-A +A

Dwaling door de huurder bij opzegging sociale huur

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Leuven
Datum van de uitspraak: 
din, 20/10/2015

Rechtsdwaling (ook met betrekking tot het motief van opzegging van een sociale woning)  is een dwaling betreffende het bestaan of de inhoud van wettelijke voorschriften of betreffende de interpretatie of de toepassing ervan door de rechtspraak (E. Swaenepoel, «Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken» in Recht in beweging, Antwerpen, Maklu, 2006, p. 339, nr. 12).

Ook de rechtsdwaling valt in beginsel onder de toepassing van art. 1110 BW en zal slechts tot de nietigverklaring van de overeenkomst kunnen leiden wanneer zij zowel de zelfstandigheid van de zaak betreft als verschoonbaar is

De uithuiszetting, bedoeld in artikel 1344ter, § 1, kan in ieder geval niet ten uitvoer worden gelegd dan na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis, tenzij de verhuurder het bewijs levert dat het goed verlaten is, tenzij partijen een andere termijn overeenkwamen en dit akkoord in het vonnis werd opgenomen of tenzij de rechter op verzoek van de huurder of de verhuurder die het bewijs levert van uitzonderlijk ernstige omstandigheden, onder meer, de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin en dit in het bijzonder gedurende de winterperiode, deze termijn verlengt of inkort. In dit laatste geval stelt de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vast gedurende welke de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd ...

Te dezen werd rekening gehouden met het feit dat verwerende partij niet alleen zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, maar dat zij evenmin stappen heeft ondernomen om zich voor het appartement dat ze nu betrekt, opnieuw in te schrijven, noch om een andere oplossing te vinden.

Verwerende partij heeft evenmin een aanvraag gedaan tot verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden overeenkomstig art. 11 Woninghuurwet.

Er worden geen uitzonderlijk ernstige omstandigheden aangevoerd door verwerende partij die een verlenging van de termijn zouden verantwoorden, laat staan bewijzen.

Er dient ook rekening te worden gehouden met de belangen van eisende partij, die als sociale verhuurmaatschappij de toewijzingsprocedure gestart was na de opzeg en die thans de wachttijd van een andere kandidaat-huurder moet verlengen met de termijn tijdens dewelke de verwerende partij het pand ondertussen ten onrechte bezet.

De termijn om de woning te verlaten, werd de facto immers reeds verlengd met zes maanden door de houding van verwerende partij. Ingevolge art. 1344quater Ger.W. wordt haar nog een extra maand toebedeeld. Er kan derhalve geen extra verlenging meer buiten de gewone termijn van één maand toegekend worden.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1509
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

CVBA D. t/ K.N.N.

Het inleidend verzoekschrift strekt ertoe te horen zeggen voor recht dat de huurovereenkomst van 23 maart 2000 voor het pand gelegen te (...) ten laste van verwerende partij van rechtswege is ontbonden met toepassing van art. 98, § 1, 2o van het decreet 15 juli 1997 en verwerende partij te bevelen het gehuurde goed ten laatste binnen één maand na de betekening van het vonnis te verlaten, met machtiging tot uitdrijving ingeval verwerende partij in gebreke blijft. Tevens wordt een wederverhuringsvergoeding ten belope van drie maanden huur gevorderd en vrijgave van de huurwaarborg. Ten slotte wordt ook een bezettingsvergoeding gevorderd en voorbehoud voor huurschade, (...).

Verwerende partij betwist de vordering.

Zij huurt de woning van eisende partij sinds 2000. Eind 2014 heeft verwerende partij contact opgenomen met haar familie in Madagascar, aangezien zij ondertussen 76 jaar is geworden en zij haar oude dag in haar vaderland wilde doorbrengen. Haar familie gaf ook het signaal bereid te zijn haar op te vangen en in te staan voor haar (medische) verzorging.

Na een gesprek met haar sociaal assistente werd besloten de huisvestigingsmaatschappij hiervan in kennis te stellen. zij voert aan dat zij de Nederlandse taal niet machtig is, waardoor er een misverstand ontstond, want in plaats van een informele kennisgeving werd een formele opzeggingsbrief opgesteld. Verwerende partij heeft de juridische draagwijdte van dit document verkeerd ingeschat toen zij deze tekst ondertekende en aangetekend liet versturen op 6 januari 2015. Ondertussen zijn haar familieleden van mening veranderd, waardoor zij ook niet langer de mogelijkheid heeft om naar haar vaderland terug te keren. Ondertussen heeft de huisvestigingsmaatschappij evenwel de opzegging bevestigd op 13 januari 2015, waarbij gepreciseerd werd dat de opzegperiode zou eindigen op 30 april 2015. Op 3 maart 2015 heeft zij een brief geschreven waarin zij uiteenzette dat zij finaal had beslist om niet te vertrekken en waarin zij haar wens uitte om in haar appartement te blijven.

Volgens verwerende partij is de vordering niet ontvankelijk. De procedureregels opgenomen in art. 1344bis Ger.W. zijn niet van toepassing op de bezetting zonder recht noch titel. Voorts betoogt zij dat art. 1344ter Ger.W. niet van toepassing is op de sociale huurwoningen. De vordering, minstens die welke betrekking heeft op de vergoeding voor bezetting en uithuiszetting, dient volgens haar als onontvankelijk te worden afgewezen.

Subsidiair voert verwerende partij aan dat de vordering ongegrond is wegens dwaling. Zij stelt een tegenvordering in tot nietigverklaring van de opzeg. De dwaling werd veroorzaakt door een combinatie van drie elementen: er ontstond verwarring omdat zij de Nederlandse taal niet beheerst. Er is volgens verwerende partij sprake van rechtsdwaling, doordat verwerende partij de juridische draagwijdte van de gestelde rechtshandeling niet kende en er is dwaling over de subjectieve oorzaak. Deze situatie voldoet aan de voorwaarden van dwaling, op het ogenblik van de eenzijdige rechtshandeling, het betreft een essentiële dwaling en het is een verschoonbare dwaling. Alleszins is er geen aanleiding tot het toekennen van de gevorderde vergoedingen. M.b.t. de gevorderde bezettingsvergoeding laat zij gelden dat de eis onontvankelijk is. Bovendien is zij steeds de huurgelden blijven betalen, ook na het verstrijken van de opzegperiode. Mocht de eis tot uithuiszetting toch ontvankelijk en gegrond zijn, vraagt zij een langere termijn dan één maand. Zij vraagt ook ondergeschikt een herleiding van de rechtsplegingsvergoeding tot het minimum. Er is volgens verwerende partij ook geen reden om de uitvoerbaarheid bij voorraad toe te kennen.

Volgens eisende partij blijkt uit de motieven van het verzoekschrift dat de vordering erin bestaat voor recht te zeggen dat de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden is. Deze vordering is op de meest duidelijke wijze een vordering over woninghuur in de zin van art. 1344bis Ger.W. Er is geen op zichzelf staande vordering met betrekking tot een bezetting zonder recht of titel. In de Vlaamse Wooncode is er geen afwijkende bepaling m.b.t. art. 1344ter Ger.W. De uitsluiting uit het toepassingsgebied kan bovendien evident niet tot de onontvankelijkheid van de vordering leiden. De vordering is bijgevolg ontvankelijk volgens eisende partij.

M.b.t. de grond van de vordering stelt eisende partij over de dwaling dat de huurster moet bewijzen wat zij zegt. Het is niet aan te nemen dat een klare, duidelijke en voorbehoudsloze opzegging van een huurovereenkomst niet in haar essentieel rechtsgevolg zou worden begrepen. Dat wat verwerende partij de subjectieve oorzaak van de opzeg noemt, is evenmin bewezen. Daarenboven geldt voor beide elementen dat eisende partij ze niet kende, niet moest kennen en ook niet kon kennen. De afwezigheid van een substantiële dwaling blijkt ook uit het stilzitten van de huurster na de bevestiging van de opzeg door eisende partij bij brief van 30 januari 2015. De dwaling is niet verschoonbaar, omdat de huurster niet aantoont dat zij op het ogenblik van de beslissing net als elk redelijk ander persoon in soortgelijke omstandigheden zou hebben gedwaald. (...)

1. De ontvankelijkheid van de vordering

Verweer m.b.t. art. 1344bis Ger.W.

Art. 1344bis Ger.W. bepaalt: «Onder voorbehoud van de bepalingen omtrent de pacht kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht.

«Het verzoekschrift vermeldt, op straffe van nietigheid: ...»

De vordering van eisende partij heeft betrekking op de geldigverklaring van de opzeg van een woninghuurovereenkomst.

Art. 1344bis Ger.W. is derhalve van toepassing.

Verweer m.b.t. art. 1344ter Ger.W.

De al dan niet toepasselijkheid van art. 1344ter Ger.W. heeft betrekking op de grond van de zaak en heeft dus niet de onontvankelijkheid van de vordering tot gevolg.

Dit artikel is van toepassing op elke vordering ingeleid bij verzoekschrift, bij dagvaarding of bij vrijwillige verschijning waarbij de uithuiszetting wordt gevorderd van een natuurlijke persoon die een huurovereenkomst heeft gesloten als bedoeld in de Woninghuurwet, uit een goed dat blijkens de inleidende akte de huurder tot woonplaats of, bij gebreke van een woonplaats, tot verblijfplaats dient.

Art. 91, § 3, van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode bepaalt: «Voor de aspecten die niet geregeld zijn in deze titel of in de besluiten die genomen zijn ter uitvoering van deze titel, gelden de bepalingen van afdeling 1 en 2 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, voor zover ze niet afwijken van voormelde regelingen, noch in strijd zijn met de geest ervan.» Aangezien art. 1344ter Ger.W. niet afwijkt van de bepalingen in de Vlaamse Wooncode, noch in strijd is met de geest ervan, is dit artikel bijgevolg van toepassing. De toepassing van dit artikel is bovendien in het voordeel van verwerende partij als sociale huurder, aangezien zij hierdoor de bescherming geniet dat het OCMW bij een uithuiszetting hulp kan bieden.

2. De gegrondheid van de vordering

Uit de stukken die door eisende partij worden neergelegd en die niet worden betwist door verwerende partij, blijkt dat verwerende partij bij aangetekende brief van 6 januari 2015, door haar zelf ondertekend, de huur opzegde m.b.t. het appartement gelegen te (...), met een opzegtermijn te verstrijken op 1 mei 2015. Bij brief van 13 januari 2015 bevestigt eisende partij de ontvangst van de opzeg en deelt zij mee dat de opzegtermijn eindigt op 30 april 2015. Er wordt tevens meegedeeld op welke manier uren voor de bezichtiging door kandidaat-huurders worden vastgesteld en dat er een eerste controle door de technische dienst zal plaatsvinden. Er wordt tevens gemeld dat de huurster gecontacteerd zal worden om een afspraak vast te leggen.

Op 2 maart 2015 wordt hieromtrent een herinneringsbrief verstuurd. Op 3 maart 2015 antwoordt verwerende partij dan als volgt: «Je décidé de ne pas quitter et garder mon appartement et je veux rester à mon appartement. Merci de votre comprehension.» («Ik beslis niet te verlaten en mijn appartement te houden en ik wil blijven in mijn appartement. Dank u voor uw begrip.»)

Hierop meldt eisende partij de ontvangst van de brief waarin verwerende partij de gegeven opzeg wil annuleren. Zij deelt mee dat er niet op dit verzoek kan worden ingegaan.

Hierop antwoordt verwerende partij op 10 maart als volgt: «je vous ai écrie une lettre pour le préavie de mon appartement, mai je bien reflechie de ne pas quitter que je suis toute seule et depuis longtemps que j’habite à cette appartement et je me suis habitué et tous mes voisins que je connais bien et de temps en temps je suis malade et ma soeur aussi elle habite à côté de moi, c’est mieux pour moi et pour ça que je décidée ne pas quitter et garder cette appartement.» (Ik heb u een brief geschreven voor de opzeg van mijn appartement, maar ik heb goed nagedacht om het niet te verlaten want ik ben helemaal alleen en ik woon al lang in dit appartement en ben het gewoon en al mijn buren die ik goed ken en van tijd tot tijd ben ik ziek en mijn zuster ook zij woont naast mij, het is beter voor mij en daarom heb ik beslist niet te verlaten en dit appartement te houden.»)

Verwerende partij beroept zich thans op dwaling.

Krachtens art. 1109 BW is geen toestemming geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen.

In het geval van dwaling is er enkel sprake van nietigheid, indien de dwaling de zelfstandigheid van de zaak betreft én verschoonbaar is. De zelfstandigheid van de zaak is elk gegeven dat doorslaggevend is geweest voor de partij om de overeenkomst aan te gaan, waarvan de wederpartij op de hoogte hoorde te zijn en zonder hetwelk de overeenkomst niet zou zijn gesloten.

Wanneer de doorslaggevende beweegreden tot de overeenkomst berust op een onvrijwillig verkeerde voorstelling van de werkelijkheid, is de verbintenis niet aangegaan zonder oorzaak of uit een valse oorzaak, maar is de toestemming mogelijk gegeven door dwaling. Dwaling is slechts een grond tot nietigheid wanneer zij verschoonbaar is.

De oorzaak wordt gevormd door alle motieven en beweegredenen die partijen er hoofdzakelijk toe hebben aangezet een bepaalde rechtshandeling te stellen (P. Van Ommeslaghe, «Observations sur la théorie de la cause dans la jurisprudence et dans la doctrine moderne» (noot onder Cass. 13 november 1969), RCJB 1978, 353; zie ook: Cass. 16 november 1989, RW 1989-90, 1259; Cass. 14 maart 2008, RW 2010-11, 21).

Opdat dwaling als een wilsgebrek aanvaard wordt, moet zij aan drie voorwaarden voldoen, namelijk 1) de dwaling bestaat op het ogenblik van de contractsluiting; 2) zij betreft de zelfstandigheid van de zaak; 3) zij is verschoonbaar in de persoon van de dwalende partij (Antwerpen 1 maart 2010, NJW 2011, 579, noot CL, «Vernietiging overeenkomst wegens dwaling: verschoonbaarheid versus informatieplicht»).

Het Hof van Cassatie heeft een zeer ruime draagwijdte toegekend aan het begrip «zelfstandigheid van de zaak». Dit heeft tot gevolg dat een dwaling betreffende een essentiële beweegreden niet alleen een dwaling betreffende de oorzaak uitmaakt, maar ook een dwaling m.b.t. de zelfstandigheid van de zaak inhoudt (zie: S. Rutten, «Dwaling m.b.t. de oorzaak: zelfstandige rechtsfiguur of fata morgana?» (noot onder Brussel 30 januari 2001), RW 2001-02, 28-33).

Het Hof van Cassatie bevestigt in een arrest van 14 januari 2013 zijn vroegere rechtspraak: «De zelfstandigheid van de zaak is elk gegeven dat doorslaggevend is geweest voor de partij om de overeenkomst aan te gaan, waarvan de wederpartij op de hoogte hoorde te zijn en zonder hetwelk de overeenkomst niet zou zijn gesloten» (Cass. 14 januari 2013, RW 2013-14, 342).

Het recht houdt in beginsel geen rekening met de persoonlijke en concrete beweegredenen van het rechtssubject bij het sluiten van een overeenkomst. Volgens de moderne opvatting van het oorzaakbegrip (zie hierboven) geldt evenwel: wanneer een subjectieve beweegreden in de contractuele sfeer wordt opgenomen, wordt ze wel door het recht erkend en wordt ze (mede) de oorzaak van de overeenkomst. Voorwaarde is wel dat de wederpartij wist (of behoorde te weten) dat een bepaald motief voor de andere partij van doorslaggevend belang was en dat ze daarmee akkoord ging. Dit wordt door de feitenrechter op onaantastbare wijze beoordeeld (P. Van Ommeslaghe, o.c., RCJB 1970, p. 354-357, nr. 18). Op die manier kan een dwaling m.b.t. de subjectieve beweegredenen wel aanleiding geven tot de nietigheid van een overeenkomst, omdat het een dwaling m.b.t. de oorzaak is. Het Hof van Cassatie volgt deze redenering niet.

In casu beroept verwerende partij zich op een rechtsdwaling. Rechtsdwaling is een dwaling betreffende het bestaan of de inhoud van wettelijke voorschriften of betreffende de interpretatie of de toepassing ervan door de rechtspraak (E. Swaenepoel, «Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken» in Recht in beweging, Antwerpen, Maklu, 2006, p. 339, nr. 12).

Ook de rechtsdwaling valt in beginsel onder de toepassing van art. 1110 BW en zal slechts tot de nietigverklaring van de overeenkomst kunnen leiden wanneer zij zowel de zelfstandigheid van de zaak betreft als verschoonbaar is (A. De Boeck, «De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag. Responsabilisering en ankerplaats voor de precontractuele informatieverplichting» in R. Van Ransbeek (ed.), Wilsgebreken, Brugge, die Keure, 2006, 47).

Volgens de rechtspraak van het Hof van Cassatie wordt een op zichzelf onverschoonbare dwaling niet verschoonbaar indien de dwalende werd bijgestaan door een deskundige die dezelfde dwaling deelde.

Uit de door verwerende partij gevoerde briefwisseling blijkt dat het op het ogenblik dat zij de opzegbrief verstuurde, wel degelijk de bedoeling was de huurovereenkomst op te zeggen. Dit blijkt eveneens uit het feitenrelaas dat verwerende partij thans opvoert. Er is derhalve niet voldaan aan de voorwaarden van de toepassing van het wilsgebrek. Zij dwaalde niet over de zelfstandigheid van de zaak. Zij is van mening veranderd. Eisende partij was bovendien niet op de hoogte van haar motieven. De opzeg is derhalve geldig gegeven.

Eisende partij vordert een wederverhuringsvergoeding, die zij herleidt tot één maand, omdat de toewijzingsprocedure niet noodzakelijk beëindigd is bij het effectieve vertrek van de zittende huurder. Daarenboven krijgt elke woning een onderhouds- en herstellingsbeurt, wat zeker na een langdurige bewoning tijd vraagt.

Normaliter dekt de opzeggingstermijn de tijd die voor de wederverhuring noodzakelijk is.

In het kader van de huurschade kan tevens een vergoeding worden toegekend voor de onbeschikbaarheid van het goed tijdens de periode nodig voor de huurherstellingen. Dit bedrag dient begrepen te worden in de begroting van de huurschade.

In onderhavig geval heeft verwerende partij evenwel het pand niet alleen niet verlaten op het einde van de opzegtermijn, zij vraagt tevens een verlenging aan omdat zij nu opnieuw achteraan op de wachtlijst komt te staan bij eisende partij. Het pand is op dit ogenblik nog steeds niet verlaten.

Uit de stukken blijkt dat verwerende partij bovendien het bezoek van de kandidaat-huurders weigert, zodat de huidige toewijzingsprocedure wordt gehinderd.

In deze omstandigheden kan aan eisende partij een wederverhuringsvergoeding worden toegekend ten belope van één maand.

Er wordt voorbehoud verleend voor de huurschade.

Verwerende partij vraagt verlenging aan de termijn bepaald in art. 1344quater Ger.W. Zij voert desbetreffend aan dat zij reeds huurster is van een sociale huurwoning sinds vijftien jaar en nu op 76-jarige leeftijd opnieuw achteraan op de wachtlijst komt te staan.

Art. 1344quater Ger.W. bepaalt dienaangaand «De uithuiszetting, bedoeld in artikel 1344ter, § 1, kan in ieder geval niet ten uitvoer worden gelegd dan na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis, tenzij de verhuurder het bewijs levert dat het goed verlaten is, tenzij partijen een andere termijn overeenkwamen en dit akkoord in het vonnis werd opgenomen of tenzij de rechter op verzoek van de huurder of de verhuurder die het bewijs levert van uitzonderlijk ernstige omstandigheden, onder meer, de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin en dit in het bijzonder gedurende de winterperiode, deze termijn verlengt of inkort. In dit laatste geval stelt de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vast gedurende welke de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd ...»

Verwerende partij staat nog op de wachtlijst van eisende partij sinds haar inschrijving op 18 oktober 2011 in de regio (...) voor een nieuwe sociale woning. Zij komt dan ook niet opnieuw achteraan op de wachtlijst te staan, aangezien zij zich niet opnieuw op de wachtlijst van eisende partij ingeschreven heeft voor het appartement dat zij opgezegd heeft.

Er wordt rekening gehouden met het feit dat verwerende partij niet alleen zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, maar dat zij evenmin stappen heeft ondernomen om zich voor het appartement dat ze nu betrekt, opnieuw in te schrijven, noch om een andere oplossing te vinden.

Verwerende partij heeft evenmin een aanvraag gedaan tot verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden overeenkomstig art. 11 Woninghuurwet.

Er worden geen uitzonderlijk ernstige omstandigheden aangevoerd door verwerende partij die een verlenging van de termijn zouden verantwoorden, laat staan bewijzen.

Er dient ook rekening te worden gehouden met de belangen van eisende partij, die als sociale verhuurmaatschappij de toewijzingsprocedure gestart was na de opzeg en die thans de wachttijd van een andere kandidaat-huurder moet verlengen met de termijn tijdens dewelke de verwerende partij het pand ondertussen ten onrechte bezet.

De termijn om de woning te verlaten, werd de facto immers reeds verlengd met zes maanden door de houding van verwerende partij. Ingevolge art. 1344quater Ger.W. wordt haar nog een extra maand toebedeeld. Er kan derhalve geen extra verlenging meer buiten de gewone termijn van één maand toegekend worden.

M.b.t. de voorlopige tenuitvoerlegging blijkt uit de houding van verwerende partij dat zij zich tegen het einde van de huur zal verzetten. Een delatoir hoger beroep verstoort de gelijkheid onder de kandidaat-huurders op de wachtlijst. Dit volstaat om tot de voorlopige tenuitvoerlegging te beslissen.

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 13/05/2018 - 21:20
Laatst aangepast op: ma, 21/05/2018 - 14:56

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.