-A +A

Handelshuur vordering uitzettingsvergoeding tegen verhuurder korte termijn 1 jaar niet ongrondwettelijk

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Grondwettelijk hof (arbitragehof)
Datum van de uitspraak: 
don, 15/06/2017
A.R.: 
78/2017

Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, in de interpretatie dat het niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding bedoeld in artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling 2 (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet.

In het handelsverkeer stelt de wetgever de bekommernis voorop de geschillen spoedig op te lossen.

Daarom mag de wetgever redelijkerwijs oordelen dat enkel aan de deelnemers aan het handelsverkeer een bijzondere oplettendheid wordt opgelegd. Deze oplettendheid van de handelaar kan zo bijvoorbeeld worden opgelegd bij en voor het instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een uitzettingsvergoeding door deze aan een korte vervaltermijn van één jaar te onderwerpen.

In het kader van de woninghuur bestaat niet dezelfde noodzaak van bijzondere oplettendheid en spoed.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
336
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Arrest nr. 78/2017

Onderwerp van de prejudiciële vraag

Bij vonnis van 25 oktober 2016 (...) heeft de vrederechter van het eerste kanton Oostende de volgende prejudiciële vraag gesteld:

«Schendt art. 28 Handelshuurwet, in de interpretatie dat het niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding conform art. 3, § 2, vierde lid Woninghuurwet die de verhuurder verschuldigd is zo hij een woninghuurovereenkomst opzegt met toepassing van art. 3, § 2, eerste lid Woninghuurwet, maar hij het goed niet werkelijk en doorlopend betrekt binnen de termijn en voorwaarden zoals bepaald in art. 3, § 2, derde lid Woninghuurwet, het grondwettelijk gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel, vervat in de artt. 10 en 11 Gw., in zoverre dit artikel bepaalt dat de handelshuurder zijn rechtsvordering tot het betalen van een vergoeding wegens uitzetting op grond van de artt. 16.I.1o juncto 25, 3o Handelshuurwet moet instellen binnen een jaar te rekenen vanaf het feit waarop de vordering gegrond is, terwijl de Woninghuurwet geen termijn bepaalt in een analoge situatie?»

...

In rechte

...

B.1.1. De verwijzende rechter stelt aan het Hof een vraag over de verenigbaarheid van art. 28 van afdeling 2bis («Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II BW (hierna: «de Handelshuurwet») met de artt. 10 en 11 Gw., in de interpretatie dat die bepaling niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding overeenkomstig art. 3, § 2, vierde lid van afdeling 2 («Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder»), van boek III, titel VIII, hoofdstuk II BW (hierna: «de Woninghuurwet»).

B.1.2. Art. 28 Handelshuurwet bepaalt: «De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is.»

B.1.3. Uit het verwijzingsvonnis blijkt dat de verwijzende rechter het voormelde art. 28 niet van toepassing acht op het hem voorgelegde geschil dat betrekking heeft op een woninghuur en dat die niet-toepasselijkheid volgens de verwerende partij in het geschil voor de verwijzende rechter leidt tot een discriminatie van de verhuurder.

B.2.1. De eiseres in het geschil voor de verwijzende rechter voert aan dat de categorieën van verhuurders die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet en van de Handelshuurwet vallen, zodanig verschillend zijn dat zij niet met elkaar kunnen worden vergeleken.

B.2.2. De situatie van verhuurders inzake woninghuur is niet dermate verschillend van die van verhuurders inzake andere soorten van huurovereenkomsten, zoals de handelshuur, dat die categorieën van verhuurders niet dienstig met elkaar zouden kunnen worden vergeleken, wat de termijn betreft waarbinnen een verhuurder kan worden gedagvaard tot betaling van een vergoeding wegens het niet-realiseren van een voornemen dat, zoals in overwegingen B.3.2 en B.5.2 is vermeld, de huurcontinuïteit verbreekt. De omstandigheid dat de onderscheiden huurwetgevingen en hun doelstellingen bepaalde verschillen vertonen, doet daaraan niets af.

B.3.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder.

De parlementaire voorbereiding vermeldt als opzet van de wet: «de gewettigde economische en sociale belangen van de middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de huurovereenkomsten» (Parl.St. Kamer 1947-48, nr. 20, p. 2).

Volgens dezelfde parlementaire voorbereiding is het doel drievoudig: «1o aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te verschaffen; 2o hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk opbiedend derde; 3o te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toeëigening van clientèle bij gelegenheid van het verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak» (ibid., p. 4).

Er werd beklemtoond dat «een evenwicht gevonden [moet] worden tussen de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars» en dat het betaamde «de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen» (Parl.St. Senaat 1948-49, nr. 384, p. 2 en 3).

B.3.2. Om het in overweging B.3.1 vermelde doel van stabiliteit te verzekeren, heeft de wetgever niet voorzien in een automatische verlenging van de huurovereenkomst bij het verstrijken van de oorspronkelijke negenjarige termijn, maar verlenen de artt. 13 en 14 Handelshuurwet de huurder het recht om, mits bepaalde formaliteiten worden nageleefd en met voorrang op alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, behalve in geval van een akkoord van de partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring.

Parallel daarmee heeft de wetgever de mogelijkheden beperkt om de voortzetting van de huurovereenkomst te weigeren, opdat de verhuurder geen afbreuk kan doen aan de beoogde stabiliteit van de bestemming als handelspand. Alleen om bepaalde redenen – als een «uitvloeisel van het eigendomsrecht» (Parl.St. Kamer 1947-48, nr. 20, p. 31) – kan de verhuurder de hernieuwing van de huurovereenkomst met betrekking tot een handelspand weigeren: het betrekken van het gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie of door een personenvennootschap; het uitvoeren van grote werkzaamheden; het uitsluiten van een handelsbestemming voor het gehuurde goed; het zeer ernstig tekortkomen van de huurder in zijn contractuele verplichtingen; het ontvangen van een aanbod tot hogere huurprijs door een derde dat niet door de huurder wordt geëvenaard; het ontbreken van een wettig belang bij de huurder (artikel 16, I van de Handelshuurwet). Indien de voormelde motieven niet overeenkomstig de wettelijke modaliteiten door de verhuurder worden gerealiseerd, is hij ertoe gehouden een vergoeding te betalen (art. 25, eerste lid Handelshuurwet).

B.3.3. Wat de handelshuur betreft, heeft de wetgever het instellen van de rechtsvordering tot het betalen van de vergoeding wegens het niet-realiseren van de door de verhuurder opgegeven voornemens aan een bepaalde termijn willen verbinden (art. 28 Handelshuurwet) om de verhuurder te beschermen tegen langdurige onzekerheid over zulke vorderingen tegen hem (Parl.St. Kamer 1950-51, nr. 125, p. 5, en nr. 207, p. 12). Het betreft te dezen een vervaltermijn, waarvan het verstrijken het tenietgaan niet alleen van de rechtsvordering, maar ook van het subjectieve recht op vergoeding met zich meebrengt (Cass., 6 november 1974, Arr.Cass. 1975, 312).

B.4. Art. 3, § 2 Woninghuurwet bepaalt:

«De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

[...]

«Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.

«Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

[...]».

B.5.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 20 februari 1991, die in het Burgerlijk Wetboek de Woninghuurwet heeft ingevoegd, blijkt dat de wetgever een nieuw evenwicht nastreefde «tussen een totaal «laisser-faire» en een algemeen kader, tussen de noodzakelijke bescherming van de huisvesting en het rekening houden met de gewettigde belangen van de verhuurder» (Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, p. 3).

De Woninghuurwet heeft in het bijzonder tot doel de huurder een betere bescherming te bieden wat zijn gezinswoning betreft. In de parlementaire voorbereiding wordt gepreciseerd dat «de huisvesting van de huurder en zijn gezin [vereist] dat een bepaalde woonzekerheid wordt verleend, opdat een «recht op huisvesting» zou ontstaan. De voorwaarden voor de uitoefening van dit recht veronderstellen dat iedereen kan beschikken over een voldoende grote huisvesting die rust en comfort biedt. Maatregelen die de huurovereenkomsten beschermen, dragen slechts gedeeltelijk bij tot de doeltreffendheid van dit recht, maar zij zullen het zeker bevorderen» (ibid., p. 3).

Dat doel is bevestigd in de parlementaire voorbereiding van de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten (Parl.St. Kamer, 1996-97, nr. 717/1, p. 2).

B.5.2. Om het in overweging B.5.1 vermelde doel van woonzekerheid en continuïteit te bewerkstelligen, heeft de wetgever primair de duur van de huurovereenkomst verlengd tot negen jaar en een stilzwijgende verlenging van de duur met drie jaar bij ontstentenis van formele uiting van de wil om de huur niet voort te zetten, ingesteld (art. 3, § 1 Woninghuurwet). Parallel daarmee heeft de wetgever de mogelijkheden beperkt om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen, opdat de verhuurder geen afbreuk kan doen aan de aldus vastgestelde duur van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder alleen om bepaalde redenen opzeggen: het betrekken van het gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie en het uitvoeren van grote werkzaamheden. Een opzegging wegens die motieven vereist een kennisgeving, evenwel zonder vergoeding. Indien de voornemens niet overeenkomstig de wettelijke modaliteiten worden gerealiseerd, is de verhuurder ertoe gehouden een vergoeding te betalen gelijk aan minstens achttien maanden huur (art. 3, § 2, vierde lid van de Woninghuurwet). De wetgever heeft niet in een vervaltermijn voorzien voor het instellen van de rechtsvordering tot betaling van de voormelde vergoeding.

B.6. Een verschil in behandeling tussen bepaalde categorieën van verhuurders dat voortvloeit uit de toepassing van verschillende huurstelsels en van de daarin vervatte termijnen voor het instellen van rechtsvorderingen houdt op zich geen discriminatie in. Van discriminatie zou slechts sprake zijn indien het verschil in behandeling dat voortvloeit uit de toepassing van die regels, een onevenredige beperking van de rechten van de daarbij betrokken personen met zich zou meebrengen.

B.7.1. Het belang van de huurder in het kader van de Handelshuurwet betreft de mogelijkheid tot voortzetting van zijn handelszaak en het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder, die als een aspect van het eigendomsrecht in de zin van art. 1 van het EVRM moeten worden beschouwd (zie o.m.: EHRM, grote kamer, 25 maart 1999, Iatridis t/ Griekenland, § 54; EVRM 24 juni 2003, Stretch t/ Verenigd Koninkrijk, § 36). Het belang van de huurder in het kader van de Woninghuurwet betreft het ongestoord genot van zijn gehuurde goed, dat een woning is in de zin van art. 8 EVRM (zie: EHRM, grote kamer, 8 maart 2006, Blečić t/ Kroatië, § 83; EVRM 13 mei 2008, McCann t/ Verenigd Koninkrijk, § 47) en het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder (EHRM 27 mei 2004, Connors t/ Verenigd Koninkrijk, § 83).

B.7.2. Het belang van de verhuurder houdt daarentegen verband met het waarborgen van rechtszekerheid door het opleggen van termijnen voor het instellen van rechtsvorderingen (zie o.m. EHRM, grote kamer, 8 juli 2004, Vo t/ Frankrijk, § 92).

B.8.1. Om enerzijds de voormelde rechten inzake huurcontinuïteit te vrijwaren en de huurders effectief te beschermen tegen misbruiken door verhuurders en om anderzijds de verhuurders te beschermen tegen een te lange onzekerheid over de rechtsvorderingen tot betaling van een vergoeding, heeft de wetgever in zijn streven naar een evenwicht in het kader van de handelshuur de in overweging B.3.2 vermelde vergoeding gekoppeld aan een vervaltermijn van één jaar voor het instellen van de rechtsvordering tot betaling van die vergoeding. De wetgever heeft die koppeling tussen het recht op een vergoeding en een korte vervaltermijn niet nodig geacht om tot een evenwicht te komen in het kader van de woninghuur.

B.8.2. Rekening houdend met de bekommernis om de geschillen die raken aan het handelsverkeer spoedig op te lossen, kon de wetgever daarenboven redelijkerwijs oordelen dat enkel aan de deelnemers aan het handelsverkeer een bijzondere oplettendheid diende te worden opgelegd door het instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een vergoeding aan een korte vervaltermijn van één jaar te onderwerpen.

In het kader van de woninghuur vermocht de wetgever daarentegen, rekening houdend met de in overweging B.5.1 vermelde parlementaire voorbereiding, redelijkerwijs te oordelen dat er geen noodzaak was om de woninghuurder een bijzondere oplettendheid en spoed ingevolge een vervaltermijn bij het verwezenlijken van zijn recht op de in overweging B.5.2 vermelde vergoeding op te leggen. Bovendien worden de rechten van de verhuurder niet onevenredig beperkt, daar de bevrijdende verjaring, bepaald in art. 2262bis, § 1 BW, verhindert dat een huurder zijn verhuurder m.b.t. de voormelde vergoeding onbeperkt in de tijd zou kunnen aanspreken.

B.8.3. In het licht van de hiervoor uiteengezette doelstellingen van de Handelshuurwet en van de Woninghuurwet worden de rechten van de verhuurder in het kader van de Woninghuurwet niet onevenredig beperkt door de ontstentenis van een vervaltermijn van één jaar voor het instellen van de rechtsvordering tot betaling van de in overweging B.5.2 vermelde vergoeding.

B.9. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord.

Noot: 

Slachmuylders, S., « Het recht op uitzettingsvergoeding na vervreemding van de handelszaak », R.A.B.G., 2016/16, p. 1248-1249

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 21/10/2017 - 14:07
Laatst aangepast op: za, 21/10/2017 - 14:07

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.