-A +A

Exclusiviteit vastgoedmakelaar ongeldig indien in niet ondertekende algemene voorwaarden op afzonderlijk document

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Veurne
Datum van de uitspraak: 
don, 10/03/2011
A.R.: 
09/494/A
Publicatie
tijdschrift: 
niet gepubliceerd (7741.1)
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

RECHTBANK EERST VEURNE
VIERDE KAMER
                              
 
De Rechtbank van Eerste Aanleg van het gerechtelijk arrondissement Veurne, vierde kamer, wijzend in burgerlijke zaken, heeft het volgende vonnis uitgesproken :
 
In de zaak:
 
AR n° : 09/ 494/A
DCK, wonende te […]
eiser op verzet, oorspronkelijke verweerder, met als raadsman, Mr. DE NEVE ELFRI, kantoorhoudende te 9700 OUDENAARDE, Stationsstraat 29
tegen :
H.S. met vennootschapszetel te […];
verweerster op verzet, oorspronkelijke eiseres, met als raadsman, Mr. FEYS IVES, kantoorhoudende te 8670 KOKSIJDE, Zeelaan 195.
* * *
1. procedure

De rechtbank heeft het dossier van de rechtspleging gezien, in het bijzonder:
             het exploot van dagvaarding betekend op 24.07.2009,
             de conclusies van partijen,
             de overige stukken van het geding.
De rechtbank heeft op de zitting van, 21.10.2010 partijen gehoord in hun middelen en besluiten. Partijen leggen hun stukkenbundel neer, de debatten worden gesloten en de zaak wordt in beraad genomen.
 
De rechtbank heeft toegezien op de naleving van de artikelen 2 e.v. van de Wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken .
2. feiten en voorgaanden.
 
DCK sluit op 06.09.2008 een makelaarsovereenkomst met H.S. met als opdracht te bemiddelen bij de verkoop van de hoofdverblijfplaats van DCK gelegen te Koksijde, […] met als vooropgestelde verkoopprijs 475.000 euro. De overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde duur waarbij vanaf het verstrijken van de 3e maand door beide partijen ten alle tijde aangetekend kan worden opgezegd mits in acht name van een opzeggingstermijn van 30 dagen.
 
H.S. stelt vast dat DCK nog andere agentschappen heeft gecontacteerd om het huis te verkopen en schrijft hem hierover aan op 27.11.2008 waarop DCK bij schrijven van 28.11.2008 onmiddellijk betwist dat er tussen hen een contract met exciusiviteit werd afgesloten. (stuk 2a verweerster op verzet)
 
Bij schrijven van 04.12.2008 stelt H.S. dat DCK haar een exclusieve opdracht had gegeven gedurende de eerste 4 maand om te bemiddelen bij de verkoop van zijn hoofdverblijfplaats. Ze vordert een verbrekingsvergoeding tbv 9.500 euro. (stuk 2b verweerster op verzet)
DCK betwist deze ingebrekestelling bij schrijven van 08.12.2008 stellende geen exclusiviteit verleend te hebben aan H.S.. Hij had reeds met Immo V. een contract afgesloten voor hij contracteerde met verweerster op verzet en Immo V. had het recht verder te verkopen. (stuk 3 verweerster op verzet)
 
DCK meldt bij schrijven van 16.01.2009 aan H.S. dat de verkoop van het goed nog enkel via CY te Nieuwpoort gebeurt. (stuk 7 verweerster op verzet)
H.S. betwist voormelde verbreking van de overeenkomst stellende dat door het doorbreken van de exclusiviteit de overeenkomst al ontbonden is.
 
Partijen komen niet tot een minnelijke regeling.
 
H.S. gaat over tot dagvaarding op 28.01.2009 voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne teneinde de verbreking van de overeenkomst vast te stellen en de veroordeling te bekomen van DCK in betaling van de som van 9.500 euro meer de kosten en de interesten.
Bij verstekvonnis van 28.05.2009 wordt de overeenkomst tussen partijen ontbonden en wordt DCK veroordeeld tot betaling aan H.S. van de som van 9.500 euro meer de vergoedende interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf 04.12.2008 tot datum vonnis meer de gerechtelijke interesten aan dezelfde interestvoet vanaf datum vonnis tot de dag der algehele betaling.
Het verstekvonnis wordt op 25.06.2009 aan DCK betekend.
DCK tekent op 24.07.2009 verzet aan tegen voormelde verstekvonnis.
 
3. de vorderingen en betwistingen
 
 a)           Eiser op verzet vordert

-              de oorspronkelijke vordering of te wijzen als onontvankelijk minstens ongegrond,
-              de oorspronkelijke eiseres, huidige verweerster
op verzet, te verwijzen in de kosten van het geding, met inbegrip van de rechtsplegingsvergoedingen.
 
Hij stelt
             dat de overeenkomst nietig is wegens bedrog minstens wegens dwaling,
             dat de eerste rechter de overeenkomst tussen partijen ten onrechte bestempelt als een exclusieve opdracht tot bemiddeling,
             ondergeschikt dat art 3 van de algemene voorwaarden onduidelijk is zodat het dient te worden uitgelegd ten voordele van de partij die zich verbonden heeft (art 1162 BW),
             dat er op rechtsgeldige wijze opgezegd is zodat er geen ontbinding op grond van wanprestatie meer kan worden uitgesproken,
             dat art 8 lid 2 van de algemene voorwaarden een onrechtmatig beding is in de zin van art 32,15 WHPC en dient nietig te worden verklaard, minstens dient de gevorderde 9.500 euro ogv art 1231 §1 en 2 BW to worden gematigd,
             dat tevens geen gemeenrechtelijke schadevergoeding kan gevorderd worden daar er geen fout, schade en oorzakelijk verband met de schade bewezen wordt.

b)           Verweerder stelt :

             dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst en tegenstelbaar zijn aan eiser op verzet gezien hij er redelijkerwijze van kon kennisnemen,
             dat in de diverse aanmaningen steeds naar de algemene voorwaarden werd verwezen en eiser op verzet de geldigheid van deze algemene voorwaarden nooit heeft betwist,
             dat er geen sprake is van bedrog noch van dwaling,
             dat hij geen kennis had van het nog lopende contract met Immo V.,
             dat opzeg de ontbinding wegens wanprestatie voorafgaandelijk aan de opzeg niet verhindert,
             dat het schadebeding bij verbreking van het exclusiviteitsbeding geldig is en niet kan gematigd worden,
             dat art 8 lid 2 algemene voorwaarden geen onrechtmatig beding is gezien het duidelijk voorziet in een wederkerige verplichting tot het betalen van een schadevergoeding indien 1 van ' de partijen haar verbintenis niet nakomt,
             dat indien de rechtbank art 8 lid 2 toch als nietig beschouwd dat zij dan nog recht heeft op een gemeenrechtelijke                schadevergoeding          wegens
contractbreuk, begroot op 50% van het bedongen commissieloon,
             dat het exclusiviteitsbeding duidelijk is en geen interpretatie hoeft. Uit de betwistihgen door eiser op verzet blijkt duidelijk dat hij wel degelijk weet wat een exclusiviteitsbeding inhoudt.
 
2. de beoordeling
 
a)            Het verzet is tijdig en ontvankelijk.
 
b)           mbt de tegenstelbaarheid van de algemene voorwaarden
Eiser op verzet had bij overeenkomst afgesloten op 18.03.2008 en geldig voor 4 maanden een exclusieve verkoopopdracht betreffende zijn hoofdverblijfplaats gegeven aan Immo V.. Deze overeenkomst werd stilzwijgend verlengd.Bij aangetekend schrijven dd 09.08.2008 liet eiser op verzet aan Immo V. weten de exclusiviteit te willen opheffen en te beëindigen per 17.09.2008. Immo V. kreeg wel verder de opdracht om een koper te zoeken. (stuk 6 eiser op verzet)
Eiser op verzet tekent vervolgens op 06.09.2008 een overeenkomst met verweerster op verzet. (stuk 1 verweerster op verzet)
Deze makelaarsovereenkomst vermeldt bovenaan onder de Bijzondere voorwaarden dat de 'Algemene Voorwaarden' integraal deel uitmaken van de 'Bijzondere Voorwaarden'. Deze algemene voorwaarden maken echter geen deel uit van de papieren overeenkomst zelf maar worden gedrukt op de binnenzijde van een kartonnen mapje dat volgens verweerster op verzet steeds wordt gebruikt om een afgesloten overeenkomst in te steken zodat het deel uitmaakt van de afgesloten overeenkomst.
 
Eiser op verzet betwist deze algemene voorwaarden op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst gezien te hebben, gekregen te hebben en aanvaard te hebben. Hij stelt deze algemene voorwaarden pas ontvangen te hebben van verweerster op verzet nav zijn schrijven dd 10.06.2009. (stuk 3 eiser op verzet)
Eiser op verzet heeft elke pagina van de overeenkomst zeif geparafeerd en de laatste pagina ondertekend. De bladzijden waarop de algemene voorwaarden vermeld staan zijn echter niet geparafeerd noch ondertekend.
De rechtbank acht het derhalve niet bewezen dat eiser op verzet op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst kennis had van deze algemene voorwaarden, Iaat staan ze aanvaard heeft.
 
Tevens dient te worden vastgesteld dat in de overeenkomst zelf onder punt 6 de vraag wordt gesteld of er een lopende opdracht is met een andere makelaar. Deze vraag is door partijen niet ingevuld. Bij een exclusieve opdracht zou deze vraag ingevuld zijn.
Voormelde stellingname door de rechtbank wordt tevens ondersteund door de gegevens dat eiser op verzet zijn contract met Immo V. niet had opgezegd, enkel de exclusiviteit, en dat eiser op verzet tevens nog een contract had afgesloten met CY (op 22.11.2008)om het huis te verkopen.
 
Het feit dat verweerster op verzet haar opdracht pas mocht aanvangen per 16.09.2008 heeft juist te maken met het beëindigen van de exclusiviteit toegekend aan Immo V. op die datum.
Uit de stukken blijkt dat eiser op verzet in,financiële problemen zat en dringend zijn huis diende te verkopen. In die omstandigheden werd dan ook tegelijkertijd beroep gedaan op drie makelaars om het huis zo spoedig mogelijk verkocht te krijgen.
Eiser op verzet heeft nav de aanmaningen nooit de geldigheid van de algemene voorwaarden betwist maar wel het feilt dat ze hem niet tegenstelbaar waren. Vanaf de eerste aanmaning heeft hij gesteld dat er tussen partijen geen exclusiviteit was afgesproken.
Gelet op voorgaanden werd ten onrechte in het vonnis a quo besloten dat er een makelaarsovereenkomst met exclusief karakter tussen partijen was afgesloten.
De vordering tot het verkrijgen van een schadevergoeding in gevolge het doorbreken van de exclusiviteit dient te worden afgewezen.
Gezien de rechtbank van oordeel is dat de algemene voorwaarden niet tegenstelbaar zijn aan eiser op verzet dient op het argument van bedrog en dwaling niet te worden ingegaan.
 
c)     mbt de verbreking/ontbinding van de overeenkomst
Art 4 van de makelaarsovereenkomst bepaalt :
De overeenkomst wordt voor onbepaalde duur aangegaan. Vanaf het verstrijken van de derde maand kan zij te allen tijde door de partijen aangetekend worden opgezegd mits inachtneming van een opzeggingstermijn van dertig dagen.
Eiser op verzet meldt per aangetekend schrijven van 16.01.2009 aan verweerster op verzet dat de verkoop nog enkel langs CY, […]  gebeurt. (stuk 8 verweerster op verzet)
De overeenkomst is op een geldige manier opgezegd zodat de vordering tot ontbinding zonder voorwerp is.
 
Verweerster op verzet bewijst niet dat eiser op verzet foutief zou hebben gehandeld waardoor zij schade zou hebben opgelopen zodat zij geen aanspraak ,kan maken op een schadevergoeding.
d)           mbt de rechtsplegingsvergoeding
Aangezien de rechtsplegingsvergoeding per aanleg wordt bepaald en een verzetprocedure geen nieuwe aanleg vormt is er slechts een rechtsplegingsvergoeding verschuldigd.
* * *
OM DEZE REDENEN, DE RECHTBANK, wijzende in burgerlijke zaken, in eerste aanleg en op tegenspraak
Verklaart het verzet ontvankelijk en gegrond in de volgende mate:
Vernietigt het vonnis gewezen bij verstek op 28.05.2009. Opnieuw rechtdoende,
Stelt dat              de vordering     tot ontbinding van de makelaarsovereenkomst afgesloten tussen partijen op 06.09.2008 zonder voorwerp is.
Verklaart de oorspronkelijke vordering tot betaling van de som van 9.500 euro meer de kosten en de interesten ongegrond.
Veroordeelt verweerster op verzet tot de gerechtskosten langs
             de zijde van eiser op verzet begroot op
             kosten dagvaarding in verzet: 212,01 euro
             rechtsplegingsvergoeding: 990,00 euro
             langs de zijde van verweerster op verzet niet to begroten gezien ze haar ten taste blijven.
Uitgesproken in openbare terechtzitting van donderdag tien maart 2011.
 

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 14/03/2011 - 21:52
Laatst aangepast op: ma, 14/03/2011 - 21:52

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.