-A +A

Eenzijdige plaatsbeschrijving door gerechtsdeurwaarder zonder tegenspraak heeft geen bewijswaarde

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Westerlo
Datum van de uitspraak: 
woe, 20/09/2017

Art. 1731, § 2 BW bepaalt dat indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd.

De bewijslast van huurschade ligt bij de verhuurders.

Een plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst moet omstandig, nauwkeurig en gemotiveerd. Die nauwkeurigheid onderstelt de vermelding van alle opmerkingen van de betrokken partijen, met vermelding van wie deze heeft gemaakt. Het is een afzonderlijk, zelfstandig en gewichtig document, waarbij het niet volstaat om op de plaatsbeschrijving bij aanvang enige handgeschreven vermeldingen aan te brengen.

Een plaatsbeschrijving, zowel bij aanvang als bij einde van de huurovereenkomst, moet objectief moet zijn en niet eenzijdig, met eerbied voor het recht op tegenspraak. Dit laatste principe onderstelt dat elke partij kennis kan nemen van alle gegevens die in een verslag worden verwerkt of aan de basis ervan liggen, dat elke partij haar mening, bezwaren of verzet betreffende een deel of het geheel van die gegevens heeft kunnen verwoorden en dat van dit alles de weerslag is te vinden in het geschrift dat uiteindelijk wordt opgesteld.

Een proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder beantwoordt hier niet aan. Dit is des te maar zo wanneer dit PV als eenzijdig stuk geldt opgesteld in opdracht van de verhuurders, zonder enige tegenspraak. Dit geheel eenzijdig karakter staat objectieve vaststellingen in rechte, in de weg. Hiermee wil uiteraard in het geheel niet gezegd zijn dat een gerechtsdeurwaarder «partijdig» is, wel dat het beginsel van de tegenspraak – a fortiori – door de gerechtsdeurwaarder niet werd (kon worden) nageleefd bij een plaatsbeschrijving op eenzijdig verzoek zonder mogelijkheid op tegenspraak.

De tegenspraak is bij de plaatsbeschrijving primordiaal: een plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren, anders heeft zij geen waarde. Evenmin dient getwijfeld aan de deskundigheid van de gerechtsdeurwaarder inzake een plaatsbeschrijving.

Maar het gaat niet om een deskundige die door alle partijen werd aangesteld en ook niet om een gerechtsdeskundige die door een rechtbank in een bepaalde zaak wordt aangesteld met een welbepaalde opdracht.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
835
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

H.W. en R.E. t/ T.D. en L.K.

...

Overwegende dat eisende partijen op 22 februari 2010 aan verwerende partijen een woning verhuurden gelegen te (...) voor een periode van negen jaar, ingaande op 15 mei 2010. De huurders hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei 2017. Eisende partijen hebben het pand opnieuw verhuurd met ingang vanaf 1 juni 2017.

Overwegende dat op 27 april 2010 een «Plaatsbeschrijving bij aanvang van huurcontract» werd opgesteld, geregistreerd op 28 mei 2010. Daarop figureren twee handtekeningen, maar het is niet duidelijk van wie deze zijn. Op 31 mei 2017 kwam een «Plaatsbeschrijving bij beëindiging van huurcontract» tot stand, waarop eveneens twee handtekeningen figureren maar waarbij het evenmin duidelijk is van wie deze zijn. Voor deze laatste plaatsbeschrijving bij einde contract werd een geheel identieke kopie van de plaatsbeschrijving bij aanvang gehanteerd, met als enige verschil dat op de plaatsbeschrijving bij einde op bepaalde bladzijden enige handgeschreven vermeldingen werden aangebracht, maar het is niet duidelijk door wie. Onder stuk 9 brengen eisende partijen een proces-verbaal bij van de vaststellingen, gedaan door gerechtsdeurwaarder (...) op 1 juni 2017 om 14 u.

Overwegende dat eisende partijen (verhuurders) thans met het op 4 augustus 2017 aan de huurders betekend dagvaardingsexploot, vorderen om deze laatsten te veroordelen tot betaling aan hen van 9.508,08 euro in hoofdsom uit hoofde van huurschade, met vrijgave van de huurwaarborg aan hen. De huurders betwisten deze vordering.

Beoordeling

Overwegende dat art. 1731, § 2 BW bepaalt dat indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. De verhuurders beweren in casu dat de huurders het huurgoed niet hebben teruggegeven zoals zij het ontvingen; de huurders beweren dat dit wel het geval is.

Overwegende dat de bewijslast van huurschade ligt bij de verhuurders, eisende partijen in dit geding (cf. Vred. Gent 3 oktober 2016, T. Huur 2017, 76). In het onderhavige geval doen eisende partijen dit, enerzijds door een vergelijking van de plaatsbeschrijving bij aanvang en bij einde van de huur en anderzijds door te verwijzen naar het voormelde proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder van 1 juni 2017.

Overwegende dat een plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst omstandig, nauwkeurig en gemotiveerd moet zijn. Die nauwkeurigheid onderstelt de vermelding van alle opmerkingen van de betrokken partijen, met vermelding van wie deze heeft gemaakt (Vred. Zomergem 29 juni 2012, RW 2013-14, 718, noot). Het is een afzonderlijk, zelfstandig en gewichtig document, waarbij het niet volstaat om zoals in casu op de plaatsbeschrijving bij aanvang enige handgeschreven vermeldingen aan te brengen. Het staat niet vast wie deze heeft aangebracht en evenmin is aangetoond wie heeft ondertekend (betreft eerder een paraaf). Een en ander geldt des te meer nu vaststaat dat huurster L.K. tijdens die verrichtingen kwaad de locatie heeft verlaten (cf. Vred. Gent 3 oktober 2016, T. Huur 2017, 76). In deze omstandigheden kan de Ons voorgelegde plaatsbeschrijving bij einde niet in aanmerking worden genomen, zodat de door eisende partijen beoogde vergelijking niet mogelijk is.

Overwegende dat anderzijds een plaatsbeschrijving bij einde van de huurovereenkomst ook objectief moet zijn en niet eenzijdig, met eerbied voor het recht op tegenspraak. Dit laatste principe onderstelt dat elke partij kennis kon nemen van alle gegevens die in een verslag worden verwerkt of aan de basis ervan liggen, dat elke partij haar mening, bezwaren of verzet betreffende een deel of het geheel van die gegevens heeft kunnen verwoorden en dat van dit alles de weerslag is te vinden in het geschrift dat uiteindelijk wordt opgesteld. Een proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder beantwoordt hier niet aan. Het is een eenzijdig stuk dat is opgesteld enkel in opdracht van de verhuurders, in casu zelfs een dag na de beëindiging van de huurovereenkomst met verwerende partijen en op dezelfde dag als de dag van het ingaan van een nieuwe huurovereenkomst met derden. Dit geheel eenzijdig karakter staat objectieve vaststellingen in rechte, in de weg. Hiermee wil uiteraard in het geheel niet gezegd zijn dat de gerechtsdeurwaarder «partijdig» was, wel dat het beginsel van de tegenspraak – a fortiori – door de gerechtsdeurwaarder niet werd (kon worden) nageleefd en dit beginsel is in casu primordiaal: een plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren, anders heeft zij geen waarde. Evenmin wordt getwijfeld aan de deskundigheid van de gerechtsdeurwaarder. Maar het gaat niet om een deskundige die door alle partijen werd aangesteld en ook niet om een gerechtsdeskundige die door een rechtbank in een bepaalde zaak wordt aangesteld met een welbepaalde opdracht (Vred. Zomergem 29 juni 2012, RW 2013-14, 718, noot). In deze omstandigheden kan het Ons voorgelegde proces-verbaal van vaststellingen van 1 juni 2017 evenmin in aanmerking worden genomen.

Overwegende dat uit het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat de verhuurders het bewijs van effectieve huurschade waartoe zij gehouden zijn (cf. supra) niet hebben geleverd. Zij hebben hun bewijsvoering niet veilig gesteld, ondanks de daartoe bestaande mogelijkheden zoals toepassing van art. 594, 1o of art. 19 Ger.W. (Vred. Zomergem 29 juni 2012, RW 2013-14, 718, noot). Een en ander wordt nog verergerd doordat de verhuurders het pand onmiddellijk opnieuw hebben verhuurd en zij slechts negen weken later overgingen tot dagvaarding in betaling van huurschade. Daardoor werd een eventuele plaatsopneming met het oog op neutrale vaststellingen ter plaatse door Ons Ambt onmogelijk gemaakt, want ze is geheel nutteloos. De vordering tot betaling van huurschade dienst dan ook ongegrond te worden verklaard behalve wat betreft de bedragen van 111,30 euro voor onderhoud centrale verwarming en 142 euro voor herstelling scharnieren van raamdeur living, met welke bedragen verwerende partijen zich ter zitting van 16 augustus 2017 akkoord verklaarden. (...).

Noot: 

Rechtsleer:
• Y. Merchiers, Le bail en général in Rép.not., VII, Les Baux, I, Burssel, Larcier, 1997, p. 219, nr. 283.
• A.Van Oevelen , “Knelpunten gemene huur”, in A. Verbeke (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (1), p. 4, nr. 3.

Rechtspraak:
• Rechtbank Brussel 12 oktober 1995, T. Vred. 1996, 326.
• Rechtbank Leuven 22 januari 1997, TBBR 1998, 154.
• Rechtbank Brugge 30 mei 1997, T. Huur 1997-98, 200, noot C. Van Der Elst.
• Vredegerecht Brussel 21 maart 1997, T. Vred. 1998, 363.

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 14/01/2018 - 12:17
Laatst aangepast op: zo, 14/01/2018 - 12:17

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.