-A +A

Erfdienstbaarheid van lichten en uitzichten - afbraak verhoogd terras palend aan perceelgrens

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
woe, 18/10/2017

Deze erfdienstbaarheid inzake het uitzicht op het eigendom van de nabuur wil hinderlijke nieuwsgierigheid door inkijk op de eigendom van de buren en dus in het privé-leven van de buren verhinderen.

Uittreksel uit het burgerlijk wetboek:

AFDELING III. - UITZICHTEN OP HET EIGENDOM VAN DE NABUUR.

Art. 675. Geen van de naburen mag, zonder toestemming van de andere, in een gemene muur een venster of opening maken, hoe dan ook, zelf niet met vaststaand glasraam.

Art. 676. De eigenaar van een niet gemene muur die onmiddellijk paalt aan het erf van een ander, mag in die muur lichtopeningen of vensters maken met ijzeren traliewerk en vaststaand glasraam.

Deze vensters moeten voorzien zijn van een ijzeren traliewerk waarvan de maliën ten hoogste een decimeter groot zijn, en van een vaststaand glasraam. 

Art. 677. Deze vensters of lichtopeningen mogen niet lager gemaakt worden dan zesentwintig decimeter  boven de vloer of grond van de kamer die men wil verlichten, indien deze met de straat gelijkvloers is, en niet lager dan negentien decimeter boven de vloer, voor de hogere verdiepingen. 

Art. 678. Men mag op het besloten of niet besloten erf van zijn nabuur geen rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, noch balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken hebben, tenzij er een afstand van negentien decimeter is tussen de muur waar men die maakt, en het erf. 

Art. 679. Men mag op datzelfde erf geen zijdelingse of schuine uitzichten hebben, tenzij er een afstand is van zes decimeter 

Art. 680. De afstand waarvan sprake in de twee vorige artikelen, wordt gerekend van het buitenvlak van de muur waarin de opening gemaakt wordt, en, indien er balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken zijn, van hun buitenrand tot aan de scheidslijn van beide eigendommen.

Art. 680bis.  De wettelijke beperkingen die de huidige afdeling aan naburen oplegt zijn niet van toepassing op aangelanden van openbare wegen en spoorwegen die tot het openbaar domein behoren.

Het plaatsen van een terras, tegen de perceelgrens van een buur, 1 meter hoger dan het maaiveld is ondanks een stedenbouwkundige vergunning strijdig met artikel 678 Burgerlijk wetboek. De vorderirng tot afbraak is een gepaste sanctie en maakt geen rechtsmisbruik uit.

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2018
Pagina: 
539
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve
Wettelijke erfdienstbaarheid van lichten en uitzichten - burenhinder - vordering tot herstel in natura - rechtsmisbruik

Antwerpen 18 oktober 2017, NjW2018, 539.

L.M., [ ]

D.A.,[ ]

appellanten 1 & 2, [ ... ]

tegen

N.G.en

T.C., [ ... ] geïntimeerden 1 & 2,

[ ... ]

1. DE ANTECEDENTEN EN DE VORDERINGEN

[ ... ]

De eerste rechter verklaarde de vordering wegens gebrek aan bewijs van de ingeroepen schade (samengevat het ontoelaatbaar aantasten van de, in functie van het wonen in een residentiële zone met landelijk karakter, rechtmatig te verwachten privacy en rustig belevingsgenot op de binnenkoer en in de tuin aan hun woning te [ ... ],doordat hun naburen N.G. bij de bouw in 1997-98 van hun tweewoonst op het naastgelegen perceel [ ... ], op het betonnen dak van de "ondergrondse" garage die grenst aan het perceel van L.M., een houten terras van ongeveer 5 meter breed en 6 meter diep hadden laten oprichten) ongegrond en oordeelde tevens dat, hoewel dit terras bij inbreuk op artikel 678 B.W. aangelegd werd, de vordering van L.M. rechtsmisbruik uitmaakte.

De tegenvordering van N.G. (schadevergoeding uit hoofde van het beweerd tergend en/of roekeloos karakter van het geding) werd eveneens ongegrond verklaard.

L.M. heeft bij een ter griffie van dit hof van beroep op 30 april 2015 neergelegd verzoekschrift hoger beroep ingesteld en besluit tot de gegrondheid van zijn gewijzigde (wat betreft het gevorderd - afgezwakt - herstel in natura van de ingeroepen schade) vordering.

N.G. besluit tot de onontvankelijkheid of de ongegrondheid van de hoofdvordering en tot de gegrondheid van zijn tegenvordering.

2. BEOORDELING

[ ... ]

Wat betreft de ingeroepen excepties van onontvankelijkheid

1.

Ook uit de inleidende dagvaarding volgt dat L.M. omwille van de ingeroepen verstoring sinds 1998 van zijn "rustig woongenot" op grond van artikelen 544, 678 en 1382 B.W. schadevergoeding (deels door herstel in natura) vordert van N.G.

[ ... ]



III.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat N.G. wel degelijk de ook gehekelde wijziging van de verkavelingsvergunning en de bouwvergunning (voor de tweewoonst met ondergrondse garage en daarop een terras) heeft aangevraagd en bekomen en het feit dat zijn inmiddels overleden dochter het linkergedeelte van de tweewoonst door erfpacht in eigendom verwierf, doet er ook geen afbreuk aan dat volgens de bepalingen in het stuk 1 van N.G. de litigieuze ondergrondse garage, de volledige grondoppervlakte inclusief tuin en "binnenhof" gemeenschappelijk bleef, zodat N.G. wel degelijk wat betreft de ingeroepen nabuurhinder ook dient aangemerkt te worden als bouwheer, buur en medeverwekker van de beweerde nabuurhinder.

Alle ingeroepen excepties van onontvankelijkheid of ontoelaatbaarheid van de vordering zijn om voormelde redenen ongegrond.

Wat betreft de gegrondheid van de vordering

I.

L.M. heeft zich reeds sinds 1998 en dus vanaf de bouw van het bewust terras beklaagd over de door het gebruik van dit terras veroorzaakte nabuurhinder.

L.M. stelt dat N.G., pas nadat een plaatsopneming bevolen werd, in 2001 op het 70cm hoog tuinmuurtje dat dit houten terras afsloot van het perceel van L.M., een Herasafsluiting (gevlochten groene draad) heeft laten plaatsen met daarop enkele klimopplanten.

N.G. weerlegt dit gegeven niet, dat bevestiging vindt in de vaststellingen in het PV van plaatsopneming d.d. 18 mei 2011 van de eerste rechter:

Vanaf het terras boven de garage bevindt zich op het eigendom van verweerders 40cm boven het maaiveld van aanleggers (niveauverschil) over een lengte van circa 7 meter een scheidingsmuur van 70 à 80 cm hoogte opgetrokken uit snelbouwstenen met daarop een betonnen afdekstenenplaat van 50cm breed. Op het midden van deze betonnen afdekplaat bevindt zich een herasafsluitingsdraad van + 1,20 meter hoog: de hoger gesitueerde klimophaag komt ongeveer over een 40-tal cm boven de betonnen afdekkingsplaten uit.

Vanop het terras van verweerders vanaf ongeveer een halve meter van de perceelgrens heeft men zicht op de binnenkoer (en deels op de zijtuin) van aanleggers. Op de eigendom van aanleggers op 2 meter van de eigendomsgrens bevindt zich over een diepte van 14 meter een beukenhaag op stam. Het loofgedeelte van deze haag (7 bomen om de 2 meter) belemmert deels het zicht vanop het terras van verweerders op de binnen-en achtertuin van aanleggers. Aanleggers merken op dat de gezegde beukenhaag in de winter haar bladeren verliest".

[ ... ]

III.

Uit de door N.G. niet weerlegde vaststellingen van de door de eerste rechter als deskundige aangestelde architect V.J., die in februari 2013 ter plaatse kwam, blijkt tevens dat:

1. de bewuste "ondergrondse garage" aan de straatzijde volledig zichtbaar over een breedte van 11,30m boven de grond uitsteekt en haar uiterste linkerpunt tegen de perceelgrens met L.M. ongeveer 30cm hoger ligt dan het maaiveld van het perceel N.G.;

2. het betonnen dak van deze garage ongeveer lm boven het maaiveld van het perceel van L.M. ligt en op dat betonnen dak een houten terras is aangebracht van Sm breed en ongeveer 6m diep (lang) en dat dus links pal tegen de grens met het perceel L.M. ligt en waardoor ook anno 2013 nog rechtstreekse inkijk op de binnenkoer en een gedeelte van de tuin L.M. mogelijk was, nu het door de stad GENK reeds in 2008 opgelegd "blikdicht" permanent groenscherm van 2m hoog nog steeds niet volgroeid was en in afwachting daarvan op de Herasdraad ook een groen pvc-doek geplaatst werd;

3. door de aanwezigheid van dit permanent en groot terras met rechtstreeks zicht op de binnenkoer en zijtuin van het perceel L.M., deze wel degelijk in het voor dergelijke residentiële woonzone met landelijk karakter normaal te verwachten rustig woongenot gestoord werd en voor zulke verstoring een maandelijkse schadevergoeding van € 30,00 geadviseerd werd.

IV.

Uit de door N.G. overgelegde foto's blijkt dat het door de stad GENK in de voorwaardelijke bouwvergunning einde 2008 opgedragen blikvast groenscherm, pas einde 2014 een feit was.

v.

Op grond van voormelde feiten besluit dit hof van beroep dat de eerste rechter op oordeelkundige gronden, die door N.G. niet weerlegd en door dit hof overgenomen worden, bepaald heeft dat N.G. door de aanleg van het litigieus terras (zie situatieschets en foto's ervan in de overgelegde stukken), de bepalingen van artikel 678 B.W. geschonden heeft, nu N.G. daardoor vanaf een groot gedeelte van dit terras (zeker als de beukenhaag van L.M. geen bladeren meer draagt) een rechtstreeks uitzicht op minder dan 1,90m van de perceelgrens heeft op de binnenkoer en zijtuin van het naastgelegen perceel van L.M.

Aan voormelde vaststelling wordt geen afbreuk gedaan door het feit dat veel later (15 jaar) dan de aanleg en het gebruik van dit terras als "beveiliging van de privacy" van het woongebied L.M. een groenscherm op deze perceelgrens werd aangelegd.

Dit is immers niets anders dan een (ook ingevolge een door de stad GENK pas na een vernietigingsarrest van de Raad van State opgelegd) gebrekkig remediëren aan een onwettig gecreëerde toestand.

Het feit dat N.G. daarvoor in 2008 de nodige vergunningen bekwam van de stad GENK, doet aan voormelde vastgestelde strijdigheid met artikel 678 B.W. geen afbreuk, zodat dit hof van beroep ook niet verder dient in te gaan op de door L.M. ingeroepen vormelijke en inhoudelijke onwettigheden van de in december 2008 afgeleverde (reparatie?) vergunningen, die daarom volgens L.M. buiten toepassing zouden dienen gelaten te worden voor de beoordeling van dit geschil.

VI.

Terecht vordert L.M. om voormelde redenen de gedeeltelijke afbraak van voormeld terras (over een breedte van 1,90m vanaf de perceelgrens en met het aanbrengen van een balustrade op 1,90m van deze perceelgrens, zoals ook geadviseerd door de door de eerste rechter aangestelde deskundige), nu enkel daardoor aan voormelde onwettige toestand een einde gesteld wordt.

L.M. maakt geen misbruik van recht, nu enkel daardoor op rechtmatige basis de beëindiging van een initieel onwettige toestand en de daaruit voortvloeiende en bewezen geleden (en nog te lijden) hinder wordt nagestreefd.

VII.

Gelet op de jarenlange bestaande spanning (mede ingevolge het geschetst zeer lang procesverloop) tussen voormelde buren, dient de hierna opgelegde dwangsom opgelegd te worden, nu te vrezen valt dat N.G. voormelde veroordeling niet spontaan zal uitvoeren.

VIII.

Dit hof oordeelt tevens, gelet op voormelde overwegingen, dat door het gebruik van voormeld terras, L.M. abnormaal gestoord werd en wordt in het rustig genot dat hij in redelijkheid van zijn bewoning op het naastgelegen perceel mocht verwachten.

Het is inderdaad niet normaal dat een terras van Sm breed en 6m diep (lang) vlak tegen de perceelgrens van de buur en wel nog ongeveer lm hoger dan diens maaiveld, ter hoogte van diens binnenkoer met veranda en zijtuin, zou dienen getolereerd te worden.

Dergelijk terras is uit de aard bestemd om zo vaak als mogelijk en gedurende geruime tijd als zit-, eet- en buitenleefruimte benut te worden (bestemming die ook daadwerkelijk blijkt uitgevoerd te zijn op grond van de overgelegde foto's) en veroorzaakt daardoor vlak aan de perceelgrens niet alleen bepaalde (zeker zonder permanent volwaardig groenscherm waarvan het bestaan in de toekomst nooit kan verzekerd zijn) rechtstreekse inkijk, maar ook zeer geregelde langdurige aanwezigheid van meerdere personen (en daarmee gepaard gaande luidruchtigheid) op een hoogte van ongeveer lm boven het maaiveld van de buur en waardoor de buren L.M. in hun normaal rustig genot, dat zij gelet op de wettelijke leefomgeving (hoger nader aangehaald) ter plaatse mogen verwachten, bovenmatig gestoord werden en worden. Derhalve is de rechtsvordering tot herstel in natura ook in voormelde bepaalde mate gegrond.

IX.

Op grond van alle voormelde feiten oordeelt dit hof van beroep dat aan L.M. uit hoofde van geleden genotsstoornis tot op het ogenblik van voltooiing van het groenscherm in 2014 (dat wel dient behouden daar anders de afbraak van het volledig terras zich zou kunnen opdringen), recht heeft op een schadevergoeding die vastgesteld wordt op ex aequo et bono€ 5 000,00.

Voor de sindsdien en tot het vermoedelijk ogenblik van voormelde gedeeltelijke afbraak van het terras geleden genotsstoornis, kent dit hof van beroep nog ex aequo et bono een vergoeding van € 1 000,00 toe.

Verder oordeelt dit hof van beroep dat uit hoofde van onrechtmatige grondinneming (al is het maar 20cm onder de grond naast de keermuur van de vermelde garage) ex aequo et bono een schadevergoeding van € 1 000,00 kan toegekend worden.

Andere schade is niet bewezen, zodat L.M. recht heeft op een totale schadevergoeding van € 7 000,00, vermeerderd met gerechtelijke rente vanaf datum van dit arrest.

[ ... ]

BESLISSING

[ ... ]

Het hof doet uitspraak op tegenspraak en verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond en het hoofdberoep gegrond als volgt.

Het hof wijzigt het bestreden vonnis.

Het hof veroordeelt N.G. en T.C. om uiterlijk binnen de drie maanden na datum van dit arrest en op straffe van een dwangsom van€ 100,00 per dag vertraging na betekening en verloop van deze termijn, het bedoeld houten terras aangebracht op het dak van de garage aan de perceelgrens met L.M. en D.A., op te breken over een strook (breedte) van 1,90m vanaf de perceelgrens en dit over de volledige diepte van dit terras en tezelfdertijd dit aldus ingekort terras ter plaatse van de inkorting af te bakenen met een houten of metalen balustrade van ongeveer 40cm hoog.

Het hof veroordeelt N.G. en T.C. tot betaling aan L.M. en D.A. van een schadevergoeding van € 7 000,00, vermeerderd met gerechtelijke rente vanaf datum van dit arrest.

[ ... ]

 

 

Noot: 

Ghijsbrecht Degeest, Toepassingsgebied en sanctie gekoppeld aan schending van wettelijk bepaalde afstand van uitzichten (art. 678 bw) en burenhinder (art. 544 bw), NJW 2018, 541.

Rechtsleer:

• V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 517, nr. 644

 

Rechtspraak:

• Vred. Marchienne-au-Pont 4 december 1998, JLMB 1999, 470, noot J. HANSENNE

• Brussel 20 november 2006, JLMB 2009, 462, noot Q. VAN ENIS

• Cass. 21 december 1961, Pas. 1962, I, 480

• Cass. 9 juni 1983, Arr.Cass. 198283, 1256).

• Gent 20 september 2002, TMR 2003, 151, noot

• Vred. Zelzate 27 april 2006, TBBR 2007, 532, noot J. KOKELENBERG

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 29/06/2018 - 14:03
Laatst aangepast op: vr, 29/06/2018 - 14:49

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.