-A +A

De uittredende plaatsbeschrijving bij de huur dient tegensprekelijk, objectief, omstandig en gemotiveerd te zijn.

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Zomergem
Datum van de uitspraak: 
vri, 29/06/2012

Op het einde van de huur dient er een plaatsbeschrijving, lees uittredende, plaatsbeschrijving opgesteld.

Heel wat vastgoedkantoren treden hierbij op voor de verhuurder en gaan over tot deze plaatsbeschrijving, het weze door één van hun vastgoedmakelaars, soms zelfs door één van hun bedienden, soms door een aangestelde landmeterexpert.

In heel veel gevallen worden de rechten van de huurder hierbij miskend.

De expert of diegene die de plaatsbeschrijving doet, doet maar zijn ding, hoort de huurders niet, doet zijn vaststellingen soms in hun afwezigheid, noteert geen commentaren en wekt in elk geval een schijn van partijdigheid wanneer hij in opdracht van de vastgoedmakelaar van de verhuurder werkt. 

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2013-2014
Pagina: 
718
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

3.2. Beoordeling ten gronde

3.2.2. Wat de huurschade betreft

b) Wat de bewijsvoering voor de andere schadeposten betreft
De vaststelling van huurschade onderstelt, in geval van ononderbroken gebruik van het gehuurde goed, in de regel een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij de ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan. Dit gebeurt gebruikelijk door de vergelijking van plaatsbeschrijvingen bij de aanvang en op het einde van de huur. Maar de eigenaar-verhuurder kan de huurschade ook bewijzen door alle middelen van recht, getuigen inbegrepen.

Op 31 mei 2008 maakten de gedingpartijen, bij de aanvang van de huur, met bijstand van landmeter-expert L.D., een plaatsbeschrijving op.
Wat de uitgaande plaatsbeschrijving betreft, moet worden teruggevallen op die van 10 november 2010. Het betreft een grotendeels met de hand geschreven uitgaande plaatsbeschrijving die werd ondertekend door of namens de verhuurders, zowel als de huurders en de landmeter-expert J. Van De V. die in opdracht van de immobiliënmakelaar van de verweerders optrad. Na deze plaatsbeschrijving kregen de huurders (eisers) de gelegenheid de vastgestelde huurschade zelf te herstellen. Een tweede (eind)controle werd daarom afgesproken, namelijk op 1 december 2010.

De verweerders verwijzen naar die finaal opgestelde plaatsbeschrijving van 1 december 2010, maar daarin staan andere schadeposten vermeld, en dit document werd door of namens de huurders ondertekend met de uitdrukkelijke vermelding: “niet akkoord”. Deze bewoordingen laten weinig aan de verbeelding over.

Spijts de dus zeer duidelijk bestaande betwisting hebben de verweerders er bewust voor geopteerd om hun bewijsvoering niet veilig te stellen. Dat was nochtans vrij eenvoudig, o.m. door toepassing te maken van de procedure op eenzijdig verzoek, met toepassing van art. 594, 1o Ger.W., waardoor de vrederechter een deskundige kan aanstellen om de nodige vaststellingen, met eerbied voor de tegenspraak, te verrichten. Niets belette de verweerders ook een procedure voor de bodemrechter te starten en met toepassing van art. 19 Ger.W. een expertise uit te lokken.

Hoe dan ook moet een plaatsbeschrijving gemotiveerd zijn, met eerbied voor het recht van verdediging en het recht op tegenspraak.
In weerwil daarvan werd door landmeter-expert J. Van De V., kennelijk op eigen gezag, en eenzijdig, een derde (!) plaatsbeschrijving bij uittreden opgesteld, deze keer gedateerd op 7 januari 2011 en met vermelding van schadeposten die door de eisers in de plaatsbeschrijving van 1 december 2010 nochtans duidelijk werden verworpen (zie supra: “niet akkoord”).

Het verbaast werkelijk dat de verweerders steeds verwijzen naar het “objectieve, neutrale en waarachtige karakter van de vaststellingen van de deskundige”. Niet dat getwijfeld wordt aan de deskundigheid van de landmeter-expert, maar de bedrevenheid in een materie is iets totaal anders dan een objectieve en neutrale behandeling van een zaak met eerbied voor alle aspecten van het recht van verdediging. Plaatsbeschrijvingen in huurzaken zijn gewichtige documenten, omdat zij de basis vormen voor de bewijsvoering in rechte op grond waarvan soms ferme vorderingen worden gebaseerd. De waarachtigheid van minstens één vaststelling van landmeter-expert J. Van De V. – dan nog een foto – werd doorprikt tijdens de plaatsopneming van de rechtbank (zie infra). De plaatsbeschrijving van 7 januari 2011 is waardeloos om de volgende redenen:

Deze plaatsbeschrijving is eenzijdig opgesteld door een landmeter-expert die optrad in opdracht van de immobiliënmakelaar van de verweerders. Het gaat niet om een deskundige die door alle betrokken partijen werd aangesteld (en bekostigd). Het gaat al evenmin over een gerechtsdeskundige, dat is een deskundige die door een rechtbank in een bepaalde zaak wordt aangesteld met een welbepaalde opdracht. Minstens is er een schijn dat de onpartijdigheid niet gewaarborgd is, omdat de landmeter-expert optrad in opdracht van een immobiliënmakelaar die een mandaat van de verhuurders kreeg. Daarmee is niet gezegd dat deze landmeter-expert partijdig was. Wel is er minstens een gerede schijn van partijdigheid die in rechte objectieve vaststellingen in de weg staat.

Het principe van de tegenspraak werd door deze deskundige niet nageleefd. Een plaatsbeschrijving moet inderdaad op tegenspraak gebeuren. Tegenspraak onderstelt dat elke partij kennis kon nemen van alle gegevens die in een akte worden verwerkt of aan de basis daarvan liggen, dat elke partij haar mening, bezwaren of verzet betreffende een deel of het geheel van die gegevens heeft kunnen verwoorden en dat van het voormelde de weerslag is te vinden in het geschrift dat uiteindelijk wordt opgesteld. Terwijl bij een eerste plaatsbeschrijving de tegenspraak werd nageleefd, was dat niet meer het geval bij de tweede plaatsopneming van 1 december 2010. Weliswaar staan daarop ook de handtekeningen van alle betrokkenen, maar de opmerkingen van de eisers werden niet genoteerd. Nochtans waren er opmerkingen, zo niet zouden de eisers bij hun handtekening niet de woorden “niet akkoord” hebben vermeld. In de derde plaatsbeschrijving is van enige opmerking van de eisers gewoon geen spoor meer te bekennen. Het “niet akkoord” van de eisers tijdens de plaatsopneming van 1 december 2010 werd kennelijk zonder enig misbaar gewoon naar de prullenmand verwezen.

De plaatsbeschrijving moet omstandig zijn, d.w.z. volledig en nauwkeurig. Die nauwkeurigheid onderstelt de vermelding van alle opmerkingen van de betrokken partijen. De verweerders betoogden in hun op 6 oktober 2011 neergelegde conclusie nog: “concluanten stellen formeel dat alle foto’s die aan het definitief verslag van de deskundige worden gehecht, foto’s betreffen van het pand gelegen te (...)”. Tijdens de plaatsopneming van de rechtbank op 24 januari 2012 diende de door de vastgoedmakelaar van de verweerders aangestelde landmeter-expert J. Van De V. de voormelde formele stelling nochtans zelf te weerleggen. Deze landmeter-expert verklaarde: “Het is niet uitgesloten dat ik dezelfde dag meer dan één plaatsopneming had en dat een foto van een andere plaatsopneming bij vergissing in het verslag van 17 januari 2011 is terechtgekomen, maar ik weet dat niet met zekerheid. Ik stel voor om even rond te kijken want inderdaad moet het huis op de achtergrond van foto 6 herkenbaar zijn. Wij lopen het terrein op. De getuige verklaart: die foto nr. 6 zal inderdaad bij vergissing in mijn verslag gekomen zijn. Het dak op de achterzijde vinden we niet terug. Ik zie in deze tuin ook geen andere kenmerken of zichten welke refereren aan het beeld op foto 6. Ik kan nu wel formeel zijn dat foto 6 niet thuishoort in het verslag”.

Van een nauwkeurig en omstandig opgesteld verslag kan derhalve evenmin sprake zijn. Nochtans wordt door de verweerders aan de vaststellingen van de h. J. Van De V. een flinke schadevergoeding gekoppeld.

Noot: 

Rechtsleer:
• Y. Merchiers, Le bail en général in Rép.not., VII, Les Baux, I, Burssel, Larcier, 1997, p. 219, nr. 283.
• A.Van Oevelen , “Knelpunten gemene huur”, in A. Verbeke (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (1), p. 4, nr. 3.

Rechtspraak:
• Rechtbank Brussel 12 oktober 1995, T. Vred. 1996, 326.
• Rechtbank Leuven 22 januari 1997, TBBR 1998, 154.
• Rechtbank Brugge 30 mei 1997, T. Huur 1997-98, 200, noot C. Van Der Elst.
• Vredegerecht Brussel 21 maart 1997, T. Vred. 1998, 363.

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 14/04/2014 - 14:15
Laatst aangepast op: wo, 16/04/2014 - 17:58

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.