-A +A

Hernieuwing handelshuur formalisme en ongelijkheid huurder verhuurder schendt grondwet wet

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Grondwettelijk hof (arbitragehof)
Datum van de uitspraak: 
don, 15/06/2017

Het recht op hernieuwing, georganiseerd in de Handelshuurwet, houdt voor de verhuurder, ten opzichte van het gemene recht van de overeenkomsten, een substantiële beperking van zijn contractuele vrijheid in, zowel wat het gevolg van zijn stilzwijgen betreft als op het vlak van de redenen die hij kan aanvoeren om het bod te weren. Rekening houdend met die gevolgen, is het te begrijpen dat de wetgever wilde waarborgen dat de verhuurder over zijn verplichtingen inzake hernieuwing op betrouwbare wijze wordt ingelicht. De nietigheid als sanctie voor het weglaten van de bij art. 14, eerste lid Handelshuurwet opgelegde vermeldingen, blijkt niet onredelijk.

Het is redelijk verantwoord dat de wetgever het niet nodig heeft geacht aan de huurder gelijke informatie te waarborgen over zijn verplichting om zich, in het in art. 18 Handelshuurwet gepreciseerde geval, op straffe van verval, binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de vrederechter te wenden. De huurder neemt immers het initiatief om de hernieuwing van de huurovereenkomst aan te vragen op grond van art. 14 van deze wet, dat hem een recht op hernieuwing verleent teneinde de stabiliteit van zijn handelszaak te verzekeren. Zoals vermeld in overweging B.5, wordt de verplichting voor de huurder om de verhuurder op de hoogte te brengen verantwoord door de zorg van de wetgever die erin bestaat te vermijden dat die hernieuwing de verhuurder onverwacht wordt opgelegd, rekening houdend met de bij de in het geding zijnde wet aangebrachte substantiële beperking van zijn contractuele vrijheid.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
336
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Arrest nr. 69/2017

Onderwerp van de prejudiciële vraag

Bij vonnis van 8 juni 2016 (...) heeft de Rechtbank van Koophandel te Nijvel de volgende prejudiciële vraag gesteld:

«Schendt art. 18 Handelshuurwet de artt. 10 en 11 Gw., in zoverre het de verplichtingen van de verhuurder tot mededeling en tot informatie niet preciseert en oplegt m.b.t. de voorwaarden van de aanhangigmaking bij de vrederechter indien er «onenigheid blijft bestaan», terwijl art. 14 Handelshuurwet strenge vormvoorschriften oplegt aan de huurder die de hernieuwing aanvraagt, en dit op straffe van verval van het recht op hernieuwing?»

...

In rechte

...

B.1. De artt. 13, 14 en 18 Handelshuurwet bepalen:

«Art. 13. De huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, behoudens akkoord van partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Dit recht is beperkt tot drie hernieuwingen.

«Is evenwel de verhuurder of een der verhuurders minderjarig op het ogenblik van de hernieuwing van de huur, dan kan de duur daarvan beperkt worden tot de tijd die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid.

«Art. 14. De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

«Komen partijen niet tot overeenstemming, dan moet de onderhuurder, die, om zijn rechten ten opzichte van de verhuurder te vrijwaren, zijn aanvraag, zoals bepaald in artikel 11, II, tweede lid, ter kennis van de verhuurder heeft gebracht, de hoofdhuurder en de verhuurder dagvaarden binnen dertig dagen na het afwijzend antwoord van een van beiden, of, indien een van hen niet heeft geantwoord, binnen dertig dagen na het verstrijken van de termijn van drie maanden. De verhuurder die zijn houding ten opzichte van de onderhuurder niet heeft bepaald, kan in de loop der instantie en binnen de termijnen die hem door de rechter worden toegestaan, zijn recht van terugneming inroepen of de hernieuwing afhankelijk stellen van andere voorwaarden.

«Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.

«Vanaf de aanvang der achttiende maand vóór het eindigen van de lopende huur, moet de huurder, overeenkomstig de gebruiken, de mogelijke gegadigden toelaten tot het bezichtigen van het goed.»

«Art. 18. Indien uit het in artikel 14 bedoelde antwoord blijkt, dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, wendt de huurder zich tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.

«De rechter doet uitspraak naar billijkheid.»

B.2. De verwijzende rechter stelt aan het Hof een vraag over de verenigbaarheid, met de artt. 10 en 11 Gw., van art. 18 Handelshuurwet, in zoverre het, ten aanzien van de verhuurder, geen verplichtingen tot mededeling en tot informatie preciseert en oplegt m.b.t. de voorwaarden van de aanhangigmaking bij de vrederechter indien er onenigheid blijft bestaan, terwijl art. 14 van dezelfde wet strenge vormvoorschriften oplegt aan de huurder die de hernieuwing aanvraagt, en dit op straffe van verval van het recht op hernieuwing.

B.3.1. Uit de bewoordingen van de prejudiciële vraag blijkt dat het verschil in behandeling dat aan het oordeel van het Hof wordt onderworpen, in de verhoudingen tussen huurder en verhuurder – die vergelijkbaar zijn als partijen bij eenzelfde contract –, betrekking heeft op het strikte formalisme dat erin bestaat de huurder, en niet de verhuurder, uitdrukkelijke vormvoorschriften op te leggen, op straffe van verval van het recht op hernieuwing of op straffe van nietigheid van de aanvraag tot hernieuwing.

B.3.2. Bij het eerste lid van art. 14 Handelshuurwet wordt de huurder die het recht op hernieuwing van de handelshuur verlangt uit te oefenen immers de verplichting opgelegd om, op straffe van verval, zijn voornemen ter kennis van de verhuurder te brengen en in de kennisgeving, op straffe van nietigheid, de voorwaarden op te geven waaronder hij bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, alsook de vermelding op te nemen dat de verhuurder geacht wordt met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennisgeeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Daarentegen wordt bij art. 18 van die wet aan de verhuurder die de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, niet de verplichting opgelegd om in zijn antwoord te vermelden dat, indien over die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, de huurder zich, op straffe van verval, binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de vrederechter dient te wenden.

B.4. Onder de maatregelen die bestemd zijn om de huurder een zekere stabiliteit van zijn handelszaak te garanderen, organiseert hoofdstuk 7 van de Handelshuurwet (artt. 13 tot 24) een recht op hernieuwing van de handelshuurovereenkomst. Art. 13 verleent hem immers het recht, met voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handelszaak voort te zetten. Art. 14 preciseert de formaliteiten die door beide partijen in acht moeten worden genomen wanneer de huurder die hernieuwing wil aanvragen. In art. 16 worden de motieven gepreciseerd op grond waarvan de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren. De artt. 18 tot 20 regelen het geval waarin de verhuurder de hernieuwing van de huur aan andere voorwaarden onderwerpt dan die welke door de huurder worden voorgesteld. De artt. 21 tot 23 regelen ten slotte het recht van de verhuurder om tegenover de aanvraag tot hernieuwing een interessanter, door een derde geformuleerd huuraanbod te plaatsen.

B.5. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt dat de wetgever de handelszaak een zekere stabiliteit wilde verzekeren ten voordele van de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst en tegelijkertijd een punt van evenwicht wilde vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde «aan het streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de huurovereenkomsten» en dat het «[doel] drievoudig [was]: 1o aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te verschaffen; 2o hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elke opbiedende derde; 3o te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toe-eigening van clientèle bij gelegenheid van het verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak» (Parl.St. Kamer 1947-48, nr. 20, p. 2, 4 en 5).

Er werd beklemtoond dat «een evenwicht gevonden [moest] worden tussen de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars» en dat het betaamde «de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen» (Parl.St. Senaat 1948-49, nr. 384, p. 2 en 3).

Wat de vermelding betreft die bij de laatste zin van art. 14, eerste lid wordt opgelegd aan de huurder die de hernieuwing van zijn huurovereenkomst wenst te verkrijgen, blijkt uit de parlementaire voorbereiding dat het de zorg van de wetgever is geweest te vermijden dat de hernieuwing van de huurovereenkomst de verhuurder onverwacht wordt opgelegd. Want volgens de auteur van het amendement dat aan de oorsprong ligt van die bepaling, «gaat [het] er om de aandacht van de verhuurder te vestigen op de noodzakelijkheid voor hem binnen drie maanden zijn weigering tot vernieuwing te betekenen» (Hand. Kamer, 11 december 1947, p. 20).

B.6. De verhuurder is, net zoals de huurder, in het kader van een aanvraag tot hernieuwing, gehouden tot vormen en termijnen waarvan de niet-naleving op radicale wijze wordt bestraft. Uit art. 14, eerste lid, tweede zin Handelshuurwet volgt immers dat van het antwoord van de verhuurder op het aanbod van hernieuwing van de huurder aan laatstgenoemde kennis moet worden gegeven binnen drie maanden, bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De niet-inachtneming door de verhuurder van die vormvereisten en termijnen impliceert de hernieuwing van de huurovereenkomst tegen de door de huurder voorgestelde voorwaarden, d.w.z. het verval, voor de verhuurder, van het recht om tegen de huurder een geldige reden tot weigering (art. 16), andere voorwaarden (art. 18) of het aanbod van een derde (art. 21) in te brengen.

B.7.1. Art. 14, eerste lid, tweede zin Handelshuurwet legt de huurder de verplichting op uitdrukkelijk de termijn van drie maanden waarbinnen de verhuurder moet antwoorden te vermelden, de vorm waarin hij dit moet doen, de drie opties die hem worden geboden, alsmede welke gevolgen de ontstentenis van antwoord binnen de vereiste termijnen voor hem teweegbrengt, namelijk zijn vermoede instemming met de door de huurder voorgestelde voorwaarden.

B.7.2. Gelet op de algemene doelstelling van evenwicht tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder en op de bij art. 14 Handelshuurwet nagestreefde specifieke doelstelling, blijkt niet dat die vormvoorschriften onevenredig zouden zijn.

B.7.3. Art. 13 Handelshuurwet kent aan de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst het recht toe, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handelszaak voort te zetten. De huurder die dat recht wenst uit te oefenen, moet, krachtens art. 14, de verhuurder een aanbod doen waarin de voorwaarden worden gepreciseerd waaronder hij voorstelt zijn huurovereenkomst te hernieuwen.

De verhuurder is ertoe gehouden op dat aanbod binnen drie maanden een antwoord te geven, bij ontstentenis waarvan hij vermoed wordt in te stemmen. Bovendien mag hij, krachtens de artt. 14 tot 24 Handelshuurwet, zich ten aanzien van het aanbod dat hem door de huurder wordt gedaan, tenzij met schadeloosstelling van laatstgenoemde (art. 16, IV), enkel beroepen op één van de in art. 16 vermelde wettige redenen tot weigering, andere voorwaarden of het bestaan van een aanbod van een derde, wat in geval van betwisting, wordt onderworpen aan de controle van de vrederechter.

Daaruit volgt dat het recht op hernieuwing, georganiseerd in de Handelshuurwet, voor de verhuurder, ten opzichte van het gemene recht van de overeenkomsten, een substantiële beperking van zijn contractuele vrijheid impliceert, zowel wat het gevolg van zijn stilzwijgen betreft als op het vlak van de redenen die hij kan aanvoeren om het bod te weren. Rekening houdend met die gevolgen, is het te begrijpen dat de wetgever wilde waarborgen dat de verhuurder over zijn verplichtingen inzake hernieuwing op betrouwbare wijze wordt ingelicht. De nietigheid als sanctie voor het weglaten van de bij art. 14, eerste lid Handelshuurwet opgelegde vermeldingen, blijkt niet onredelijk.

Het is redelijk verantwoord dat de wetgever het niet nodig heeft geacht aan de huurder gelijke informatie te waarborgen over zijn verplichting om zich, in het in art. 18 Handelshuurwet gepreciseerde geval, op straffe van verval, binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de vrederechter te wenden. De huurder neemt immers het initiatief om de hernieuwing van de huurovereenkomst aan te vragen op grond van art. 14 van deze wet, dat hem een recht op hernieuwing verleent teneinde de stabiliteit van zijn handelszaak te verzekeren. Zoals vermeld in overweging B.5, wordt de verplichting voor de huurder om de verhuurder op de hoogte te brengen verantwoord door de zorg van de wetgever die erin bestaat te vermijden dat die hernieuwing de verhuurder onverwacht wordt opgelegd, rekening houdend met de bij de in het geding zijnde wet aangebrachte substantiële beperking van zijn contractuele vrijheid.

B.8. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord.

Noot: 

Uittreksel uit de handelshuurwet

Art. 25. Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt :
1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;
2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed;
3° (De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen;) <W 29-06-1955, art. 1>
4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder;
5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder;
6° (De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.) <W 29-06-1955, art. 1>
Het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in artikel 16, IV.
(In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.) <W 29-06-1955, art. 1>
In de hierboven in 2° (...) en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft. <W 29-06-1955, art. 1>
Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 21/10/2017 - 12:53
Laatst aangepast op: za, 21/10/2017 - 12:53

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.