-A +A

Beëindigen van een gegeven verkoopsopdracht aan een makelaar

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
woe, 19/02/2003
A.R.: 
2001/AR/597

De vaste vergoeding, die partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben bedongen tot schadeloosstelling van de verhuurder van diensten, in geval de opdrachtgever (met toepassing van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek) de aanneming verbreekt, is te aanzien als een tegenprestatie voor de in de overeenkomst vastgelegde mogelijkheid om die overeenkomst eenzijdig te verbreken en is als zodanig geen strafbeding in de zin van artikel 1226 van het Burgerlijk Wetboek (Cass. 22.10.1999 en 30.03.2001).

Dergelijk beding behoort tot de wilsautonomie van de partijen en het komt de rechter in de regel niet toe de verhouding tussen het overeengekomen bedrag en de schade, die door de eenzijdige verbreking kan worden veroorzaakt, te beoordelen. Nu het geen strafbeding betreft, is ook een matiging op grond van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek niet mogelijk.

Enkel kan worden nagegaan of het beding eventueel strijdig is met de openbare orde (artikel 6 van het Burgerlijk Wetboek), indien zou komen vast te staan dat het litigieuze beding appellante zou toelaten te speculeren op een wanprestatie in hoofde van de wederpartij of haar een winst kan opleveren, die buiten elke verhouding staat tot die welke zij zou behaald hebben in geval van uitvoering van de overeenkomst.

Publicatie
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve
in de zaak van :
B.V.B.A. X , met maatschappelijke zetel te …. en ingeschreven in het handelsregister te…onder nr. …,

appellante,
tegen
1 B., gepensioneerde wonende te 8000 Brugge, Oostendse Steenweg 81,
2 J., zonder beroep, wonende te 8000 Brugge, Oostende Steenweg 81,

geïntimeerden,
velt het Hof volgend arrest :

Het Hof heeft in openbare terechtzitting de partijen in hun middelen en conclusies gehoord, alsmede de door appellante neergelegde stukken inge-zien.

Het tijdig en op rechtsgeldige wijze ingesteld hoger beroep betreft het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge, eerste kamer, van 13 november 2000.

I. Voorgaanden.
1. Op 9 maart 1995 ondertekenden geïntimeerden een verkooptoelating in het voordeel van appellante, waarbij zij haar tot 31 december 1995 de exclusieve opdracht gaven tot het zoeken van kandidaat-kopers voor hun woning te….

In deze overeenkomst is onder meer bedongen dat de eigenaar niet kan verkopen, noch de overeenkomst kan annuleren, gedurende de periode van alleenverkoop. Doet hij dit toch, dan is hij een verbrekingsvergoeding van 150.000 frank (= € 3.718,40) verschuldigd.

Nadat geïntimeerden bij schrijven van 30 juni 1995 aan appellante hadden laten weten dat zij besloten hadden het huis niet te verkopen, werden zij op 6 juli 1995 door haar aangemaand om voormelde vergoeding te betalen.

Geïntimeerden weigerden te betalen, waarop appellante overging tot dagvaarding.
2. In het bestreden vonnis worden twee zaken samengevoegd. In de zaak A.R. nummer 97/151/A wordt appellante’s vordering onontvankelijk verklaard wegens gebrek aan een regelmatige inschrijving in het handelsregister.

Na regularisatie van haar inschrijving is appellante opnieuw overgegaan tot dagvaarding. In deze zaak (A.R. nummer 99/801/A) neemt de eerste rechter aan dat appellante op grond van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek aanspraak kan maken op vergoeding van al haar uitgaven, al haar arbeid en al hetgeen zij bij de aanneming had kunnen winnen. Het beding, waarop haar vordering is gesteund, wordt gekwalificeerd als een schadebeding.

De aan appellante toekomende vergoeding wordt echter bij toepassing van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek beperkt tot 50.000 frank (= € 1.239,47), op grond van de overweging dat, in de gegeven omstandigheden, de bedongen vergoeding kennelijk het bedrag te boven gaat, dat de partijen konden vaststellen bij het aangaan van de overeenkomst.

3. Appellante betwist dat de rechter ertoe gerechtigd is de verbrekingsvergoeding te toetsen, minstens dat er geen reden is tot matiging van het conventioneel vastgelegd bedrag. Zij herneemt haar vordering tot betaling van 150.000 frank (= € 3.718,40).
4. Geïntimeerden, die in hoofdorde de onontvankelijkheid van het hoger beroep opwerpen, besluiten tot de afwijzing van het principaal beroep. Bij wijze van incidenteel beroep vorderen zij de volledige afwijzing van appellante’s vordering.

II. Bespreking.

1. De door geïntimeerden opgeworpen exceptie van onontvankelijkheid van het hoger beroep is gesteund op, enerzijds, de niet-vermelding van één van de nummers van de algemene rol, waaronder de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg bekend was, en, anderzijds, de niet-vermelding van de correcte inschrijving van appellante in het handelsregister.

Het bestreden vonnis voegt twee zaken, respectievelijk bekend onder A.R. nummer 97/151/A en 99/801/A samen, terwijl in de beroepsakte enkel wordt verwezen naar het eerst genoemde rolnummer. Het nummer, waaronder de zaak bij de eerste rechter bekend was, is echter geen verplichte vermelding van de beroepsakte, die wel de bestreden beslissing dient te vermelden (artikel 1057, 4° van het Gerechtelijk Wetboek). In casu is de beroepsakte duidelijk gericht tegen het vonnis van 13 november 2000, terwijl uit de bewoordingen van de akte blijkt dat van een beperkt hoger beroep geen sprake is, nu het beroep strekt tot de integrale toewijzing van appellante’s oorspronkelijke vordering.

Appellante is ingeschreven in het handelsregister te … onder het nummer …. De niet-vermelding van dit nummer in de beroepsakte, waarin de identiteit van appellante duidelijk is vermeld, is geen grond tot nietigheid van deze akte.

Het hoger beroep is ontvankelijk.
2. Middels de door hen op 9 maart 1995 onderschreven overeenkomst hebben geïntimeerden tot 31 december 1995 aan appellante de exclusieve opdracht verleend om een koper te zoeken voor hun woning. Zij hebben er zich toe verbonden gedurende deze periode hun eigendom niet (buiten appellante om) te verkopen, noch de gegeven opdracht te annuleren. In geval zij deze verbintenis niet naleven, hebben zij zich verbonden tot betaling van een verbrekingsvergoeding van 150.000 frank (= € 3.718,40).

Aan geïntimeerden wordt geen inbreuk op deze (principieel geldige) exclusiviteitsclausule verweten. Wel wordt van hen betaling gevraagd van de forfaitair vastgestelde vergoeding, die door de opdrachtgevers verschuldigd is, in geval zij voortijdig een einde stellen aan de gegeven opdracht. Nu zij bij schrijven van 30 juni 1995 aan appellante lieten weten dat zij besloten hadden hun huis niet te verkopen, hebben geïntimeerden zonder minste twijfel de opdracht geannuleerd, in de zin zoals in de overeenkomst wordt bedoeld.

De eerste rechter is op correcte gronden tot de vaststelling gekomen dat, nu de voormelde overeenkomst dient te worden gekwalificeerd als een contract van dienstverhuring (aanneming), de eenzijdige beëindiging ervan door de opdrachtgevers hen verplicht tot volledige vergoeding (kosten en winstderving) van de wederpartij. De wijze waarop het commissieloon van appellante wordt bepaald (“Alles meer dan de netto te bekomen prijs”), belet niet dat de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een aanneming, die onder toepassing valt van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek.

Evenwel kan de bestreden beslissing niet worden beaamd, waar de in de verkooptoelating bedongen verbrekingsvergoeding wordt gelijkgesteld met een strafbeding, dat als zodanig onderworpen is aan de rechterlijke toetsing, op grond van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek.

De vaste vergoeding, die partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben bedongen tot schadeloosstelling van de verhuurder van diensten, in geval de opdrachtgever (met toepassing van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek) de aanneming verbreekt, is te aanzien als een tegenprestatie voor de in de overeenkomst vastgelegde mogelijkheid om die overeenkomst eenzijdig te verbreken en is als zodanig geen strafbeding in de zin van artikel 1226 van het Burgerlijk Wetboek (Cass. 22.10.1999 en 30.03.2001).

Dergelijk beding behoort tot de wilsautonomie van de partijen en het komt de rechter in de regel niet toe de verhouding tussen het overeengekomen bedrag en de schade, die door de eenzijdige verbreking kan worden veroorzaakt, te beoordelen. Nu het geen strafbeding betreft, is ook een matiging op grond van artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek niet mogelijk. Enkel kan worden nagegaan of het beding eventueel strijdig is met de openbare orde (artikel 6 van het Burgerlijk Wetboek), indien zou komen vast te staan dat het litigieuze beding appellante zou toelaten te speculeren op een wanprestatie in hoofde van de wederpartij of haar een winst kan opleveren, die buiten elke verhouding staat tot die welke zij zou behaald hebben in geval van uitvoering van de overeenkomst.

In de verkooptoelating hebben partijen de door geïntimeerden te bekomen netto-prijs bepaald op 9.500.000 frank (= € 235.498,85), terwijl uit de door appellante overlegde publicitaire aankondigingen blijkt dat zij de kwestieuze woning te koop stelde voor 9.750.000 frank (= € 241.696,19).

Zelfs indien wordt aangenomen dat er slechts een geringe kans bestond dat de eigendom effectief aan voornoemde prijs had kunnen verkocht worden, is er geen enkel gegeven dat toelaat om te besluiten dat appellante er in de resterende periode (geïntimeerden hebben de opdracht zes maanden voor de bedongen einddatum beëindigd) niet zou in geslaagd zijn om het onroerend goed te verkopen voor een prijs, die minstens 150.000 frank (= € 3.718,40) hoger ligt, dan de met geïntimeerden overeengekomen netto-prijs. Met andere woorden, bij de contractsluiting was een winst van 150.000 frank (= € 3.718,40) redelijkerwijze te voorzien.

Nu bijgevolg niet is aangetoond dat de conventioneel bedongen vergoeding aan appellante een winst oplevert, die buiten verhouding staat tot de winst, die zij zou hebben behaald in geval van uitvoering van de overeenkomst, is er geen aanleiding tot nietigverklaring van het beding omtrent de forfaitair bepaalde schadevergoeding.

Volledigheidshalve kan hier worden aan toegevoegd dat geïntimeerden ten onrechte menen dat zij zich kunnen beroepen op de exceptio non adimpleti contractus. Mede aan de hand van een aantal advertenties, toont appellante aan dat zij inspanningen heeft geleverd om kandidaat-kopers aan te trekken, terwijl geïntimeerden haar op geen enkel ogenblik hebben in gebreke gesteld wegens vermeende contractuele tekortkomingen. Overigens hebben geïntimeerden bij de beëindiging van de opdracht geen gewag gemaakt van enig in gebreke blijven vanwege appellante en hebben zij destijds geen gebruik gemaakt van het hen contractueel verleend recht om ten allen tijde een overzicht te vragen van de geleverde prestaties.

Het hoger beroep is gegrond.
3. Aangezien het principaal beroep gegrond wordt bevonden, is het incidenteel beroep uiteraard ongegrond.
Wat de gedingskosten betreft, dienen enkel de kosten van de beroepsinstantie te worden begroot, aangezien geïntimeerden in het bestreden vonnis reeds werden veroordeeld tot de gedingskosten, gevallen in eerste aanleg, en het vonnis op dit punt ongewijzigd blijft, nu het desbetreffend in het hoofdberoep niet werd aangevochten en het incidenteel beroep ongegrond wordt bevonden.
OP DEZE GRONDEN,

HET HOF,

Melding makende van de toepassing van artikel 24 van de wet van 15 juni 1935.

Verklaart de hoger beroepen toelaatbaar, het hoofberoep gegrond en het incidenteel beroep ongegrond.

Doet het bestreden vonnis teniet in de mate het wordt aangevochten en opnieuw wijzende.

Veroordeelt geïntimeerden solidair om aan appellante te betalen de som van 150.000 frank (= € 3.718,40), meer de verwijlintresten vanaf 23 januari 1996 tot 9 maart 1999, datum van dagvaarding, en de gerechtelijke intresten van dan af.

Verwijst geïntimeerden in de kosten van de beroepsinstantie, aan de zijde van appellante vereffend op € 185,92 rolrecht, € 55,78 uitgavenvergoeding verzoekschrift en € 446,21 rechtsplegingsvergoeding.
Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van beroep te Gent, kamer twaalf bis, recht doende in burgerlijke zaken op negentien februari tweeduizend en drie.

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 30/01/2018 - 01:44
Laatst aangepast op: di, 30/01/2018 - 01:44

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.