-A +A

Handelshuur beëindiging in onderling akkoord

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
don, 30/01/2014

Art. 3, vierde lid Handelshuurwet stelt de partijen bij een handelshuurcontract op elk ogenblik de handelshuur kunnen beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd. Deze vormvereiste is van dwingend recht en enkel voorgeschreven in het voordeel en belang van de huurder, zodat de huurder van deze formaliteiten kan afzien.

Een door een regel van dwingend recht beschermde partij kan niet kan verplicht worden zich te beroepen op de relatieve nietigheid die volgt uit de schending van de dwingende rechtsregel ;

Wanneer inzake handelshuur de partijen in strijd met artikel 3, vierde lid, de huurovereenkomst hebben beëindigd zonder dat hun akkoord daaromtrent werd vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter, kan aldus de huurder niet verplicht worden zich op de daaruit voortvloeiende relatieve nietigheid van het akkoord te beroepen ;

In dit geval mag de huurder aldus bewijzen dat de handelshuurovereenkomst met wederzijds akkoord werd beëindigd, zonder dat dit akkoord is vastgesteld in een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter.

Overwegende dat het bestreden vonnis oordeelt dat artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet is ingesteld in het belang van elk der partijen ;

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2014-2015
Pagina: 
33
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

NV W.H. t/ BVBA A.

1. In 2009 werd een handelshuurovereenkomst gesloten tussen de NV W.H. (hierna: W.) als verhuurder en de BVBA A. (hierna: A.) als huurder met betrekking tot de commerciële ruimte (...) te Antwerpen.

Naar W. aanvoert, werd tussen partijen op 24 november 2013 een overeenkomst tot minnelijke beëindiging van deze handelshuur gesloten waarin werd bepaald dat op 28 november 2013 een einde werd gemaakt aan de handelshuur. In deze overeenkomst werd ook bepaald dat beide partijen hun medewerking zouden verlenen aan het officialiseren van dit akkoord overeenkomstig de bepalingen van art. 3, vierde lid Handelshuurwet.

In aansluiting hierop heeft W. deze overeenkomst voorgelegd aan het vredegerecht met het verzoek A. op te roepen, zodat beide partijen voormelde minnelijke beëindigingsovereenkomst zouden kunnen bevestigen voor de vrederechter op grond van voornoemd artikel van de Handelshuurwet.

Op de datum waarop A. was opgeroepen, is zij niet verschenen, zodat de overeenkomst van minnelijke beëindiging niet bevestigd kon worden door beide partijen voor de vrederechter.

Gelet op het bovenstaande heeft W. op 13 januari 2014 een verzoekschrift voor dit vredegerecht neergelegd dat ertoe strekt te horen zeggen voor recht dat de handelshuurovereenkomst werd beëindigd op 28 november 2013.

2. In de regel is de minnelijke beëindiging van een overeenkomst geldig wanneer er wilsovereenstemming is tussen partijen over deze beëindiging en moeten er voor de geldigheid van deze overeenkomst geen bepaalde vormvereisten worden nageleefd (J. Dewez, “La résiliation du contrat par accord mutuel des parties”, TBBR 2010, 229 e.v.).

De minnelijke beëindiging van de handelshuurovereenkomst vormt evenwel een uitzondering op deze regel. Een overeenkomst van minnelijke beëindiging van een handelshuur moet, om geldig te zijn, vastgesteld worden bij authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.

In deze zaak kan de vrederechter slechts vaststellen dat een authentieke akte of een verklaring voor de rechter, waarin de minnelijke beëindiging van de handelshuur door partijen bevestigd wordt, ontbreekt.

Bij het ontbreken van een geldige overeenkomst van minnelijke beëindiging kan de vrederechter bijgevolg in huidige zaak niet voor recht zeggen dat de huur tussen partijen minnelijk werd beëindigd. A. verschijnt immers niet, zodat ze haar akkoord met de minnelijke beëindiging actueel voor de vrederechter niet kan bevestigen waardoor de vrederechter de minnelijke beëindiging evenmin kan bevestigen, daar zij desbetreffend geen volgehouden wilsovereenstemming over deze beëindiging kan vaststellen.

Dienaangaande kan worden verwezen naar het arrest van het Hof van Cassatie van 17 februari 1995 (Arr.Cass. 1995, 189, RW 1994-95, 1396, conclusie advocaat-generaal G. Bresseleers) waarin werd beslist: “Overwegende dat het vonnis aldus beslist dat de huurovereenkomst tussen verweerster en eiseres sub 1 beëindigd is op grond van een wederzijds akkoord van partijen dat niet is vastgesteld bij authentieke akte of dat niet blijkt uit een voor de rechter afgelegde verklaring, mitsdien art. 3, vierde lid van de Handelshuurwet schendt”.

3. Het is wel zo dat de geldigheidsvoorwaarde van de aanwezigheid van authentieke akte of verklaring afgelegd voor de rechter enkel is voorgeschreven in het voordeel van de huurder, wat betekent dat de huurder kan afzien van het vervullen van deze geldigheidsvoorwaarde opdat de minnelijke beëindiging geldig zou zijn.

Afstand wordt evenwel niet vermoed. Er zijn verder geen elementen die het de vrederechter mogelijk maken vast te stellen dat de huurder afstand zou hebben gedaan van zijn recht om de overeenkomst tot minnelijke beëindiging te laten officialiseren bij authentieke akte of een verklaring afgelegd voor de rechter.

De vrederechter kan bijgevolg niet vaststellen dat er een geldige overeenkomst tot beëindiging van de handelshuur voorligt.

4. Gelet op wat voorafging is de vordering ongegrond.

Noot: 

Zie in zelfde zin Cass. 15 november 2002

Samenvatting

Wanneer de partijen een handelshuurovereenkomst hebben beëindigd met hun wederzijds akkoord, zonder dat dit is vastgesteld bij authentieke akte of bij een voor de rechter afgelegde verklaring, kan de huurder afzien van de daaruit voortvloeiende nietigheid en zodanige beëindiging bewijzen.

De wettelijke voorwaarde het akkoord van de partijen, dat ze de lopende huur hebben beëindigd, vast te stellen bij authentieke akte of bij een voor de rechter afgelegde verklaring, is van dwingend recht in het belang van de huurder.

Tekst arrest

Nr. C.00.0390.N

1. J.N.
2. COMARNO, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel te 9820 Merelbeke, Edelarendries 11, ingeschreven in het handelsregister te Gent, nummer 152.333,
eisers,

tegen
1. V.L.
2. C.M.
verweerders.

I. Bestreden beslissing

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 13 maart 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent.

II. Rechtspleging voor het Hof

Raadsheer Ernest Wauters heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd.

III. Middel

De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
-artikel 3, in het bijzonder het vierde lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten ;
– de artikelen 1134, in het bijzonder het tweede lid, 1142 en 1184 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis spreekt met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter, de ontbinding van de handelshuurovereenkomst ten laste van eisers uit en veroordeelt hen solidair om aan de verweerders te betalen de som van 110.000 BEF uit hoofde van achterstallige huur en 330.000 BEF uit hoofde van een wederverhuringsvergoeding, meer de gerechtelijke intresten, te berekenen aan de wettelijke rentevoet vanaf 2 augustus tot op de dag van de algehele betaling, op grond dat :

“Blijkens de wil van de wetgever en het nagestreefde doel is de Handelshuurwet principieel van dwingend recht, zodat de partijen van de bepalingen ervan enkel mogen afwijken wanneer zulks hun uitdrukkelijk of impliciet wordt toegestaan (Cass., 23 april 1953, R.W. 1953-1954, 477) ;

De regel dat de huurbeëindiging in der minne moet gebeuren bij middel van een authentieke akte of een voor de rechter afgelegde verklaring is in het belang van elk van de partijen door de wetgever ingesteld (art. 3, al. 4, Handelshuurwet) zonder dat, uitdrukkelijk of impliciet, voorzien is dat daarvan mag afgeweken worden ;

Een ander bewijsmiddel omtrent het akkoord tot beëindiging mag door de rechtbank niet aanvaard worden (Brussel, 1 juni 1959, Pas., 1960, II, 164) ;

Bij gebreke aan vaststelling van het akkoord van de partijen tot beëindiging van de overeenkomst (zelfs mocht dat akkoord bestaan hebben) in een authentieke akte of in een verklaring afgelegd voor de rechter, is de handelshuurovereenkomst tussen de partijen blijven bestaan, ook na 30 juni 1995 ;

In die omstandigheden heeft de eerste rechter de gevorderde huurachterstal voor de maanden juli en augustus 1995 met reden toegekend ;

De tweede grief is bijgevolg ongegrond ;

De derde grief : over de wederverhuringsvergoeding.

Dezelfde redenering als voor de tweede grief is ter zake van toepassing : nu er geen huurbeëindiging in de minne was, bleef de huurovereenkomst ook na 30 juni 1995 bestaan ;

De eerste rechter heeft met reden vastgesteld dat het niet mogelijk was om de huurovereenkomst bij wijze van opzegging te beëindigen voor 31 december 1995, dat de (eisers) vanaf juli 1995 geen huur meer betaalden, het gehuurde goed niet meer stoffeerden en niet meer uitbaatten. Deze feiten rechtvaardigden de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de (eisers) ;

De eenzijdige verbreking van een overeenkomst die de ontbinding rechtvaardigt, geeft in principe recht op schadevergoeding (art. 1184, al. 2, in fine, jo. 1142 B.W.) ;

Waar de eerste rechter een wederverhuringsvergoeding toekende van zes maanden huur, nl. 330.000 BEF, is de rechtbank van oordeel dat deze vergoeding in de gegeven omstandigheden gepast is ;

Een wederverhuringsvergoeding voor de periode van zes maanden, zoals door de (verweerders) gevorderd, is niet overdreven ;

Op deze grief kan dan ook niet worden ingegaan”

(vonnis, p. 740, punt 2 en p. 741, punt 3).

Grieven

Ingevolge artikel 3, lid 4, van de Handelshuurwet kunnen de partijen bij een handelshuurovereenkomst te allen tijde de lopende huur beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.

Zulks sluit evenwel niet uit dat het bewijs van het akkoord tot beëindiging van de lopende handelshuur kan geleverd worden door de uitvoering van een beëindigingsovereenkomst.
De regel vervat in artikel 3, lid 4, van de Handelshuurwet, is enkel ingevoerd ten voordele van de huurders die bijgevolg van deze bescherming kunnen afzien en kunnen toestaan dat het akkoord van de partijen om de lopende huur vroegtijdig te beëindigen buiten de voorwaarden van artikel 3, lid 4, wordt vastgesteld.

De eisers hadden in hun beroepsakte en beroepsbesluiten omstandig aangevoerd dat de handelshuurovereenkomst in gemeen akkoord was beëindigd op 30 juni 1995:

“(Verweerders) hebben terzake geen enkel bezwaar geformuleerd, integendeel zij hebben deze oplossing zelf gesuggereerd” (beroepsakte, p. 5, punt 2.A.1, eerste streepje) ;
Immers op (eisers’) vraag naar ‘beëindiging van de overeenkomst op 31 juni 1995’ (stuk nr. 1) werd door (de raadsman van verweerders) geantwoord (bij schrijven van 14 maart 1995) dat concluante van haar huurverplichtingen kon worden ontslagen ‘mits het goed vrij te maken’ waarop tweede concluante via schrijven dd. 20 maart 1995 antwoordt : ‘Teneinde echter tegemoet te komen aan de verzuchtingen van uw cliënt, zijn wij bereid het onroerend goed te ontruimen en vrij te geven. Uiteraard houdt dit ons inziens in, dat wij vanaf de vrijgave geen huurgelden meer zullen betalen’ ; Tweede concluante ontvangt geen reactie op dit schrijven, zodat zij via aangetekend schrijven dd. 31 mei 1995 rappeleert, eraan toevoegend : ‘…Wij hebben inmiddels de eigendom vrijgemaakt, zoals door U gewenst, zodat Uw cliënt er onmiddellijk kan over beschikken’ ; Begin juni 1995 worden dan ook de sleutels overhandigd aan (verweerders), die geen enkele opmerking formuleerden of enig voorbehoud maakten ; De beëindiging was reeds een feit, zij diende enkel nog de vereiste authenticiteit te krijgen, voorwerp van de tegenvordering. Het is evenwel niet omdat er nog geen authentieke akte is, dat de beëindiging niet tegenstelbaar is aan de medecontractant. De tussen partijen gevoerde briefwisseling is nopens dit aspect overduidelijk. De overeenkomst werd minnelijk beëindigd, het pand werd vrijgegeven. Er is derhalve geen huurachterstal. Gelet op de beëindiging in gemeen overleg (zie hoger en eerder), kan er uiteraard geen sprake zijn van het verschuldigd zijn van een wederverhuringsvergoeding” .

Krachtens artikel 1134, tweede lid, B.W., kunnen alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan door de partijen met hun wederzijdse toestemming worden herroepen, ongeacht de wijze waarop dit akkoord inzake handelshuurovereenkomsten moet worden vastgesteld.

Het bestaan van een akkoord nopens de beëindiging van de lopende huur werd in casu door de eisers bewezen met feiten, meer bepaald de vrijgave van het door de eisers gehuurde pand, het stilzwijgend akkoord van de verweerders met het schrijven dd. 20 maart 1995 en 31 mei 1995 van de eisers, evenals het zonder voorbehoud aanvaarden, begin juni 1995, van de sleutels door de verweerders, waaruit blijkt dat de minnelijke overeenkomst tot verbreking door de partijen was uitgevoerd.

Het vonnis sluit niet uit dat een akkoord tot beëindiging bestond doch oordeelt dat, nu de regel vervat in artikel 3, lid 4, van de Handelshuurwet principieel van dwingend recht is waarvan niet kan worden afgeweken en die in het belang van elk van de partijen is ingesteld, geen ander bewijsmiddel omtrent het akkoord tot beëindiging dan een authentieke akte of een voor de rechter afgelegde verklaring kan worden aanvaard.

Aldus sluiten de appelrechters de uitvoering van een overeenkomst tot beëindiging van de lopende huur als bewijsmiddel uit van het bestaan van een minnelijk akkoord tot beëindiging en weigeren ze dienvolgens, ten onrechte, om na te gaan of de door de eisers aangehaalde feiten, geput uit de uitvoering van de beëindigingsovereenkomst, het bewijs inhouden van het akkoord tussen partijen om de handelshuurovereenkomst voortijdig te beëindigen.

Hieruit volgt dat het bestreden vonnis niet wettig heeft kunnen oordelen dat, bij gebreke aan de vaststelling van het akkoord van de partijen tot beëindiging van de overeenkomst in een authentieke akte of in een verklaring afgelegd voor de rechter, zelfs al mocht dat akkoord hebben bestaan, de handelshuurovereenkomst op 30 juni 1995 nog niet was beëindigd (schending van de artikelen 3, lid 4, van de Handelshuurwet en 1134 B.W.), waardoor het dienvolgens zijn beslissing dat, bij gebreke aan een huurbeëindiging in der minne, de handelshuurovereenkomst ten laste van de eisers diende te worden ontbonden met veroordeling van de eisers tot betaling van huurachterstallen en een wederverhuringsvergoeding, evenmin naar recht heeft verantwoord (schending van de artikelen 3, lid 4, van de Handelshuurwet, 1134, 1142 en 1184 B.W.).

IV. Beslissing van het Hof

Overwegende dat artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat de partijen te allen tijde de lopende huur kunnen beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd ;

Dat die bepaling van dwingend recht is in het belang van de huurder ;

Dat de door een regel van dwingend recht beschermde partij niet kan verplicht worden zich te beroepen op de relatieve nietigheid die volgt uit de schending van de dwingende rechtsregel ;

Dat wanneer inzake handelshuur de partijen in strijd met artikel 3, vierde lid, de huurovereenkomst hebben beëindigd zonder dat hun akkoord daaromtrent werd vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter, de huurder niet kan verplicht worden zich op de daaruit voortvloeiende relatieve nietigheid van het akkoord te beroepen ;

Dat de huurder aldus mag bewijzen dat de handelshuurovereenkomst met wederzijds akkoord werd beëindigd, zonder dat dit akkoord is vastgesteld in een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter ;

Overwegende dat het bestreden vonnis oordeelt dat artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet is ingesteld in het belang van elk der partijen ;

Dat dit vonnis :

1. de eisers als huurders het recht ontzegt om anders dan met een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter te bewijzen dat de huurovereenkomst tussen de partijen met hun wederzijds akkoord beëindigd werd ;

2. beslist dat de handelshuurovereenkomst tussen de partijen is blijven bestaan, ook na 30 juni 1995 ;

3. de eisers solidair veroordeelt tot betaling van achterstallige huurgelden voor de maanden juli en augustus 1995 ;

4. de huur ten laste van de eisers ontbindt en hen solidair veroordeelt tot betaling van een wederverhuringsvergoeding en huurschade ;

Dat het bestreden vonnis aldus artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet schendt ;

Dat het middel gegrond is ;

OM DIE REDENEN,
HET HOF,

Vernietigt het bestreden vonnis ;

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis ;

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ;

Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde, zitting houdende in hoger beroep.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, en in openbare terechtzitting van vijftien november tweeduizend en twee uitgesproken

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 05/09/2014 - 23:16
Laatst aangepast op: za, 03/02/2018 - 15:37

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.