing op de pacht van onroe-rende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Onder "landbouwbedrijf" wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.

Opdat de bepalingen van de Pachtwet van toepassing zouden zijn, is vereist dat de gepachte gronden hoofdzakelijk worden gebruikt in het landbouwbedrijf van de pachter, zijnde een bedrijfsmatige exploitatie met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.

1° Eerste onderdeel

Artikel 38 van de Pachtwet bepaalt dat in geval van overlijden van de pachter van een landeigendom, de pacht doorloopt ten voordele van zijn erfgenamen of recht-verkrijgenden, tenzij de verpachter, zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden opzeg-ging hebben gedaan.

De erfgenaam of rechtverkrijgende die zich op de toepassing van artikel 38 van de Pachtwet beroept, dient in geval van betwisting het bewijs te leveren dat alle be-standdelen van een pachtovereenkomst verenigd waren in hoofde van de overle-den pachter op het ogenblik van diens overlijden, o.m. dat het onroerend goed werd gebruikt in een bedrijfsmatige exploitatie.

In regelmatig ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg neergelegde conclusies voerde de eiser aan dat de eerste verweerder na het overlijden van zijn vader geen pachter werd aangezien wijlen G. V. K. 86 jaar oud was en zelf al lang geen pachter in de zin van de Pachtwet meer was daar hij op die hoogbejaarde leeftijd geen bedrijfsmatig landbouwbedrijf meer had zoals door artikel 1 van de Pachtwet is vereist, zodat er geen landbouwbedrijf was om voort te zetten (blz. 3, midden, en blz. 15, vijfde alinea, van de "Syntheseconclusie" neergelegd ter griffie op 9 februari 2015). De eiser voerde derhalve aan dat de verweerders het bewijs moeten leveren dat de eerste verweerder na het overlijden van zijn vader in juni 2009 in aanmerking kwam om pachter te kunnen zijn (blz. 17, eerste nieuwe alinea, van de "Syntheseconclusie" neergelegd ter griffie op 9 februari 2015).

De rechtbank van eerste aanleg stelt vast dat er tussen de partijen geen betwisting is dat wijlen de heer G. V. K. oorspronkelijk het perceel pachtte van de eiser en de eiser in zijn conclusie bevestigde dat de grond werd gepacht door landbouwer G. V. K., die op 86-jarige leeftijd overleed in juni 2009 (blz. 11, onderaan, van het bestreden vonnis).

Vervolgens overweegt de rechtbank van eerste aanleg dat:

- de pachtovereenkomst niet wordt ontbonden door het overlijden van de verpach-ter, waarbij wordt bedoeld het overlijden van de pachter (blz. 12, eerste alinea, van het bestreden vonnis),

- de erfgenamen en rechtverkrijgenden aldus volledig in de rechten en de verplich-tingen van de pachter treden (blz. 12, tweede alinea, van het bestreden vonnis),

- geen van de partijen de pachtovereenkomst heeft opgezegd na het overlijden van G. V. K. (blz. 12, tweede alinea, van het bestreden vonnis),

- de eerste verweerder dus na het overlijden van de oorspronkelijke pachter de pachtovereenkomst voortzette als diens enige erfgenaam (blz. 12, tweede alinea, van het bestreden vonnis),

- de vraag of de eerste verweerder op het ogenblik van het overlijden van G. V. K. al landbouwer was, niet relevant is en geen afbreuk doet aan het rechtsgeldig doorlopen van de pacht ten zijne voordele (blz. 12, derde alinea, van het bestre-den vonnis);

- de Pachtwet niet vereist dat de erfgenaam in wiens voordeel de pacht met toe-passing van artikel 38 van die wet verder loopt de hoedanigheid van landbouwer heeft, dat het volstaat dat men erfgenaam en rechtsopvolger van de oorspronke-lijke pachter is, dat de erfgenaam en rechtsopvolger aldus als het ware de reeds bestaande pachtverhouding "erft" zonder dat de juridische kwalificatie ervan nog ter discussie kan worden gesteld, en dat het bestaan van een pachtverhouding aldus in relatie tot deze rechtsopvolger niet nuttig kan worden betwist (blz. 12, vierde alinea, van het bestreden vonnis),

- de verderzetting van de pacht in de hoedanigheid van erfgenaam en rechtsopvol-ger evenmin een kennisgeving aan de eigenaar/verpachter vereist en enkel de pachter-erfgenaam die ook de pachtvernieuwing in zijn voordeel tot stand wil brengen tot dergelijke kennisgeving moet overgaan (blz. 12, vijfde alinea, van het bestreden vonnis),

- de eerste verweerder de pacht als enige erfgenaam rechtsgeldig heeft verder ge-zet op het ogenblik van het overlijden van G. V. K. (blz. 12, zevende alinea, van het bestreden vonnis).

Tussen de partijen stond inderdaad niet ter discussie dat wijlen G. V. K. het be-trokken perceel oorspronkelijk pachtte, noch dat de eerste verweerder diens enige erfgenaam-rechtverkrijgende is. Uit de stukken waarop uw Hof vermag acht te slaan blijkt echter, zoals hierboven werd aangegeven, dat de eiser wel betwistte dat op het ogenblik van het overlijden van G. V. K. nog sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet.

De rechtbank van eerste aanleg beantwoordt dit verweer van de eiser niet en schendt derhalve de motiveringsverplichting (schending van artikel 149 van de Grondwet).

Door zonder na te gaan of en vast te stellen dat op het ogenblik van het overlijden van G. V. K. sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet te beslissen dat de eerste verweerder de pacht als enige erfgenaam rechtsgeldig heeft verdergezet op het ogenblik van het overlijden van G. V. K., miskent de rechtbank van eerste aanleg de artikelen 1, 1° en 38 van de Pachtwet.

Minstens laten de overwegingen van het bestreden vonnis uw Hof niet toe zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen op de voornoemde beslissing, en schendt de rechtbank van eerste aanleg artikel 149 van de Grondwet.

2° Tweede onderdeel

Artikel 34 van de Pachtwet bepaalt dat de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel kan overdragen aan zijn afstammelingen of aange-nomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. De overnemer treedt in alle rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijft met hem hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan.

De toepassing van het voornoemde artikel 34 veronderstelt dat sprake is van een pacht die beantwoordt aan artikel 1 van de Pachtwet. Diegene die zich op de toe-passing ervan beroept, dient aan te tonen dat alle bestanddelen van een pachtover-eenkomst aanwezig zijn.

In een regelmatig ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg neerlegde conclu-sie voerde de eiser zeer uitgebreid aan dat de eerste verweerder de betrokken grond nooit heeft geïntegreerd in een bedrijfsmatig landbouwbedrijf, hij nooit landbouwer is geweest en nooit heeft voldaan aan de vereisten van artikel 1 van de Pachtwet (blz. 3, voorlaatste alinea, blz. 11, bovenaan, blz. 12, bovenaan en onderaan, blz. 13, nr. 5.3, vijfde en zevende alinea, blz. 14, onderaan, blz. 15, eer-ste, vierde en zesde alinea, blz. 16, midden, eerste en tweede gedachtestreepje, blz. 17, eerste nieuwe alinea, van de "Syntheseconclusie" neergelegd ter griffie op 9 februari 2015).

In verband met de vraag of de eerste verweerder aan alle door de wet gestelde vereisten voldeed om rechtsgeldig een pachtoverdracht in de zin van artikel 34 van de Pachtwet te bewerkstelligen, overweegt de rechtbank van eerste aanleg dat:

- de eerste verweerder als erfgenaam conform artikel 38 van de Pachtwet de pachtovereenkomst verderzette op het ogenblik van het overlijden van zijn rechtsvoorganger, wijlen G. V. K. (blz. 15, vierde alinea, van het bestreden von-nis),

- dit tot gevolg heeft dat de eerste verweerder, gelet op de voortzetting van de pacht in de hoedanigheid van erfgenaam, met ingang van de datum van het over-lijden juridisch als pachter moet worden beschouwd (blz. 15, vijfde alinea, van het bestreden vonnis),

- de wet ook voor het bestaan van een rechtsgeldige bevoorrechte pachtoverdracht niet vereist dat de pachter die daartoe overgaat het onroerend goed ook daad-werkelijk zelf heeft geëxploiteerd (blz. 15, zesde alinea, van het bestreden von-nis),

- in de tekst van artikel 34 van de Pachtwet enkel sprake is van een overdracht van de pacht, niet van de overdracht van de uitbating (blz. 15, zevende alinea, van het bestreden vonnis),

- het gegeven dat de tweede verweerder op 1 januari 2010 al de facto de exploita-tie zou hebben overgenomen van de eerste verweerder en de bewering dat de eerste verweerder nooit zelf de grond heeft geëxploiteerd, op zich geen invloed kunnen hebben op de rechtsgeldigheid van enige pachtoverdracht (blz. 15, voor-laatste alinea, van het bestreden vonnis),

- de tweede verweerder de zoon is van de eerste verweerder zodat hij in aanmer-king komt voor een bevoorrechte pachtoverdracht en de eerste verweerder der-halve zonder toestemming van de eiser de pacht aan de tweede verweerder kon overdragen (blz. 16, derde alinea, van het bestreden vonnis).

Verder in het bestreden vonnis stelt de rechtbank van eerste aanleg vast dat de eerste verweerder erkent al sinds 1 februari 2010 op geen enkele wijze meer be-trokken te zijn bij de exploitatie van het bedoelde perceel (blz. 19, nr. 5.16, eerste alinea, van het bestreden vonnis), terwijl de rechtbank tevens oordeelt dat de pachtoverdracht aan de tweede verweerder met toepassing van artikel 34 van de Pachtwet heeft plaatsgevonden op 7 juni 2011 (blz. 16, onderaan, en blz. 17, tweede en vierde alinea, van het bestreden vonnis).

Zelfs wanneer de erfgenaam die de pacht van de overleden pachter met toepassing van artikel 38 van de Pachtwet voortzet met ingang van de datum van het overlij-den juridisch als pachter moet worden beschouwd, behoudt hij die hoedanigheid maar wanneer hij voldoet aan de vereisten gesteld in artikel 1 van de Pachtwet.

De rechtbank van eerste aanleg gaat niet na of en stelt niet vast dat op het ogen-blik van de zogenaamde bevoorrechte pachtoverdracht met toepassing van artikel 34 van de Pachtwet, die volgens de rechtbank heeft plaatsgevonden op 7 juni 2011, sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, m.n. dat het betrokken perceel hoofdzakelijk werd gebruikt in het landbouwbedrijf van de eerste verweerder, en schendt derhalve die bepaling alsook artikel 34 van de Pachtwet. Inzonderheid gelet op de vaststelling dat de eerste verweerder erkent al sinds 1 februari 2010 op geen enkele wijze meer betrokken te zijn geweest bij de exploitatie van het betrokken perceel, is de beslissing dat op 7 juni 2011 een rechtsgeldige pachtoverdracht plaatsvond van de eerste op de tweede verweerder niet naar recht verantwoord (schending van de artikelen 1, 1°, 34 en 38 van de Pachtwet).

Minstens laten de motieven van het bestreden vonnis uw Hof niet toe zijn wettig-heidstoezicht op deze beslissing uit te oefenen (schending van artikel 149 van de Grondwet).

TOELICHTING

Het enig middel behoeft geen toelichting.

 

 

 

 

OM DEZE REDENEN

Concludeert de eiser dat het uw Hof behage

- de bestreden beslissing te vernietigen,

- de zaak en de partijen te verwijzen naar een andere rechtbank van eerste aanleg,

- uitspraak te doen over de kosten als naar recht.

Gent, 12 december 2016

Voor de eiser,

advocaat bij het Hof van Cassatie.

Inventaris van het stuk dat bij deze voorziening wordt gevoegd:

1. Pro-fiscoverklaring

C.15.0503.N

Conclusie van advocaat-generaal Vandewal:

Situering en procedurevoorgaanden

1. Volgens de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat eiser eigenaar is van een perceel weiland gelegen te H. dat hij verpachtte aan zijn oom, de vader van eerste verweerder. Die oom diende op 28 mei 2009 een aanvraag in tot hernieuwing en uitbreiding van de bestaande milieuvergunning, maar overleed kort daarna op 9 juni 2009. Het College van Burgemeester en Schepenen verleende hem op 1 juli 2009 een vergunning om een landbouwbedrijf te exploiteren op het perceel en nam op 13 augustus 2009 akte van de melding inzake de overname van het landbouwbedrijf door eerste verweerder. Deze laatste liet op 7 juni 2011 per aangetekend schrijven weten aan eiser dat hij de pacht van de weide van wijlen zijn vader voortzette in zijn hoedanigheid van afstammeling en enige wettige erfgenaam met toepassing van de artikelen 42 en 43 van de Pachtwet. Diezelfde dag stuurde hij een tweede aangetekende brief waarin hij aan eiser meldde dat hij met toepassing van artikel 35 van de Pachtwet de pacht met ingang van 1 januari 2010 overliet aan zijn zoon, tweede verweerder.

2. Op 5 december 2011 dagvaardde eiser verweerders voor de vrederechter van het kanton Zottegem-Herzele teneinde voor recht te horen zeggen dat er geen sprake was van een voortzetting van de pacht door eerste verweerder, noch van een pachtoverdracht aan tweede verweerder, minstens te horen zeggen voor recht dat er geen sprake was van een pachtvernieuwing. In ondergeschikte orde vorderde eiser de ontbinding van de pacht. Bij tegenvordering vorderde tweede verweerder om als pachter te worden erkend.

3. Bij vonnis van 13 maart 2013 verklaarde de vrederechter van het kanton Zottegem-Herzele de hoofd- en tegenvordering toelaatbaar, doch ongegrond, en veroordeelde hij eiser tot betaling van de gerechtskosten. De vrederechter oordeelde dat eiser geen eigenaar meer was van de grond ingevolge de onderhandse verkoopovereenkomst van 2 juni 2011 en dat de hoofdvordering om die reden ongegrond was. Op grond van diezelfde motieven wees hij ook de tegenvordering strekkende tot erkenning van het pachtrecht van tweede verweerder ten aanzien van eiser af.

4. Op 24 juli 2013 tekende eiser hoger beroep aan tegen dit vonnis bij de rechtbank van eerste aanleg te Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde. Verweerders tekenden incidenteel beroep aan.

5. Bij het bestreden vonnis van 24 juni 2015 heeft de rechtbank van eerste aanleg te Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, het hoger beroep van eiser ontvankelijk, doch ongegrond verklaard, het incidenteel beroep van verweerders ontvankelijk en gegrond verklaard, voor recht gezegd dat tweede verweerder als pachter wordt erkend van het perceel weiland gelegen te H., en eiser veroordeeld tot betaling van de kosten van de beide aanleggen.

6. Het cassatieberoep van eiser tegen dit vonnis maakt het voorwerp uit van huidige cassatieprocedure.

Het enig cassatiemiddel

7. In zijn enig cassatiemiddel komt eiser op tegen de beslissing van de appelrechters dat eerste verweerder de pacht als enige erfgenaam rechtsgeldig heeft voortgezet na het overlijden van zijn vader en tweede verweerder vervolgens pachter is geworden van het goed door een bevoorrechte pachtoverdracht vanwege eerste verweerder.

8. In het eerste onderdeel voert eiser aan dat de appelrechters het in het onderdeel bedoelde verweer van eiser niet hebben beantwoord, dat zij de artikelen 1, 1° en 38 van de Pachtwet hebben geschonden door niet na te gaan of op het ogenblik van overlijden van de pachter er nog sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, en minstens dat de overwegingen van het bestreden vonnis uw Hof niet toelaten zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen op de bestreden beslissing.

9. In het tweede onderdeel voert eiser aan dat de appelrechters de artikelen 1, 1°, 34 en 38 van de Pachtwet hebben geschonden door niet na te gaan of op het ogenblik van de zogenaamde bevoorrechte pachtoverdracht er nog sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, en minstens dat de overwegingen van het bestreden vonnis uw Hof niet toelaten zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen op de bestreden beslissing.

Bespreking van het eerste onderdeel van het enig cassatiemiddel

10 De verplichting van artikel 149 Grondwet elk vonnis met redenen te omkleden, houdt niet in dat de rechter moet antwoorden op elk argument dat tot staving van een middel is aangevoerd, maar geen afzonderlijk middel vormt(1).

11. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

- tussen de partijen er geen betwisting is dat G.V., vader van eerste verweerder, oorspronkelijk het perceel grond pachtte van eiser;

- eiser op bladzijde 2 van zijn syntheseconclusie bevestigde dat deze grond gepacht werd door landbouwer G.V., die op 86-jarige leeftijd overleed in juni 2009;

- noch eiser, noch eerste verweerder de pachtovereenkomst heeft opgezegd na het overlijden van G.V.;

- eerste verweerder na het overlijden van de oorspronkelijke pachter de pachtovereenkomst voortzette als diens enige erfgenaam.

12. Met deze overwegingen verwerpen en beantwoorden de appelrechters naar mijn mening het verweer van eiser dat bij het overlijden van G.V. er geen sprake meer was van een pacht in zijnen hoofde.

13. Het onderdeel lijkt mij in zoverre feitelijke grondslag te missen.

14. Het onderdeel gaat er verder van uit dat als op het ogenblik van overlijden van de pachter het onroerend goed niet meer wordt gebruikt in een bedrijfsmatige exploitatie, er geen sprake meer kan zijn van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, zodat eerste verweerder als enige erfgenaam de pacht niet rechtsgeldig kan voortzetten.

15. Voor de toepassing van de Pachtwet is vereist dat de in pacht gegeven onroerende goederen hoofdzakelijk worden aangewend voor een bedrijfsmatige exploitatie met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop (art. 1, 1° Pachtwet). Zodra er sprake is van een pacht in de zin van artikel 1, 1° van de Pachtwet, zijn de bepalingen van de Pachtwet daarop van toepassing en kan de pacht slechts worden beëindigd op de wijze zoals bepaald in de Pachtwet.

16. De voornaamste beëindigingsgrond van de pacht is de opzegging. Zowel de verpachter als de pachter kunnen onder de wettelijk bepaalde voorwaarden de pacht opzeggen (artikelen 6 e.v. en artikel 14 Pachtwet). Partijen kunnen ook in onderlinge overeenstemming een einde maken aan de lopende pacht (artikel 14 Pachtwet). Ten slotte kan de verpachter in de gevallen bepaald in artikel 29 van de Pachtwet de pacht doen ontbinden.

17. Een ontbinding van de pacht is mogelijk als de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, als hij met de bebouwing ophoudt, als hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, als hij het gepachte goed voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, als hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter (artikel 29 Pachtwet).

18. Uit deze bepaling volgt dat als de pachter zijn exploitatieverplichting niet uitvoert, de verpachter de ontbinding van de pacht kan vorderen op voorwaarde dat hij daardoor schade lijdt(2). In diezelfde zin heeft Uw Hof geoordeeld dat wanneer de pachter de goederen niet meer hoofdzakelijk gebruikt in zijn landbouwbedrijf, de pacht met toepassing van artikel 29 van de Pachtwet kan worden ontbonden(3). Wanneer blijkt dat de pachter de persoonlijke exploitatie van de gepachte grond heeft stopgezet en de verpachter daardoor schade heeft geleden, mag de rechter derhalve de ontbinding van de pacht uitspreken ten nadele van de pachter(4).

19. De ontbinding van de pacht vindt niet van rechtswege plaats, maar moet door de rechter worden uitgesproken(5). Uit artikel 29 van de Pachtwet blijkt immers, volgens Uw Hof, enerzijds dat de wetgever gewild heeft dat de feitenrechter beoordeelt of de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst voldoende ernstig is om de ontbinding ervan uit te spreken, en, anderzijds dat de ernst van de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst beoordeeld moet worden in het licht van het bestaan voor de verpachter van schade ingevolge de niet-uitvoering van die overeenkomst(6). Uit de enkele vaststelling dat de pachter zijn landbouwactiviteit niet meer bedrijfsmatig uitoefent, mag de rechter aldus niet afleiden dat de pachtovereenkomst heeft opgehouden te bestaan en de overeenkomst tussen partijen voortaan door het gemene huurrecht wordt beheerst(7).

20. Anders dan de Woninghuurwet die uitdrukkelijk bepaalt dat deze wet niet langer van toepassing is zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd (artikel 1, §3 Woninghuurwet), bevat de Pachtwet geen dergelijke bepaling op grond waarvan deze wet niet langer van toepassing zou zijn zodra de gepachte goederen niet meer hoofdzakelijk worden gebruikt in het landbouwbedrijf van de pachter. De Pachtwet blijft aldus van toepassing op de pachtovereenkomst(8).

21. Uit al het voorgaande volgt dat in geval van betwisting de rechter eerst dient na te gaan of de overeenkomst oorspronkelijk bij de afsluiting ervan als pacht kon worden gekwalificeerd in de zin van artikel 1 van de Pachtwet(9). Als dat het geval is, maar de pachter intussen niet meer voldoet aan zijn exploitatieverplichting, kan de pachtovereenkomst worden ontbonden met toepassing van artikel 29 van de Pachtwet. In geen geval wordt de pachtovereenkomst door de niet-nakoming van de exploitatieverplichting van rechtswege gedenatureerd in een gemeenrechtelijke huurovereenkomst.

22. Krachtens artikel 38 van de Pachtwet loopt de pacht, in geval van overlijden van de pachter van een landeigendom, door ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden, tenzij de verpachter, zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden opzegging hebben gedaan overeenkomstig artikel 39 en volgende van de Pachtwet.

23. Het overlijden van de pachter vormt met andere woorden geen beëindigingsgrond voor de pachtovereenkomst. De pacht blijft voortbestaan en wordt voortgezet door zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden. Zij treden aldus van rechtswege in de rechten en plichten van de overleden pachter. De achterliggende reden daarvoor is dat op die manier de continuïteit van de landbouwuitbating wordt verzekerd(10).

24. Opdat de pachtovereenkomst blijft voortbestaan na het overlijden van de pachter is uiteraard vereist dat de overeenkomst nog bestond op het ogenblik van zijn overlijden. Zoals gezegd, heeft de omstandigheid dat de pachter het goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert, niet tot gevolg dat er geen sprake meer is van een pacht in zijnen hoofde. Zolang de pacht niet wordt ontbonden of opgezegd, blijft de pacht bestaan en wordt die bij overlijden van de pachter voortgezet door zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden.

25. In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat als de pachter op het ogenblik van zijn overlijden het goed niet meer bedrijfsmatig exploiteerde, de pacht van rechtswege niet meer bestaat en derhalve niet meer kan worden voortgezet door zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden in de zin van artikel 38 van de Pachtwet, lijkt het mij op een onjuiste rechtsopvatting te berusten en faalt het naar mijn mening derhalve naar recht.

Bespreking van het tweede onderdeel van het enig cassatiemiddel

26. Artikel 34 bepaalt dat de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel kan overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

27. Om een bevoorrechte pachtoverdracht te kunnen bewerkstelligen, is uiteraard vereist dat de pacht nog bestaat op het ogenblik van de overdracht. Zoals gezegd, wordt de pacht bij overlijden van de oorspronkelijke pachter voortgezet door zijn erfgenamen. Deze treden in alle rechten en plichten van de oorspronkelijke pachter. Zij kunnen de pacht beëindigen mits zij binnen één jaar na het overlijden opzegging doen met een termijn van ten minste drie maanden (artikel 40 Pachtwet). Bij gebreke aan een tijdige opzegging loopt de pacht verder en dienen zij een opzeggingstermijn van ten minste één jaar in acht te nemen (artikel 14 Pachtwet). Zolang de pacht loopt, blijven zij hoofdelijk gehouden tegenover de verpachter (artikel 44, eerste lid Pachtwet).

28. Wanneer één van de erfgenamen of rechtverkrijgenden de uitbating overneemt en hij daarvan kennis geeft aan de verpachter, brengt die kennisgeving, behoudens geldig verklaard verzet van de verpachter, van rechtswege een pachtvernieuwing teweeg (artikel 43 Pachtwet)(11). Deze pachtvernieuwing heeft tot gevolg dat, met handhaving van alle andere voorwaarden ten voordele van de overnemende erfgenaam of rechtverkrijgende, een nieuwe eerste pachtperiode van 9 jaar ingaat op de verjaardag van de ingenottreding van de overleden pachter volgend op de kennisgeving (artikel 43, tweede lid, Pachtwet). Bovendien zijn vanaf die kennisgeving alleen diegenen die de exploitatie voortzetten hoofdelijk gehouden tegenover de verpachter voor de verplichtingen die na de kennisgeving zijn ontstaan (artikel 44, tweede lid Pachtwet).

29. De omstandigheid dat de erfgenamen of rechtverkrijgenden van de overleden pachter het verpachte goed niet persoonlijk en werkelijk exploiteren, staat er niet aan in de weg dat zij de pacht voortzetten en dat desgevallend een pachtvernieuwing tot stand komt. Dat blijkt uitdrukkelijk uit het arrest van Uw Hof van 23 juni 2005(12).

30. Uit het voorgaande volgt dat de erfgenamen of rechtverkrijgenden van de overleden pachter de pacht van rechtswege voortzetten zonder dat daarvoor vereist is dat zij het gepachte goed persoonlijk en werkelijk exploiteren. De verpachter kan alsdan wel de ontbinding van de pacht vorderen met toepassing van artikel 29 van de Pachtwet. Zolang de pacht niet wordt ontbonden of opgezegd, blijft die bestaan en kunnen de erfgenamen of rechtverkrijgenden in hun hoedanigheid van pachter het gepachte goed overdragen aan hun afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van hun echtgenoot of van de echtgenoten van hun voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

31. Het onderdeel dat ervan uitgaat dat als de pachter op het ogenblik van de bevoorrechte pachtoverdracht het goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert, de pacht van rechtswege ophoudt te bestaan en derhalve niet meer kan worden overgedragen in de zin van artikel 34 van de Pachtwet, lijkt mij op een onjuiste rechtsopvatting te berusten en derhalve naar recht te falen.

Conclusie: verwerping.

________________________

(1) Cass. 22 september 2015, AR P.15.0143.N, AC 2015, nr. 542; Cass. 1 december 2015, AR P.15.0905.N, AC 2015, nr. 716.

(2) E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1997, 390, nr. 386; P. RENIER, "Décès d'une des parties" in Les baux. Commentaire pratique, Brussel, Kluwer, 2000, IV.7.2-1; P. RENIER, "Mort, où est ta victoire? ... Du maintien du bail à ferme en cas de décès du preneur, et de son impossible dénaturation", Act.jur.baux 2000, (82) 84; R. GOTZEN, "Exploitatie van het gepachte goed" in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2010, XV.Z-231; E. GREGOIRE EN F. VANDERMEULEN, "Persoonlijke exploitatie" in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 141, nr. 96; N. RAEMDONCK, "Het niet meer aanwenden van de "bedrijfsmatige landbouwexploitatie" en het begrip "schade", in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet", T.Not. 2011, (639) 645. Zie ook Verslag bij het wetsvoorstel tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 30: "Men moet artikel 24 in verband brengen met artikel 29 van de voorliggende tekst. Dit laatste voorziet dat de pachter de natuurlijke bestemming der pachtgoederen moet eerbiedigen op straf van pachtverbreking."

(3) Cass. 23 oktober 1981, AC 1981-82, nr. 136.

(4) Cass. 9 december 2010, AR C.07.0113.F, AC 2010, nr. 721.

(5) Cass. 13 april 1967, AC 1966-67, 979: "uit artikel 1766 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de pachter niet mag ophouden met de bebouwing en dat de sanctie van deze verplichting bestaat in het recht voor de verpachter om de gerechtelijke ontbinding van de pacht te vragen"; Cass. 23 december 1988, AR 6112, AC 1988-89, nr. 250: "dat het dus niet volstaat dat de pachter zijn verplichtingen niet heeft nageleefd; dat de ontbinding niet van rechtswege plaatsvindt".

(6) Cass. 23 december 1988, AR 6112, AC 1988-89, nr. 250; Cass. 11 oktober 1991, AR 7548, AC 1991-92, nr. 81; Cass. 23 juni 2005, AR C.03.0450.F, AC 2005, nr. 368; Cass. 9 december 2010, AR C.07.0113.F, AC 2010, nr. 721; Cass. 11 oktober 2013, AR C.12.0245.F, AC 2013, nr. 517.

(7) Cass. 23 december 1988, AR 6112, AC 1988-89, nr. 250; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1997, 319, nr. 337; P. RENIER, "Décès d'une des parties" in Les baux. Commentaire pratique, Brussel, Kluwer, 2000, IV.7.2-1; P. RENIER, "Mort, où est ta victoire? ... Du maintien du bail à ferme en cas de décès du preneur, et de son impossible dénaturation", Act.jur.baux 2000, (82) 84; N. RAEMDONCK, "Het niet meer aanwenden van de "bedrijfsmatige landbouwexploitatie" en het begrip "schade", in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet", T.Not. 2011, (639) 645.

(8) P. RENIER, "Décès d'une des parties" in Les baux. Commentaire pratique, Brussel, Kluwer, 2000, IV.7.2-1; P. RENIER, "Mort, où est ta victoire? ... Du maintien du bail à ferme en cas de décès du preneur, et de son impossible dénaturation", Act.jur.baux 2000, (82) 84.

(9) N. RAEMDONCK, "Het niet meer aanwenden van de "bedrijfsmatige landbouwexploitatie" en het begrip "schade", in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet", T.Not. 2011, (639) 640.

(10) Verslag bij het wetsvoorstel tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 43.

(11) De verplichting tot kennisgeving vinden we terug in artikel 42 van de Pachtwet. In het oorspronkelijke wetsontwerp werd bepaald dat die kennisgeving dient te geschieden binnen een termijn van één jaar van de dag van overlijden, maar omdat aan de niet-nakoming van die termijn geen sanctie werd verbonden, werd beslist om geen termijn op te leggen. Verslag bij het wetsontwerp tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen, Parl.St. Senaat 1968-69, nr. 422, 13.

(12) Cass. 23 juni 2005, AR C.04.0403.F, AC 2005, nr. 368.

Gerelateerd
Aangemaakt op: wo, 13/06/2018 - 14:51
Laatst aangepast op: wo, 13/06/2018 - 14:51

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.