-A +A

Huuroverdracht is slechts geldig als de huurder daarmee instemt

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Zottegem
Datum van de uitspraak: 
don, 31/10/2013

De overdracht van een huurovereenkomst, wat een wederkerige overeenkomst is, d.w.z. een overeenkomst waarbij partijen jegens elkaar zowel rechten als verplichtingen hebben, door de verhuurder (aan een nieuwe huurder) is slechts geldig als de huurder daarmee instemt. Voor een contractoverdracht, waarbij één van de contractpartijen verandert, is de toestemming van de wederpartij immers constitutief vereist (vgl. V. Withofs, Contractsoverdracht, Brugge, die Keure, 2015, 373).

De loutere betaling van de huur door de onderhuurder op een rekening van de eigenaar-hoofdverhuurder en niet meer op de rekening van de hoofdhuurder kan niet kan worden beschouwd als het akkoord van de hoofdhuurder met de huuroverdracht.

Die betaling kan immers ook door andere rechtsfiguren verklaard worden, zoals een overdracht van schuldvordering door overeenkomstig art. 1690 BW.

Een dergelijke overdracht is wél geldig zonder de toestemming van de wederpartij, en is ook tegenwerpelijk, gelet op de mededeling ervan zie art. 1690, § 1, tweede lid BW.

Er wordt immers aangenomen dat schuldvorderingen voortvloeiende uit een wederkerige overeenkomst kunnen worden overgedragen zonder dat het volledige contract en dus de correlatieve verbintenissen worden overgedragen

Een dergelijke overdracht van schuldvordering do

Dat er, wegens gebrek aan toestemming, geen geldige contractoverdracht is ontstaan neemt niet weg, dat de overeenkomst als een geldige overdracht van schuldvordering kan worden gekwalificeerd.

Een dergelijke (geldige) overdracht van schuldvordering brengt met zich mee dat wel geldig en op tegenwerpelijke wijze rechten de huurovereenkomst (waaronder het recht op huur) werden overgedragen, maar niet de correlatieve verplichtingen waartoe de oorspronkelijke huurder jegens de oorspronkelijke verhuurder gehouden blijft.
 

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
749
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

NV W.H. t/ K.T.

I. Feiten

1. Op 28 januari 2008 werd tussen de NV E., rechtsvoorganger van NV W.H., als verhuurder en T.K. als huurder een woninghuurovereenkomst gesloten m.b.t. de studio op de tweede verdieping aan de M. te 2000 Antwerpen.

De overeenkomst werd gesloten voor drie jaar en nam een aanvang op 15 februari 2008. Na het verstrijken van deze termijn bleef T.K. het appartement verder betrekken, zodat een negenjarige huur ontstond (art. 3, § 6 Woninghuurwet).

De maandelijkse basishuurprijs bedroeg 340 euro. Bij aanvang van de huur werd een waarborg van 680 euro geblokkeerd op een rekening bij de (...) Bank.

2. Onmiddellijk na intrede in het appartement formuleerde T.K. bij brief van 17 februari 2008 klachten aangaande een aantal gebreken waarvan NV E. bij het sluiten van de overeenkomst zou hebben toegezegd om deze te herstellen. Het ging onder meer om het herstellen van de centrale verwarming, van schade in de traphal, waaronder een gebroken ruit op de tweede verdieping, en van een ingezakte keldergatbedekking. Een volledige lijst van de gebreken was bij de brief gevoegd, waarin onder meer ook sprake was van rot schrijnwerk, beschadigde plafonds en muren, een onbereikbare elektriciteitsmeter en loshangende, niet-beveiligde elektriciteitsdraden.

Op 18 december 2010 richtte T.K. opnieuw een brief aan NV E. waarin hij zich weerom beklaagde over de verwarming die niet werkte en waarin hij voorts meldde dat de ramen kapot waren en de boiler nauwelijks werkte.

In oktober 2013 verzond T.K. dan een aangetekende brief naar NV W.H., die hij op 18 november 2013 ook aan NV E. verstuurde. Een aantal klachten waarover T.K. zich daarvoor al had beklaagd, met name de slecht werkende verwarming en het versleten en/of kapot zijn van de ramen en de raamkozijnen, werd hierin herhaald. Voorts werd gesproken over het binnenregenen in het appartement, het stuk zijn van de verluchting van de boiler op het dak en het feit dat er een deel van de gordijnkast was afgebroken.

Uit een brief van 2 september 2014 van T.K. kan worden afgeleid dat een deel van de klachten intussen opgelost was, met name waren er nieuwe ramen geplaatst en waren de lekken verholpen. De verwarming zou evenwel nog steeds even slecht werken als voorheen en er zouden ook nieuwe problemen zijn opgetreden, waaronder het regelmatig uitvallen van de elektriciteit in het gebouw.

3. Intussen had NV W.H. op 11 december 2013 een handelshuurovereenkomst gesloten met een bvba in oprichting waarvan de naam nog nader bepaald zou worden (dit bleek nadien de BVBA G. te zijn) m.b.t. het volledige pand aan de M., bestaande uit een commercieel handelsgelijkvloers met kelder en drie appartementen waarvan het appartement verhuurd aan T.K. er één was.

Wat deze verdiepingen betreft, werd in de huurovereenkomst vermeld dat deze verhuurd werden als appartementen en dat de handelshuurder deze huurovereenkomsten zou overnemen, de huurgelden ervan zou innen en het recht had deze huurovereenkomsten te heronderhandelen, op te zeggen en te vernieuwen.

Bij brief van 14 mei 2014 deelde NV W.H. aan T.K. mee dat NV W.H. de huurovereenkomst met T.K. had overgedragen aan de BVBA G. en dat T.K. vanaf 1 juni 2014 bijgevolg de huur aan de bvba G. moest betalen.

4. Omdat inmiddels een aantal gebreken waarover T.K. zich eerder beklaagd had, volgens T.K. nog niet opgelost was, werd op 16 maart 2015 een woonkwaliteitsonderzoek uitgevoerd door een onderzoeker van Wonen Vlaanderen op basis van de Wooncode en het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 ter uitvoering daarvan. Van dit onderzoek werd een technisch verslag opgesteld. Dit verslag kende aan het gehuurde (gemene delen en appartement samen) 75 strafpunten toe voor volgende gebreken: (...).

...

Naast dit technisch verslag werd ook een omstandig verslag opgesteld waarin werd geadviseerd om het appartement op de tweede verdieping ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren, omdat de vastgestelde gebreken een veiligheids- en gezondheidsrisico inhielden.

Als gevolg hiervan werd het appartement, na bijkomend advies van de adviseur ongeschiktheid op 30 april 2015, op 11 januari 2016 effectief ongeschikt en onbewoonbaar verklaard door de burgemeester van de stad Antwerpen.

Op 19 februari 2016 stelde NV W.H. administratief beroep in tegen deze ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Van het resultaat daarvan liggen geen stukken voor, maar T.K. heeft de uitkomst van deze procedure niet afgewacht, aangezien hij op 25 juni 2015 het gehuurde verlaten heeft.

II. Procedure

1. Op 5 januari legde T.K. een verzoekschrift neer bij dit vredegerecht. Zijn vordering strekte er alsdan toe te verkrijgen:

...

– de nietigverklaring van de huurovereenkomst ab initio;

– veroordeling van NV W.H. tot terugbetaling van de huur van februari 2008 tot en met juni 2015 ofwel 84 maanden huur van 28.560 euro, minstens 50% daarvan ofwel 14.280 euro;

– veroordeling van NV W.H. tot betaling van een aanvullende schadevergoeding van 2.500 euro ex aequo et bono vermeerderd met de gerechtelijke interesten;

– vrijgave van de waarborgsom, vermeerderd met de interesten in het voordeel van K.T.

...

Bij verstekvonnis van 11 februari 2016 heropende de vrederechter het debat opdat T.K. een volledige afrekening zou voorleggen van de door hem betaalde gelden, opdat berekend zou kunnen worden hoeveel hij precies teveel betaald zou hebben als de vrederechter de vordering tot nietigverklaring zou toekennen.

2. Op 9 maart 2016 tekende NV W.H. verzet aan tegen dit verstekvonnis.

Thans strekt de vordering van T.K. ertoe te verkrijgen:

– de nietigverklaring van de huurovereenkomst ab initio;

– veroordeling van NV W.H. tot terugbetaling van de huur van februari 2008 tot en met juni 2015 van 31.852,52 euro, minstens 50% daarvan ofwel 15.926,26 euro;

– veroordeling van NV W.H. tot betaling van een aanvullende schadevergoeding van 2.500 euro ex aequo et bono, vermeerderd met de gerechtelijke interesten;

– vrijgave van de waarborgsom, vermeerderd met de interesten in het voordeel van T.K.

...

III. Beoordeling

A. Verkeerde persoon gedagvaard?

1. NV W.H. voert aan dat zij de huurovereenkomst op 11 december 2013 heeft overgedragen aan BVBA G., wat op 14 mei 2014 aan T.K. werd meegedeeld en deze overdracht zou door T.K. aanvaard zijn (zie supra onder «Feiten»). Als gevolg daarvan zou de vordering in nietigverklaring, subsidiair in ontbinding, niet meer gesteld kunnen worden tegen NV W.H., maar zou deze vordering moeten worden gesteld tegen BVBA G. Als gevolg hiervan zou de vordering van T.K. tegen NV W.H. onontvankelijk zijn, wegens afwezigheid van het vereiste belang, minstens zou de vordering van T.K. ongegrond zijn.

2. De procespartij die beweert houder te zijn van een subjectief recht tegenover een andere partij, heeft het vereiste belang om een vordering in te stellen tegen die partij, ook al wordt dat recht door die partij betwist. De loutere bewering houder te zijn van een subjectief recht, verschaft automatisch de hoedanigheid om deze bewering voor te leggen aan een rechter die uitspraak zal doen over het bestaan of de draagwijdte van dat recht. Dat laatste onderzoek betreft niet de ontvankelijkheid, maar de gegrondheid van de vordering (vgl. Cass. 26 februari 2004, RABG 2004, 612).

Aangezien T.K. aanvoert dat hij een huurovereenkomst had gesloten met NV W.H. en de door NV W.H. aangevoerde overdracht van deze huurovereenkomst hem niet tegenwerpelijk is, heeft T.K. zeker het vereiste belang om NV W.H. aan te spreken en is zijn vordering dan ook ontvankelijk.

3.1. Het bovenstaande neemt niet weg dat, opdat de vordering van T.K. in nietigverklaring dan wel ontbinding gegrond zou kunnen worden verklaard, T.K. zijn vordering moet richten tegen de juiste persoon.

Aangezien NV W.H. betwist dat zij deze juiste persoon is, omdat zij alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft overgedragen aan BVBA G., moet beoordeeld worden of NV W.H. jegens T.K. inderdaad nog houder van rechten en verplichtingen is voortvloeiend uit de huurovereenkomst dan wel of dit actueel BVBA G. is.

3.2. De overdracht van een huurovereenkomst, wat een wederkerige overeenkomst is, d.w.z. een overeenkomst waarbij partijen jegens elkaar zowel rechten als verplichtingen hebben, door de verhuurder (aan een nieuwe huurder) is slechts geldig als de huurder daarmee instemt. Voor een contractoverdracht, waarbij één van de contractpartijen verandert, is de toestemming van de wederpartij immers constitutief vereist (vgl. V. Withofs, Contractsoverdracht, Brugge, die Keure, 2015, 373).

De eerste vraag is bijgevolg of T.K. heeft toegestemd met de overdracht van de huurovereenkomst door NV W.H. aan BVBA G. NV W.H. voert aan dat T.K. met deze overdracht akkoord is gegaan, aangezien hij na de brief van 14 mei 2014 verder huur heeft betaald aan BVBA G. T.K. betwist dat deze betaling zou gelden als toestemming met de overdracht van de huurovereenkomst.

De vrederechter is van oordeel dat de loutere betaling van de huur door T.K. vanaf juni 2014 op een rekening van BVBA G. en niet meer op de rekening van NV W.H. niet kan worden beschouwd als het akkoord van T.K. met de huuroverdracht door NV W.H. aan BVBA G.

Die betaling kan immers ook door andere rechtsfiguren verklaard worden, zoals een overdracht van schuldvordering door NV W.H. aan BVBA G. overeenkomstig art. 1690 BW. Een dergelijke overdracht is wél geldig zonder de toestemming van de wederpartij, hier T.K. en is hem ook tegenwerpelijk, gelet op de mededeling ervan op 14 mei 2014 (zie art. 1690, § 1, tweede lid BW). Er wordt immers aangenomen dat schuldvorderingen voortvloeiende uit een wederkerige overeenkomst kunnen worden overgedragen zonder dat het volledige contract en dus de correlatieve verbintenissen worden overgedragen (vgl. R. Feltkamp, De overdracht van schuldvorderingen, Antwerpen, Intersentia, 2005, 149).

Een dergelijke overdracht van schuldvordering door de NV W.H. als verhuurder had tot gevolg dat BVBA G. als nieuwe verhuurder schuldeiser werd van T.K., wat verklaart waarom T.K. na de brief van 14 mei 2014 huur heeft betaald aan BVBA G.

4. Dat er, wegens gebrek aan toestemming van T.K., geen geldige contractoverdracht is ontstaan tussen NV W.H. en BVBA G., neemt niet weg, zoals reeds volgt uit wat eerder werd uiteengezet, dat de overeenkomst tussen NV W.H. en BVBA G. als een geldige overdracht van schuldvordering kan worden gekwalificeerd (vgl. V. Withofs, Contractsoverdracht, Brugge, die Keure, 2015, 416). Een dergelijke (geldige) overdracht van schuldvordering brengt met zich mee dat NV W.H. wel geldig en op tegenwerpelijke wijze haar rechten uit de huurovereenkomst (waaronder het recht op huur) aan BVBA G. heeft overgedragen, maar niet haar correlatieve verplichtingen waartoe zij jegens T.K. gehouden blijft (vgl. R. Feltkamp, De overdracht van schuldvorderingen, Antwerpen, Intersentia, 2005, 150).

Hieruit vloeit voort dat T.K. nog steeds een vordering in nietigverklaring dan wel ontbinding van de overeenkomst kan instellen tegen NV W.H., omdat NV W.H., ondanks de overdracht van schuldvordering, schuldenaar van T.K. is gebleven.

T.K. heeft dan ook de juiste persoon gedagvaard.

B. Niet-voldoen van het gehuurde goed aan de woonkwaliteitsnormen tijdens huurtijd

1. De gevorderde nietigheid ab initio van de huurovereenkomst is gebaseerd op de stelling dat het appartement van bij de aanvang niet voldeed aan de gewestelijke woonkwaliteitsnormen van art. 5 van de Wooncode en het Besluit van de Vlaamse Regering ter uitvoering daarvan van 12 juli 2013.

De gewestelijke kwaliteitsnormen zijn van openbare orde. Als bij het sluiten van een huurovereenkomst het verhuurde goed in belangrijke mate niet aan deze normen voldoet, heeft de huurovereenkomst een ongeoorloofd voorwerp, omdat een dergelijke woning niet verhuurd mag worden (artt. 6, 1128 en 1130 BW). En een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp is ab initio absoluut nietig.

Als T.K. de nietigverklaring ab initio van de huurovereenkomst nastreeft, moet hij bijgevolg in de eerste plaats bewijzen dat het appartement op een bepaald ogenblik niet voldeed aan de gewestelijke kwaliteitsnormen.

2. Zoals hierboven gedetailleerd weergegeven, werd door de dienst Wonen Vlaanderen op een bepaald ogenblik vastgesteld dat het gehuurde (het appartement zelf en de gemene delen van het pand waarop de huurrechten ook betrekking hebben) in belangrijke mate niet voldeed aan de gewestelijke woonkwaliteitsnormen. Het gehuurde kreeg immers niet minder dan 75 strafpunten, terwijl vanaf vijftien strafpunten de gewestelijke ambtenaar moet adviseren om de woning ongeschikt te verklaren (zie art. 12, § 1 Besluit van 12 juli 2013). Bovendien was volgens de gewestelijke ambtenaar de situatie in het appartement dermate onveilig en ongezond dat hij tevens adviseerde om het appartement onbewoonbaar te verklaren.

Uit de conclusies van NV W.H. is af te leiden dat zij deze vastgestelde overtredingen van de kwaliteitsnormen niet betwist. Zij voert evenwel aan dat het pand pas na het einde van de huurovereenkomst onbewoonbaar werd verklaard, waarmee wordt gesuggereerd dat deze wetsovertredingen niet aanwezig waren tijdens de huurtijd.

Het appartement werd inderdaad pas op 11 januari 2016 ongeschikt en onbewoonbaar verklaard, maar deze beslissing was gebaseerd op vaststellingen van de dienst Wonen Vlaanderen van 16 maart 2015. Op die datum werd van deze vaststellingen ook een technisch verslag én een omstandig verslag opgemaakt. Deze verslagen werden reeds in mei 2015 meegedeeld aan W.H. (...). Het staat dan ook vast dat het gehuurde tijdens de huurtijd niet voldeed aan de gewestelijke kwaliteitsnormen, zoals opgenomen in de verslagen van 16 maart 2015.

C. Niet-voldoen van het gehuurde goed aan de woonkwaliteitsnormen bij de aanvang van de huur

1. Om de nietigheid ab initio van de huurovereenkomst te verkrijgen, moet in de tweede plaats vaststaan dat de op 16 maart 2015 vastgestelde schendingen van de woonkwaliteitsnormen van bij de aanvang van de huur aanwezig waren (zie supra).

NV W.H. betwist dat de schendingen van de woonkwaliteitsnormen opgenomen in het technisch verslag reeds aanwezig waren bij de aanvang van de huurovereenkomst. Dit zou blijken uit het feit dat geen enkele van de overtredingen van de woonkwaliteitsnormen die op 16 maart 2015 werden vastgesteld, ooit werd gemeld door T.K.

T.K. heeft zich bij aanvang van de huur wel beklaagd over een aantal gebreken, maar het feit dat hij nadien verschillende jaren geen schriftelijke klachten meer heeft geuit, zou bewijzen dat alle aanvankelijke klachten door NV W.H. verholpen werden. De vastgestelde overtredingen van de woonkwaliteitsnormen zouden dan ook pas in de loop van de huurtijd ontstaan zijn.

2. Dat T.K. de NV W.H. verschillende malen heeft aangeschreven met klachten over het gehuurde die echter niet de wetsovertredingen zouden zijn die op 16 maart 2015 werden vastgesteld, is grotendeels onjuist.

Op 2 september 2014 heeft T.K. de NV W.H. aangeschreven. In deze brief heeft hij de gebreken die intussen verholpen waren, opgelijst. Volgende gebreken die zowel van bij aanvang van de huur door T.K. werden gemeld aan NV W.H. én die eveneens werden vastgesteld tijdens het woonkwaliteitsonderzoek van 16 maart 2015, komen niet voor op die lijst van herstelde gebreken.

Zo sprak T.K. reeds in zijn brief van 17 februari 2008 over verschillende problemen met de elektriciteit. Het betrof met name: de elektriciteitsmeter die niet zichtbaar was en niet bereikbaar voor controle en loshangende niet beveiligde elektriciteitsdraden. Op 2 september 2014 voegde T.K. daaraan toe dat de elektriciteit regelmatig uitviel in het gebouw met alle gevaren van dien.

Van de bij aanvang van de huur heeft T.K. zich beklaagd over de niet of slecht werkende centrale verwarming. In zijn laatste brief van 2 september 2014 vermeldde T.K. dit gebrek nog steeds met de opmerking dat dit zo niet langer kon blijven duren.

In de beschrijving van het appartement, gevoegd bij de brief van 17 februari 2008, merkte T.K. reeds op dat de plafonds, de vloeren en de muren (alsook de plinten tegen de muren) beschadigd en verweerd waren, wat ook tijdens het woonkwaliteitsonderzoek werd vastgesteld.

In diezelfde beschrijving werd ook vermeld dat de badkamer met toilet werd afgesloten met een slecht geplaatste schuifdeur, die niet helemaal afsloot en die gekenmerkt werd door gaten tussen de balken van de ophanging. In het verslag van het woonkwaliteitsonderzoek werd dit als volgt verwoord: «het toilet is niet volledig afgescheiden van leefruimte. Er staat een vouwdeurtje tussen WC en keuken, maar deze sluit niet volledig af.»

Tijdens het woonkwaliteitsonderzoek werd ook vochtschade vastgesteld die duidelijk afkomstig was van het binnenregenen via de rotte raamkozijnen waarover T.K. zich van bij de aanvang van de huur beklaagd heeft. Deze kozijnen werden, blijkens de brief van T.K. van 2 september 2014, in de loop van 2014 vervangen. Dit bewijst dat de vochtschade ook van bij de aanvang van de huur aanwezig was.

3. Enkel van drie tijdens het woonkwaliteitsonderzoek vastgestelde gebreken heeft T.K. nooit iets gemeld aan NV W.H. Dit betrof: het niet toegankelijk zijn van de hoofdkraan voor alle bewoners van het pand, de afwezigheid van rechtstreekse aanvoer van verse lucht in badkamer waar een boiler type B aanwezig was en de afwezigheid van een brievenbus en een bel aan de woning.

Het is evenwel duidelijk dat ook deze gebreken van bij de aanvang van de huur aanwezig waren.

Er werd door partijen geen ingaande plaatsbeschrijving opgesteld, waardoor het wettelijk vermoeden van art. 1731 BW geldt volgens welk de staat van het gehuurde geacht wordt de staat te zijn bij intrede ervan door de huurder. Daarnaast gaat het hier over drie structurele gebreken die uit hun aard van bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren en die zeker niet te wijten waren aan de huurder, T.K.

4. Er is dan ook aangetoond dat de op 16 maart 2015 vastgestelde overtredingen van de woonkwaliteitsnormen reeds bij de aanvang van de huur aanwezig waren.

D. Nietigheid van de huurovereenkomst als gevolg daarvan

Hoewel de woonkwaliteitsnormen in globo de openbare orde raken, kan worden aangenomen dat niet elke afzonderlijke woonkwaliteitseis, die aanleiding kan geven tot strafpunten, van openbare orde is. Hieruit volgt dat niet elke overtreding van een afzonderlijke norm maakt dat het voorwerp van de huurovereenkomst ongeoorloofd is, met de absolute nietigheid ervan tot gevolg.

Als er evenwel ernstige schendingen van verschillende kwaliteitseisen worden vastgesteld, zeker als het gaat over eisen op de overtreding waarvan vijftien strafpunten staan, en als het aantal strafpunten meer bedraagt dan het aantal waardoor de gewestelijke ambtenaar moet adviseren om de woning ongeschikt te verklaren (dit aantal bedraagt vijftien strafpunten volgens art. 12 van het Besluit van 12 juli 2013), kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst van bij de aanvang een ongeoorloofd voorwerp had, met de absolute nietigheid ervan tot gevolg.

Hier waren er 75 strafpunten, waarvan 33 voor het gebouw en 42 voor het appartement, waarbij overtredingen van talrijke woonkwaliteitsnormen werden opgetekend. Alleen reeds de omvang van deze strafscore bewijst de ernst van de overtredingen. Maar ook de aard van de overtredingen toont de ernst van de situatie aan.

De bron van het risico op elektrocutie/brand en ontploffing/brand mag dan misschien wel in de gemene delen aanwezig zijn geweest, brand kan zich snel verderzetten en vormt een reëel risico voor elke bewoner van het pand. En een gastoestel type B zonder buitenverluchting houdt een constant risico in voor CO-vergiftiging, wat erg gevaarlijk is evenals de aanwezigheid van niet-geaarde stopcontacten in de keuken.

Gelet op de door deze overtredingen veroorzaakte gevaarsituatie, is de vrederechter dan ook van oordeel dat de huurovereenkomst van bij de aanvang een ongeoorloofd voorwerp had en bijgevolg absoluut nietig was.

E. Gevolgen van deze nietigheid voor hoofdvordering in teruggave betaalde huur en tegenvordering in bezettingsvergoeding

1o De teruggave van de huurgelden en de toekenning van een bezettingsvergoeding

a) Principes

De nietigverklaring leidt er in beginsel toe dat partijen de prestaties die zij als gevolg van de huurovereenkomst hebben ontvangen, moeten teruggeven. Dit betekent dat NV W.H. de ontvangen huurgelden moet teruggeven, en dat T.K. het gebruik dat hij van het appartement heeft gehad ook moet «teruggeven». Omdat dit laatste niet in natura kan, betekent dit dat T.K. voor de periode van het gebruik van het appartement in beginsel een vervangende bezettingsvergoeding verschuldigd is.

Op deze teruggaveverplichting bestaat wel een uitzondering als de teruggave van de geleverde prestaties of één ervan niet opportuun is omdat dit zou indruisen tegen de sociale orde of als de volledige teruggave de preventieve rol van de sanctie van de nietigheid in het gedrang zou brengen (vgl. Cass. 23 september 1976, Arr.Cass. 1976-77, 100). Op basis daarvan kan de rechter bij een huurovereenkomst weigeren om de teruggave van de huurgelden te bevelen of geen bezettingsvergoeding toestaan.

In strijd met wat de NV W.H. aanvoert, is het niet in strijd met de sociale orde om de teruggave te bevelen van de door T.K. betaalde huurgelden. T.K. heeft de NV W.H. verschillende malen aangeschreven om te remediëren aan de gebreken waarmee het appartement behept was en T.K. had zelf geen enkele schuld aan deze gebreken, zodat het niet meer dan rechtvaardig is dat hij recht heeft op teruggave van de betaalde huurgelden.

De vrederechter acht het in beginsel evenmin in strijd met de sociale orde om aan de NV W.H. een vervangende schadevergoeding toe te kennen voor de periode dat T.K. het appartement heeft bezet.

T.K. heeft het appartement meer dan zes jaar bewoond, wat aantoont dat er zeker een woongenot is geweest ondanks de verschillende gebreken die hij aan de NV W.H. had gemeld. Bovendien heeft de NV W.H., zij het pas na geruime tijd, toch een aantal belangrijke werken uitgevoerd, zoals blijkt uit de brief van T.K. van 2 september 2014. Er werden in heel het appartement nieuwe ramen geplaatst, waardoor ook werd geremedieerd aan het binnenregenen, wat toch beschouwd kan worden als een belangrijke investering gedaan door de NV W.H.

Het is wel zo dat de bezettingsvergoeding niet per se gelijk is aan de overeengekomen huur, maar slechts kan overeenstemmen met het werkelijke woongenot dat T.K. van het gehuurde gehad heeft. De rechtsgrond van de vordering tot teruggave is de vermogensverschuiving zonder oorzaak, wat met zich meebrengt dat de NV W.H. enkel recht kan hebben op teruggave van het bedrag van de verrijking van T.K. (zie Cass. 10 mei 2012, RW 2012-13, 985, noot A. Van Oevelen).

Het toekennen van een bezettingsvergoeding die precies overeenkomt met het woongenot (de verrijking) van T.K. zou evenwel de preventieve rol van de sanctie van de nietigheid ten aanzien van de NV W.H. in gedrang brengen.

De NV W.H. is een rechtspersoon die zich professioneel bezighoudt met immobiliën, waardoor van haar geëist kan worden dat zij de regelgeving toepasselijk op woninghuurovereenkomsten kent en zich daar ook naar gedraagt. De voorliggende aanmaningen van T.K. over de aanslepende gebreken en de beslissing tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, die pas werd genomen nadat de NV W.H. de kans had gekregen om de gebreken te herstellen maar dit niet gedaan heeft, tonen aan dat de NV W.H. niet de nodige inspanningen heeft geleverd om zich te conformeren aan deze regelgeving.

De vrederechter kent dan ook slechts een gedeeltelijke bezettingsvergoeding toe aan de NV W.H., zoals hierna nader uitgewerkt.

b) De bedragen

1. Beide partijen maken een berekening van de door T.K. gedane betalingen, maar geen van deze berekeningen klopt om diverse redenen.

T.K. heeft slechts tot en met mei 2014 huur betaald aan de NV W.H. (eerst aan de NV E., maar NV E. en NV W.H. zijn dezelfde rechtspersoon). Daarna heeft T.K., als gevolg van de geldige en aan hem tegenwerpbare overdracht van schuldvordering van NV W.H. aan BVBA G. (zie supra), de huur aan BVBA G. betaald.

T.K. kan de aan BVBA G. betaalde huur niet terugvorderen van NV W.H. De plicht tot teruggave van NV W.H. als gevolg van de nietigverklaring is gebaseerd op de verrijking zonder oorzaak. Nu de verrijking van NV W.H. (ontvangen huur) lager is dan de verarming van T.K. (betaalde huur), kan T.K. slechts het laagste bedrag van NV W.H. terugvorderen, d.w.z. enkel de aan NV W.H. betaalde huurgelden.

Daarnaast rekent T.K. aan de hand van een voorgelegde lijst van de gedane huurbetalingen, betalingen aan die niet werkelijk werden uitgevoerd. Uit deze lijst blijkt dat aan de bank een permanente opdracht was gegeven om de huur te betalen, maar dat deze opdracht niet altijd werd uitgevoerd omdat het saldo op de rekening van T.K. te laag was. T.K. begint daarnaast slechts huurbetalingen te rekenen vanaf half maart 2008, terwijl de huur reeds een aanvang nam half februari 2009, zodat er vanaf dat moment huur verschuldigd was.

NV W.H. houdt met een aantal door T.K. uitgevoerde betalingen geen rekening. Zo komen in haar lijst onder meer volgende betalingen niet voor: 381,35 euro betaald op respectievelijk 28 oktober 2009, 18 december 2010 en 25 februari 2011 en 404,21 euro betaald op 26 juni 2012 en 26 februari 2013. Na verbetering van deze rekenfouten bedraagt het totaal van de door T.K. tot en met mei 2014 betaalde huur, voor 75,5 maanden, 25.017,40 euro.

2. Rekening houdend met de ernst van de overtredingen van de woonkwaliteitsnormen, het feit dat deze overtredingen nog ernstiger waren voordat NV W.H. in 2014 is overgegaan tot vervanging van de ramen waardoor ook het probleem van de waterinsijpeling werd opgelost, is de vrederechter van oordeel dat de gemiddelde bezettingsvergoeding per maand op 280 euro ex aequo et bono kan worden geraamd.

Omdat het volledig toekennen van deze bezettingsvergoeding de preventieve rol van de nietigheidssanctie ten aanzien van de NV W.H. als professioneel verhuurder in het gedrang zou brengen, kent de vrederechter deze bezettingsvergoeding niet volledig toe, maar wel een som van 250 euro per maand bezetting tot en met mei 2014. Dit geeft een te betalen bezettingsvergoeding van 250 x 75,5 = 18.875 euro.

2o De waarborg en de aanvullende schadevergoeding

1. Aangezien partijen in de staat moeten worden gesteld alsof ze nooit zouden hebben gecontracteerd, moet de waarborg vrijgegeven worden aan T.K.

2. T.K. zegt bijkomende schade te hebben geleden waarvoor hij vergoeding vraagt.

Het vergoeden van deze (beweerde) schade valt niet onder de teruggaveverplichting als gevolg van de nietigverklaring van de overeenkomst. Evenmin kan deze vergoeding worden toegekend op grond van art. 1184 BW, omdat dit artikel handelt over de aanvullende schadevergoeding bij ontbinding van een wederkerige overeenkomst.

Bijgevolg kan T.K. enkel vergoeding van de NV W.H. vorderen als de NV W.H. een quasi-delictuele fout heeft begaan door een appartement in strijd met de woonkwaliteitsnormen te verhuren.

De vrederechter neemt aan dat de NV W.H. ter zake nalatig is geweest. Gelet op de ernstige overtredingen van de woonkwaliteitsnormen en de herhaalde ingebrekestellingen van T.K., had de NV W.H. kunnen (en moeten) weten dat het appartement niet aan de woonkwaliteitsnormen voldeed, zodat door dit niet te verhelpen en het appartement desondanks te verhuren de NV W.H. een quasidelictuele fout heeft begaan.

De vrederechter stelt evenwel vast dat er van al de schade die T.K. zou geleden hebben (verhuiskosten, morele schade, materiële schade, meerkosten energieverbruik, medische kosten en repercussies op de gezondheidstoestand) geen enkel bewijsstuk voorligt, terwijl deze er toch zouden moeten zijn als al deze schadeposten zich werkelijk zouden hebben voorgedaan.

Ondanks dit gebrek aan bewijs kan de vrederechter aannemen dat T.K. door de aanslepende gebreken en de noodzaak om als gevolg hiervan te moeten verhuizen schade heeft opgelopen die zij, bij gebrek aan bewijsstukken, raamt op 500 euro ex aequo et bono.

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 01/01/2018 - 17:21
Laatst aangepast op: ma, 01/01/2018 - 17:21

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.