-A +A

Asbestvervuiling bodem is verborgen gebrek

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Koophandel
Plaats van uitspraak: Dendermonde
Datum van de uitspraak: 
don, 12/09/2013

Niettegenstaande de korte termijn van art. 1648 BW vereist dat de vordering zelf binnen een korte termijn wordt ingesteld, d.w.z. dat er ten gronde moet worden gedagvaard binnen korte termijn, is de rechtbank van oordeel dat tot op zekere hoogte rekening kan worden gehouden met een dagvaarding in kort geding tot aanstelling van een deskundige, aangezien een dergelijke procedure strekt tot contradictoire bewijsvergaring en bijgevolg zelfs kan bijdragen tot een eventuele minnelijke regeling.

Bodemverontreiniging dient als een gebrek van een onroerend goed te worden beschouwd, wanneer de koper geconfronteerd wordt met een saneringsplicht of met gebruiksbeperkingen die het ongestoorde genot van het terrein aantasten.

Dat er geen wettelijke normen inzake asbest overschreden zouden zijn, staat er in beginsel niet aan in de weg dat het (de hoeveelheid) asbest, dat (die) werd vastgesteld, als gebrek in aanmerking kan worden genomen; de verkoper dient op dat gebied geen enkel risico te nemen.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
714
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

 

Vennootschap naar Duits recht GmbH L.B. & Co KG t/ BVBA J.

...

2. Voorwerp van de vorderingen

Eiseres, vordert:

– te zeggen voor recht dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de ondergrond van het door haar aangekochte terrein (...) een verborgen gebrek uitmaakt overeenkomstig art. 1641 BW.

– de veroordeling van verweerster tot betaling aan haar van de som van 360.812,37 euro, vermeerderd met de gerechtelijke intresten vanaf 22 april 2011

...

3. Samenvatting van de standpunten van partijen

...

3.2. De feiten die aan onderhavige procedure ten grondslag liggen, laten zich relatief eenvoudig samenvatten.

Eiseres heeft van verweerster een onroerend goed aangekocht bij onderhandse overeenkomst van 6 maart 2009. De koopsom bedroeg 1.175.000 euro.

De bedoeling was om hier een winkel met parking te bouwen.

De desbetreffende overeenkomst werd aangegaan onder een aantal opschortende voorwaarden, waaronder de uitvoering van een bodemonderzoek op kosten van de koper. De resultaten van dit onderzoek (finaal rapport van 24 april 2009) toonden geen specifieke vervuiling aan.

De akte werd notarieel verleden op 21 mei 2010, nadat alle opschortende voorwaarden gerealiseerd waren.

Er werd een asbestinventaris opgesteld, aangezien het ging om oude gebouwen waarin asbestmaterialen voorkwamen. Eiseres beklemtoont dat het ging om asbest in de gebouwen alleen.

Volgens eiseres is, ter gelegenheid van de afbraak (afgraven van de vloerplaat), komen vast te staan dat zich in de ondergrond van dit terrein asbesthoudende materialen bevonden; het zou gaan om afbraakmaterialen die opgestapeld lagen in de ondergrond.

Volgen eiseres werd er door het laboratorium dat zij onder de arm nam op 18 stalen maar liefst in 17 stalen asbest vastgesteld.

Aangezien verweerster haar aansprakelijkheid betwistte werd in kort geding een gerechtsdeskundige aangesteld (beschikking van de voorzitter van deze rechtbank van 22 september 2010).

Het eindverslag van deze gerechtsdeskundige, neergelegd op 23 november 2011, besluit dat het asbest voorheen reeds in de ondergrond aanwezig was.

Eiseres vordert als prijsvermindering (op de aankoopprijs van het litigieuze terrein) de som van 360.812,37 euro; dit bedrag stemt overeen met de in totaal 3.404.060 kg vervuilde grond die afgevoerd werd ter plaatse.

Het zou volgens eiseres gaan om een verborgen gebrek in de zin van ar. 1641 BW.

Verweerster betwist de vordering en concludeert in dat verband o.a. dat:

– zij (als loutere patrimoniumvennootschap) geen gespecialiseerd verkoper is, aangezien zij niet actief is in de verkoop van onroerende goederen en geen projectontwikkelaar, aannemer van werken of bouwpromotor is;

– zij zelf nooit enige exploitatie heeft uitgevoerd op de betrokken site;

– het vermeende gebrek voor haar onnaspeurbaar was;

– er geen vrijwaringsplicht bestaat (en eiseres geen vorderingsrechten heeft op grond van art. 1641 BW), gelet op de schrapping in gemeen overleg van de garantiebepaling (die aanvankelijk bedongen was) inzake de ondergrond, c.q. het bestaan van een rechtsgeldige exoneratieclausule;

– eiseres, als gekend professionele onderneming die ook op de hoogte is van de milieuwetgeving, de nodige onderzoeksplichten heeft;

– de korte termijn verstreken is;

– er geen sprake is van een verborgen gebrek, aangezien niet aangetoond is dat er asbestverontreiniging in de ondergrond bestond ten tijde van de verkoop (voorafgaandelijk aan de gerechtelijke expertise is er geen enkel stuk waaruit dit zou blijken);

– te betwijfelen valt of de sloop in opdracht van eiseres (van de opstallen en magazijnen die asbesthoudende materialen bevatten) oordeelkundig is gebeurd, zodat zij ervan overtuigd is dat door deze sloop materialen met asbest in de ondergrond terechtgekomen zijn;

– er geen sprake is van enige overschrijding van de norm voor asbest (100 mg per kg droge stof);

– er veel meer is afgevoerd dan alleen maar de ophopingslaag alleen;

...

4. Beoordeling

4.1. Eiseres heeft de bewijslast van de gegrondheid van haar aanspraken (art. 1315, eerste lid BW en art. 871 Ger.W.).

4.2. Ten onrechte meent verweerster te kunnen aanvoeren dat zij a priori geen enkele vrijwaringsplicht zou hebben, gelet op het “exoneratiebeding”, dat volgens verweerster volgt uit de schrapping van de aanvankelijk bedongen clausule nopens de ondergrond.

Hoewel het correct is dat het aanvankelijk besproken garantiebeding inzake de ondergrond (dat het terrein inbegrepen de ondergrond volledig vrij was van giftige en vervuilende stoffen) ingevolge de precontractuele onderhandelingen finaal niet in de (onderhandse) verkoopsovereenkomst opgenomen werd, kan dit gegeven echter niet worden beschouwd als een exoneratiebeding.

Verweerster heeft weliswaar geen garantieverbintenis op zich genomen (die een afwijking zou inhouden van het gemene recht inzake koop, c.q. haar vrijwaringsplicht suppletief zou uitbreiden), maar een exoneratiebeding (dat haar vrijwaringsplicht contractueel zou beperken of zelfs uitsluiten) blijkt nergens uit de contractuele documenten.

Er is dan ook geen sprake van een contractuele uitsluiting van de vrijwaringsplicht van de verkoper.

Volgens artikel 1643 BW moet de verkoper immers instaan voor de verborgen gebreken van de door hem verkochte zaak (zelfs wanneer hij die niet gekend heeft), tenzij hij bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal gehouden zijn.

Aan voorgaande overwegingen en vaststellingen wordt geen afbreuk gedaan door de onderzoekstermijn die eiseres voor zichzelf had bedongen, c.q. door de opschortende voorwaarde die opgenomen was in de onderhandse koopovereenkomst, luidens welke eiseres een bodemonderzoek kon verrichten binnen zes weken na de ondertekening van de compromis. Afgezien van het feit dat dit onderzoek slechts een mogelijkheid biedt (en geen verplichting oplegt aan eiseres), terwijl ook redelijkerwijze aan te nemen is dat een gebeurlijk onderzoek slechts een prima facie-inspectie betrof van het terrein, zij nog opgemerkt dat de koop slechts ontstaat en definitief is na het verstrijken van deze termijn. Pas op dat ogenblik ontstaat ook de vrijwaringsplicht van de verkoper.

4.3. Verweerster roept de laattijdigheid van de vordering van eiseres in.

De vordering wegens verborgen gebreken in de zin van art. 1641 BW dient te worden ingesteld binnen een “korte” termijn, zoals bepaald in art. 1648 BW.

De korte termijn wordt door de feitenrechter vrij beoordeeld, rekening houdend met alle omstandigheden van de zaak, zoals de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van de partijen alsmede de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek (Cass. 23 maart 1984, RW 1984-85, 127). De rechter zal dus geval per geval, rekening houdend met de aard van het gebrek en de omstandigheden eigen aan de zaak, moeten nagaan of de vordering tijdig werd ingesteld (W. De Bondt, “Over gedupeerde kopers, vervallen termijnen en teleurgestelde rechtzoekenden” (noot onder Antwerpen 3 januari 1990), TBBR 1993-94, 346; H. De Page en A. Meinertzhagen-Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, p. 290, nr. 207; J. Van Ryn en J. Heenen, Principes de droit commercial, III, Brussel, Bruylant, 1981, p. 547, nr. 699).

De termijn van art. 1648 BW wijkt af van het gemene recht en dient, naar het oordeel van de rechtbank, strikt geïnterpreteerd te worden, d.w.z. dat niet te snel besloten mag worden tot een laattijdigheid, op gevaar af de “korte termijn” zonder meer als een loutere vervaltermijn te beschouwen, daar de korte termijn een functioneel karakter heeft en rechtstreeks aan de bewijsproblematiek dient gerelateerd te worden (zie infra).

De korte termijn van art. 1648 BW begint te lopen vanaf de ontdekking van het gebrek en zodra vaststaat dat een minnelijke schikking uitgesloten is. Bijgevolg is het aanvangspunt niet de datum van de akte (21 mei 2010), maar wel de datum waarop eiseres redelijkerwijze kon aannemen dat de ondergrond van het door haar aangekochte onroerend goed ernstige vervuiling bevatte. In dat verband dient te worden opgemerkt dat pas in de loop van september 2010 ernstige vermoedens van asbestvervuiling bestonden (...). Uit de voorgelegde aannemingsovereenkomst blijkt dat de werf pas werd gestart op 14 juni 2010 (aanvang afbraakwerken), terwijl het einde van de afbraakwerken (althans volgens planning) pas op 13 augustus 2010 voorzien was.

Niettegenstaande de korte termijn van art. 1648 BW vereist dat de vordering zelf binnen een korte termijn wordt ingesteld, d.w.z. dat er ten gronde moet worden gedagvaard binnen korte termijn, is de rechtbank van oordeel dat tot op zekere hoogte rekening kan worden gehouden met een dagvaarding in kort geding tot aanstelling van een deskundige, aangezien een dergelijke procedure strekt tot contradictoire bewijsvergaring en bijgevolg zelfs kan bijdragen tot een eventuele minnelijke regeling (vgl. Kh. Hasselt 16 april 1999, RW 2002-03, 465). In dat verband zij opgemerkt dat, gelet op de weigering van aansprakelijkheid door verweerster (medegedeeld door verweerster aan eiseres in september 2010), eiseres in kort geding gedagvaard heeft tot aanstelling van een deskundige: de beschikking dateert reeds van 22 september 2010 en het eindverslag van de gerechtsdeskundige werd pas neergelegd op 23 november 2011. Het komt in de gegeven omstandigheden, gelet op de complexiteit van de problematiek (asbest in de ondergrond), aannemelijk voor dat eiseres – alvorens ten gronde te dagvaarden – de beëindiging van de expertisewerkzaamheden heeft afgewacht, omdat de oorzaak van de vervuiling onduidelijk en betwist was (Gent 24 januari 2008, RW 2009-10, 1184; vgl. Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473). Eiseres heeft zeker gehandeld met de gepaste diligentie.

Voorts heeft eiseres ook geen houding aangenomen waardoor zij de indruk wekte dat zij de aangekochte zaak – na de ontdekking van het gebrek of sedert het voorhanden zijn van ernstige vermoedens die in die richting wezen – alsnog zou hebben aanvaard; van een totaal gebrek aan reactie kan geen sprake zijn in de periode die de dagvaarding ten gronde voorafgaat, wel integendeel. Ten slotte zij nog opgemerkt dat verweerster ook niet aantoont dat haar recht van verdediging zou aangetast zijn door het tijdsverloop: de ratio legis van de korte termijn is immers het vermijden van bewijsproblemen en bestaat in de overweging dat het onderzoek naar de oorsprong van de gebreken en de staat van het goed bij de levering niet in het gedrang mag komen.

Dit maakt dan ook dat de vordering van eiseres niet getroffen is door enig verval wegens laattijdigheid. De exceptie faalt.

4.4. De Rechtbank is van oordeel dat eiseres ten genoege van rechte het bewijs levert dat er sprake is van een verborgen gebrek.

Art. 1641 BW bepaalt dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring van de koper voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper haar bestemt, of die het gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Het deskundig verslag, opgesteld door de gerechtsdeskundige die in kort geding werd aangesteld, stelt duidelijk dat het asbest voorheen reeds in de ondergrond aanwezig was. Aan deze vaststellingen wordt geen afbreuk gedaan door het (oriënterend) bodemonderzoek dat voordien uitgevoerd was. Het spreekt voor zich dat verweerster geen dienende argumenten kan putten uit het (geactualiseerd) oriënterend bodemonderzoek, aangezien dit type van onderzoek (in de regel trouwens decretaal voorgeschreven in de daarvoor bepaalde gevallen) niet als specifieke finaliteit heeft om (hechtgebonden) asbest in de ondergrond op te sporen. Overigens stelt het verslag van dit bodemonderzoek zelf dat dit een momentopname is en dat beïnvloeding kan plaatsvinden na uitvoering van dit onderzoek, bv. door bouwrijp maken.

De werkwijze van dit expert kan, op zich beschouwd, geen reden vormen om de conclusies van deze deskundige te ondergraven: het is de deskundige zelf die, in beginsel op discretionaire wijze, beslist op welke wijze hij zijn onderzoek voert, welke testen hij uitvoert en welke gegevens hij nodig heeft voor het formuleren van zijn advies. De deskundige oefent zijn opdracht in volle vrijheid en onafhankelijkheid uit en dit geldt in het bijzonder voor de organisatie van de materiële verrichtingen van de expertise, evenals voor de door hem aangewende methodes (P. Taelman, “Het deskundigenonderzoek in burgerlijke zaken” in G. de Leval en B. Tilleman (eds.), Gerechtelijk deskundigenonderzoek, Brugge, die Keure, 2003, (61), p. 85-89, nrs. 40-47; P. Lefranc, “Heeft de civiele rechter vat op het verloop van het deskundigenonderzoek?”, P&B 2005, (175), p. 191, nr. 72; J. Gillardin, “Le déroulement de l’expertise” in J. Gillardin en P. Jadoul (eds.), L’expertise, Publications des Facultés universitaires Saint-Louis, 1994, (139) 149).

Een gerechtsexpertise is een evolutief proces, mede ingevolge het recht op tegenspraak dat partijen kunnen laten gelden, zodat verweerster geen argument kan putten uit het loutere feit dat de deskundige zijn visie (zelfs grondig) heeft bijgesteld na toezending van de preliminaria. Het blijkt ook dat het gewijzigde besluit er gekomen is onder invloed van de gegraven proefsleuven (tien in totaal), waarbij asbest (o.a. asbesthoudende Eternitplaat, Eternitbuis, ...) vastgesteld werd in de ondergrond.

Ook het feit dat de expert niet alle briefwisseling van eiseres zou hebben medegedeeld in kopie, is niet van aard om de betrouwbaarheid van de expertise te ondergraven. Van een schending van het recht van verdediging of het recht op tegenspraak ligt alleszins geen bewijs voor.

Evenmin kan het de deskundige ten kwade worden geduid dat een aantal (onder)aannemers van eiseres zich als technisch raadsman zouden hebben gemanifesteerd in de loop van de expertise.

Ongeoorloofde beïnvloeding van de expert wordt door verweerster gesuggereerd, maar is evenmin aangetoond.

Ten slotte was de deskundige, naar het oordeel van de rechtbank, niet gebonden door de beweerde overeenkomst om zijn opdracht in te perken: de deskundige was als zodanig geen “partij” bij dit akkoord en heeft de opdracht uitgevoerd, conform de bewoordingen van zijn zending in het aanstellingsvonnis. Hierbij zij opgemerkt dat een gerechtsdeskundige zijn opdracht ontleent aan de rechter en in essentie ook de rechter van advies moet dienen. Het deskundigenonderzoek is een onderzoeksmaatregel waarbij de tussenkomst van een specialist bevolen wordt om de rechter in staat te stellen een beter inzicht te krijgen in de technische aspecten van het geschil dat hem wordt voorgelegd, zowel wat de feiten als hun oorzaken en gevolgen betreft. Het deskundigenonderzoek kan geen ander doel hebben dan de rechter een onafhankelijk en onpartijdig advies te verschaffen over technische punten die door hem beoordeeld dienen te worden, teneinde het voor hem gebrachte geschil te beslechten. Dat de gerechtsexpertise in kort geding bevolen werd, doet aan het bovenstaande geen afbreuk. Het beweerde akkoord denatureert de gerechtsexpertise overigens ook niet tot een minnelijk deskundigenonderzoek, waarop de regels van het gemene verbintenissen- en overeenkomstenrecht onverkort van toepassing zouden zijn.

...

Bodemverontreiniging dient als een gebrek van een onroerend goed te worden beschouwd, wanneer de koper geconfronteerd wordt met een saneringsplicht of met gebruiksbeperkingen die het ongestoorde genot van het terrein aantasten (F. Van Nuffel, “De contractuele bescherming tegen het milieurisico bij overdrachten van ondernemingen en van onroerende goederen”, TMR 2005, p. (614), p. 618, nr. 13; Brussel 1 april 2009, T.Not. 2010, 191; Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473).

Het staat vast dat de normale bestemming van het aangekochte perceel slechts realiseerbaar was door het maken van aanzienlijke meerkosten (vgl: Antwerpen 17 januari 2000, AJT 2000-01, 255). Deze voor eiseres, ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst, niet voorzienbare toestand heeft tot gevolg dat het perceel niet kon worden aangewend overeenkomstig zijn normale bestemming, zonder hoge bijkomende kosten.

Dat er geen wettelijke normen inzake asbest overschreden zouden zijn, staat er in beginsel niet aan in de weg dat het (de hoeveelheid) asbest, dat (die) werd vastgesteld, als gebrek in aanmerking kan worden genomen; de verkoper dient op dat gebied geen enkel risico te nemen. Dit geldt zeker voor eiseres, die zinnens is/was op de litigieuze site een handelszaak (winkel) uit te baten, waar per definitie talrijke personen langskomen (ook met kinderen), die ook gebruik maken van de parking. Ook de deskundige stelde duidelijk dat zelfs hechtgebonden asbest laten zitten geen aanvaardbare optie is. In twee stalen werden overigens hoeveelheid asbest aangetroffen boven de bewuste grenswaarde. Wat er ook van zij, in de loop der jaren is het besef gegroeid dat asbest zeer schadelijk kan zijn voor de gezondheid. Reeds decennialang bestaat er in de internationale wetenschappelijke literatuur een consensus over het verband tussen een blootstelling aan asbest en het risico op de ontwikkeling van ziekten zoals asbestose, bepaalde kankers, e.d.m. Illustratie van deze toenemende bewustwording is het KB van 28 augustus 1986 betreffende de strijd tegen de risico’s te wijten aan asbest. Overigens bestaat een evolutie van de doorwerking van het zgn. voorzorgsbeginsel in het privaatrecht, als leidraad voor het handelen van rechtssubjecten in privaatrechtelijke verhoudingen. Het voorzorgsbeginsel houdt in dat bij onzekerheid over het bestaan en de omvang van risico’s voor de menselijke gezondheid of het leefmilieu maximaal beschermende maatregelen moeten worden genomen, ook al bestaat geen wetenschappelijke zekerheid over deze risico’s (zie o.a.: N. De Sadeleer, “Het voorzorgbeginsel: een stille revolutie”, TMR 1999-2000, 82-99; I. Larmuseau, “Het voorzorgbeginsel geïntroduceerd in de Belgische rechtspraak: zoveel hoofden, zoveel zinnen”, TMR 1999-2000, 24-32; P. De Smedt, “Over G.S.M.-masten, appartementsrecht en het voorzorgsbeginsel. Een gewaagde dans van het privaatrecht met het milieurecht?”, (noot onder Vred. Oostende 29 juni 2000), AJT 2000-01, 199).

De vaststaande aanwezigheid van aanzienlijke hoeveelheden asbestpartikels in de ondergrond volstaat dan ook als rechtsgrond voor de vordering van eiseres. Ook het gegeven dat de zgn. asbestinventaris melding maakte van gebouwen met asbestmaterialen, is zonder relevantie, aangezien deze vaststelling (de bewuste inventaris betreft de aanwezigheid van asbest in de gebouwen) los kan worden gezien van vervuilingen in de ondergrond (onder de vloerplaat) en de noodzaak tot sanering/afgraving van het terrein. Overigens zij in dat verband nog opgemerkt dat de bewuste asbestinventaris dateert van mei 2010 (d.w.z. vóór het verlijden van de akte); zoals deze inventaris zelf vermeldt, werd deze inventarisatie opgesteld voorafgaandelijk aan de sloop en aan de hand van een visuele rondgang/waarneming. In het bewuste verslag staat overigens vermeld dat in het geval werken worden uitgevoerd, het logisch en vanzelfsprekend is dat naarmate meer en meer materialen beroerd worden, er meer aangewende materialen zichtbaar zullen worden en eventuele aanvankelijk verborgen asbesthoudende materialen kunnen worden ontdekt doordat deze komen bloot te liggen. Het verslag van Tr@nslab Asbest Laboratorium van 27 augustus 2010 (redactie rapport van 2 september 2010) dateert overigen van na de akte, waarbij achttien staalnames gebeurden onder de weggegraven vloerplaten en op diverse andere delen van het terrein.

Ten slotte zij vastgesteld dat verweerster niet aantoont dat het asbest door haar onmogelijk kon worden ontdekt; in dat verband zij opgemerkt dat de elementen van het dossier (eiseres stootte immers reeds op het asbest bij de uitvoering van de werken in het kader van de aanleg van de parking, terwijl ook de staalnames de aanwezigheid van asbest aantoonden) de stelling van verweerster trouwens tegenspreken.

Dat verweerster geen beroepsverkoper zou zijn (als loutere patrimoniumvennootschap) en zelf nooit enige exploitatie zou hebben verricht op de site in kwestie, doet aan het bovenstaande geen afbreuk.

Er kan ook niet worden beweerd dat eiseres, als zgn. verwittigde koper, het perceel grond op eigen risico zou hebben aangekocht.

...

 

Noot: 

E. de Kezel, “De relevantie van het asbestvonnis in Turijn”, Juristenkrant 2012, afl. 245, 11.

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 10/02/2017 - 16:10
Laatst aangepast op: zo, 13/08/2017 - 09:42

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.