-A +A

Informatieplicht inzake bodemgesteldheid

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 24/06/2010
A.R.: 
C.09.0065.N

Voorlichtingsplicht bij verkoop onroerend goed risico-inrichting

Artikel 1602 BW legt de verkoper de verplichting op de verkochte goederen te omschrijven.

Duistere en dubbelzinnige bedingen worden tegen de verkoper uitgelegd.

Een verkoper van een onroerend goed heeft informatieplicht mbt ARAB- en/of Vlarem vergunningen met betrekking tot het verkochte goed evenals de eruit vloeiende vaststelling dat het onroerend goed een risico-inrichting betrof. De verkoper-leek heeft zelfde verplichtingen.

Onjuiste verklaring, of stilzwijgen in dit verband, maken kunstgreep of list en aldus bedrog uit, op grond waarvan een aankoop-verkoopbelofte nietig is..
 

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2014/309
Pagina: 
753
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

 

S.V.,[ ... ] appellant,

[ ... ]

tegen:

P.H.,[ ... ] geïntimeerde,

[ ... ]

4.2.1.1. De geïntimeerde vordert in hoofdorde de nietigverklaring van de "tijdelijke verkoop/aankoopbelofte" van

1. DE FEITEN

De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:

op 24 december 2010 sluiten de partijen (de geïntimeerde als kandidaat-koper en de

appellant als kandidaat-verkoper) een "tijdelijke verkoop/aankoopbelofte" met betrekking tot het appartement, gelegen te 2020 Antwerpen, Boomsesteenweg 494 (eerste verdieping links); bij die gelegenheid betaalt de geïntimeerde de optieprijs ten bedrage van 6.000,00 EUR;

de geïntimeerde laat gelden dat hij na de ondertekening van deze overeenkomst heeft moeten vaststellen dat, in tegenstelling tot de daarin opgenomen uitdrukkelijke verklaringen van de appellant, het voorwerp van de overeenkomst een risicogrond betreft, zoals bedoeld bij het Bodemdecreet, waarvoor uiterlijk op 31 december 2014 een oriënterend bodemonderzoek dient plaats te vinden: op de grond waarop het appartementsgebouw is opgetrokken, was voorheen een garagecomplex met dienststation gevestigd met bergplaatsen voor benzine en gasolie;

daarom vordert de geïntimeerde de nietigverklaring van de overeenkomst van 24 december 2010, de teruggave van het betaalde voorschot van 6.000,00 EUR en bijkomende schadevergoeding.

[ ... ]

4. BEOORDELING

[ ... ]

4.2. Grond van de betwisting

4.2.1. Aangaande de hoofdvordering van de geïntimeerde

4.2.1.1. De geïntimeerde vordert in hoofdorde de nietigverklaring van de “tijdelijke verkoop/aankoopbelofte van 24 december 2010, dit onder meer wegens bedrog. De appellant betwist dat hier bewezen zou zijn dat hij bedrog heeft gepleegd.

4.2.1.2. Krachtens artikel 1109 B.W. is geen toestemming geldig, indien zij door bedrog is verkregen. (Hoofd)bedrog is oorzaak van nietigheid van de overeenkomst (wat de geïntimeerde hier vordert) wanneer kunstgrepen of listen worden gebruikt met het doel en het resultaat bij iemand een verkeerde voorstelling van zaken op te wekken en hem aldus tot contracteren te brengen (artikel 1116, eerste lid B.W.). Incidenteel bedrog, dat enkel aanspraak geeft op schadeloosstelling op extracontractuele grondslag, onderscheidt zich van hoofdbedrog doordat het niet doorslaggevend is voor het sluiten van het contract: zonder het bedrog zou er alleen tegen minder bezwarende voorwaarden zijn gecontracteerd.

4.2.1.3. Krachtens artikel 1116, tweede lid B.W. wordt bedrog niet vermoed, maar moet het bewezen worden. De bewijslast rust op degene die zich beroept op bedrog (artikel 870 Ger.W.). Aan de geïntimeerde behoort het derhalve aan te tonen dat zijn hierboven bedoelde beweringen stroken met de werkelijke toedracht van zaken. Aan die bewijslast kan de geïntimeerde voldoen door alle middelen van recht, getuigen en feitelijke vermoedens inbegrepen (artikel 1353 B.W.).

4.2.1.4. De geïntimeerde toont aan dat hij hier heeft gecontracteerd op grond van een verkeerde voorstelling van zaken. In de onderhandse verkoopakte van 24 december 2010 verklaart de appellant uitdrukkelijk:

dat op de grond voorwerp van bovenstaande overeenkomst, bij zijn weten geen inrichting gevestigd is of was, noch een activiteit wordt of werd uitgevoerd, die opgenomen is op de lijst van de inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 3 paragraaf 1 van hetzelfde bodemsaneringsdecreet.

De kandidaat-verkoper verklaart met betrekking tot het verkochte geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de kopers of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.

In de gegeven omstandigheden mocht de geïntimeerde ervan uitgaan dat het voorwerp van de "tijdelijke verkoop/ aankoopbelofte" van 24 december 2010, geen risicogrond betrof.

Uit de voorgelegde stukken blijkt dat het hier wel degelijk om een risicogrond gaat.

Uit niets blijkt dat met de werkelijke toedracht van zaken zou stroken, de door de geïntimeerde betwiste beweringen van de appellant:

dat aan de geïntimeerde een afschrift zou zijn gegeven van de notariële akte van 13 januari 2010 waarbij het onroerend goed door hem werd aan - gekocht;

dat aan de geïntimeerde alle informatie zou zijn verschaft waarover hij beschikte;

dat hier sprake zou zijn van twee onderscheiden entiteiten, enerzijds het appartementsgebouw en anderzijds het garagecomplex: de appellant zelf bevestigt trouwens dat er slechts sprake is van één kadastraal perceel.

Dat de geïntimeerde het betrokken onroerend goed voorafgaand de ondertekening van de onderhandse akte van 24 december 2010 heeft bezichtigd, doet geen afbreuk aan wat voorafgaat, mede omdat de garageactiviteiten reeds in 1992 waren stopgezet. Hetzelfde geldt voor het feit dat de overeenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarden van het bekomen van een een - voudig bodemattest en van redelijke zekerheid dat het goed geen risicogrond is.

4.2.1.5. Al evenzeer staat vast dat deze verkeerde voorstelling van zaken hier doorslaggevend is geweest voor de geïntimeerde. Aangenomen wordt dat de geïntimeerde de "tijdelijke verkoop/ aankoopbelofte" van 24 december 2010 niet zou hebben ondertekend, mocht hij ervan in kennis geweest zijn dat die overeenkomst betrekking had op een risicogrond.

4.2.1.6. Ook het materieel bestanddeel van het ingeroepen bedrog, zijnde de aangewende kunstgrepen of listen, is ter zake bewezen.

Het staat vast dat de appellant, op het ogenblik van de totstandkoming van de "tijdelijke verkoop/aankoopbelofte" van 24 december 2010, op de hoogte was van de problematiek van de risicogrond. In zijn eigen aankoopakte van 13 januari 2010 staat uitdrukkelijk te lezen:

er werden voor dit onroerend goed ARAB- en /ofVlarem vergunningen aangetroffen met activiteiten die opgenomen zijn in de lijst van het vlarebo:

Klasse 1, computernummer: geen, intern-nr.: 25/49458, beschrijving exploitatie: "Paulus": dienststation met bergplaatsen voor 7000 liter benzine en 5000 liter gasoil;

Klasse 1, computernummer: geen, intern-nr.: 25/42429, beschrijving exploitatie: "Bosco": bergplaats voor 5300 lier benzine.

Bij artikel 1602 B.W. wordt voorgeschreven:

"De verkoper is verplicht duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt. Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd". Overeenkomstig zijn informatieverplichting bedoeld bij deze wetsbepaling, had de appellant tot taak in de onderhandse akte van 24 december 2010 duidelijk te verklaren dat de voormelde vergunningen en activiteiten waren teruggevonden. De akte vermeldt dienaangaande niets. Het tegendeel is het geval. De onjuiste verklaring van de appellant, minstens zijn stilzwijgen in dat verband maakt in de gegeven omstandigheden een kunstgreep of list uit. Dat de appellant een leek zou zijn in de materie, doet daaraan geen afbreuk, te meer aangezien hij hier bijgestaan werd, en door een vastgoedmakelaar, én door een notaris.

4.2.1.7. Het moreel bestanddeel van het ingeroepen bedrog, zijnde het opzet van de appellant om door middel van de hierboven bedoelde kunstgreep, de geïntimeerde tot het aangaan van de verkoopovereenkomst te bewegen, acht het hof insgelijks bewezen. De appellant wist terdege dat de overeenkomst van 24 december 2010 niet zou doorgegaan zijn indien de geïntimeerde ervan op de hoogte was geweest dat het voorwerp daarvan risicogrond betreft. Hij heeft bewust onjuiste verklaringen afgelegd, minstens gezwegen.

4.2.1.8. Uit wat voorafgaat volgt dat de "tijdelijke verkoop/aankoopbelofte" van 24 december 2010 nietig blijft op grond van bedrog. In deze omstandigheden moet niet verder worden ingegaan op de andere door de geïntimeerde ingeroepen rechtsgronden (dwaling), die immers geen meerdere gevolgen kunnen teweegbrengen.

4.2.1.9. Een nietig contract wordt geacht nooit te hebben bestaan. Derhalve zijn de partijen ertoe gehouden over te gaan tot wederzijdse teruggave van hetgeen zij reeds ontvangen hebben in uitvoering van de nietige overeenkomst. De vordering van de geïntimeerde strekkende tot terugbetaling van het door hem betaalde voorschot ten bedrage van 6.000,00 EUR in hoofdsom, blijft gegrond. Mede bij gebrek aan betwisting daaromtrent geldt hetzelfde voor de op die hoofdsom toegekende wettelijke intrest, met die verduidelijking dat die intrest loopt vanaf 24 december 2010 (datum van betaling) tot en met de datum van de effectieve (terug)betaling.

4.2.1.10. Wanneer de nietigverklaring van de overeenkomst de bedrogene niet volledig schadeloos stelt, kan de bedrogene in beginsel bijkomende schadevergoeding vorderen. Het bedrog is immers steeds een onrechtmatige handeling of precontractuele fout. De bedrogene draagt wel de bewijslast van het bestaan en van de omvang van de bijkomende schade waarvan hij de vergoeding vordert. Met de eerste rechter is ook dit hof van oordeel dat het bestaan van bijkomende schade in hoofde van de geïntimeerde vaststaat (o.a. nutteloze kosten en uitgaven in verband met hypothecaire lening en schuldsaldoverzekering, verlies van het voordeel van die contracten, ... ) en dat de omvang van die schade in billijkheid kan worden vereffend op het forfaitaire bedrag van 3.000,00 EUR in hoofdsom, alles inbegrepen.

4.2.2. Aangaande de tegenvordering van de appellant

Uit wat voorafgaat vloeit voort dat de tegenvordering van de appellant ongegrond blijft.

4.2.3. Slotsom

Het hoger beroep van de appellant wordt ongegrond verklaard. Het bestreden vonnis wordt integraal bevestigd.

[ ... ]

5. BESLISSING

[ ... ]

Het hof:

verklaart het hoger beroep van de appellant ontvankelijk, maar ongegrond; bevestigt het bestreden vonnis;

[ ... ]

Noot: Jennifer Callebaut , informatieplicht inzake de bodemgesteldheid, NJW 2014/309, 752

• M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2012, 44

• H. DE DECKER, "Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010" in Leuvens notariële geschriften. Notariële actualiteit 2011-2012, Gent, Larcier, 2012, (87) 101-104)

 

Noot: 

noot van J. del Corral gepubliceerd in het RW onder dit arrest

lees het volledig arrest via deze link op juridat

zie ook

• Cassatie 25 maart 2011, RW 2012-2013, 218

6. Het hier toepasselijke art. 36 Bodemsaneringsdecreet 1995 bepaalt:

“§ 1. Vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, moet de overdrager bij OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Dat attest wordt afgeleverd uiterlijk een maand na de ontvankelijke aanvraag. Wanneer de aanvraag betrekking heeft op een grond waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, wordt het attest afgeleverd uiterlijk twee maanden na de ontvankelijke aanvraag.

§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.

§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager op dat de verwerver vÓÓr het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.

§ 4. De verwerver van de grond of OVAM kan de nietigheid van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van dit artikel vorderen. De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen indien voor het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de overdracht, de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest en hij zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte laat vaststellen”.

7. Uit deze bepaling volgt dat de verwerver van een onroerend goed reeds in de fase van de voorafgaande onderhandelingen op de hoogte moet worden gebracht van de al dan niet verontreiniging van de gronden en dat de onderhandse akte van overdracht de inhoud van het door de overdrager bij OVAM aangevraagde bodemattest moet bevatten.

De niet-naleving van deze verplichtingen kan op vordering van de verwerver of van OVAM worden beteugeld door een nietigverklaring van de overdracht.

Het betreft een betrekkelijke en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid. Een dergelijke bevestiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend geschieden.

Een afstand van de nietigheidsvordering buiten het geval en de vorm bepaald door voormeld art. 36, § 4 Bodemsaneringsdecreet 1995 is derhalve niet uitgesloten.

Het onderdeel dat van een tegenovergestelde rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht.

Derde middel

Eerste onderdeel

12. Krachtens art. 199, § 2, eerste en tweede lid Stedenbouwdecreet 1999 zijn de bepalingen met betrekking tot de informatieverplichtingen, zoals bepaald in de artikelen 137, 141 en 142, slechts van toepassing ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd is dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister, en zijn deze bepalingen niet van toepassing op overeenkomsten die zijn gesloten en op openbare verkoopverrichtingen die zijn aangevat vóór dit tijdstip.

Krachtens art. 199, § 2, vierde lid Stedenbouwdecreet 1999 zijn, zolang deze publicatie niet is gebeurd, de benamingen die moeten worden gebruikt in de akten, overeenkomsten en publiciteit, de benamingen zoals gebruikt in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

13. Volgens deze bepalingen gelden de in art. 137, 141 en 142 bepaalde informatieverplichtingen niet voor de overeenkomsten gesloten voordat 31 dagen zijn verlopen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister.

Wat de voor dit tijdstip gesloten overeenkomsten betreft, moeten, krachtens voormeld art. 199, § 2, vierde lid Stedenbouwdecreet 1999 in de akten, overeenkomsten en publiciteit wel de benamingen worden gebruikt die worden gebruikt in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Deze verplichting om, in geval van vermelding van benamingen, die vermeld in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen te gebruiken, houdt niet de informatieverplichtingen in bepaald door de artikelen 137, 141 en 142.

Aldus dienen wat deze overeenkomsten betreft de benamingen gebruikt in de genoemde plannen, niet verplicht te worden vermeld.

14. De appelrechters die vaststellen dat niet is aangetoond dat in de litigieuze periode reeds een plannenregister of een vergunningenregister aanwezig was op de gemeente, verantwoorden naar recht hun beslissing inzake de afwezigheid van schending van de informatieverplichtingen bepaald in voormeld decreet.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.


• Burgerlijke Rechtbank te Gent, 14e Kamer – 26 juni 2012, RW 2014-2015, 949

De rechtbank ziet geen reden om de verkoopovereenkomst van 10 oktober 2010 nietig te verklaren. De verkoopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de aflevering van een gunstig OVAM-bodemattest, dat nadien is bezorgd. Blijkens het attest van 29 november 2010 beschikt OVAM niet over informatie met betrekking tot de bodemkwaliteit. Het gaat hoe dan ook niet om een risicogrond.

De verweerders kunnen zich dienaangaande bezwaarlijk op een miskenning van (art. 101 en art. 116, § 1 van) het Bodemdecreet (van 27 oktober 2006) beroepen; en dit nog los van een discussie betreffende het rechtsgeldig karakter van de bedoelde opschortende voorwaarde (D. Cottenie, “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, p. 182-184, nrs. 5-10; F. Haentjes, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende voorwaarde?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), TMR 2011, p. 27-28, nrs. 10-12; T. Malfait, “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest”, NjW 2009, p. 309, nr. 14). Een dergelijk volkomen a posteriori gebracht verweer getuigt in de gegeven omstandigheden (waarbij, gelet op het attest niet de minste belangenkrenking aan de zijde van de verweerders voorligt), hoe dan ook van rechtsmisbruik.

Hoewel het cassatiearrest van 24 juni 2010 leert dat het in beginsel niet uit den boze is om zich bij gebrek aan een (tijdig) bodemattest op een miskenning van het Bodemdecreet te beroepen, sluit het niet uit dat wie zich in een concrete casus, zoals deze, zonder enig belang op deze miskenning beroept, van rechtsmisbruik kan getuigen (C. De Wulf, “De draagwijdte van het recente cassatiearrest in verband met de mededeling van het bodemattest”, T.Not. 2010, 578; F. Haentjes, o.c., TMR 2011, p. 26-27, nr. 9 en p. 28, nr. 12; A. Lemmerling, “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), NFM 2011, 55-57; vgl.: J. Del Corral, “Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas” (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, p. 1524-1525, nrs. 10-12).

Dat notaris M. gebeurlijk nalatig is geweest bij de aanvraag dan wel de mededeling van het bedoelde attest, verandert hieraan niets.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 23/07/2015 - 14:35
Laatst aangepast op: do, 23/07/2015 - 14:35

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.