-A +A

Imprevisie - overmacht- goede trouw - rechtsmisbruik

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Wolvertem
Datum van de uitspraak: 
zon, 30/03/2014

Omstandigheden die de uitvoering van een contract moeilijker maken en die geen reden uitmaken om het contract wegens overmacht te beëindigen mogen geen vrijgeleide uitmaken om de gewongen uitvoering van het contract te eisen en niet open te staan voor een redelijke ontbindingsvergoeding of andere regeling, bij gebreke waaraan de weigerende partij zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
1996-1997
Pagina: 
472
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

De R. t/ V.

1. De feiten

Op 14 juli 1992 werd tussen de partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartement gelegen op de eerste verdieping van een gebouw te Grimbergen, (...) en dit tegen een maandelijkse huurprijs van 16.000 fr.; de huurovereenkomst werd aangegaan voor een duur van drie jaar met ingang van 1 november 1992 om te eindigen op 31 oktober 1995.

De huurster beweert dat zij in de loop van 1994 onverwacht hartproblemen kreeg en dat haar om medische redenen verbod werd opgelegd om trappen te gebruiken, wat haar, naar haar zeggen in de onmogelijkheid stelde om het appartement, dat op de eerste verdieping is gelegen en enkel via trappen kan worden bereikt, nog langer te bewonen.

De huurster beweert dat zij informeel contact opnam met de verhuurster, die akkoord gegaan zou zijn om de huurovereenkomst te beëindigen in der minne, mits de huurster een opzegging zou doen.

Bij brief van 10 september 1994 bracht de huurster de opzegging van de huurovereenkomst ter kennis van de verhuurster, nl. een opzegging van drie maanden met ingang op 1 oktober 1994 om te eindigen op 31 december 1994.

Op 26 september 1994 stuurt de huurster nog een aangetekende brief aan de verhuurster, waarbij zij meedeelt enkele aanvullingen te willen doen bij haar eerste brief; de huurster schrijft o.a.: «Ik beroep mij voor mijn opzegging van drie maanden op art. 11 van mijn huurcontract. Op doktersadvies moet ik vermijden gebruik te maken van trappen. Dit geval van heirkracht voorziet naast de gegeven drie maanden dat ik het appartement in dezelfde omstandigheden moet verlaten als toen ik het betrok».

De huurster verwijst daarmee naar artikel 11 van de overeenkomst waarin onder de titel «verbreking» wordt bepaald: «Wanneer tijdens de periode van het huurcontract, de belanghebbende door heirkracht gedwongen wordt het huurcontract te verbreken, moet een opzegtermijn van drie maanden in acht genomen worden ...»

Bij brief van 4 otober 1994 liet de boekhouder van de verhuurster weten dat de huurster haar verbintenissen moet naleven tot en met de vervaldag van de huurovereenkomst, nl. tot 31 oktober 1995.

Bij brief van 8 oktober 1994 wijst de huurster op overmacht bij haar («de toestand van mijn hart dwingt mij het pand te verlaten») en stelt buiten de opzegging van 6 maanden een verbrekingsvergoeding van 1 maand voor.

Bij brief van 21 oktober 1994 wijst de boekhouder van de verhuurster erop dat er van overmacht geen sprake kan zijn en doet een voorstel: «wanneer u begin januari 1995 het appartement zult verlaten (...) zal (de verhuurster) het pand terug te huur aanbieden via haar agentschap. Er komen dus geen affiches aan de vensters. Alles zal er dus van afhangen hoeveel tijd het in beslag zal nemen om een gepaste huurder te vinden en het is pas vanaf de datum dat deze laatste uw plaats als huurder zal hebben ingenomen dat u van uw verplichtingen ontheven zult worden. Tot zolang dus zult u uw huurgeld dienen te betalen zelfs indien dit zou doorlopen tot en met de vervaldag van het contract voor zover er geen andere huurder voordien gevonden zou worden.»

Blijkbaar reageert de huurster niet op deze brief want op 8 november 1994 schrijft de boekhouder van de verhuurster opnieuw de huurster aan en beklaagt zich erover dat de huurster het initiatief heeft genomen om affiches te plaatsen aan de vensters zowel vooraan als achteraan op het gebouw. De huurster wordt ook aangemaand om de affiches onmiddellijk te verwijderen en geen enkel initiatief van die aard te nemen.

Er volgt geen schriftelijke reactie meer van de huurster tot 23 januari 1995, waarbij zij laat weten dat op 27 januari 1995 de tellers van de nutsvoorzieningen zullen worden afgesloten.

De verhuurster vordert thans de uitvoering van de huurovereenkomst tot en met 31 oktober 1995, met veroordeling van de huurster tot de achterstallige huurgelden, en de huurster vordert dat de huurovereenkomst ontbonden zal worden verklaard op 31 december 1994.

2. De rechten

Overwegende dat de huurster in eerste instantie aanvoert dat, voorafgaand aan de verzending van de huuropzegging, de verhuurster zich mondeling akkoord verklaarde met een minnelijke beëindiging, door voortijdige huuropzegging van drie maanden;

Overwegende dat, aangezien de huurster dit ontkent en de huurster geen schriftelijk bewijs of begin van schriftelijk bewijs kan aanbrengen, met toepassing van art. 1315, tweede lid, B.W. en 1341 B.W. vastgesteld dient te worden dat de huurster niet het bewijs levert van haar bewering;

Overwegende dat de huurster zich beroept op overmacht om zich bevrijd te zien van haar huurverplichtingen; dat zij in concreto laat gelden dat zij wegens een hartziekte dient te verhuizen; dat zij in haar dosier een attest aanbrengt, op 20 september 1994, geschreven door dr. R. uit Grimbergen, waarbij deze meedeelt dat de huurster «om medische redenen zo weinig mogelijk de trap (zou) moeten gebruiken».

Overwegende dat deze omstandigheid, in casu echter geen geval van overmacht oplevert:

Overwegende dat er allereerst getwijfeld kan worden aan de oprechtheid van voormelde redengeving en dit op grond van de volgende vaststellingen:

— van het medische probleem wordt slechts melding gemaakt in de «aanvullende» opzeggingsbrief van de huurster, op een tijdstip dat zij zich bewust geweest moet zijn van de weerstand van de verhuurster tegen haar opzegging;

— het is bewezen dat de huurster thans een appartement bewoont dat ook op de eerste verdieping is gelegen en dat enkel met de trap kan worden bereikt; de omstandigheid dat in het appartement waarvoor zij opzegging deed, de wasmachine en de diepvriezer die in de kelder stonden, is niet van dien aard dat in casu het geval van overmacht opgeleverd wordt;

Overwegende dat onder overmacht wordt verstaan een gebeurtenis die een onoverkomelijk beletsel uitmaakt tot nakoming van de verbintenis (zie Cass., 9 december 1976, Arr. Cass., 1977, 404; over het verschil tussen de leer van de ontoerekenbare onmogelijkheid en de schuldleer zie men Kruithof, R., e.a. «Overzicht van rechtspraak 1981-1992. Verbintenissen, T.P.R., 1994, 515-539; Van Oevelen, A., «Actuele Jurisprudentiële en legislatieve ontwikkelingen inzake de sancties bij niet-nakoming van contractuele verbintenissen», R.W., 1994-95, 837);

Overwegende dat, zelfs indien men de «volstrekte» onmogelijkheid tot nakoming van de overeenkomst zou nuanceren tot een «relatieve», «normale», «menselijke» of «praktische» onmogelijkheid, dan nog het enkele feit dat de huurster zich naar de kelder diende te begeven voor het gebruiken van haar wasmachine en diepvriezer, niet beschouwd kan worden als een element dat de medische reden dat zij «zo weinig mogelijk de trap zou moeten gebruiken» tot een geval van overmacht maakt (over relatieve onmogelijkheid tot uitvoering van een verbintenis zie men Kruithof, R., e.a., o.c., nr. 223, p. 519 met verwijzing naar de overzichten van rechtspraak m.b.t. verbintenissen gepubliceerd in T.P.R., 1975, 522-523, en T.P.R., 1983, 623 e.v.);

Overwegende dat de huurster laat gelden dat in het geval de huurovereenkomst niet beëindigd zou kunnen worden op grond van overmacht, de ontbinding van de huurovereenkomst per 31 december 1994 niettemin moet worden uitgesproken, omdat het een rechtsmisbruik is van de kant van de verhuurster om de uitvoering van de huurovereenkomst in natura te eisen;

Overwegende dat de verhuurster die stelling afwijst door, onder verwijzing naar rechtsleer en rechtspraak, te laten gelden dat zij als verhuurster volledig vrij is in de keuze die art. 1184, tweede lid, B.W. haar biedt en dat niemand haar kan dwingen eerder de ontbinding dan wel de gedwongen uitvoering te vorderen (met verwijzing door de verhuurster naar Kh. Luik, 2 januari 1967, J.T., 1968, 241; Kh. Brussel, 13 oktober 1971, B.R.H., 1972, 166; Cass., 5 september 1980, Arr. Cass., 1980-81, 12, R.W., 1980-81, 1323, met conclusie van advocaat-generaal Ballet; R.P.D.B., IX, Obligations, nrs. 200-201; De Page, H., Traité, II, 842-843, nr. 884);

Overwegende dat, zo al in een wederkerig contract de partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, de keuze heeft om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, dan wel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen met schadevergoeding (zie o.a. Cass., 15 april 1994, Arr. Cass., 1994, 378), dit niet wegneemt dat deze partij haar recht niet mag misbruiken (zie o.a. Cass., 16 januari 1986, R.W., 1987, 88, 1470, noot A. Van Oevelen, en R.C.J.B., 1991, 5, noot M. Fontaine; Zie ook de talrijke verwijzingen in Kruithof, R., e.a., o.c., p. 578, nr. 274);

Overwegende dat bij het onderzoek naar rechtsmisbruik nagegaan moet worden of in casu de verhuurster door de uitvoering van de overeenkomst te eisen haar recht uitoefent «op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon» (Cass., 10 september 1971, Arr. Cass., 1972, 42; Cass., 20 november 1987, Arr. Cass., 1987-88, 359; Cass., 18 februari 1988, Arr. Cass., 1987-88, 790);

Overwegende dat wij ons aansluiten bij de opinie dat de rechter bij dat oordeel terughoudendheid aan de dag moet leggen, daar hij niet in de beleidsvrijheid mag treden van de houder van het subjectieve recht, en dat enkel bij een duidelijke of evidente onaanvaardbare rechtsuitoefening de rechter het vooroordeel ten gunste van de rechtmatigheid van de handelwijze van de houder van het subjectieve recht mag doorbreken (zie Kruithof, R., e.a., o.c., p. 473, met verwijzing naar rechtsleer en rechtspraak);

Overwegende dat het voorstel dat de verhuurster deed bij brief van 21 oktober 1994 en waarbij zij voorstelde het gehuurde goed opnieuw via een agentschap te huur aan te bieden na het vertrek van de huurster met verplichting voor de huurster om de huur te betalen zolang geen nieuwe huurder werd gevonden, niet onredelijk was; dat de huurster op dit aanbod minstens had kunnen reageren of trachten door onderhandeling gunstiger voorwaarden te bedingen;

Overwegende dat de huurster echter verkoos om, in tegenstelling tot de wens van de verhuurster, zelf affiches te plaatsen en een huurder te zoeken, waarmee de verhuurster niet akkoord ging;

Overwegende dat in de gegeven omstandigheden geen rechtsmisbruik bij de verhuurster kan worden aangenomen;

Overwegende dat de leer van het rechtsmisbruik zelf niet mag worden misbruikt om contractpartners voor voldongen feiten te plaatsen en om overleg te laten wijken voor eenzijdig handelen;

Overwegende dat de vordering van de verhuurster derhalve principieel gegrond is; dat zij de verdere uitvoering van de overeenkomst tot 31 oktober kan eisen; dat zij derhalve de betaling van de huur verder kan eisen;

...

Noot: 

Raf Van Ransbeeck, Kan een huurovereenkomst tenietgaan ingevolge ziekte van de huurder? Bedenkingen omtrent overmacht, verval en rechtsmisbruik

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 06/10/2017 - 15:34
Laatst aangepast op: vr, 06/10/2017 - 15:34

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.