-A +A

Beding in huurcontract op grond waarvan de verhuurder niet aansprakelijk kan gesteld worden door huurders is ongeldig

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
din, 06/01/2015
A.R.: 
AR: 2014/ AR/317

Principieel zijn exoneratiebedingen geldig. Partijen zijn immers vrij om de inhoud van hun overeenkomsten te bepalen, mits dwingende wetsbepalingen (die in casu niet voorhanden zijn) in acht te nemen.

Een exoneratiebeding (beding waarbij aansprakelijkheid wordt uitgesloten) mag evenwel het contract niet uithollen.

Exoneratiebedingen zijn echter niet alleen nietig wanneer zij strijdig zijn met dwingende wetsbepalingen maar ook wanneer de door de schuldenaar aangegane verbintenissen daardoor teniet zouden worden gedaan en aldus iedere zin of betekenis aan de overeenkomst wordt ontnomen.

Een beding in een huurovereenkomst op grond waarvan de verhuurder op geen enkele wijze aansprakelijk gesteld kan worden door de huurders, voor welke schade dan ook en voor de gebreken van het verhuurde goed, is ongeldig. Daardoor wordt immers elk nut aan de huurovereenkomst ontnomen. Het behoort tot de essentie van een dergelijke overeenkomst dat de verhuurder het ongestoorde genot van het verhuurde goed verstrekt.

De feiten in deze zaak kunnen samengevat worden als volgt:

De appellant in deze zaak is eigenaar van een mobilhome (appellant) die hij stalde bij de eigenaar van een tuinbouwbedrijf (geïntimeerde). De tuinbouwer had een beetje plaats over en verhuurde deze als staanplaats voor de mobilhome. In dee huurovereenkomst werd een beding opgenomen stellende dat de huurder afstand doet van verhaal tegen de verhuurder  voor welke schade dan ook. Verder werd de huurder in het huurcontract verplicht een verzekeringsovereenkomst voor zijn mobilhome sluiten, met een een afstand van verhaal tegen de verhuurder. Een dergelijke polis werd evenwel dopor de huurder nooit afgesloten. 

De mobilhome va de huurder wordt beschadigd door een lek in een waterreservoir van de verhuurder

De huurder stelde een vordering op grond van artikelen 1382 BW en 1384, lid 1 BW tegen de verhuurder maar deze vordering werd in eerste aanleg afgewezen.  omdat volgens de rechter niet voldaan is aan de voorwaarden inzake samenloop.

In hoger beroep stelt de huurder zijn vordering niet alleen op grond van de buitencontractuele aansprakelijkheid,  maar ook, in ondergeschikte orde, op grond op grond van een contractuele wanprestatie en de ongeldigheid van het exoneratiebeding.

In graad van beroep erkent het hof het bestaan van een geldige (huur)overeenkomst en stelt verder dat zowel de fout als de schade zuiver contractueel zijn, waardoor geen beroep op de buitencontractuele aansprakelijkheidsregels. De schade is volgens het hog te wijten aan een contractuele wanprestatie van de verhuurder.

Het hof van beroep verklaart het exoneratiebeding ongeldig. Dit beding ontneemt immers elke zingeving, inhoud en nut aan de huurovereenkomst ontneemt.

De essentie van een huurovereenkomst bestaat erin dat de huurder het ongestoorde genot van het gehuurde goed verkrijgt waarvoor de verhuurder garant staat.

De omstandigheid dat de huurder heeft nagelaten een verzekering aan te gaan in de hoger gestelde zin, hetgeen een contractuele wanprestatie in zijn hoofde uitmaakt belet niet dat hij een rechtmatige belang heeft om de van de verhuurder een vergoeding te eisen voor de door hem geleden schade.

Publicatie
tijdschrift: 
TBBR
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017/5
Pagina: 
320
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

( ... )

1. Voorgaanden

1.1. Op 30 december 2010 werd tussen partijen een huurovereenkomst gesloten, waarbij geïntimeerde aan appellant een staanplaats in huur gaf voor de motorhome van appellant op zijn terrein gelegen te Nieuwpoort, ( ... ) tegen een maandelijkse huurprijs van 41,50 EUR, voor een periode van 12 maanden met ingang van 1 januari 2011.

De motorhome werd gestald in een grote serre van geïntimeerde, gelegen op zijn tuinbouwbedrijf. Na het verstrijken van de duurtijd van de geschreven huurovereenkomst werd de overeenkomst verder gezet.

In artikel 4 van dit contract werd gestipuleerd dat appellant afstand doet van verhaal tegenover geïntimeerde ingeval zijn motorhome rechtstreeks of onrechtstreeks door brand, ontploffing, kortsluiting, blikseminslag, hagel, storm, glasbreuk, inbraak of welke andere oorzaak zou worden beschadigd of vernield.

Appellant verbond er zich tevens toe een verzekering voor zijn motorhome af te sluiten bij een Belgische verzekeringsmaatschappij en in de polis een afstand van verhaal te laten voorzien tegen de verhuurder. Hij verbond er zich ook toe zijn burgerrechtelijke aansprakelijkheid voor de gestelde goederen te verzekeren en zich te verzekeren voor schade veroorzaakt ten gevolge van het binnen en buiten rijden van de motorhome.

In de overeenkomst werd ook een exoneratiebeding opgenomen ten gunste van geïntimeerde, die op geen enkele wijze aansprakelijk kan gesteld worden door de huurders, voor welke schade dan ook.

1 .2. Op 9 mei 2012 is het bovengrondse waterreservoir van het tuinbouwbedrijf van geïntimeerde, dat 650.000 liter water bevat en dat zich vlak naast de serre bevond, opengescheurd. Door het geweld van het wegstromende water werd een groot deel van de serre van geïntimeerde vernield, de motorhome van appellant opgetild en tegen andere gestalde voertuigen geslagen. De motorhome kwam volledig onder water te staan.

1.3. Omdat de oorzaak van de schade volgens appellant is gelegen in het barsten van een nabijgelegen onbehoorlijk gemaakt waterreservoir en omdat is gebleken dat geïntimeerde niet vergund noch verzekerd was voor de stallingsactiviteiten, wees appellant hem op zijn aansprakelijkheid voor de geleden schade op grond van artikel 1382 B.W. en volgende, In het bijzonder artikel 1384. lid 1 B.W. en stelde hij geïntimeerde in gebreke bij aangetekend schrijven van 27 augustus 2012. Hij stelt dat de schade meer dan louter contractueel was en in essentie zelfs niets te maken heeft met het huurcontract.

Geïntimeerde weigerde echter elke tussenkomst en appellant ging over tot dagvaarding ten gronde voor de rechtbank van eerste aanleg te Veurne, bij exploot van 29 oktober 2012. Daarin vorderde hij de veroordeling van geïntimeerde om aan hem de som te betalen van zijn schade, begroot op een totaal bedrag van 3,693,88 EUR en samengesteld als volgt:

- Hoofdsom volgens expertiseverslag: 2.530,28 EUR

- BTW 21 %: 531,36 EUR

- Sleping (incl. BTW): 307,24 EUR

- Derving wachttijd 3 dagen: 150,00 EUR

- Derving herstelduur 2 dagen: 100,00 EUR

- Administratie: 75,00 EUR

Rekening houdend met een tussenkomst van EUROP ASSISTANCE voor de takelkosten, werd de schade definitief begroot op 3.543,88 EUR, vermeerderd met de compensatoire intresten vanaf 9 mei 2012 tot op datum dagvaarding en van dan af met de gerechtelijke intresten tot op de dag van de algehele vereffening. Tevens vroeg hij de veroordeling van geïntimeerde tot al de kosten van het geding, nader begroot.



1.4. Bij het bestreden vonnis van 10 januari 2014 werd de vordering van appellant ontvankelijk verklaard, maar ongegrond. De eerste rechter oordeelde dat er niet voldaan werd aan de voorwaarden voor samenloop van een contractuele fout en een extra-contractuele fout. De vordering van appellant kon enkel gesteund worden op een contractuele wanprestatie in hoofde van geïntimeerde in het kader van de huurovereenkomst.

Appellant werd veroordeeld tot de kosten van het geding.

ll. Hoger beroep

( ... )

III. Beoordeling

3.1. Het geschil tussen partijen betreft in hoofdorde de vraag of geïntimeerde buitencontractueel op grond van artikel 1382 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, in het bijzonder artikel 1384, eerste lid, en dus los van het huurcontract tussen partijen aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade geleden door appellant, als eigenaar/bewaarder van het waterreservoir dat gebarsten is en ten gevolge waarvan het voertuig van geïntimeerde werd beschadigd. Ondergeschikt vordert appellant voor het eerst in hoger beroep de aansprakelijkheid van geïntimeerde op contractuele basis te beoordelen.

A. Wat betreft de exceptie van onbevoegdheid en ontoelaatbaarheid van geïntimeerde

3.2. Geïntimeerde stelt dat er tussen partijen een huurovereenkomst werd afgesloten zodat uitsluitend de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort, zetel Nieuwpoort, ter zake bevoegd is.

Hij stelt bij conclusie incidenteel beroep in en vraagt dit hof het bestreden vonnis, in de mate als door hem aangevochten, teniet te doen en voor recht te zeggen dat de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne niet bevoegd was kennis te nemen van het geschil en de zaak terug te verwijzen naar de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort, zetel Nieuwpoort.

3.3. In de gevallen waarin een exceptie van onbevoegdheid aanhangig kan worden gemaakt voor de rechter in hoger beroep, beslist deze over het middel en verwijst de zaak, indien daartoe grond bestaat, naar de bevoegde rechter in hoger beroep. Hij mag enkel ten gronde uitspraak doen als hij zelf bevoegd is.

Geïntimeerde kan derhalve niet vragen om de zaak terug te verwijzen naar de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort, maar enkel - mocht het hof van oordeel zijn dat deze vrederechter bevoegd was - naar de bevoegde rechter in hoger beroep, zijnde de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne, zetelend in hoger beroep.

Het hof is evenwel van oordeel dat de exceptie van materiële onbevoegdheid, opgeworpen door geïntimeerde, niet kan worden ingewilligd.

Appellant steunde zijn vordering voor de rechter in eerste aanleg uitdrukkelijk en exclusief op de beweerde aansprakelijkheid van geïntimeerde op grond van de artikelen 1382 en 1384, 1 e lid B.W. en niet op het huurcontract tussen partijen, waarvan het bestaan niet wordt ontkend, maar waarvan de nietigheid wordt opgeworpen op verschillende gronden.

Voor zover appellant geïntimeerde aanspreekt op grond van een gebrekkig waterbassin, steunt hij zijn vordering uitsluitend op artikel 1384,lste lid B.W. en richt hij deze tegen geïntimeerde los van elke handelsactiviteit van deze laatste. Geïntimeerde wordt door appellant niet aangesproken in zijn hoedanigheid van handelaar/uitbater van een tuinbouwbedrijf.

Bijgevolg was de rechtbank van eerste aanleg te Veurne bevoegd om kennis te nemen van de vordering en is thans het hof bevoegd kennis te nemen van het hoger beroep van appellant tegen het vonnis van deze rechtbank.

3.4. In het Overwegende gedeelte van zijn conclusie - maar niet in het beschikkende gedeelte - stelt geïntimeerde dat de vordering van appellant niet-toelaatbaar zou zijn bij toepassing van het adagium "Nemo auditur propriam turpitudinem allegans", omdat hij in het inleidend exploot van dagvaarding sprak van een mondelinge huurovereenkomst, terwijl hij beschikte over een schriftelijk exemplaar.

Deze exceptie kan evenmin worden aangenomen. Om een toelaatbare vordering in te stellen, moet een eisende partij beschikken over een rechtmatig belang en hoedanigheid, zoals vereist door artikel 17 Ger.W. Aangezien de mobilhome van appellant, die gestald stond in de serre van geïntimeerde, beschadigd werd door het scheuren van het waterreservoir dat zich op dit terrein bevond, beschikte appellant over het vereiste belang en de hoedanigheid om schadevergoeding te eisen voor de door hem geleden schade op de wettelijke grondslag die hij daartoe aangewezen achtte. Aangezien appellant zijn vordering heeft gesteund op de buitencontractuele aansprakelijkheid van geïntimeerde - zonder het bestaan van de huurovereenkomst te ontkennen maar wel de geldigheid ervan te betwisten - kon zijn vordering toelaatbaar worden verklaard.

Nu geïntimeerde echter in het beschikkende gedeelte van zijn beroepsconclusie zijn incidenteel hoger beroep beperkte tot de betwisting van de materiële bevoegdheid van de rechtbank van eerste aanleg en voor het overige de bevestiging vroeg van het bestreden vonnis, is het hof van oordeel dat de exceptie van niet-toelaatbaarheid van de vordering op grond het beginsel "Nemo auditur ... " niet kan worden aangenomen en zonder voorwerp is.

B. Wat betreft de gegrondheid van het hoger beroep

3.5. Appellant richt zich tegen geïntimeerde niet in zijn hoedanigheid van verhuurder van een motorhome-standplaats, maar in zijn hoedanigheid van eigenaar/bewaarder van een gebrekkig waterreservoir. De geleden schade heeft volgens hem niets te maken met het huurcontract en is meer dan louter contractueel, omdat de oorzaak ervan is gelegen in het barsten van een nabijgelegen onbehoorlijk gemaakt waterreservoir en dit waterreservoir volledig los staat van het huurcontract m.b.t. de staanplaats voor de motorhome in een serre, zodat geïntimeerde op basis van dit huurcontract geen vrijwaring verschuldigd was aan appellant voor gebreken aan een niet-verhuurd goed.

Appellant stelt dat het waterreservoir niet volgens de regels van de kunst was geïnstalleerd - het betrof een groot plastic zeil, omhooggehouden door een eenvoudige buizenconstructie en omringd door slappe golfplaten - en nergens was verstevigd of gestut door een talud.

Appellant gaat niet akkoord met het oordeel van de eerste rechter omdat:

- hij van mening is dat hij zich wel degelijk kan beroepen op artikel 1382 B.W. en volgende ten aanzien van geïntimeerde;

- hij - eenmaal tot de onjuiste conclusie gekomen dat er geen sprake is van extra-contractuele schade - de contractuele aansprakelijkheid van geïntimeerde niet verder wou onderzoeken.

8.1. Wat betreft de extra-contractuele aansprakelijkheid van geïntimeerde voor het lekgeslagen waterreservoir (art. 1384, t'" lid B.W.J

3.6. Appellant stelt in hoofdorde dat geïntimeerde, aansprakelijk is voor de door hem geleden schade, aangezien: - de feitelijke oorzaak van zijn schade volledig gelegen is in een foutief handelen van geïntimeerde (ar.1382 B.W.) die een waterreservoir heeft opgebouwd met zeilen, enkele buizen en golfplaten en in een gebrek van dit reservoir (1384, lste lid B.W.), waarvoor geïntimeerde aansprakelijk is als eigenaar-bewaarder en dat los staat van het huurcontract tussen partijen m.b.t. een staanplaats voor de motorhome van appellanten

- de geleden schade meer is dan louter contractueel. Appellant voert aan dat hij geïntimeerde op extra-contractuele basis kan aanspreken, ondanks het tussen hen gesloten huurcontract, omdat de fout van geïntimeerde/het gebrek van het waterreservoir en de hierdoor veroorzaakte schade volledig buiten het kader van het huurcontract vallen. De gevolgen van het vrijkomen van het water, waarbij de ganse zijwand van de serre doorbroken werd, de voertuigen door het water opgeven werden en door de golfslag tegen elkaar geslagen werden, is volgens appellant meer dan loutere huurschade.

Hij wijst erop dat een extra-contractuele vordering tussen contractspartijen mogelijk is, wanneer de fout een tekortkoming uitmaakt niet aan de contractuele verbintenis, maar aan de algemene zorgvuldigheidsplicht en voor zover dit fout andere dan aan de wanuitvoering van de overeenkomst te wijten schade heeft veroorzaakt.

Volgens appellant vertrekt de eerste rechter in zijn vonnis van de verkeerde premisse dat het waterreservoir verhuurd werd aan hem. Het waterreservoir maakte geen deel uit van de huurovereenkomst.

In ondergeschikte orde voert appellant de nietigheid aan van het huurcontract omdat dit om diverse redenen in strijd is met de openbare orde. Hij stelt:

- dat geïntimeerde tientallen voertuigen in zijn serres stalde, zodat het een professionele activiteit werd en de tuinbouwactiviteiten zelfs secundair werden.

Voor deze activiteiten had zij geen inschrijving in de KBO en had zij evenmin de vereiste melding gedaan aan haar verzekering-uitbating;

- dat geïntimeerde nooit facturen uitschreef, hoewel zij een BTW-nummer bezit;

- dat geïntimeerde niet beschikt over een milieuvergunning voor de betreffende stallingsactiviteiten.

Gelet op de nietigheid van de huurovereenkomst kon van enige samenloop tussen contractuele en extra-contractuele vordering geen sprake zijn.

In nog meer ondergeschikte orde - voor het geval het hof van oordeel zou zijn dat er wel sprake is van een huurcontract - meent appellant dat er moet worden teruggevallen op de suppletieve bepalingen van de wet, meer bepaalt de artikelen 1719, 3° B.W. en 1721 B.W. en is geïntimeerde op contractuele basis gehouden om zijn schade te vergoeden, omdat hij in gebreke is gebleven hem te vrijwaren voor de gebreken.

Minstens is het exoneratiebeding in het contract als volstrekt nietig te beschouwen, omdat het erop neerkomt dat geïntimeerde voor niets kan worden aangesproken, wat in strijd is met de artikelen 74, 13° en 74,30° Wet Marktpraktijken.

3.7. Geïntimeerde werpt op dat partijen verbonden zijn door een huurovereenkomst waarbij uitdrukkelijk wordt voorzien in afstand van verhaal door appellant ten aanzien van geïntimeerde in het geval dat er schade wordt geleden ten gevolge van wateroverlast alsook in een exoneratiebeding voor alle mogelijke schade, zowel rechtstreekse als onrechtstreekse en door om het even welke oorzaak.

Hij stelt dat elke aanspraak van appellant op contractuele basis ingevolge de overeenkomst tussen partijen is uitgesloten, vermits partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat appellant een verzekeringspolis zou afsluiten met afstand van verhaal ten overstaan van de eigenaar-verhuurder en deze overeenkomst strekt partijen tot wet. Geïntimeerde stelt dat appellant in gebreke is gebleven een verzekeringsovereenkomst te sluiten, hoewel hij zich hiertoe bij het contract verbonden heeft, vermits hij deze niet voorlegt ondanks sommatie hiertoe van geïntimeerde.

Verder stelt geïntimeerde dat appellant ab initia zijn vordering beperkend heeft ingesteld op extra-contractuele grondslag, maar niet bewijst dat geïntimeerde enige gemeenrechtelijke fout of nalatigheid zou hebben begaan of dat het waterreservoir was aangetast door een gebrek en dat de schade van appellant te wijten is aan zijn eigen in gebreke blijven, nu hij niet de verzekeringspolis heeft afgesloten zoals voorzien in de overeenkomst.

Bovendien verzet geïntimeerde zich ertegen dat appellant thans voor het eerst in hoger beroep zijn vordering toch op contractuele grondslag steunt.

Geïntimeerde merkt verder op dat het waterreservoir reeds jaren bestaat en dat appellant zeer goed wist dat dit reservoir zich bevond naast de serre, aangezien het niet mogelijk was ernaast te kijken.

Zij doet een beroep op het exoneratiebeding in het huurcontract, waarbij de aansprakelijkheid van geïntimeerde voor alle rechtstreekse of onrechtstreekse schade uit te sluiten, wat ook de oorzaak van dit schade is, en dus ook ingeval deze oorzaak extra-contractueel van aard zou zijn. Door dit beding wordt de schade - in de hypothese dat zij extra-contractueel zou zijn - ook voorwerp van de overeenkomst.

3.8. Ingevolge het huurcontract huurt appellant van geïntimeerde een staanplaats voor zijn mobilhome in de serre van geïntimeerde.

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake huur, die van toepassing zijn op de contractuele relatie tussen appellant en geïntimeerde ingevolge hun huurovereenkomst m.b.t. een staanplaats voor de mobilhome van appellant, heeft geïntimeerde als verhuurder volgende contractuele verplichtingen ten aanzien van appellant:

- het ter beschikking stellen van een standplaats ten behoeve van appellant gelegen te Nieuwpoort, ( ... );

- deze staanplaats in zodanige staat onderhouden dat zij kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (artt. 1719-1720 B.W.);

- de huurder het rustig genot van de staanplaats doen hebben zolang de huur duurt (art. 1719 B.W.);

- appellant vrijwaren voor alle gebreken van het verhuurde goed (art. 1721 B.W.).

In het contract werd een zeer ruim exoneratiebeding opgenomen ten voordele van geïntimeerde. Volgens dit beding kan geïntimeerde op geen enkele wijze aansprakelijk worden gesteld door de huurders, "voor welke schade dan ook".

3.9. Het hof stelt vast dat appellant in de procedure voor de eerste rechter zijn vordering uitdrukkelijk niet heeft gesteund op de huurovereenkomst tussen partijen. In zijn conclusie dd. 29 mei 2013 stelt hij expliciet dat de huurovereenkomst in deze niet aan de orde is, en herhaalt hij dat hij geïntimeerde enkel aanspreekt in zijn hoedanigheid van eigenaar/bewaarder van het gebrekkig waterbassin.

Thans, voor dit hof, steunt appellant - zij het in ondergeschikte orde - zijn vordering wel op een huurcontract, zij het op een mondeling huurcontract aangezien het schriftelijk contract naar zijn oordeel nietig is, minstens is het exoneratiebeding daarin vervat nietig.

Geïntimeerde werpt op dat deze in ondergeschikte orde in hoger beroep door appellant gestelde vordering in werkelijkheid een totaal nieuwe vordering is, die geen grondslag vindt in het oorspronkelijke dagvaardingsexploot en die niet-toelaatbaar is.

Het hof is daarentegen van oordeel dat appellant op toelaatbare wijze zijn vordering voor dit hof in ondergeschikte orde kan baseren op de contractuele aansprakelijkheid van geïntimeerde als verhuurder van de staanplaats, nu hij reeds in de inleidende akte melding had gemaakt van het bestaan van deze overeenkomst, waarvan hij de geldigheid weliswaar betwistte.

Niets belet appellant evenwel om thans in (meer) ondergeschikte orde - mocht het hof het huurcontract niet nietig verklaren en de vordering van appellant, in hoofde gesteund op de buitencontractuele aansprakelijkheid van geïntimeerde ex artt. 1382 en 1384, 1 e lid B.W. niet inwilligen - zijn vordering in schadevergoeding toch te steunen op een contractuele grondslag, met name het huurcontract en de daaruit voortvloeiende vrijwaringsverplichtingen van de verhuurder.

In hoofdorde evenwel blijft appellant aanspraak maken op schadevergoeding op grond van de buitencontractuele aansprakelijkheid van geïntimeerde wegens fout (art. 1382 B.W.) en als eigenaar-bewaarder van een gebrekkige zaak (art. 1384,lste lid B.W.).

3.10. Bijgevolg rijst in eerste orde de vraag naar de mogelijkheid voor appellant om schadevergoeding te eisen op extra-contractuele grondslag, rekening houdend met het bestaan van een huurcontract (schriftelijk, dan wel mondeling).

Samenloop tussen contractuele aansprakelijkheid en buitencontractuele aansprakelijkheid veronderstelt in elk geval het bestaan van een geldig huurcontract.

Wanneer er geen overeenkomst of geen contractuele verplichting met betrekking tot het schadeverwekkend feit aantoonbaar is, stelt het probleem van samenloop zich niet. De mogelijke materiële draagwijdte van de contractuele verbintenis beïnvloedt eveneens het toepassingsgebied van de samenloop. In dit verband moet gewezen worden op de artikelen 1134 en 1135 B.W., waarbij de contractuele verbintenissen tot heel wat meer kunnen verplichten dan wat formeel wordt bedongen.

Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn overeenkomstig artikel 1108 B.W. vier voorwaarden vereist:

- de toestemming van de partij die zich verbindt;

- haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;

een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis; een geoorloofde oorzaak van de verbintenis.

Appellant voert volgende nietigheidsgronden aan tegen het huurcontract:

- geïntimeerde ging over tot professionele verhuring van staanplaatsen in zijn serres, zonder hiervoor ingeschreven te zijn in de KBO;

- de stallingsactiviteiten werden zo belangrijk dat de tuinbouwactiviteiten van geïntimeerde secundair werden;

- appellant kreeg geen factuur voor de betaling van de huurgelden;

- Geïntimeerde beschikt niet over een milieuvergunning voor de stallingsactiviteiten.

In tegenstelling tot appellant is het hof van oordeel dat partijen wel degelijk een geldige huurovereenkomst hebben gesloten m.b.t. een staanplaats voor de mobilhome van appellant. Alle gronden, die appellant aanvoert om de geldigheid van het huurcontract ter discussie te stellen, raken de openbare orde niet en kunnen niet leiden tot de nietigheid van het contract als zodanig.

Samenloop tussen contractuele aansprakelijkheid en aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad tussen contracterende partijen is in principe slechts mogelijk in dien twee voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

• de fout moet niet alleen de schending uitmaken van een zuiver contractuele plicht, maar ook van een algemene zorgvuldigheidsplicht die zich aan iedereen opdringt;

• de schade moet een andere zijn dan deze die zou voortvloeien uit een contractuele wanprestatie.

Een contractuele wanprestatie maakt ook een onrechtmatige daad uit wanneer ze samenloopt met een inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsregel.

Naar het oordeel van het hof is de fout van appellant enkel de schending van een zuiver contractuele plicht van geïntimeerde, met name het niet garanderen van het rustig genot van de staanplaats en - in principe ook - het vrijwaren voor alle gebreken van het gehuurde goed. Het behoort immers tot de essentie van de huurovereenkomst dat de verhuurder aan de huurder het ongestoorde genot van het verhuurde goed verstrekt.

De schade die appellant heeft geleden is geen andere dan deze die voortvloeide uit de schending van voornoemde contractuele verbintenis.

De schade aan de mobilhome van appellant is het onbetwistbare gevolg van het scheuren van het grote waterreservoir van geïntimeerde, gelegen nabij de verhuurder staanplaats in de serre. De schade, zoals ze zich heeft voorgedaan, maakt een zuivere contractuele schade uit.

De vordering van appellant kan enkel gesteund worden op een contractuele wanprestatie in hoofde van geïntimeerde, in het kader van de huurovereenkomst.

3.11. Daarbij dient de vraag gesteld naar de geldigheid van het exoneratiebeding, dat werd opgenomen in de huurovereenkomst.

Geïntimeerde heeft met dit beding haar aansprakelijkheid uitgesloten voor alle rechtstreekse en onrechtstreekse schade, en door om het even welk oorzaak, uit hoofde van het verhuurde goed waarin een staanplaats wordt verhuurd. Zij sloot op deze wijze ook haar aansprakelijkheid uit voor de niet betwiste breuk in het waterreservoir, die geleid heeft tot de glasbreuk en de overstroming en aldus tot de schade aan appellant.

Geïntimeerde heeft naar eigen zeggen dit algemeen exoneratiebeding opgenomen, terzake rechtstreekse of onrechtstreekse schade of vernieling van de mobilhome van appellant door brand, ontploffing, kortsluiting, blikseminslag, hagel, storm, glasbreuk, inbreuk, of welke andere oorzaak ook, om te voorkomen dat er om het even welke aanspraak lastens haar kon worden gesteld, uit hoofde van schade die, rechtstreeks of onrechtstreeks, het gevolg kon zijn van, inzonderheid en op de eerste plaats, de uitbating van het tuinbouwbedrijf van geïntimeerde.

Om diezelfde reden werd bedongen dat de huurder daartoe zelf een verzekeringspolis zou afsluiten voor zijn motorhome, met afstand van verhaal tegenover geïntimeerde (gelet op voornoemd exoneratiebeding).

De wet van 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en de consumentenbescherming is niet toepasselijk, nu de overeenkomst tussen partijen een gemeenrechtelijke huurovereenkomst is, waarbij geen sprake is van enige handelsactiviteit in hoofde van geïntimeerde.

Dat vraag of appellant zelf zijn contractuele verbintenis heeft nageleefd om een verzekeringspolis te sluiten voor zijn motorhome doet geen afbreuk aan de toelaatbaarheid van zijn vordering, nu appellant een rechtmatig belang heeft om vergoeding te eisen voor de schade die hij heeft geleden door wat er gebeurd is bij geïntimeerde.

Geïntimeerde kan zich niet beroepen op het exoneratiebeding voor de gebreken van de verhuurde staanplaats.

Een beding in een huurovereenkomst krachtens welk de verhuurder op geen enkele wijze aansprakelijk kan gesteld worden door de huurders, voor welke schade dan ook en voor de gebreken van het verhuurder goed, is ongeldig. Daardoor wordt immers elk nut aan de huurovereenkomst ontnomen. Het behoort tot de essentie van een huurovereenkomst dat de verhuurder aan de huurder het ongestoorde genot van het verhuurde goed verstrekt.

Geïntimeerde die aan verschillende personen staanplaatsen verhuurt in de serre van zijn tuinbouwbedrijf, kan bezwaarlijk anders dan als een professionele verhuurder worden aangemerkt. Geïntimeerde kan zich niet beroepen op een geldig exoneratiebeding.

Het hoger beroep van appellant is gegrond.

De schade kan op basis van de voorgelegde stukken definitief worden begroot op 3.543,99 EUR.

Geïntimeerde dient als in het ongelijk gestelde partij in te staan voor de kosten van het geding beide aanleggen, hierna nader begroot.

Om deze redenen

Het Hof

Zegt voor recht dat de rechtbank van eerste aanleg te Veurne bevoegd was om kennis te nemen van het geschil;

Verklaart het principaal hoger beroep toelaatbaar en gegrond in de mate zoals hierna bepaald;

Verklaart het incidenteel hoger beroep toelaatbaar, maar wijst het af als ongegrond;

Doet het bestreden vonnis teniet en opnieuw recht doende; Veroordeelt geïntimeerde om aan appellant te betalen het bedrag van 3.543,88 EUR, vermeerderd met de compensatoire intresten vanaf 9 mei 2012 tot op datum dagvaarding, en van dan af met de gerechtelijke intresten tot op de dag van de algehele vereffening;

( ... )

Noot - 'Algemene exoneratlebedinqen; de verplichting om een verzekeringsovereenkomst met afstand van verhaal te sluiten en het Wetboek Economisch Recht

 

Noot: 

Dit arrest is inmiddels ook gepubliceerd in het RW 2014-2015, 579, in verkorte vorm.

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 15/06/2018 - 13:42
Laatst aangepast op: vr, 15/06/2018 - 14:02

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.