-A +A

Handelshuurhernieuwing onenigheid nieuwe huurprijs beslissing rechter

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 29/10/2015
A.R.: 
C.15.0013.N

Uit de samenhang van de artikelen 18, eerste en tweede lid, en 19, eerste en tweede lid, Handelshuurwet en uit de wetsgeschiedenis volgt dat wanneer bij huurhernieuwing onenigheid blijft bestaan over de huurprijs, de rechter naar billijkheid, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden en onder meer met de in artikel 19, eerste lid opgesomde criteria, de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing bepaalt; deze normale huurwaarde omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken; de rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken (1). (1) Het OM concludeerde tot verwerping van het cassatieberoep op grond dat het middel dat aanvoert dat de appelrechters niet naar billijkheid hebben geoordeeld omtrent het verzoek van eiseres om bij de berekening van de nieuwe huurprijs geen rekening te houden met de investeringen en de werken die door haar in het gehuurde goed werden gedaan en waardoor de normale huurwaarde van het goed is gestegen, niet kan worden aangenomen.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.15.0013.N
CKS RETAIL BELGIUM nv, met zetel te 2610 Antwerpen, Terbekehofdreef 43 A,
eiseres,
tegen
ELICON cva, met zetel te 8620 Nieuwpoort, Albert I-laan 247,
verweerster,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel Gent, afdeling Veurne, van 5 november 2014.

II. CASSATIEMIDDEL
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Artikel 18, eerste lid, Handelshuurwet bepaalt dat wanneer uit het in artikel 14 bedoelde antwoord van de verhuurder op de aanvraag tot huurhernieuwing blijkt dat deze de hernieuwing van de huur afhankelijk stelt van voorwaarden be-treffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere mo-daliteiten van de huur en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft be-staan, de huurder zich wendt tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.

Krachtens artikel 18, tweede lid, doet de rechter uitspraak naar billijkheid.

Artikel 19, eerste lid, Handelshuurwet bepaalt dat indien de onenigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, de rechter onder meer rekening houdt met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen.

Artikel 19, tweede lid, bepaalt dat de rechter niet let op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.

2. Uit de samenhang van de voormelde wetsbepalingen en uit de wetsgeschie-denis volgt dat wanneer bij huurhernieuwing onenigheid blijft bestaan over de huurprijs, de rechter naar billijkheid, rekening houdend met alle objectieve om-standigheden en onder meer met de in artikel 19, eerste lid opgesomde criteria, de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing be-paalt.

De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectie-ve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden ge-houden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken.

3. De eiseres voerde voor de appelrechters aan dat de eerste rechter de nieuwe huurprijs niet naar billijkheid had bepaald omdat de inrichting en het comfort van het gehuurde goed een belangrijke rol speelden bij het bepalen van de vergelij-kingspunten en van de huurprijs en dat deze inrichting en comfort het gevolg zijn van werkzaamheden uitgevoerd door en op kosten van haarzelf of haar rechts-voorgangers.

4. De appelrechters oordelen dat:

- in strijd met wat de eiseres voorhoudt, de rechter op grond van de artikelen 18 en 19 Handelshuurwet de huurprijs bij huurhernieuwing niet neerwaarts dient te corrigeren omwille van investeringen gedaan door de huurder die een meer-waarde hebben veroorzaakt voor het onroerend goed;

- bij huurhernieuwing een volledig nieuwe huurovereenkomst ontstaat en de rechter slechts rekening kan houden met de normale huurwaarde zoals deze zich voordoet op het ogenblik van de aanvraag tot huurhernieuwing;

- indien de huurder bijgevolg verbouwingswerken heeft uitgevoerd waardoor de waarde van het onroerend goed is gestegen, er bij de hernieuwing van de han-delshuur rekening mee moet worden gehouden dat een derde een hogere huur-prijs kan aanbieden op basis van de actuele waarde van het onroerend goed;

- de huurder bij het uitvoeren van verbouwingen bijgevolg rekening dient te houden met deze mogelijkheid en de resterende duur van het lopende contract goed voor ogen dient te houden;

- de verweerster terecht stelt dat op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst de volledige inrichtingen en verbouwingen uitgevoerd door de huurder, onmiddellijk eigendom worden van de verhuurder of ten laatste op het einde van de huurovereenkomst;

- in strijd met wat de eiseres voorhoudt, de huurovereenkomst wel degelijk ein-digt op het einde van de eerste negenjarige periode zodat met de door de huur-der uitgevoerde verbouwingen en de daardoor veroorzaakte meerwaarde reke-ning mocht worden gehouden, doch wel in het nadeel van de huurder.

5. Door aldus uit te sluiten dat de nieuwe huurprijs neerwaarts kan worden ge-corrigeerd omwille van het feit dat de huurder tijdens de vorige huurperiode wer-ken aan het goed heeft uitgevoerd, schenden de appelrechters de voormelde wets-bepalingen.

Het middel is gegrond.
Dictum
Het Hof,
Vernietigt het bestreden vonnis.
Beveelt dat van dit arrest melding wordt gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis.
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent over aan de feitenrechter.
Verwijst de zaak naar de Nederlandstalige rechtbank van koophandel Brussel.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer

Noot: 

Dit arrest werd overgenomen in het RW 2016-2017, 786

zie ook Cass. 10/12/2015 AR, C.13.0463.N, juridat

Samenvatting

Uit de bepalingen van artikel 18 en 19, eerste lid, Handelshuurwet volgt dat het, binnen de perken van de aanspraken van partijen, aan de rechter behoort om, bij onenigheid tussen de huurder en de verhuurder omtrent de modaliteiten van de huur, deze modaliteiten in hun plaats naar billijkheid te bepalen en dat, wanneer de onenigheid de gevraagde huurprijs betreft, de rechter onder meer rekening dient te houden met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen.

De bepaling van de huurprijs bij huurhernieuwing vereist aldus, bij onenigheid, een actief optreden van de rechter, die, zo nodig, een deskundigenonderzoek gelast ter inzameling van de dienstige beoordelingselementen; de rechter vermag hierbij de door de verhuurder gevraagde aanpassing van de huurprijs niet te verwerpen op de enkele grond dat deze geen voldoende concrete elementen aanbrengt die de gevraagde aanpassing rechtvaardigen.

Tekst arrest

Nr. C.13.0463.N
D. C.,
eiseres,

tegen
BEELINE RETAIL bvba, met zetel te 1000 Brussel, Kartuizersstraat 19, ver-weerster,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge van 22 maart 2013.

II. CASSATIEMIDDEL
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Krachtens artikel 18 Handelshuurwet wendt de huurder, indien uit het in ar-tikel 14 bedoelde antwoord blijkt, dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, zich, op straffe van verval, tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder. De rechter doet uitspraak naar billijk-heid.

Krachtens artikel 19, eerste lid, Handelshuurwet houdt de rechter, indien de on-enigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, onder meer rekening met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt ge-vraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goe-deren of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen.

2. Uit deze bepalingen volgt dat het, binnen de perken van de aanspraken van partijen, aan de rechter behoort om, bij onenigheid tussen de huurder en de ver-huurder omtrent de modaliteiten van de huur, deze modaliteiten in hun plaats naar billijkheid te bepalen en dat, wanneer de onenigheid de gevraagde huurprijs be-treft, de rechter onder meer rekening dient te houden met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroe-rende goederen.

De bepaling van de huurprijs bij huurhernieuwing vereist aldus, bij onenigheid, een actief optreden van de rechter, die, zo nodig, een deskundigenonderzoek gelast ter inzameling van de dienstige beoordelingselementen. De rechter vermag hierbij de door de verhuurder gevraagde aanpassing van de huurprijs niet te verwerpen op de enkele grond dat deze geen voldoende concrete elementen aanbrengt die de gevraagde aanpassing rechtvaardigen.

3. De appelrechters die oordelen dat om te kunnen ingaan op de vraag tot aan-passing van handelshuurvoorwaarden, zoals de huurprijs, voldoende concrete elementen moeten worden aangebracht die de aanpassing van de huurprijs recht-vaardigen, dat de eiseres nalaat dit te doen, en dat, bij gebrek aan precieze en concrete gegevens ter vergelijking van de geïndexeerde contractuele huurwaarde met de gevraagde huurprijs, het niet aan de rechtbank behoort desbetreffend een deskundige aan te wijzen, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het onderdeel is in zoverre gegrond.
Overige grieven

4. De overige grieven kunnen niet leiden tot ruimere cassatie.

Dictum

Het Hof,
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het oordeelt tussen partijen.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde vonnis.
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 12/04/2016 - 15:23
Laatst aangepast op: wo, 15/02/2017 - 14:42

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.