-A +A

Informatieplicht van de vastgoedmakelaar

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
woe, 11/03/2015

De makelaar moet de kandidaat-koper informeren over alle elementen van het onroerend goed, die van doorslaggevend belang kunnen zijn bij het contracteren

De vastgoedmakelaar heeft niet alleen de taak een koper te zoeken maar ook om deze koper correct te informeren. Hiertoe dient de vastgoedmakelaar zich te informeren. Wanneer bij het verleiden van de notariële akte de kopers afhaken op grond van een door hen vooraf onbekende leegstandsbelasting omwille van een ongeschiktheidsverklaring van het pand dan de makelaar aansprakelijk worden gesteld wegens gebrek in zijn informatieplicht. Te dezen werd een voorschot door de kopers betaald aan de makelaar waarop deze zijn commissieloon in rekening bracht. De makelaar werd veroordeeld tot terugbetaling.

 

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2016
Pagina: 
684
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Agence DCM, [ ... ] appellante,[ ... ]

tegen

1. T.P., en

2. S.J.,[ ... ]

geïntimeerden,

[ ... ]

BEOORDELING

1. De discussie tussen partijen betreft het al dan niet verschuldigd zijn van het commissieloon ingevolge de verkoop van het onroerend goed door de bemiddeling van DCM en die later bij gemeen akkoord van kopers en verkopers werd geannuleerd.

In hoger beroep hernemen partijen hun standpunten voor de eerste rechter, die het hof in de antecedenten heeft weergegeven.

2. De discussie tussen partijen betreft onder andere de vraag naar de onderzoeksplicht van de makelaar. Volgens DCM is zij hieraan niet tekort geschoten en heeft dhr. T.P. haar verkeerd ingelicht door bij het sluiten van de makelaarsovereenkomst telkens "nee" te antwoorden op de in de antecedenten geciteerde vragen. Zij betwist ook tijdens de loop van de overeenkomst ingelicht geweest te zijn omtrent de toestand van het gebouw, wat betreft de onbewoonbaar(heids)verklaring en de belasting op de leegstand. Dhr. en mevr. T.P.-S.J. stellen dat DCM wel degelijk op de hoogte was van het feit dat de woning "ongeschikt" werd verklaard.

3. Enerzijds rust op de opdrachtgever tegenover de makelaar een mededelingsplicht betreffende feitelijke en juridische gebreken van het te verkopen pand. Uit de door partijen voorgelegde stukken blijkt niet dat dhr. T.P. DCM heeft ingelicht omtrent de ongeschiktheidsverklaring en de leegstandsbelasting betreffende de vijf kamers (3 in de kelder, gelijkvloers achteraan en op het tussenverdiep) en evenmin dat DCM daarvan op de hoogte was.

Anderzijds rust op de makelaar binnen redelijke grenzen een onderzoeksplicht in verband met de gegevens en mededelingen waarmee de opdrachtgever, al dan niet, naar voren komt. Dit houdt in dat de makelaar voorzichtigheidshalve en binnen redelijke grenzen het onderzoek van de door de opdrachtgever verstrekte gegevens en voorstellingen een tweede maal overdoet, welk onderzoek, gezien zijn professionaliteit, grondiger dient te gebeuren, en dit alles eveneens wat betreft de feitelijke en juridische gebreken (vgl. Timmermans, R., "Het vastgoedrnakelaarscontract", 2005, p. 129 e.v. en p. 145 e.v.).

Deze onderzoeksplicht is ook noodzakelijk om de kandidaat-kopers correct en volledig te informeren. De makelaar heeft, los van zijn informatie- en raadgevingsplicht ten opzichte van de opdrachtgever, ook een informatieverplichting ten aanzien van de kandidaatkopers. Hij moet de kandidaat-koper informeren over alle elementen van het onroerend goed, die van doorslaggevend belang kunnen zijn bij het contracteren (vgl. Tilleman, B., Dursin, E., "Overzicht van rechtspraak. Bijzondere

overeenkomsten: tussenpersonen (1), 1999-2009", T.P.R., 2010-2, p. 339). Deze informatieverplichting ten opzichte van de kandidaat-koper maakt eveneens deel uit van de opdracht en derhalve van de contractuele verplichtingen ten aanzien van de opdrachtgever.

Het is derhalve niet enkel de taak van de vastgoedmakelaar een kandidaat-koper te vinden, maar ook deze kandidaatkoper correct in te lichten en daartoe het nodige onderzoek uit te voeren.

4. Welnu, DCM is tekort geschoten aan deze onderzoeksplicht en de daaraan gekoppelde verplichting de kandidaatkopers, die uiteindelijk de compromis hebben ondertekend, in te lichten.

DCM had zich niet louter mogen steunen op de informatie of het gebrek daaraan vanwege dhr. en mevr. T.P.-S.J. omtrent de onbewoonbaarheid of ongeschiktheid en de belasting op de leegstand, en dit louter op het ogenblik van het sluiten van de makelaarsovereenkomst. Hierbij dient benadrukt te worden dat, op het ogenblik van het ondertekenen van de compromis door de kopers, DCM het onroerend goed reeds bijna 2,5 jaar in haar portefeuille had. Niet alleen op het ogenblik van het sluiten van de makelaarsovereenkomst, maar ook gedurende de lange periode tot het ondertekenen van de verkoopcompromis door de kandidaat-kopers heeft zij zich niet éénmaal geïnformeerd nopens de gegevens van het pand bij de Stad Oostende. Tijdens de persoonlijke verschijning van 10 maart 2011 verklaarde dhr. D. van DCM dat hij bij de Stad Oostende geen navraag heeft gedaan. Hij zou wel navraag gedaan hebben 'bij de registratie', waar de onbewoonbaarverklaring nog niet zou zijn doorgegeven gelet op de korte tijdspanne tussen zijn aanvraag en de onbewoonbaarverklaring, doch daarvan legt DCM geen enkel bewijs voor. Had DCM voor het sluiten van de verkoopovereenkomst navraag gedaan bij de Stad Oostende, dan had zij vernomen dat 5 kamerwoningen in het te koop gestelde pand voorkwamen op de inventaris van de ongeschikt verklaarde woningen. Zij had deze informatie vervolgens aan de kandidaat-kopers moeten meedelen vooraleer deze overgingen tot het ondertekenen van de compromis. Had zij deze informatie doorgegeven aan de kandidaat-kopers, dan zouden zij de compromis niet hebben ondertekend. Immers, in de annulatieovereenkomst van 3 juli 2009 wordt als reden van de annulatie vermeld:

"vergissing op de substantiële kwaliteit van het goed, rekening houdend met de berichtgeving van de stad Oostende (bedrijf voor Grond- en Bouwbeleid - stedenbouwkundige inlichtingen".

DCM spreekt niet tegen dat de koopverkoop geannuleerd is omwille van het feit dat de kopers op het ogenblik van het ondertekenen van de compromis er niet van op de hoogte waren dat 5 kamerwoningen, die deel uitmaakten van het pand, voorkwamen op de inventaris van de ongeschikte woningen en dienaangaande onderworpen waren aan een leegstandbelasting.

Op basis hiervan besluit het hof dat DCM haar opdracht tot het vinden van een koper niet heeft uitgevoerd, aangezien, indien zij haar opdracht naar behoren had uitgevoerd, de verkoopovereenkomst niet zou zijn gesloten, reden waarom de verkoopovereenkomst in gemeen overleg tussen kopers en verkopers is geannuleerd. Hiermee rekening houdend kan DCM geen aanspraak maken op een commissieloon, die zij steunt op het sluiten van deze verkoopovereenkomst.

Het antwoord op de vraag of dhr. en mevr. T.P.-S.J. al dan niet te kort zijn geschoten in hun mededelingsplicht is daarbij niet relevant omdat het in het kader van de verplichting de kandidaatkopers correct te informeren precies de taak van DCM was de al dan niet verstrekte gegevens van de opdrachtgever te onderzoeken, vooral rekening houdend met de reeds verstreken termijn sinds het sluiten van de makelaarsovereenkomst.

Om diezelfde reden is de discussie tussen partijen omtrent de vraag of het commissieloon verschuldigd is op het ogenblik van het ondertekenen van de compromis, dan wel op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte niet relevant.



5. Dhr. en mevr. T.P.-S.J. stellen incidenteel beroep in tegen het bestreden vonnis in de mate de rechtsplegingsvergoedingen in de relatie tussen DCM en henzelf gecompenseerd werden en elke partij voor het overige zijn eigen kosten dient te dragen. Als reden hiervoor vermeldde de eerste rechter dat dhr. en mevr. T.P.S.J. ook mee aan de basis van de procedures liggen, enerzijds door eisers niet terug te betalen en anderzijds door zelf aan de makelaar niet alle informatie correct door te geven.

De gerechtskosten in eerste aanleg van dhr. en mevr. T.P.-S.J. waren beperkt tot de rechtsplegingsvergoeding van 990,00 EUR. Deze hield verband enerzijds met de vordering van dhr. D. en mevr. P. en anderzijds met de vorderingen tussen DCM en dhr. en mevr. T.P.S.J. onderling. Gelet op (1) de gegrondheid van de vordering van dhr. D. en mevr. P. tegen dhr. en mevr. T.P.-S.J., (2) de gegrondheid van de tussenvordering van dhr. en mevr. T.P.-S.J. tegen DCM en (3) de ongegrondheid van de vordering van DCM tegen dhr. en mevr. T.P.S.J., komt het passend en billijk voor dat de gerechtskosten in eerste aanleg van DCM te haren laste gelegd worden en dat DCM veroordeeld wordt tot de helft van de rechtsplegingsvergoeding van dhr. en mevr. T.P.-S.J. zodat zij zelf de helft van hun eigen gerechtskosten in eerste aanleg dienen te dragen. De omstandigheid dat, indien DCM voor elke procedure het ingehouden deel van het voorschot aan dhr. D. en mevr. P. had terugbetaald, er geen procedure zou geweest zijn, is geen reden om de volledige rechtsplegingsvergoeding van dhr. en mevr. T.P.-S.J. in eerste aanleg ten laste van DCM te leggen, aangezien de weigering van DCM het ingehouden commissieloon terug te betalen de aanvankelijke weigering van dhr. en mevr. T.P.-S.J. dhr. D. en mevr. P volledig terug te betalen niet kan rechtvaardigen. Het incidenteel beroep is bijgevolg deels gegrond.

7. Gelet op de ongegrondheid van het hoger beroep en de gedeeltelijke gegrondheid van het incidenteel beroep vallen de gerechtskosten in hoger beroep ten laste van DCM.

8. Beide partijen vorderen dat het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard wordt. Krachtens artikel 1397 Ger.W. schorsen verzet en hoger beroep tegen eindvonnissen de uitvoerbaarheid ervan. Tegen een tegensprekelijk arrest kan geen verzet, noch hoger beroep worden aangetekend, doch staat enkel nog een voorziening in Cassatie open. Deze voorziening heeft echter geen opschortende werking. De partij, die een arrest heeft verkregen dat voor het Hof van Cassatie wordt betwist, kan de tenuitvoerlegging van dat arrest voortzetten, zelfs na de indiening van de voorziening. Het is dan ook overbodig de voorlopige tenuitvoerlegging van een tegensprekelijk arrest te bevelen.

OP DEZE GRONDEN, HET HOF,

[ ... ]

Verklaart het hoger beroep en het incidenteel beroep ontvankelijk, het eerste ongegrond, en

het tweede gedeeltelijk gegrond, Bevestigt het bestreden vonnis, behoudens wat betreft de gerechtskosten,

Doet het bestreden vonnis teniet in zoverre geoordeeld werd over de gerechtskosten en

dienaangaande opnieuw wijzende;

[ ... ]

 

Noot: 

Rosalie Lagaert, Onderzoeksplicht vastgoedmakelaar vs. Informatieplicht opdrachtgever, NjW 2016, 686

• E. DURSIN, B. TILLEMAN, e.a., "Overzicht van de rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: tussenpersonen (1), 1999-2009" TPR 2010-2, p. 867

• E. DURSIN, B. TILLEMAN, e.a., "Overzicht van de rechtspraak." TPR 2010-2, p. 860).

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 26/05/2018 - 16:07
Laatst aangepast op: vr, 15/06/2018 - 23:43

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.