-A +A

Hernieuwing handelshuur geen andere vormvereisten dan deze voorzien in de wet

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
maa, 01/02/2016

Artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, bepaalt in zijn eerste zin dat de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks, op straffe van verval, bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur; hoewel de uitoefening van het recht op hernieuwing onderworpen is aan die vereisten, verplicht die bepaling de huurder niet andere vormvereisten te vervullen om de verhuurder in kennis te stellen van zijn hernieuwingsaanvraag.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1388
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

AR nr. C.15.0250.F

NV Van D. t/ R.O. en A.N.

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis in hoger beroep van de Rechtbank van Eerste Aanleg Henegouwen van 15 september 2014.

...

III. Beslissing van het Hof

Middel

Derde onderdeel

Misbruik van recht is de uitoefening van een recht op een wijze die de grenzen van de uitoefening ervan door een voorzichtig en bedachtzaam persoon kennelijk te buiten gaat.

Art. 14, eerste lid Handelshuurwet bepaalt in zijn eerste zin dat de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks, op straffe van verval, bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet brengen, ten hoogste achttien maanden en ten minste vijftien maanden vóór het verstrijken van de lopende huurovereenkomst.

Hoewel de uitoefening van het recht op hernieuwing onderworpen is aan die vereisten, verplicht die bepaling de huurder niet andere vormvereisten te vervullen om de verhuurder in kennis te stellen van zijn hernieuwingsaanvraag.

Het bestreden vonnis stelt vast dat de eiseres, hoofdhuurder van een handelspand dat als drankgelegenheid wordt uitgebaat, «de hernieuwing van haar huurovereenkomst [...] moest aanvragen tussen 1 april en 30 juni 2011», dat ze daadwerkelijk «haar hernieuwingsaanvraag bij de nieuwe eigenaars, de verweerders, heeft ingediend met twee afzonderlijke aangetekende brieven die op 11 april 2011 gedagtekend en op 12 april 2011 verstuurd werden», dat die «haar op 29 april 2011 met de post zijn terugbezorgd met de vermeldingen «afwezig» en «niet afgehaald», dit is twee maanden vóór het verstrijken van de termijn waarbinnen de hernieuwing moest worden aangevraagd», en dat «de eiseres opnieuw contact heeft opgenomen met de verweerders om «akte te geven van de hernieuwing» bij brief van 29 augustus 2011, dit is na het verstrijken van de termijn waarbinnen de verhuurders zich hadden kunnen verzetten tegen de hernieuwing van de huurovereenkomst».

Het bestreden vonnis dat, na erop gewezen te hebben dat «niet betwist wordt dat de eiseres de voorschriften van art. 14 Handelshuurwet nageleefd heeft», overweegt dat «het op onrechtmatige wijze is dat de eiseres strategisch de termijn heeft laten verstrijken waarbinnen de verhuurders standpunt konden innemen tegenover de aanvraag tot hernieuwing van haar huurovereenkomst nadat de post haar snel had gemeld dat haar aangetekend schrijven niet ter kennis van laatstgenoemden was gebracht (om tot op heden niet helemaal opgehelderde redenen [...]) en terwijl de partijen een zakenrelatie onderhielden en «bijna wekelijks» contact hadden minstens via hun aangestelde(n)», miskent het in het middel aangevoerde algemeen rechtsbeginsel.

Het onderdeel is in zoverre gegrond.

...

Noot: 

Uittreksel uit de handelshuurwet

Art. 25. Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt :
1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;
2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed;
3° (De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen;) <W 29-06-1955, art. 1>
4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder;
5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder;
6° (De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.) <W 29-06-1955, art. 1>
Het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in artikel 16, IV.
(In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.) <W 29-06-1955, art. 1>
In de hierboven in 2° (...) en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft. <W 29-06-1955, art. 1>
Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 23/04/2018 - 18:31
Laatst aangepast op: do, 10/05/2018 - 23:30

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.