-A +A

De ontbinding in der minne van handelshuur wegens niet bekomen vergunning - wederverhuringsvergoeding rechtsmisbruik

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Genk
Datum van de uitspraak: 
din, 09/05/2017

De ontbinding in der minne van een handelshuurcontract voor de exploitatie van een nachtwinkel wegens het niet bekomen van een nacxhtwinkel maakt het begrijpelijk dat de huurder overgaat tot opzegging van de handelshuur.

De eis van de verhuurder tot betaling van een forfaitaire schadevergoeding (wederverhuringsvergoeding) van zes maanden huur vormt rechtsmisbruik en is strijdig met de uitvoering te goede trouw. Het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten, dat is vastgelegd in art. 1134, derde lid BW, verbiedt een partij immers misbruik te maken van de rechten die de overeenkomst haar toekent.

Rechtsmisbruik bestaat in het uitoefenen van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en zorgvuldig persoon. De rechter moet de verhouding onderzoeken tussen het voordeel dat de houder van dat recht heeft beoogd of verkregen en de schade die aan de andere partij wordt berokkend. Bij de beoordeling van de voorhanden zijnde belangen moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak (Cass. 19 maart 2015, RW 2016-17, 225).

De verhuurder had gedurende zes maanden de mogelijkheid om zijn handelspand opnieuw te huur te stellen. Daarbij komt dat de eerste driejarige periode verstrijkt op 6 juli 2017. Door een opzegtermijn van zes maanden te aanvaarden en bovendien een wederverhuringsvergoeding van zes maanden te eisen, oefent de verhuurder zijn recht uit op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en zorgvuldig verhuurder en staat het voordeel voor de verhuurder in wanverhouding tot het nadeel voor de huurder. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat de verhuurder niet kon voorzien dat hij een in de loop van de handelshuur vereiste vergunning voor een nachtwinkel niet zou verkrijgen.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
714
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

A.P. t/ BVBA S. en B.

...

3. De feiten

A.P. had met de BVBA C.I. te Hasselt op 6 juni 2011 een handelshuurovereenkomst gesloten voor zijn handelspand te 3600 Genk, (...). Deze handelshuur ging in op 1 juni 2011 en werd gesloten voor negen jaar. Haar zaakvoerder A.I.C. had op 20 juni 2011 de huurwaarborg van 1.275 euro geplaatst op de bankrekening bij de NV KB (...). De BVBA C.I. had dit handelspand vanaf 6 juni 2011 onderverhuurd aan de BVBA S. en broer.

A.P. sloot te Genk op 1 juli 2014 rechtstreeks met deze onderhuurder een nieuwe handelshuurovereenkomst voor negen jaar die inging op 7 juli 2014.

In alle handelshuurovereenkomsten werd bedongen dat het gehuurde goed bestemd was voor een detailhandel van het type «nachtwinkel» in voedingswaren, rookwaren en huishoudelijke artikelen.

Omdat de huurder geen vergunning kon verkrijgen voor zijn nachtwinkel, heeft hij de handelshuur op 28 april 2016 opgezegd met een niet-bepaalde opzegtermijn die inging op 1 mei 2016. De advocaat van de verhuurder heeft de huurder op 3 mei 2016 geantwoord dat de handelshuur enkel tegen het einde van een driejaarlijkse periode kon worden opgezegd, maar dat de verhuurder instemde met een voortijdige ontbinding van de handelshuur op 31 oktober 2016 tegen betaling van een schadevergoeding (wederverhuringsvergoeding) van zes maanden huur. De advocaat van de huurder heeft op 7 juli 2016 geantwoord dat de huurder instemde met een voortijdige ontbinding van een handelshuur op 31 oktober 2016, maar niet met de betaling van een schadevergoeding. Hij vorderde tevens de vrijgave van de huurwaarborg. De advocaat van de verhuurder heeft op 4 augustus geantwoord dat de huurwaarborg niet verrekend mocht worden met de lopende huur en dat de schadevergoeding alleszins verschuldigd was.

De huurder heeft het handelspand verlaten op 31 oktober 2016. De verhuurder heeft op 31 oktober 2016 geweigerd om de sleutels in ontvangst te nemen. De huurder heeft de sleutels op 30 december 2016 per aangetekende brief aan de advocaat van de verhuurder gezonden. De postbode heeft deze brief op 2 januari 2017 tevergeefs aangeboden, waarna de advocaat de brief op 5 januari 2017 ter post heeft afgehaald.

4. De nietigheid van de handelshuur wegens dwaling

De huurder had reeds sinds 6 juni 2011 als onderhuurder een nachtwinkel uitgebaat in het handelspand te 3600 Genk (...).

De gemeenteraad van de stad Genk heeft op 18 december 2014 een politieverordening «nachtwinkels» goedgekeurd die inging op 1 januari 2015. Volgens art. 5 mag in een perimeter van 1 km geen andere nachtwinkel worden gevestigd (http://www.genk.be/content.jsp?objectid=34283).

Op grond van dit besluit heeft de huurder op 26 februari 2015 een vergunning voor de vestiging van een nachtwinkel aangevraagd, maar volgens de opzegbrief van de huurder kon hij geen vergunning verkrijgen.

De huurder vordert bij tegeneis de nietigheid van de handelshuur wegens dwaling (art. 1109 BW). Hij voert aan dat hij de handelshuurovereenkomst nooit gesloten zou hebben indien hij geweten had dat hij op grond van een later overheidsbesluit geen vergunning voor zijn nachtwinkel zou verkrijgen.

Dwaling moet bestaan op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst (S. Stijns, Verbintenissenrecht, Boek 1, die Keure, 2005, p. 80, nr. 104). Een later vereiste vergunning die niet kan worden verkregen, tast de wilsovereenstemming bij het sluiten van de overeenkomst niet aan.

5. Het gebrek in de leveringsplicht van de verhuurder

Art. 28 van de handelshuurovereenkomst bepaalt dat «de huurder zelf instaat voor alle vergunningen die voor zijn activiteiten vereist zouden zijn».

De huurder kan niet aanvoeren dat de verhuurder niet voldoet aan zijn leveringsplicht die erin bestaat dat hij een handelspand ter beschikking moet stellen waarin de beoogde nachtwinkel is vergund (cf. Rb. Brussel, 15 september 1995, TROS 1996, 176, noot K. Creyf, «De omgang van de leveringsplicht van de verhuurder met betrekking tot de aanvraag van bouw- en exploitatievergunningen»). De huurder moet zelf instaan voor de vergunningen die verband houden met de aard van zijn uitbating (A. Van Oevelen, «Kroniek van het Huurrecht (1990-1995): Gemeenrechtelijke huur, woninghuur en handelshuur», RW 1996-97, p. 1108, nr. 7). Dit werd trouwens overeengekomen (art. 17 handelshuurovereenkomst).

Partijen hebben niet bepaald welke de gevolgen zijn als de voor de bestemming vereiste vergunning niet wordt verkregen (P. De Smedt, E. De Witte, R. Slabbinck en S. Vandamme, «Administratiefrechtelijke aspecten in het Vlaamse Gewest» in M. Dambre, B. Hubeau en S. Stijns (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, die Keure 2015, p. 154, nr. 189). Dit werd niet bedongen als ontbindende voorwaarde.

6. De gerechtelijke ontbinding wegens buitengewone omstandigheden

De huurder kon enkel nog overdag een winkel in voedingswaren, rookwaren en huishoudelijke artikelen uitbaten, wat wegens de grootwarenhuizen in de buurt, volstrekt onrendabel zou zijn. De winkel staat trouwens nog steeds te huur.

De rechter mag de handelshuur echter niet ontbinden wanneer onvoorzienbare en ontoerekenbare omstandigheden het evenwicht ernstig verstoren (Cass. 14 april 1994, RW 1994-95, 434; S. Stijns, o.c., p. 156, nr. 219 – verwerping van de imprevisieleer).

7. De ontbinding in der minne en de wederverhuringsvergoeding

Wegens de hierboven vermelde omstandigheid heeft de huurder de handelshuur op 28 april 2016 opgezegd met een niet nader bepaalde termijn die inging op 1 mei 2016. De verhuurder heeft deze opzeg aanvaard tegen 31 oktober 2016 (opzegtermijn van zes maanden), weliswaar tegen betaling van een forfaitaire schadevergoeding (wederverhuringsvergoeding) van zes maanden huur.

Deze vordering tot schadevergoeding vormt rechtsmisbruik en is strijdig met de uitvoering te goede trouw. Het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten, dat is vastgelegd in art. 1134, derde lid BW, verbiedt een partij immers misbruik te maken van de rechten die de overeenkomst haar toekent. Rechtsmisbruik bestaat in het uitoefenen van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en zorgvuldig persoon. De rechter moet de verhouding onderzoeken tussen het voordeel dat de houder van dat recht heeft beoogd of verkregen en de schade die aan de andere partij wordt berokkend. Bij de beoordeling van de voorhanden zijnde belangen moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak (Cass. 19 maart 2015, RW 2016-17, 225).

De verhuurder had gedurende zes maanden de mogelijkheid om zijn handelspand opnieuw te huur te stellen. Daarbij komt dat de eerste driejarige periode verstrijkt op 6 juli 2017. Door een opzegtermijn van zes maanden te aanvaarden en bovendien een wederverhuringsvergoeding van zes maanden te eisen, oefent de verhuurder zijn recht uit op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en zorgvuldig verhuurder en staat het voordeel voor de verhuurder in wanverhouding tot het nadeel voor de huurder. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat de verhuurder niet kon voorzien dat hij een in de loop van de handelshuur vereiste vergunning voor een nachtwinkel niet zou verkrijgen.

...

Noot: 

 

• Revue trimestrielle de droit familial [RTDF] ANDRE-DUMONT, A.-P.; Note sous cassation 2015, n° 4, p. 970-973.

• Rechtskundig Weekblad [RW] TERMONIA, Anne; Noot 'Rechtsdwaling als oorzaak van de dwaling betreffende de oorzaak' 2013-14, nr. 9, p. 342-346.


Bedrog is meer dan een loutere verkeerde voorstelling.

Bedrog veronderstelt het bewijs van kunstgrepen of listen die door de wederpartij werden aangewend om een partij een verkeerde voorstelling van zaken op te verschaffen dan wel middels kunstgrepen of listen een partij tot contracteren te bewegen.

Dwaling daarentegen 
resulteert in de nietigheid van een overeenkomst, onder volgende cumulatief te vervullen voorwaarden:
[1] de dwaling moet bestaan op het ogenblik van de contractsluiting,
[2] de dwaling moet de zelfstandigheid betreffen van de zaak waarover de overeenkomst
[3] de dwaling moet verschoonbaar zijn voor de dwalende partij. Een dwaling is ondermeer niet verschoonbaar indien de dwalende partij zich niet voldoende geïnformeerd heeft alvorens zijn toestemming te geven.

Rechtsleer

C.L. Vernietiging overeenkomst wegens dwaling: verschoonbaarheid versus informatieplicht, NJW 2011, 581

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 23/12/2017 - 21:22
Laatst aangepast op: za, 23/12/2017 - 21:22

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.