-A +A

Buitengewone omstandigheden tot verlenging van de huur

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Oudenaarde-Kruishoutem
Datum van de uitspraak: 
don, 28/05/2009
Publicatie
tijdschrift: 
Tijdschrift van de Vrederechter
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2011
Pagina: 
340
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

[...]
1) De vordering
Bij verzoekschrift in toepassing van artikel 1344bis Ger.W. neergelegd ter griffie op 16 maart 2009 vorderen de eisende partijen de huurovereenkomst afgesloten op 7 oktober 2004 met de verwerende partijen te verlengen tot 30 november 2009 en hen te machtigen het pand gelegen te Oudenaarde, ...straat 137 tot deze datum te betrekken.

Tevens vorderen de eisende partijen dat de verwerende partijen zouden worden veroordeeld tot de kosten van het geding.

Bij conclusies neergelegd ter griffie op 7 mei 2009 vorderen de eisende partijen
in toepassing van artikel 11 Woninghuurwet een verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden.
[...]
2) bespreking Op hoofdvordering

Artikel 11 van de Woninghuurwet laat de huurder toe verlenging van de huur te vragen uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur wegens “buitengewone omstandigheden”. In het derde lid zegt de wetgever daarover: “kan de rechter rekening houdend met de belangen van de twee partijen o.m. met de eventuele hoge leeftijd van één van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de huur ervan die bepaald moet zijn vast. De rechter kan in dit geval, indien hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurders eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan”.

2.1. Inzake de procedurele aspecten nopens het tijdstip en de vorm van de aanvraag

De Woninghuurwet stelt heel duidelijk dat de aanvraag voor een verlenging van de huur dient te gebeuren uiterlijk één maand voor de vervaldag van de huur en deze dient volgens artikel 11 te gebeuren door middel van een aangetekend schrijven op straffe van nietigheid. Deze vereiste werd ingesteld teneinde bewijsproblemen met betrekking tot de vaststelling van het tijdstip van de aanvraag te vermijden.

De ratio legis van deze wettelijke bepaling is er dus op gericht om bewijsproblemen betreffende het tijdstip van aanvraag te voorkomen. Dit impliceert ons inziens dat zodra de huurder een verzoek indient, hetzij bij conclusie, hetzij bij aangetekend schrijven of via een oproeping bij verzoening, het tijdstip van aanvraag perfect kan worden vastgesteld (zie ook Vred. Etterbeek 4 mei 2007, JLMB 2008, afl. 12, 518; zie B. Hubeau, “De Woninghuurwet”, R&P 1995, 101).

Bij aangetekend schrijven d.d. 29 december 2008 heeft de verwerende partij een opzeg betekend aan de eisende partijen om de bestaande huur te beëindigen op 30 juni 2009. Er dient terdege te worden opgemerkt dat het postbewijs niet is afgestempeld, zodat allerminst is bewezen dat het schrijven aangetekend werd verstuurd. Uit het dossier blijkt dat op 11 februari 2009 een aanvraag werd ingediend tot buitengewone verlenging van de huur tot 30 november 2009 en dat de verwerende partij opgeroepen werd voor de verzoeningszitting van 17 maart 2009. De verwerende partijen kwamen toen niet opdagen. Er dient terdege te worden opgemerkt dat het postbewijs niet is afgestempeld van het schrijven d.d. 11 februari 2009, zodat allerminst is bewezen dat het schrijven aangetekend werd verstuurd. Uit de bundel blijkt dat de verwerende partijen dit schrijven hebben ontvangen.

De aanvraag van de eisende partijen situeert zich duidelijk één maand voor de vervaldag.
Het tijdstip en de vorm van de aanvraag werd nageleefd en voldoet aan de wettelijke bepalingen.

2.2. Inzake de gegrondheid van het ingediende verzoek

In de memorie van toelichting staat er dat onder buitengewone omstandigheden wordt verstaan, die welke gedurende een bepaalde tijd een verhuizing of het zoeken naar een andere woning problematisch maken. Het zijn enerzijds onvoorzienbare noodsituaties en anderzijds moeilijkheden die niet zozeer aan omstandigheden gebonden zijn zoals bij hoge leeftijd van de huurders. Het blijkt noodzakelijk de rechter de mogelijkheid te bieden om bij het afwegen van belangen van partijen met die gegevens rekening te houden.
De informatiebrochure van de FOD omschrijft het als volgt: “enerzijds gaat het om dringende toestanden die niet te voorzien zijn of plots opduiken, en anderzijds om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijk behoud van de huurwoning verminderd kunnen worden”.

Het argument van de verwerende partijen dat het verzoek tot verlenging wordt gedaan door de eisende partijen en de nieuw te bouwen woning spreekt op naam van een vennootschap, waarvan de eisende partijen de enige aandeelhouders zijn, doet geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van de aanvraag. Het is duidelijk dat de betrekking van de nieuw te bouwen woning zal gebeuren door de eisende partijen, die omwille van fiscale redenen, een opstalovereenkomst hebben afgesloten met de vennootschap. Het feit dat achter deze vennootschap dezelfde personen zitten als de eisende partijen, heeft ertoe geleid dat een lasthebber ad hoc de opstalovereenkomst heeft ondertekend namens de vennootschap.

Het is niet omdat de huurders om fiscale redenen (het kiezen van de minst belastbare weg) hun nieuwe woning inbrengen in een patrimoniumvennootschap en uit de voorhanden zijnde gegevens duidelijk blijkt dat zij zullen intrekken in de nieuw op te richten woning, dat zij daardoor uitgesloten zijn om toepassing te maken van artikel 11 Woninghuurwet.
De eisende partijen kunnen derhalve een aanvraag richten om toepassing te ma-ken van artikel 11 Woninghuurwet.

In de eerste plaats dienen de eisende partijen te bewijzen dat er wel degelijk sprake is van buitengewone omstandigheden, vooraleer wij dienen te oordelen of al of niet kan worden ingegaan op een verlenging.

2.2.1. De eisende partijen kregen bij aangetekend schrijven d.d. 29 december 2008 een opzeg betekend vanwege de verwerende partijen in toepassing van artikel 3, § 2 Woninghuurwet (eigen gebruik) met een opzeggingstermijn van zes maanden, zodat de huurovereenkomst zou beëindigd worden op 30 juni 2009.
Wij stellen vast dat de eisende partijen die ten vroegste kennis konden nemen van deze opzegging, die op zich niet betwist wordt, op 30 december 2008, pas op 11 februari 2009 bij aangetekend schrijven voor het eerst hebben gereageerd op de opzeg en daarin om de verlenging vragen tot 30 november 2009. De eisende partijen hebben derhalve bijna anderhalve maand laten voorbijgaan, vooraleer hun aanvraag tot verlenging kenbaar te maken, hoewel zij op dat ogenblik reeds over een bouwvergunning beschikten en een principeakkoord van aanneming (?) (zie verder).

2.2.2. Dat het eveneens opvallend is dat de eisende partijen in hun antwoordschrijven d.d. 11 februari 2009 onmiddellijk spreken over het feit dat het onmogelijk is om een huurwoonst te zoeken voor 5 maanden, waaruit duidelijk dient afgeleid te worden dat zij de intentie hebben om de woonst te blijven betrekken tot 30 juni 2009 en dus geenszins de bedoeling hadden om enige inspanning te leveren voor het zoeken naar een andere woning voor de nog resterende tijd vanaf de opzegging tot aan de door hen opgegeven vermoedelijke opleveringsdatum van de woonst.

Dat dit duidelijk wordt aangetoond door het feit dat de eisende partijen geen enkel bewijs aanbrengen waaruit blijkt dat het onmogelijk is en was om enige huurwoonst te vinden, weze het voor een relatief beperkte korte duur.

Er dient op te worden gewezen dat de eisende partijen vanaf de kennisname van de opzegging over een periode beschikten van bijna één jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2009 tot 30 november 2009, hetgeen zeker niet als een onmogelijk iets moet worden beschouwd voor het vinden van een woonst op basis van een huurovereenkomst van korte duur.

In casu, stellen wij vast dat de eisende partijen zelf hun termijn hebben beperkt door gewoon passief te blijven zitten en op die wijze zelf een noodsituatie hebben gecreëerd in hunnen hoofde.

2.2.3. Dat bij nazicht van het stukkenbundel tevens blijkt dat de eisende partijen pas op 15 december 2008 de bouwvergunning mochten ontvangen en er een principeakkoord van aanneming zou zijn afgesloten op 28 oktober 2008, zij het onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de bouwvergunning. Voor zoveel als nodig merken wij op dat het principeakkoord van aanneming niet eens is ondertekend door de firma bvba B., zodat het als dusdanig evenmin vaststaat er op 28 oktober 2008 reeds sprake was van een overeenkomst.

Dat aldus duidelijk vaststaat dat op het ogenblik van de opzegging er nog helemaal geen sprake was van enige bouwactiviteit. Het is trouwens opvallend dat in het schrijven d.d. 11 februari 2009 ook geen enkel stuk werd medegedeeld, zoals de definitieve aannemingsovereenkomst en deze op vandaag nog steeds niet wordt voorgelegd.

M.a.w. de eisende partijen bewijzen helemaal niet dat op het ogenblik van de opzegging, zij reeds daadwerkelijk waren gestart met de bouwactiviteiten, laat staan dat dit reeds het geval zou zijn geweest bij hun verzoek tot verlenging op 11 februari 2009. Er werden en worden door de eisende partijen ook geen foto’s voorgelegd die het tegendeel zouden kunnen bewijzen.

Op basis van de bovenvermelde beschouwingen zijn wij van oordeel dat in casu niet kan worden gesproken van een onvoorzienbare en plotse noodsituatie, temeer omdat de eisende partijen zelf verantwoordelijk zijn voor deze thans ontstane noodsituatie door automatisch het einde van de opzeggingstermijn af te wachten en op geen enkele wijze wordt bewezen dat zij inspanningen hebben geleverd om een nieuwe woonst te zoeken en evenmin stukken worden aangebracht inzake hun bouwactiviteiten die zeker niet waren gestart op het ogenblik van de opzegging.

De ingeroepen omstandigheden mogen niet aan misbruik of nalatigheid van de huurder te wijten zijn (zie M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in J. HERBOTs en Y. MERCHIERs (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die keure, 1991, 117).
De eisende partijen wisten dat ze gingen bouwen en deze werken niet beëindigd zouden zijn op 30 juni 2009, zodat ditgeen plots opduikend nieuw en onvoorzienbaar gegeven was.

De eisende partijen bewijzen derhalve geen buitengewone omstandigheden in de zin en de geest van artikel 11 Woninghuurwet.

Op tegenvordering

De door de verwerende partijen betekende opzeg is volkomen rechtsgeldig en wordt ook niet betwist door de eisende partijen. Gelet op het ongegrond karakter van de hoofdvordering, kan de tegenvordering worden ingewilligd zoals gevorderd.

Noot: 

Vroegtijdige bevalling buitengewone reden huurverlenging

De vrederechter te Doornik van het tweede kanton verklaarde een verzoek tot verlenging van de opzeggingstermijn van de huur wegens buitengewone omstandigheden gegrond, gesteund op een kans op vroegtijdige bevalling gesteund door een medisch attest samen met een abnormale vertraging in het verlenen van een bouwvergunning. Zie vredegerecht Doornik tweede kanton 21 oktober 2014tijdschrift .van de vrederechters 2015, pagina 40
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 29/09/2011 - 22:58
Laatst aangepast op: ma, 04/09/2017 - 14:57

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.