-A +A

Dwaling over de zelfstandigheid van de zaak - Dwaling over eigendom van een dakterras

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
don, 17/10/2013

Krachtens art. 1109 BW is geen toestemming geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, die de zelfstandigheid va de zaak raakt. De omvang van de eigendomsrechten, in casu de afweigheid van eigendomsrecht op een overgedragen dakterras is een dwaling over de zelfstandigheid van de zaak.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
426
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

B.S. en A.V. t/ D.E.

Bijzonderste gegevens

1. Op 21 december 2009 ging geïntimeerde over tot dagvaarding van appellanten. Hij zette in zijn dagvaarding uiteen dat hij zijn woning, gelegen aan de (...)straat 37 in Gent (met uitsluiting van de koer, maar inclusief het dakterras op de eerste verdieping van de eigendom gelegen in (...)straat 35) te koop had gesteld. Appellanten hadden een bod van 125.000 euro uitgebracht, dat door hem was aanvaard op 13 februari 2009. Een voorschot van 10.000 euro was voldaan.

Naderhand uitten de kopers hun bezorgdheid over de situatie van het terras en de koer en betoogden zij dat een stedenbouwkundig ambtenaar moest komen om de situatie goed te keuren. Kennelijk was geen vergunning noch regularisatie toegekend voor de verbouwing van de twee koertjes en de twee dakterrassen tot één koer en één dakterras. Geïntimeerde diende een regularisatieaanvraag in en verkreeg deze ook. Per brief van 19 november 2009 bevestigde de afdeling Bouwtoezicht van de stad Gent dat geen bouwmisdrijven op het pand rustten. Niettemin wensten de kopers de akte niet te laten verlijden, niettegenstaande geïntimeerde had voorgesteld hen in tussentijd de woning te laten huren, reden waarom bij dagvaarding enerzijds de ontbinding van de koopovereenkomst in het nadeel van de kopers gevraagd werd en anderzijds de solidaire veroordeling van de kopers tot de contractueel bedongen schadevergoeding van 18.750 euro, vermeerderd met de interest.

2. Appellanten vroegen de afwijzing van deze vordering als ongegrond. Ze stelden op hun beurt een tegenvordering in en vroegen de nietigverklaring van de overeenkomst van 13 februari 2009, minstens de ontbinding ervan. Ze vroegen de veroordeling van de verkoper tot het betalen van de conventionele schadevergoeding van 15%, zijnde 18 750,00 euro, vermeerderd met de interest. Ze vroegen tevens de terugbetaling van het betaalde voorschot, vermeerderd met de interest.

Ze voerden aan dat, niettegenstaande de verkoper steeds “gegarandeerd” had dat het stedenbouwkundig statuut van de woning volledig in orde was, naderhand gebleken was dat de woning behept was een stedenbouwkundig misdrijf en dat de verkoper hiervan op de hoogte was. Ten gevolge van dit stedenbouwkundig misdrijf kon het verlijden van de notariële akte niet plaatshebben. Hun wilsovereenstemming berustte op een onvolwaardige wilsvorming en het voorwerp van de koop kon niet conform geleverd worden. Slechts recentelijk werd in een regularisatie voorzien. Intussen hadden zij zich genoodzaakt gezien een andere woning te betrekken. Hoe dan ook had de verkoper, aldus de kopers, nooit kunnen leveren wat hij verkocht had. Het dakterras op de eerste verdieping van de eigendom gelegen in de (...)straat 35 kon immers, in tegenstelling tot wat was overeengekomen, nooit mee in eigendom verkocht worden. Hoogstens zou de erfdienstbaarheid van het terras geleverd kunnen worden.

3. In het bestreden vonnis werd de vordering van geïntimeerde ontvankelijk, toelaatbaar en gegrond verklaard, werd de overeenkomst gerechtelijk ontbonden in het nadeel van appellanten, die solidair werden veroordeeld tot het betalen van 18.750 euro, vermeerderd met de vergoedende interest vanaf 13 juni 2009 tot 21 december 2009 en de gerechtelijke interest vanaf 21 december 2009.

De tegenvordering van appellanten werd ontvankelijk en toelaatbaar, maar slechts deels gegrond verklaard. De eerste rechter zegde voor recht dat het voorschot van 10.000 euro, vermeerder met de vervallen interest, diende te worden terugbetaald aan appellanten.

...

4. Appellanten kunnen zich niet vinden in het bestreden vonnis. Ze vragen dit teniet te doen, de oorspronkelijke hoofdvordering van geïntimeerde af te wijzen als ongegrond en hun oorspronkelijke tegenvordering gegrond te verklaren.

Ze menen dat de verkoper wel degelijk zijn leveringsplicht geschonden heeft. Hij verkocht een huis voor vrij en onbelast met levering op een welbepaalde datum, levering die hij niet heeft kunnen naleven. De eerste rechter hield, aldus appellanten, geen rekening met de bepalingen van de tussen partijen bestaande overeenkomst.

Ze betogen voorts dat de eerste rechter ten onrechte oordeelde dat er geen onderscheid is tussen de levering krachtens een eigendomsrecht en de levering krachtens een ander zakelijk recht. In de overeenkomst werd het dakterras omschreven onder punt twee (zijnde “beschrijving van de eigendom”). Zij gingen er wel degelijk vanuit dat het dakterras in eigendom zou worden verkocht. De verkoper kon niet voldoen aan zijn leveringsplicht door geen “eigendom” maar een ander “zakelijk recht” te leveren.

Geïntimeerde vraagt de bevestiging van het bestreden vonnis.

Beoordeling

1. Op 13 februari 2009 ondertekenden partijen een “eenzijdig aanbod tot aankoop”. In dit document werd onder punt 2 (“beschrijving van de eigendom”) vermeld: “ (...)straat 37.

Een woonhuis op en met grond en aanhorigheden (waaronder een berging waarin de centrale verwarmingsinstallatie is geplaatst en de toegang ernaar toe, staande en gelegen (...)straat 37, met uitsluiting van de koer, volgens titel en recent kadastraal uittreksel gekadastreerd (...), met een oppervlakte van (...) zijnde de oppervlakte volgens kadaster (...).

Een dakterras op de eerste verdieping van de eigendom gelegen te (...)straat 35, ten kadaster gekend (...)”

En verder in de overeenkomst:
“De aanbieder doet hierbij een aanbod tot aankoop van de sub 2. beschreven eigendom voor een prijs van 125.000 euro (...).”.

Onder de algemene verkoopsbepalingen (art. 4.1.) staat vervolgens:

“Het goed wordt verkocht:

1.1. voor vrij, zuiver en onbelast (...)

1.2. ...

1.3. ...

1.4. met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, voordurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden, al dan niet bekend, en muurgemeenheden, waarmee het zou kunnen bevoor- of benadeeld zijn. De verkoper verklaart geen weet te hebben van erfdienstbaarheden en zelf er ook geen te hebben gevestigd, ter uitzondering van diegene eventueel hierna vermeld:

1.5. ...”.

Ten slotte bepaalt art. 10 van de overeenkomst:

“De verkoper verklaart dat hij de effectieve eigenaar is van voorschreven onroerend goed en dat hij de vereiste bevoegdheid heeft om erover te beschikken (...)”.

Per brief van 28 april 2009 wezen de kopers de verkoper allereerst op het feit dat geen vergunning noch regularisatie voorlag voor de verbouwing van de twee koertjes en de twee terrassen naar één koer en één terras. Voorts argumenteerden ze:

“Voorts geeft dit (= het stedenbouwkundig dossier) ook aan dat de bepaling van het voorwerp te onzen nadele incorrect werd aangegeven. Het dakterras bevindt zich immers kadastraal gezien deels op het perceel van de buur, en dat deel kan dan ook geen deel uitmaken van voormelde verkoop.

“Wij stellen u dan ook in gebreke om stukken over te maken die aangeven dat voormelde verbouwing en herverdeling conform zijn aan de stedenbouwkundige en kadastrale regelgeving en het bewijs te leveren van de eigendomstitel op het volledige terras, dit binnen vijftien dagen vanaf dit schrijven, bij gebreke waarvan wij niet zullen nalaten onze contractuele rechten uit te oefenen”.

2. Appellanten voeren aan dat ze gedwaald hebben, gelet op het zakenrechtelijk statuut van het terras, en streven primair de nietigheid van de koop na.

Geïntimeerde betwist dat er sprake was van dwaling. Hij argumenteert dat appellanten wisten dat er slechts sprake was van een erfdienstbaarheid en dat ze daar vrede mee namen.

De eerste rechter is geïntimeerde gevolgd. Hij argumenteerde dat de verkoper nooit een geheim gemaakt heeft van de “bijzondere kenmerken” van het dakterras, namelijk dat dit voor een stuk gelegen is op de aanpalende eigendom, en dit gelet op de specifieke plaatsgesteldheid (het was zichtbaar). Voorts verwees de eerste rechter naar de onderhandse overeenkomst waarin bij de omschrijving van het voorwerp een “duidelijke opsplitsing” werd gemaakt tussen de woning zelf enerzijds en het dakterras op de eerste verdieping van de eigendom gelegen te (...)straat 35 anderzijds. Hieruit meende de eerste rechter te kunnen afleiden dat de kopers wisten dat zij, door deze aankoop van een dakterras op de eerste verdieping van andermans eigendom, géén volwaardig eigendomsrecht konden verwerven, maar hoogstens een (iets) meer precair zakelijk recht.

De eerste rechter liet in het midden welk zakelijk recht met betrekking tot het stuk dakterras juist werd verleend. Het document waaruit dit moest blijken, namelijk de akte van eigendomsoverdracht tussen DT (vorige eigenares (...)straat 35) en (...) (huidige eigenares, (...)straat 35) lag immers niet voor.

Thans ligt dit document wél voor. De verkoopakte tussen DT (vorige eigenares (...)straat 37) en geïntimeerde vermeldt als voorwerp het “woonhuis (...)straat nr. 37, met uitsluiting van de koer, maar met dakterras op de eerste verdieping van de eigendom gelegen te (...)straat 35”. De verkoopakte tussen DT (vorige eigenares (...)straat 35) en (...) (huidige eigenares (...)straat 35) vermeldt als voorwerp het “woonhuis (...)straat nr. 35, met uitsluiting van het dakterras op de eerste verdieping, toebehorende aan nr. 35, maar met de koer met afhangen achter de woning nr. 37”.

Geïntimeerde meent te mogen aanvoeren dat er aldus kennelijk een “eeuwigdurend alleenrecht op het terras” was toegestaan. Hij leidt uit de titel van (eigenares (...)straat 35) af dat impliciet afstand gedaan werd van het recht van natrekking en dat – “meer waarschijnlijk” – impliciet een (eeuwigdurende) erfdienstbaarheid gecreëerd werd in het voordeel van het naburige erf.

Geïntimeerde beklemtoont voorts dat appellanten wisten dat het terras geen voorwerp van de verkoop uitmaakte, maar enkel “het gebruik ervan”, en dat ze daar vrede mee namen.

3. Het hof volgt deze redenering niet en is van oordeel dat appellanten ter zake wel degelijk gedwaald hebben. De situatie ter plaatse is inderdaad duidelijk. De woningen (...)straat 35 en 37 liggen naast elkaar. De ene woning kreeg de twee koertjes die achter de woningen lagen; de andere woning kreeg de beide dakterrassen. Van een leek mag evenwel niet verwacht worden dat hij weet dat hij nooit een volwaardig eigendomsrecht kan verwerven van een terras dat gelegen is bovenop andermans onroerend goed.

In de onderhandse overeenkomst is er daarenboven allerminst een duidelijke “opsplitsing” gemaakt in die zin dat uit de omschrijving van de eigendom duidelijk zou blijken dat enkel de woning (...)straat 37 in volle eigendom zou overgaan, maar het dakterras op de woning (...)straat 35 niet.

Zowel het woonhuis (...)straat 37 als het dakterras op de woning (...)straat 35 staan beschreven als “eigendom”, voorwerp van de verkoop. Op basis van deze omschrijving konden de kopers allerminst weten dat er een zakenrechtelijk onderscheid bestaat tussen het deel van het dakterras dat gelegen is op de woning (...)straat 37 en het deel van het dakterras dat gelegen is op de woning (...)straat 35, en meer bepaald dat dit laatste deel niet in volle eigendom zou worden overgedragen.

Gelet op de specificiteit van het zakenrecht hadden ze dit ook niet behoren te weten. Daarenboven blijkt uit de voorliggende briefwisseling dat de kopers wel degelijk vragen hadden betreffende de situatie rond de koer, die toebedeeld was aan de woning (...)straat 35, en het terras, dat toebedeeld was aan de woning (...)straat 37. De makelaar van geïntimeerde heeft hen steeds verzekerd dat alles in orde was.

Kortom, gelet op de inhoud en de bewoordingen van de onderhandse verkoopovereenkomst, zoals hierboven geciteerd, was iedere normale zorgvuldige en redelijke koper, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, ervan uitgaan dat hij het volledige dakterras, dus ook het deel van het dakterras dat gelegen was op de eerste verdieping van de naburige eigendom, in volle eigendom zou verwerven.

Tevergeefs verwijst geïntimeerde naar e-mailverkeer dat er geweest is tussen appellanten en de eigenares van het pand (...)straat 35 (...). Uit deze mailberichten kan hoogstens worden afgeleid dat appellanten op dat ogenblik vragen hadden met betrekking tot het onderhoud van het terras (o.m. de bereikbaarheid via de woning (...)straat 35 in geval van werken). Uit de e-mailberichten kan echter allerminst worden afgeleid dat appellanten op de hoogte waren van het specifieke zakenrechtelijk statuut van het terras (de duidelijkheid betreffende het zakenrechtelijk statuut van het terras is er trouwens pas recentelijk, in het kader van onderhavige beroepsprocedure, gekomen). Ook hier kan daarenboven verwezen worden naar de onderhandse overeenkomst waarin uitdrukkelijk vermeld werd dat de eigenaar verklaarde geen weet te hebben van erfdienstbaarheden op het goed (dat omschreven was als het woonhuis (...)straat 37 enerzijds en het dakterras van de woning (...)straat 35 anderzijds) en er zelf ook geen gevestigd te hebben. De verkoper kan bezwaarlijk beweren dat de kopers wisten dat er een erfdienstbaarheid gevestigd was op het deel van het terras gelegen op de eerste verdieping van de woning (...)straat 35 als hij in de onderhandse overeenkomst zelf verklaart geen weet te hebben van enige erfdienstbaarheid.

De kopers hebben derhalve gedwaald en de dwaling is wel degelijk verschoonbaar.

Rest nog de vraag of de dwaling de zelfstandigheid van de zaak betreft die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. De zelfstandigheid van de zaak is ieder element dat een partij er hoofdzakelijk toe bewogen heeft het contract aan te gaan, zodanig dat zonder dit element het contract niet gesloten zou zijn.

Appellanten tonen afdoende aan dat het voor hen cruciaal was de woning met het volledige dakterras in volle eigendom aan te kopen (zie o.m. hun brief van 28 april 2009 en de brief van hun notaris van 28 mei 2009), temeer daar de koer achter hun woning (die normaliter aan hun woning toebehoorde) toebedeeld werd aan de naburige woning ((...)straat 35). In die omstandigheden is het begrijpelijk dat ze geen genoegen nemen met een – nog steeds niet helemaal duidelijk en allerminst “zeker” – zakelijk recht dat hen al dan niet op het dakterras van de woning (...)straat 35 zou worden verleend.

4. Besluit

De tussen partijen gesloten koop-verkoop is nietig wegens dwaling.

De oorspronkelijke vordering van geïntimeerde is ongegrond. De oorspronkelijke tegenvordering is gegrond.

Geïntimeerde dient het betaalde voorschot terug te betalen, vermeerderd met de vergoedende interest aan de wettelijke rentevoet vanaf 15 februari 2010 (datum van het stellen van de tegenvordering voor de eerste rechter). Appellanten kunnen op basis van een nietige overeenkomst evenwel geen aanspraak maken op enige contractueel bedongen schadevergoeding.

Noot: 

Charlotte Willemot, Het zakenrechtelijk statuut van het dakterras boven de woning van de buren (zie schitterende noot onder voormeld arrest in het RW).

Zie ook: 

• Cass.fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, Bull.civ. 2012, III, nr. 159, D. 2013, 53, noot L. d’Avout en B. Mallet-Bricout, RD imm. 2013, 80, noot J.-L. Bergel, JCP G 2012, 2352, noot F. X. Testu, RTDciv. 2013, 141, noot W. Dross.

• V. Sagaert en A. Apers, “Kroniek privaat vastgoedrecht (2010-2013)” in Themis 86 – Vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2014, 7-8;

• V. Sagaert en R. Jansen, “Goederenrecht: de gestage groei naar een conventioneel vermogensrecht”, RW 2011-12, 68-73

• S. Mosselmans, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom”, TBBR 2010, p. 507, nr. 2;

• V. Sagaert, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom”, TPR 2009, 21-102

• F. Werdefroy, “Verlof tot bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T.Not. 1981, p. 66-67, nr. 2),

• Hof van Cassatie van 19 mei 1988 (Cass. 19 mei 1988, Arr.Cass. 1987-88, 1230) princiepsarrest stellende dat naar Belgisch recht elke intentionele afstand van het recht van natrekking met de vestiging van een zelfstandig recht van opstal dient te worden gelijkgesteld (S. Bouly, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen, Intersentia, 2015, p. 257-258, nr. 209).

• A. Van Muylder en J. Verstappen, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T.Not. 1992, p. 282, nr. 3).

• J. Verstappen, “Een onverwacht opstalrecht bij overdracht van delen van een gebouw aan verschillende personen”, RABG 2006, p. 763-764, nr. 4

• V. Sagaert en S. Bouly, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden”, RW 2014-15, p. 1004, nr. 3;

• C. Willemot, “De oude dame krijgt een facelift – Uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, p. 226-227, nr. 16

• V. Sagaert, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, p. 606-607, nr. 761

• Rb. Kortrijk 14 november 1947, T.Not. 1950, 17;

• Antwerpen 3 november 1997, TBBR 1998, 252;

• P. Lecocq, “Superficie, emphytéose et constructions” in P. Lecocq (ed.), Zakenrecht/Droit des biens, Brugge, die Keure, 2005, p. 313, nr. 26

• H. Vandenberghe en T. Viaene, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal” in Themis 16 – Zakenrecht (cahier 34), Brugge, die Keure, 2006, p. 21, nr. 37;

• J. Verstappen, Erfpacht, opstal en vruchtgebruik, Brussel, Larcier, 2004, p. 14, nr. 27

• Gent 20 juni 2013, T.App. 2013, afl. 4, 55, noot R. Timmermans; zie ook supra, nr. 17

• M. Muylle, De duur en de beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, p. 342-343, nrs. 482-483

• V. Sagaert, “Opstalrecht – Erfdienstbaarheid van overbouw – Accessoir opstalrecht – Duurtijd” (noot onder Cass. 12 juni 2014), RW 2014-15, 905-909)

• L. Lindemans, Erfdienstbaarheden in APR, Brussel, Larcier, 1958, p. 134, nr. 320

• V. Sagaert en K. Swinnen, Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden door het oog van de 21ste eeuw, Gent, Larcier, 2012, 59

• Hof van Cassatie van 12 juni 2014 (RW 2014-15, 905, noot V. Sagaert)

• F. Werdefroy, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, p. 333-334, nr. 21

• Rb. Ieper 18 februari 2005, RABG 2006, 756, noot J. Verstappen

• Gent 25 april 2007, T.App. 2008, afl. 1, 16, TBBR 2008, 554

• Cass. 3 april 2009, TBBR 2010, 505, noot S. Mosselmans

• Rb. Brugge 26 mei 2010, T.App. 2010, afl. 3, p. 28

 

Bedrog is meer dan een loutere verkeerde voorstelling.

Bedrog veronderstelt het bewijs van kunstgrepen of listen die door de wederpartij werden aangewend om een partij een verkeerde voorstelling van zaken op te verschaffen dan wel middels kunstgrepen of listen een partij tot contracteren te bewegen.

Dwaling daarentegen 
resulteert in de nietigheid van een overeenkomst, onder volgende cumulatief te vervullen voorwaarden:
[1] de dwaling moet bestaan op het ogenblik van de contractsluiting,
[2] de dwaling moet de zelfstandigheid betreffen van de zaak waarover de overeenkomst
[3] de dwaling moet verschoonbaar zijn voor de dwalende partij. Een dwaling is ondermeer niet verschoonbaar indien de dwalende partij zich niet voldoende geïnformeerd heeft alvorens zijn toestemming te geven.

Rechtsleer

C.L. Vernietiging overeenkomst wegens dwaling: verschoonbaarheid versus informatieplicht, NJW 2011, 581

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 05/11/2016 - 18:39
Laatst aangepast op: za, 05/11/2016 - 18:40

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.