-A +A

Gelijkstelling elektronisch geschrift met handgeschreven geschrift geldt niet voor verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 15/06/2015
A.R.: 
2011/AR/709

Uit artikel 17, 1° van de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij volgt dat artikel 16 van deze wet, en meteen ook de gelijkstelling van een elektronisch geschrift en/of handtekening met een traditioneel handgeschreven geschrift en/of handtekening, niet gelden voor een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2017/10
Pagina: 
816
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(S.F. BVBA / A. VZW - Rolnr.: 2013/AR/776)

1. De feiten
De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:

in september 2011 voeren de partijen besprekingen over de aankoop door de geïntimeerde van een grond met bedrijfsgebouw, gelegen te (…) eigendom van de appellante;
bij e-mail van 4 oktober 2011 schrijft E.W. (voor de appellante) aan F.S. (voor de geïntimeerde):

“…

Hiermede bevestigen wij ons telefonisch akkoord voor de verkoop van het pand, gelegen (…).

De verkoopprijs is overeengekomen voor een bedrag van 2.900.000 EUR exclusief registratie- en notariskosten.

De akte wordt verleden ten laatste op 1 december 2011.

Een voorschot van 10% wordt zo snel mogelijk betaald - voorstel binnen de 2 weken - een compromis wordt opgesteld.

Als notaris van de partij S. wordt de Nederlandse notaris, dhr. Cees Kniestedt aangeduid. De coördinaten worden bezorgd aan de door u gekozen Belgische notaris.

Wij houden eraan het pand schoon af te leveren. Dhr. B., boardlid Struik holding, contacteert morgen, 5 oktober 2011, een onafhankelijke gespecialiseerde firma om ten laatste volgende week, het bodemonderzoek uit te voeren.

…”;

F.S. antwoordt daarop aan E.W. bij e-mail van 5 oktober 2011:

“…

Ik wil u vooreerst bedanken voor de open communicatie en voor de vlotte wijze waarop we deze zaak hebben kunnen afronden.

Voor A. vzw zal optreden: notaris L. Dierckx, (…).

Wij geven onze notaris morgen de opdracht om een compromis op te stellen.

Zoals ik telefonisch ook al aangaf zal A. zeker meehelpen om de afronding van deze zaak te bespoedigen waar mogelijk, maar de regie ervan ligt niet in onze handen. Zij wordt vnl. bepaald door het vlot verkrijgen van allerlei informaties en attesten door onze notarissen. Een afronding met notariële acte tegen “ten laatste 1 december”: ik zou het wel willen, maar ik weet niet of dat realistisch is. We zullen daar in de eerstvolgende weken meer zicht op krijgen.

…”;

de appellante laat gelden dat in de gegeven omstandigheden tussen de partijen een geldige verkoopovereenkomst is tot stand gekomen, terwijl de geïntimeerde dat betwist.
2. De voorafgaande rechtspleging
2.1. Bij het bestreden vonnis op 24 december 2012 op tegenspraak verleend door de 5de kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout:

wordt de vordering van de appellante ontvankelijk, maar ongegrond verklaard;
wordt de tegenvordering van de geïntimeerde ontvankelijk en als volgt gegrond verklaard:
wordt de tussen partijen aangegane verkoopovereenkomst nietig verklaard;
wordt de appellante veroordeeld tot de gedingkosten (aan de zijde van de geïntimeerde vereffend als volgt: rechtsplegingsvergoeding: 16.500 EUR).
2.2. Bij haar op 13 maart 2013 ter griffie neergelegd “verzoekschrift in hoger beroep” tekent de appellante hoger beroep aan tegen het vonnis van 24 december 2012.

2.3. Bij tussenarrest van 19 januari 2015 van dit hof, deze kamer, wordt het hoger beroep van de appellante ontvankelijk verklaard en worden de debatten ambtshalve heropend teneinde de partijen toe te laten aanvullend te concluderen omtrent “de vraag … of de betrokken verkoopovereenkomst, waarvan wordt voorgehouden dat zij mondeling, minstens door uitwisseling van de hierboven geciteerde e-mails tot stand zou zijn gekomen, door de procespartijen wel rechtsgeldig op die wijze kon worden aangegaan, dit gelet op het mogelijk plechtig karakter van deze overeenkomst en in het bijzonder het bepaalde in artikel 17, 1° van de (ter zake mogelijk toepasselijke) Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij (thans Wetboek van economisch recht ingevolge de Wet van 15 december 2013) dat luidt:

“Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:

1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten””.

2.4. Door de appellante wordt op 27 februari 2015 een “conclusie na tussenarrest” ter griffie neergelegd. Op haar beurt gaat de geïntimeerde op 23 maart 2015 over tot neerlegging ter griffie van een “beroepsconclusie na tussenarrest”. Beide partijen verklaren daarin uitdrukkelijk te volharden in hun voorafgaande conclusies.

2.5. De zaak werd na tussenarrest behandeld op de terechtzitting van 4 mei 2015.

3. De standpunten in hoger beroep
3.1. Naar luid van haar op 16 mei 2014 ter griffie neergelegde “syntheseconclusie in hoger beroep” vraagt de appellante:

haar hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;
het bestreden vonnis te vernietigen;
opnieuw te oordelen;
haar vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren; dienvolgens,
in hoofdorde, de geïntimeerde te veroordelen tot gedwongen uitvoering in natura van de verkoopovereenkomst van 4 oktober 2011 (redactie en ondertekening van onderhandse en notariële akte binnen de aldaar vooropgestelde termijnen en betaling van de verkoopprijs van 2.900.000 EUR, meer intrest);
ondergeschikt, de geïntimeerde te veroordelen tot betaling van een vervangende schadevergoeding, provisioneel begroot op 290.000 EUR, vermeerderd met de wettelijke interest op de verkoopprijs van 2.900.000 EUR vanaf 4 oktober 2011, minstens 9 november 2011, onder voorbehoud van vermeerdering van de schade in de loop van het geding;
de geïntimeerde te veroordelen tot de gerechtelijke interest en tot de kosten van de beide aanleggen (rechtsplegingvergoeding per aanleg: 16.500 EUR).
3.2. Bij haar op 28 juli 2014 ter griffie neergelegde “syntheseberoepsconclusie” vraagt de geïntimeerde:

het hoger beroep van de appellante ontvankelijk, maar gedeeltelijk ontoelaatbaar, minstens ongegrond te verklaren;
de appellante te veroordelen tot de gedingkosten (rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg: 16.500 EUR, uitgifte vonnis: 15 EUR, betekening vonnis: 222,36 EUR en rechtsplegingsvergoeding hoger beroep: 16.500 EUR).
4. Beoordeling
Voorafgaand
Bij het bestreden vonnis wordt de verkoopovereenkomst waarvan sprake, op tegeneis van de geïntimeerde, nietig verklaard, nadat door de eerste rechter onder meer wordt overwogen wat volgt:

“Waar verweerster (bedoeld wordt: de geïntimeerde) in voorafgaande briefwisseling uitdrukkelijk de totstandkoming van een overeenkomst betwistte, doet zij dit in besluiten blijkbaar niet meer expliciet. Zij spreekt zelfs over “nadat tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen was””.

In haar op 28 juli 2014 ter griffie neergelegde “syntheseberoepsconclusie” vordert de geïntimeerde de afwijzing van het hoger beroep van de appellante en de bevestiging van het bestreden vonnis. Ook daar wordt door de geïntimeerde niet (meer) betwist dat tussen partijen een verkoopovereenkomst werd aangegaan.

In de gegeven omstandigheden moet hier aangenomen worden dat de totstandkoming van een verkoopovereenkomst tussen de partijen niet wordt betwist en bijgevolg vaststaat. Daarop valt niet terug te komen. Aan de orde is enkel nog de vraag naar het al dan niet rechtsgeldige karakter van die totstandkoming en de concrete gevolgen daarvan in dit geval.

Worden bijgevolg buiten beschouwing gelaten, de middelen en argumentaties van de geïntimeerde in haar op 23 maart 2015 ter griffie neergelegde “beroepsconclusie na tussenarrest” die ertoe strekken de totstandkoming van een verkoopovereenkomst tussen de partijen opnieuw in vraag te stellen.

De juridische kwalificatie van de betrokken verkoopovereenkomst: consensuele of plechtige overeenkomst?
4.1. Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen. De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.

4.2. Artikel 1583 BW luidt:

“Zij (bedoeld wordt: de verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is”.

Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.

4.3. Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomsten zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.

Zo wordt bijvoorbeeld bij artikel 101 van het ter zake toepasselijke decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, hierna het Bodemdecreet, voorgeschreven:

Ҥ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver.

§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.

…”.

Artikel 116 Bodemdecreet voegt daaraan toe:

Ҥ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.

De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. de verweerder is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest;

2. de verwerver laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte vaststellen.

…”.

Deze decretale bepalingen maken duidelijk dat de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen, de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen. Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen onmiskenbaar een plechtig contract is.

De mondelinge totstandkoming van de betrokken verkoopovereenkomst
4.4. Uit het hierboven bedoelde plechtige karakter van de verkoopovereenkomst die onroerende goederen tot voorwerp heeft, volgt in eerste orde dat de verkoopovereenkomst waarvan hier sprake onmogelijk rechtsgeldig tot stand kan zijn gekomen op mondelinge wijze. De door de wet opgelegde vormvoorwaarde van een geschrift houdende de vermelding van de inhoud van het bodemattest, is in dat geval immers niet vervuld. Anders dan de appellante verdedigt, geldt die vormvoorwaarde wel degelijk altijd en dus ook wanneer de verkoopovereenkomst mondeling aangegaan wordt.

De totstandkoming van de betrokken verkoopovereenkomst via uitwisseling van e-mails
4.5. Bij artikel 16 van de hier toepasselijke wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, hierna de Wet Elektronische Handel (thans WER), wordt voorgeschreven:

Ҥ 1.

Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.

§ 2.

Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 4, § 4, van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
…”.

4.6. Het staat vast dat de totstandkoming van een overeenkomst via uitwisseling van e-mails te aanzien is als de totstandkoming van een contract langs elektronische weg.

4.7. Uit wat hierboven onder nummer 4.3 werd uiteengezet, vloeit voort dat de geldige totstandkoming van de hier bedoelde overeenkomst de vervulling van een wettelijke vormvereiste, meer bepaald de redactie van een geschrift (onderhandse akte) met specifieke vermeldingen (inhoud van het bodemattest), veronderstelt.

4.8. Daaruit volgt dat de voorwaarden waaronder, luidens artikel 16, § 1 en § 2 van de voormelde wet, langs elektronische weg kan worden voldaan aan de wettelijk opgelegde vereiste van een geschrift en/of van een handtekening, in principe ook gelden voor de overeenkomst waarvan hier sprake. Ook ten aanzien van de totstandkoming van die overeenkomst is er derhalve in principe gelijkstelling van een elektronisch geschrift en/of handtekening met een traditioneel handgeschreven geschrift en/of handtekening.

4.9. Die gelijkstelling geldt evenwel alleen in principe. Artikel 17 van steeds dezelfde wet voegt aan het hierboven geciteerde artikel 16 immers toe:

“Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:

contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;

…”.

De verkoopovereenkomst die onroerende goederen tot voorwerp heeft, is te aanzien als een contract dat rechten (andere dan huurrechten) overdraagt ten aanzien van onroerende zaken. Artikel 17, 1° van voormelde wet is derhalve van toepassing op de hier bedoelde verkoopovereenkomst. Daaruit volgt dat artikel 16 (en meteen ook de gelijkstelling van het elektronisch geschrift en/of handtekening met het traditioneel handgeschreven geschrift en/of handtekening) niet geldt voor de verkoopovereenkomst waarvan hier sprake.

4.10. Aangezien de uitgewisselde e-mails niet gelden als geschrift/onderhandse akte en het voorhanden zijn van een traditioneel geschrift/onderhandse akte door de appellante niet wordt voorgehouden noch bewezen, blijkt niet dat ter zake zou voldaan zijn aan de wettelijk opgelegde vormvereiste van een geschrift/onderhandse akte met de voormelde inhoud, zodat de betrokken verkoopovereenkomst hier niet geldig tot stand gekomen is.

De gevolgen van het niet vervuld zijn van de wettelijk opgelegde vormvereiste
4.11. Uit wat voorafgaat, volgt dat de betrokken verkoopovereenkomst hier tot stand gekomen is met miskenning van het bepaalde in artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet. Bijgevolg is de geïntimeerde ertoe gerechtigd de nietigverklaring van die overeenkomst te vorderen.

4.12. Terecht laat de appellante gelden dat de nietigheid van de verkoopovereenkomst om de reden hier aan de orde een betrekkelijke nietigheid is die vatbaar is voor (uitdrukkelijke of stilzwijgende) bevestiging en dat een verzaking aan de nietigheidsvordering ook buiten de hypothese en vorm bedoeld bij artikel 116, § 1 Bodemdecreet niet uitgesloten is (vgl. Cass. 25 maart 2011, RW 2012-13, 218).

Hier staat vast dat de geïntimeerde nooit uitdrukkelijk heeft verzaakt aan de nietigheidsvordering. Zij heeft geweigerd haar medewerking te verlenen aan het verlijden van de authentieke verkoopakte. Enige (stilzwijgende) afstand door de geïntimeerde van het recht zich op de nietigheid van de verkoopovereenkomst te beroepen, wordt door de appellante niet aangetoond. Meer bepaald bewijst de appellante geen handeling(en) van de geïntimeerde, daterend van na de totstandkoming van de betrokken verkoopovereenkomst, die voor geen andere uitlegging vatbaar zijn dan bevestiging van de nietigheid. Reeds bij brief van 25 oktober 2011 heeft de (raadsman van) de geïntimeerde zich uitdrukkelijk beroepen op de afwezigheid van een bodemattest.

4.13. De appellante argumenteert dat het inroepen van de nietigheid om die reden door de geïntimeerde in de gegeven omstandigheden rechtsmisbruik uitmaakt. De geïntimeerde betwist dat terecht.

In beginsel handelt de titularis van een subjectief recht bij de uitoefening hiervan rechtmatig. Van rechtsmisbruik is alleen sprake wanneer het subjectief recht wordt uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon. Een dergelijk rechtsmisbruik veronderstelt dat, wanneer een partij, uitsluitend in haar eigen belang, gebruikmaakt van een subjectief recht, zij daaruit een voordeel trekt dat buiten verhouding is met de correlatieve last van de andere partij.

Uit de hierboven geciteerde bepalingen van het Bodemdecreet volgt dat de decreetgever de bedoeling had dat reeds op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst tussen de partijen, d.i. reeds in het stadium van de onderhandse akte, de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte. De decreetgever had hierbij niet alleen de intentie de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, maar beoogde eveneens hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge laattijdige mededeling. De decreetgever heeft hierbij uitdrukkelijk bepaald dat de verwerver de verzaking aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte zou kunnen laten vaststellen, wat impliceert dat de verwerver hiertoe niet verplicht kan worden en in beginsel de nietigheid van de onderhandse akte kan vorderen zonder dat dit daarom misbruik zou uitmaken. De omstandigheid dat de verkoper het door het decreet vereiste attest aflevert na de totstandkoming van de overeenkomst tussen de partijen (het ondertekenen van de onderhandse akte), dit zelfs vóór dat de authentieke akte wordt verleden, heeft aldus niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverd attest op een afwezigheid van verontreiniging (vgl. Cass. 24 juni 2010, www.cass.be).

De appellante, die daarvan de bewijslast draagt, toont niet aan dat de geïntimeerde zich in de concrete omstandigheden hier aan de orde schuldig zouden hebben gemaakt aan rechtsmisbruik door om voormelde reden de nietigheid van de verkoopovereenkomst in te roepen. Uit de hierboven onder nummer 1 geciteerde e-mail van 4 oktober 2011 blijkt het belang van de partijen en inzonderheid van de geïntimeerde bij effectieve kennis van de bodemgesteldheid van het verkochte onroerend goed.

4.14. Slotsom is dat de geïntimeerde op voormelde gronden terecht de nietigverklaring vordert van de betrokken verkoopovereenkomst. Het bestreden vonnis wordt derhalve bevestigd, zij het gedeeltelijk om andere redenen. Alle andere beschouwingen, argumenten en middelen van de appellante, kunnen daaraan niets veranderen.

De kosten van het hoger beroep
4.15. Als in het ongelijk gestelde partij wordt de appellante veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep (art. 1017, eerste lid Ger.W.).

4.16. De rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep wordt vereffend op het (geïndexeerde) basistarief van 16.500 EUR (in geld waardeerbare vordering die het bedrag van 1.000.000 EUR te boven gaat).

4.17. De geïntimeerde vordert ook de terugbetaling als gedingkosten van de kosten verbonden aan de expeditie (15 EUR) en aan de betekening (222,36 EUR) van het bestreden vonnis. Op die vordering kan niet worden ingegaan. Kosten van expeditie en betekening zijn te bestempelen als kosten van tenuitvoerlegging waarvan de terugbetaling niet rechtstreeks voor het hof kan worden gevorderd (art. 1395, eerste lid Ger.W.).

5. Beslissing
Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

werkt het tussenarrest van 19 januari 2015 verder uit;
verklaart het hoger beroep van de appellante ongegrond;
bevestigt het bestreden vonnis;
veroordeelt de appellante tot de kosten van het hoger beroep en vereffent die aan de zijde van de geïntimeerde gevallen kosten als volgt:
de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep: 16.500 EUR.

Noot: 

Shana Meys, 'Sms kan begin van bewijs door geschrift uitmaken' RW 2014-15, 262-266 en NJW 2014, 322

I. Samoy en S. Houtmeyers, “Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid”, T.Not. 2014/6, 327-344.

Rechtsleer:

• Joke BAECK en Ignace CLAEYS , Verkoop van een onroerend goed per e-mail? – De ene vormvereiste is de andere niet, RW 2017-2018, 763

Samenvatting

Volgens recente rechtspraak van het Antwerpse Hof van Beroep zouden e-mails niet volstaan opdat een verkoop van een onroerend goed tot stand zou komen of kan worden bewezen. De verkoop van een onroerend goed zou een «veeleer» plechtig karakter hebben gekregen doordat zowel het Bodemdecreet als de VCRO op straffe van nietigheid vormvoorschriften (onderhandse akte met bepaalde vermeldingen) opleggen.
Deze rechtspraak wordt in deze bijdrage onderzocht vanuit het bredere kader van formaliteiten die bij het sluiten van een overeenkomst moeten worden nageleefd.

De auteurs maken een onderscheid tussen formaliteiten die vereist zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst (totstandkomingsformaliteiten) en die welke vereist zijn voor de geldigheid van de overeenkomst (geldigheidsformaliteiten).

Aangezien de formaliteiten van het Bodemdecreet en de VCRO als geldigheidsvereisten zijn te kwalificeren, kan de verkoop van een onroerend goed in de lijn van de traditie nog steeds als een consensueel contract worden beschouwd. De verkoop van een onroerend goed kan dus wel nog per e-mail tot stand komen en ook per e-mail worden bewezen. Alleen kan de koper (maar niet de verkoper) de nietigheid van de verkoop inroepen indien de formaliteiten van het Bodemdecreet of de VCRO niet zijn vervuld.
Een e-mailbericht kan als bewijsmiddel onder bepaalde voorwaarden met een onderhandse akte worden gelijkgesteld. Dit veronderstelt dan wel dat de e-mail voorzien is van een elektronische handtekening in de juridische betekenis (zie de artt. 1322 BW en 25.2 eIDAS-Verordening.
Heeft de koopovereenkomst in de persoon van de wederpartij een handelsrechtelijk karakter, dan is de bewijsregeling soepeler en kan de rechter ook andere bewijsmiddelen toestaan (art. 25, eerste lid W.Kh.), met dien verstande dat ook in dat geval de akte als bewijsmiddel de facto een belangrijke plaats inneemt.
Hoewel de verkoop van een onroerend goed in de huidige rechtsleer in de lijn van de traditie meestal nog als een consensuele overeenkomst wordt gepresenteerd, is er recentelijk twijfel gerezen of dit type van overeenkomst niet veeleer een plechtig of formeel contract is geworden. Die twijfel is ontstaan doordat de Vlaamse decreetgever diverse
Aan die formaliteit van een onderhandse akte is niet voldaan wanneer tussen partijen enkel e-mails werden uitgewisseld, zo oordeelde de eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep al in diverse arresten.

Inhoudstafel
I. De bredere context van formaliteiten
A. Een wereld vol uiteenlopende formaliteiten met diverse doelstellingen en sancties
B. Formaliteiten bij elektronische contracten
C. Formaliteiten bij de verkoop van een onroerend goed
II. Een nadere analyse van de recente rechtspraak
A. De eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep
B. De vijfde kamer van het Hof van Beroep te Antwerpen
C. Het Gentse Hof van Beroep
III. Ad solemnitatem? Ad validitatem! Bestaansformaliteiten versus geldigheidsformaliteiten
A. Totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
B. Bewijs van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
IV. Besluit

Bronverwijzingen

• B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 12
• W. Van Gerven en A. Van Oevelen, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2015, 60
• P. Wéry, Droit des obligations, I, Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, 120.
• A. Clabots, «Commentaar bij art. 25 W.Kh.» in Commentaar Handels- en economisch recht, Mechelen, Kluwer, 2008, nrs. 7-8.
• W. Vandenbussche, «Bewijs van de verkoop van een onroerend goed: jurisprudentiële ontwikkelingen», TBO 2017, (236), p. 237, nr. 4.
• Verordening (EU) 910/2014 van 23 juli 2014 «betreffende identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG», Pb.L. 28 augustus 2014, afl. 257, 73 (in deze bijdrage «eIDAS-Verordening» genoemd).
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 326, voetnoot 124
• G. Somers en B. Fiten, «Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, 12-13
• R. De Koninck, «Verkoop via e-mail niet mogelijk», http://cibweb.be/nieuws/verkoop-e-mail-niet-mogelijk.
• J. Callebaut, «Verkoop woning via e-mail. Het Antwerpse e-mailarrest van 19 december 2016», NJW 2017, 210-215.
• H. Jacquemin, Le formalisme contractuel. Mécanisme de protection de la partie faible, Brussel, Larcier, 2010, p. 435, nr. 321.
• M.-A. Guerriero, L’acte juridique solennel, Parijs, LGDJ, 1975, 45)
• oprichting van vennootschappen (art. 66 W.Venn.).
• J. De Coninck, «Classificatie van contracten» in E. Dirix en A. Van Oevelen (eds.), Comm. Bijz. Ov., Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 6
• M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, I, Contrat et engagement unilatéral, Parijs, PUF, 2008, nr. 92.
• P. Malaurie, L. Aynès en P. Stoffel-Munck, Droit des obligations, Parijs, LGDJ, 2016, nr. 536.
• J. Callebaut, «Totstandkoming van de verkoop van onroerend goed: recente ontwikkelingen», TBO 2017, (223), p. 232, nr. 33
• B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, nr. 458
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 324, nr. 44
• Storme De invoering van de elektronische handtekening in ons bewijsrecht – Een inkadering van en commentaar bij de nieuwe wetsbepalingen», RW 2000-01, (1505), p. 1514
• D. Mougenot, La preuve, Brussel, Larcier, 2002, 190-191
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 491-492, nr. 607
• P. Van Eecke, «Juridische aspecten van de elektronische handtekening» in CBR (ed.), CBR Jaarboek 2010-2011, Antwerpen, Intersentia, p. 132, nr. 19 (p. 141, nr. 28: (zij het, in navolging van M.E. Storme, met een breder toepassingsgebied voor het voormalige art. 4, § 4 Wet Elektronische Handtekeningen)
• E. Jacobs, «Authenticatie en elektronische handtekening in elektronisch bankieren» in Juridische aspecten van de elektronische betaling, I, Mechelen, Kluwer, 2004, 194-195.
• J. Del Corral, «Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas» (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, (1521), p. 1523, nr. 7.
• J. Callebaut, «Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt» (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, p. 500-501, nr. 24
• L. Voet en A. Keirse, «Hoe de koop van een woning te reguleren
• zeker weten?!», TPR 2011, p. 211-213, nrs. 49-51 (facultatieve nietigheid). 
• F. Haentjens, «Informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie», RW 2012-13, 202-210.
• Cass. 3 november 2011, RW 2012-13, 220, noot F. Haentjens
• S. Verbist, R. Jansen en C. Bimbenet, «Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem» in G. Verschelden (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, Brugge, die Keure, 2017, p. 20, nr. 41.
• G. Somers en B. Fiten, «Geen e-mail om huis te (ver)kopen? Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, (12) 12.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• H. Graux, «De eIDAS-Verordening en de bevoegde Belgische wetgeving: nieuwe marsorders voor elektronische handtekeningen en andere vertrouwensdiensten», Cah.Jur. 2016, (53) 60.
• Gent 26 september 2013, RW 2014-15, 258, noot S. Meys. 
• Rb. Gent 10 april 2012, T.App. 2012, 26.
• E. Terryn, «Wet elektronische handel zou geen argument mogen zijn om een e-mail volledig te verwerpen als bewijs bij een verkoop van onroerende goederen» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), DCCR 2017, (83) 85. 
• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, «Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid», T.Not. 2014, (327), p. 335, nr. 6
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn (ed.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 
• R. Dekkers, Handboek burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, nr. 15
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 1964, nr. 454A
• A. Kluyskens, Beginselen van burgerlijk recht, I, De verbintenissen, Antwerpen, Standaard, 1948, nr. 25
• R. Vandeputte, De overeenkomst. Haar ontstaan, haar uitvoering en verdwijning, haar bewijs, Brussel, Larcier, 1977, 15 en voetnoot 8 op p. 15 (minstens impliciet)
• P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, I, Sources des obligations (première partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 67
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, I, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 28
• S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 23, nr. 28
• J. Callebaut, «Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed» in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, p. 108, nr. 3 
• J. Callebaut noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, (497), p. 497, nr. 4
• R. Japiot, Des nullités en matière d’actes juridiques. Essai d’une théorie nouvelle, Paris, Librairie nouvelle de droit et de jurisprudence, 1909, 964 p.). 
• W. Van Gerven, Algemeen deel in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1987, nrs. 127-128.
• H. Willekens en T. Wuyts, «Commentaar bij art. 191 BW» (ed.) in Comm. Pers., Mechelen, Kluwer, 2004, 10.
• R. Jansen, «Subrogatie» in E. Dirix en A. Van Oevelen (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2010, nr. 81 
• R. Barbaix, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nrs. 319 e.v.
• R. Barbaix, «Tijdelijke actualiseringsfiche art. 931 BW» in Comm.Erfr., Mechelen, Kluwer, 2016, 0.2.
• D. Petosa, «De Antwerpse «e-mailgate». Koop van een onroerend goed langs elektronische weg» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), Not. Fisc. M. 2017, (129), p. 130, nr. 6
• D. Ryckbost, «De weerslag van het Vlaamse bodemsaneringsdecreet op het contractenrecht» in Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 64
• B. Samyn, Privaatrechtelijk bewijs, Gent, Story, 2012, nr. 361), mag hetzelfde worden aangenomen voor uitgewisselde e-mails (anders: W. Vandenbussche, o.c., TBO 2017, p. 240, nr. 10).
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 461, nr. 575. 
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 23/07/2017 - 10:48
Laatst aangepast op: vr, 05/01/2018 - 17:53

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.