-A +A

Handelshuurhernieuwing normale huurwaarde uitgevoerde werken aan het pand

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 29/10/2015
A.R.: 
C.15.0013.N

Uit de samenhang van de artikelen 18, eerste en tweede lid, en 19, eerste en tweede lid, Handelshuurwet en uit de wetsgeschiedenis volgt dat wanneer bij huurhernieuwing onenigheid blijft bestaan over de huurprijs, de rechter naar billijkheid, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden en onder meer met de in artikel 19, eerste lid opgesomde criteria, de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing bepaalt; deze normale huurwaarde omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken; de rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken.

Het OM te dezen concludeerde tot verwerping van het cassatieberoep op grond dat het middel dat aanvoert dat de appelrechters niet naar billijkheid hebben geoordeeld omtrent het verzoek van eiseres om bij de berekening van de nieuwe huurprijs geen rekening te houden met de investeringen en de werken die door haar in het gehuurde goed werden gedaan en waardoor de normale huurwaarde van het goed is gestegen, niet kan worden aangenomen.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2016/16
Pagina: 
1233
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(CKS.R.B. NV / E. CVA - Rolnr.: C.15.0013.N)

(Advocaten: Mr. H. Geinger en Mr. B. Maes)

I. Rechtspleging voor het Hof
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel Gent, afdeling Veurne, van 5 november 2014.

Raadsheer Bart Wylleman heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. Cassatiemiddel
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. Beslissing van het Hof
Beoordeling
1. Artikel 18, eerste lid handelshuurwet bepaalt dat wanneer uit het in artikel 14 bedoelde antwoord van de verhuurder op de aanvraag tot huurhernieuwing blijkt dat deze de hernieuwing van de huur afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, de huurder zich wendt tot de rechter binnen 30 dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.

Krachtens artikel 18, tweede lid, doet de rechter uitspraak naar billijkheid.

Artikel 19, eerste lid handelshuurwet bepaalt dat indien de onenigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, de rechter onder meer rekening houdt met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen.

Artikel 19, tweede lid bepaalt dat de rechter niet let op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.

2. Uit de samenhang van de voormelde wetsbepalingen en uit de wetsgeschiedenis volgt dat wanneer bij huurhernieuwing onenigheid blijft bestaan over de huurprijs, de rechter naar billijkheid, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden en onder meer met de in artikel 19, eerste lid opgesomde criteria, de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing bepaalt.

De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken.

3. De eiseres voerde voor de appelrechters aan dat de eerste rechter de nieuwe huurprijs niet naar billijkheid had bepaald omdat de inrichting en het comfort van het gehuurde goed een belangrijke rol speelden bij het bepalen van de vergelijkingspunten en van de huurprijs en dat deze inrichting en comfort het gevolg zijn van werkzaamheden uitgevoerd door en op kosten van haarzelf of haar rechtsvoorgangers.

4. De appelrechters oordelen dat:

in strijd met wat de eiseres voorhoudt, de rechter op grond van de artikelen 18 en 19 handelshuurwet de huurprijs bij huurhernieuwing niet neerwaarts dient te corrigeren omwille van investeringen gedaan door de huurder die een meerwaarde hebben veroorzaakt voor het onroerend goed;
bij huurhernieuwing een volledig nieuwe huurovereenkomst ontstaat en de rechter slechts rekening kan houden met de normale huurwaarde zoals deze zich voordoet op het ogenblik van de aanvraag tot huurhernieuwing;
indien de huurder bijgevolg verbouwingswerken heeft uitgevoerd waardoor de waarde van het onroerend goed is gestegen, er bij de hernieuwing van de handelshuur rekening mee moet worden gehouden dat een derde een hogere huurprijs kan aanbieden op basis van de actuele waarde van het onroerend goed;
de huurder bij het uitvoeren van verbouwingen bijgevolg rekening dient te houden met deze mogelijkheid en de resterende duur van het lopende contract goed voor ogen dient te houden;
de verweerster terecht stelt dat op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst de volledige inrichtingen en verbouwingen uitgevoerd door de huurder, onmiddellijk eigendom worden van de verhuurder of ten laatste op het einde van de huurovereenkomst;
in strijd met wat de eiseres voorhoudt, de huurovereenkomst wel degelijk eindigt op het einde van de eerste negenjarige periode zodat met de door de huurder uitgevoerde verbouwingen en de daardoor veroorzaakte meerwaarde rekening mocht worden gehouden, doch wel in het nadeel van de huurder.
5. Door aldus uit te sluiten dat de nieuwe huurprijs neerwaarts kan worden gecorrigeerd omwille van het feit dat de huurder tijdens de vorige huurperiode werken aan het goed heeft uitgevoerd, schenden de appelrechters de voormelde wetsbepalingen.

Het middel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis.

(…)

Noot: 

Coppens, A., « De nieuwe huurprijs bij handelshuurherziening », R.A.B.G., 2016/16, p. 1235-1237

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed [TBO] PARMENTIER, Pieter; Noot 'De gerechtelijke huurprijs bij handelshuurhernieuwing' 2016, nr. 5, p. 421-429.

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 13/07/2017 - 15:16
Laatst aangepast op: do, 13/07/2017 - 15:16

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.