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Kosten van mede-eigendom zijn niet bevoorrecht

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Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Plaats van uitspraak: Brussel
Datum van de uitspraak: 
woe, 07/12/2016
Publicatie
tijdschrift: 
JLMB
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2018/16
Pagina: 
748
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(...)
II. Antécédents

2. Les faits utiles à la compréhension du litige sont les suivants.
B.N.P. Paribas Fortis a consenti à la S.P.R.L. D. six crédits à tempérament, un crédit de caisse et trois crédits d'investissement.
Par acte authentique du 21 juin 2010, cette dernière a consenti à la banque une inscription hypothécaire en deuxième rang sur l'appartement 4D, au quatrième étage (droite) d'un immeuble sis (...), à concurrence de la somme de 126.500 euros en principal et accessoires, plus trois années d'intérêts dont la loi conserve le rang. B.N.P. Paribas Fortis avait déjà une inscription hypothécaire en premier rang sur ledit bien.

3. La S.P.R.L. D. a été déclarée en faillite par jugement du tribunal de commerce de Bruxelles du 4 novembre 2010, Maître Ysabelle Ensch étant désignée en qualité de curateur.

4. Par exploit du 26 avril 2013, B.N.P. Paribas Fortis a fait signifier au curateur de la S.P.R.L. D. un commandement préalable à la saisie-exécution du bien hypothéqué en sa faveur.

5. Par ordonnance du 6 décembre 2013, Tribunal de commerce de Bruxelles a autorisé Maître Ensch à faire procéder à la vente publique de l'immeuble susvisé à l'intervention du Notaire X.

Le bien a été définitivement adjugé le 9 mai 2014 au prix de 121.201 € à majorer des frais.
(...)

7. Par exploit du 17 février 2015, B.N.P. Paribas Fortis a formé contredit à ce projet d'acte d'ordre.

III. Discussion

A. Recevabilité et thèse des parties

8. Le projet d'acte d'ordre n'ayant pas été signifié aux parties, le délai pour y contredire n'a pas commencé à courir.

Le contredit est donc recevable.

9. La banque fait grief au notaire instrumentant d'avoir considéré que les frais à prélever par privilège comprennent notamment un montant de 474,68 euros au titre de quote-part de l'adjudicataire dans le précompte immobilier et un montant de 10.104,69 euros au titre de « frais de conservation du bien avancés par l'association des copropriétaires » ce qui a pour effet de réduire, à due concurrence, le montant pour lequel B.N.P. Paribas Fortis peut être colloquée.

10. Maître X. a fait part des observations que le contredit appelait de sa part dans une note du 8 avril 2015 :
« (...)

Attendu toutefois que le curateur, Maître Ysabelle Ensch, nous a précisé dans un e-mail daté du 3 juillet 2014, annexé à la présente, que la quote-part dans le précompte immobilier et les charges de copropriété échues depuis la faillite constituent une dette de la masse et, à ce titre, priment le créancier hypothécaire dans la mesure où elles ont contribués à la conservation de la sûreté.

Qu'en effet, si ces charges de copropriété n'avaient pas été exposées, le bien vendu se serait délabré, ce qui aurait diminué la valeur de celui-ci. Le prix d'adjudication du bien aurait alors été moindre et la créance de B.N.P. Paribas Fortis aurait été d'autant moins désintéressée.

Qu'en outre, le fait de considérer cette dette comme non privilégiée aurait également eu pour conséquence de diminuer le prix d'adjudication, cette dette étant une charge à supporter par l'adjudicataire (en partie). La créance de B.N.P. Paribas Fortis aurait été d'autant moins désintéressée.

Il s'agit donc bien de frais exposés dans l'intérêt de tous les créanciers.

Qu'en outre, le montant de 10.104,69 euros correspond au montant des charges de copropriété pour les années 2012 et 2013, qui sont postérieures au jugement déclaratif de faillite.

Que, par ailleurs, le privilège des frais de conservation prévu à l'article 22 de la loi hypothécaire ne pourrait-il pas s'appliquer sur le prix de vente - une somme d'argent étant un bien meuble - dès lors que celui-ci est délégué aux créanciers hypothécaires inscrits ?

Nous avons déjà démontré plus haut que les arriérés de charges de copropriété ont bien servi à la conservation du bien.

Qu'enfin, la banque B.N.P. Paribas Fortis a perçu, à tout le moins partiellement, les loyers du bien vendu qui étaient versés charges comprises [2] (et qui de ce fait, n'ont pas pu être versées à la copropriété), ce qui pourrait compenser en tout ou en partie le montant versé par préférence à la copropriété.

Qu'en conséquence et au vu de l'ensemble des arguments invoqués, le Notaire X. estime que le contredit formé par le créancier hypothécaire ne lui paraît pas fondé et demande au juge des saisies de trancher le différend ».

L'A.C.P. fait sienne les observations du notaire.
B. Examen du contredit
1. Rappel des principes

11. Le principe d'égalité entre les créanciers est d'ordre public et les exceptions que la loi y apporte sont de stricte interprétation [3]. Il n'y a pas de privilège sans texte.

L'hypothèque emporte droit de préférence au profit de son titulaire et, partant, « assure au créancier hypothécaire priorité sur les autres créanciers qui participent à la répartition du prix de vente de l'immeuble » [4].

Les dettes de masse sont en principe payées grâce au prix de la réalisation du gage commun des créanciers et avant toute répartition. En sa qualité de créancier hypothécaire, la banque est toutefois hors de la masse et elle ne peut voir ses droits diminués par le paiement de dettes de la masse que dans la mesure où elles lui ont profité.

1. La quote-part de précompte immobilier et les charges de copropriété

12. La quote-part de précompte immobilier ne constitue pas une dette acquittée dans l'intérêt du créancier hypothécaire [5].

13. Il n'existe pas de privilège immobilier au profit des associations de copropriétaires pour sûreté des charges communes. Si une proposition de loi a été déposée par Monsieur Brotcorne en 2010, le législateur a toutefois renoncé à modifier l'article 27 de la loi hypothécaire en ce sens. Il a préféré assurer une certaine protection des associations de copropriétaires par le biais de l'article 577-11/1 du Code civil .

Ainsi que l'écrit Monsieur de Leval :

« la créance d'arriérés de charges de copropriété ne bénéficie ni du privilège des frais faits pour la conservation de la chose (l'article 20, 4°, de la loi hypothécaire ne s'applique qu'à certains meubles et l'article 60 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre ne peut s'appliquer par analogie) ni du privilège des frais de justice ».

Les exceptions au principe de légalité des créanciers étant de stricte interprétation, l'on ne peut soutenir, comme le fait l'A.C.P., « que la ratio legis de l'article 20, 4°, de la loi hypothécaire [8] devrait s'appliquer pleinement aux frais exposés par l'association des copropriétaires » 
L'association des copropriétaires ne dispose donc pas d'un privilège primant les droits du créancier hypothécaire .
14. Il convient toutefois de déterminer si les arriérés de copropriété doivent être supportés par B.N.P. Paribas Fortis au titre de dettes de la masse lui ayant profité.

Il ne peut être soutenu que, par définition, tous les arriérés de charges dus à l'A.C.P. seraient des dettes de la masse ayant profité au créancier hypothécaire. En effet, nombre de ces frais concernent la jouissance de l'immeuble, ce dont ne profite pas le créancier hypothécaire .

En l'espèce, les dossiers soumis au tribunal ne lui permettent pas de déterminer précisément les postes de frais qui ont été pris en considération pour arrêter le montant des frais, devant être payé avant toute répartition, à 10.104,69 euros :

dans sa note d'observations relatives au contredit de B.N.P. Paribas Fortis, le Notaire X. fait état d'un courriel du 3 juillet 2014 par lequel le curateur aurait précisé à son attention les frais devant être considérés comme des dettes de la masse (supra 10). Cette pièce n'est cependant pas annexée auxdites observations et n'a pas non plus été déposée par les parties, la banque ayant précisé ne pas en connaître la teneur.

En dépit des arguments invoqués à ce sujet par B.N.P. Paribas Fortis, l'A.C.P. n'a pas jugé utile de préciser la liste de ces frais qui devraient réduire l'actif net à distribuer.

Lors de l'audience de plaidoiries, personne n'a été en mesure d'indiquer précisément au tribunal les postes de frais dont le total a été arrêté à 10.104,69 euros.

À défaut de préciser le détail des frais de copropriété retenus à titre de dette de la masse et d'établir qu'il s'agit effectivement de frais ayant profité à la banque, le contredit de B.N.P. Paribas Fortis sera déclaré fondé.
Dispositif conforme aux motifs.

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Aangemaakt op: wo, 25/04/2018 - 14:40
Laatst aangepast op: do, 10/05/2018 - 23:19

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