-A +A

Algemene vergadering van mede-eigenaars heeft geen bevoegdheid over private kavels

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Westerlo
Datum van de uitspraak: 
don, 29/06/2017

De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars is in beginsel bevoegd m.b.t. de gemeenschappelijke delen.

De vereniging vanmede-eigenaars heeft slechts bevoegdheid om te beslissen over werkzaamheden die gedeelten van de gebouwen betreffen waarvan is vastgesteld dat ze niet privatief zijn.

Over zijn privédomein is de appartementseigenaar bevoegd. 

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1715
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Van den B. e.a. t/ Vereniging van mede-eigenaars De P.
...
Overwegende dat op 8 april 2016 de algemene vergadering plaatsvond van de Vereniging van Mede-eigenaars De P., waarvan het verslag o.m. het volgende vermeldt:

«Stand van zaken carport.

Er wordt vastgesteld dat:

– in strijd met de vergunde bouwplannen – zoals zij integraal deel uitmaken van de basisakte – onvergund een carport werd geplaatst;
– inmiddels een regularistatievergunning is verkregen voor de carport;
– deze regularisatie niet belet dat er zich burgerrechtelijk op het vlak van de mede-eigendom een ontoelaatbare situatie voordoet;
– er kan niet afgeweken worden van de basisakte en dus ook niet van de bouwplannen die er integraal deel van uitmaken, dan met een stemming van de algemene vergadering;
– dit te meer geldt nu de uitrustingsgraad van een private kavel ontegensprekelijk een impact heeft op de verdeling van de aandelen, en deze verdeling slechts aangepast kan worden mits hierover een stemming wordt gehouden;
– de carport een negatieve visuele impact heeft voor mede-eigenaars en bovendien zichtbaar is vanuit de gemeenschappelijke delen;
– A. Van G. (...) vraagt daarom om een bijeenroeping van een bijzondere vergadering om verdere acties vanuit de vereniging van mede-eigenaars te bespreken.»

Overwegende dat de bijzondere algemene vergadering waarvan hiervoor sprake plaatsvond op 20 mei 2016, waarvan het verslag onder meer het volgende vermeldt:

«Stemming door vereniging van mede-eigenaars om syndicus ingebrekestelling te laten versturen naar eigenaars van appartementen 5 en 6 in verband met plaatsen carport zonder toestemming van de vereniging van mede-eigenaars, wat volgens de basisakte verplicht is.

– Syndicus mag een ingebrekestelling versturen:
– 772/1000 voor
– 228/1000 tegen.

«Vastleggen termijn waarbinnen de eigenaars van appartementen 5 en 6 zich in regel dienen te stellen + stemming.
– De termijn waarbinnen de eigenaars van appartementen 5 en 6 zich in regel dienen te stellen is vastgelegd op 31 augustus 2016. Deze zal worden gebruikt in de ingebrekestelling.
– 772/1000 voor
– 228/1000 tegen.

«Stemming door vereniging van mede-eigenaars om syndicus, na verstrijken van termijn om terug in regel te komen, verdere acties te laten ondernemen tegen de eigenaars van appartementen 5 en 6 – procedure bij de burgerlijke rechtbank.
– De syndicus mag in naam van de vereniging van mede-eigenaars een procedure beginnen bij de burgerlijke rechtbank na het verstrijken van de termijn.
– 772/1000 voor
– 228/1000 tegen.»

Als hiervoor sprake is van de eigenaars van appartementen 5 en 6, betreft het hier huidige eisende partijen sub 2 en sub 1.

Overwegende dat met dagvaardingsexploot van 19 september 2016 voormelde eigenaars van appartementen 5 en 6 (en respectieve autostaanplaatsen 2 en 3) in hoofdzaak vorderen om vast te stellen dat de voormelde beslissingen van de bijzondere algemene vergadering van 20 mei 2016 die betrekking hebben op de carport onregelmatig of onrechtmatig zijn en derhalve vernietigd dienen te worden, en voorts te zeggen voor recht dat de vereniging van mede-eigenaars De P. de carport zoals opgericht dient te gedogen. De vereniging van mede-eigenaars vordert bij tegeneis de afbraak van de carport.

Beoordeling ten gronde

Overwegende dat de voorliggende vordering werd ingesteld binnen de vervaltermijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, zoals bepaald in art. 577-9, § 2, tweede lid BW. Voorts tonen de eisers het vereiste belang aan, dat bestaat uit twee elementen, namelijk mede-eigenaar zijn en als lid van de algemene vergadering degene zijn die tegen heeft gestemd.

Aan beide elementen is voldaan, zodat de vordering ontvankelijk is.

Overwegende dat bij de notariële akten van 22 april 2014 en 7 mei 2014 zowel de opstalgevers als de opstalhouders (die allen bij het verlijden van die akten zijn verschenen en er samen als «de verkopers» werden gekwalificeerd) al hun rechten hebben overgedragen aan de respectieve kopers, zodat de doorgaans als «problematisch» bestempelde verhouding tussen het opstalrecht en de appartementsmede-eigendom (V. Sagaert en S. Bouly, «De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden», RW 2014-15, 1005) hier niet verder moet worden onderzocht en de voorliggende problematiek te situeren is binnen de appartementsmedeëigendom, meer bepaald de vraag of de bijzondere algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars 20 mei 2016 bevoegd was om de hiervoor nominatim geciteerde beslissingen m.b.t. de kwestieuze carport te nemen.
Overwegende dat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars in beginsel bevoegd is m.b.t. de gemeenschappelijke delen: de vereniging vanmede-eigenaars heeft slechts bevoegdheid om te beslissen over werkzaamheden die gedeelten van de gebouwen betreffen waarvan is vastgesteld dat ze niet privatief zijn. Over zijn privédomein is de appartementseigenaar bevoegd. De eerste hier voorliggende vraag is nu of de autostaanplaatsen 2 en 3 privatief of gemeenschappelijk zijn.

Overwegende dat de lezing van de basisakte van 3 maart 2014 uitsluitsel verschaft over het antwoord op deze vraag. Vanaf p. 6 wordt onder afdeling 2 een exhaustieve beschrijving gegeven van de privatieve kavels en vanaf p. 9 wordt onder afdeling 3 een exhaustieve beschrijving gegeven van de gemeenschappelijke delen.

Wat de autostaanplaatsen 2 en 3 betreft, worden deze bij de privatieve kavels gerangschikt en wordt bepaald dat deze elk omvatten:
«a) in privatieve en exclusieve eigendom: de autostaanplaats zelf,
b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zeven/duizendsten (7/1000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waaronder de grond.»
Het onderscheid wordt benadrukt (zowel op p. 7 als op p. 9) met de autostaanplaats nummer 1 die «tot de gemeenschap behoort».

De hiervoor m.b.t. de autostaanplaatsen 2 en 3 vermelde clausulering komt aldus óók nominatim voor in de verkoopakten van 22 april 2014 en 7 mei 2014.

Overwegende dat de autostaanplaatsen dus wel degelijk werden vermeld in de verkoopakten van de appartementen, zodat eisende partijen sub 1 en 2 er de private eigenaars van zijn en net zoals aan hun private appartement zélf werd zowel in de basisakte als in de verkoopakten aan hun private autostaanplaats een bepaalde quotiteit (aandeel) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw toegekend, namelijk telkens 7/1000sten.

Het Hof van Beroep te Brussel kwalificeerde in een arrest van 2 februari 2012 (onuitgegeven) autostaanplaatsen die in de basisakte als privatieve delen werden aangemerkt, zelfs als privatief, ook al kregen ze in dat geval geen quotiteiten toegekend. En Rb. Antwerpen 28 november 2008 (T.App. 2009/4) oordeelde dat de algemene vergadering niet bevoegd is om een verzoek van een mede-eigenaar te behandelen om zelfs maar de markeringen door middel van witte lijnen van een private autostandplaats in overeenstemming te brengen met de ruimte die bij onderlinge vergelijking met de aandelen van andere mede-eigenaars, aan die parkeervlakken zou toekomen, omdat die kwestie énkel de eigenaars ut singuli aanbelangt, niet de vereniging van mede-eigenaars.

Overwegende dat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars in casu enkel kon beraadslagen en beslissen over alle aangelegenheden die van gemeenschappelijk belang zijn, inzonderheid het behoud en het beheer van het onroerend goed (cf. supra). Zij heeft een reglementaire bevoegdheid, haar toegekend ofwel door de wet zelf, ofwel door de statuten, meer bepaald door het reglement van mede-eigendom, dat deel uitmaakt van de basisakte.

Zij heeft geen bevoegdheid ten aanzien van de private kavels, behalve in zoverre het beslissingen zou betreffen die onvermijdelijk een invloed hebben op private kavels, omdat gemeenschappelijke en privédelen soms bouwkundig danig met elkaar vervlochten zijn.

Deze hypothese is in casu niet van toepassing. Weliswaar is het ook mogelijk dat het reglement van mede-eigendom zekere bepalingen bevat die een bepaalde beperking van het gebruik van de privé-gedeelten inhouden, zoals in casu art. 3 van het voorliggende reglement, dat bepaalt: «Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn.»

Niet alleen wordt niet bewezen dat de plaatsing van deze (na regularisatie) vergunde carport een wijziging in die zin uitmaakt, maar bovenal dienen dergelijke clausuleringen restrictief te worden geïnterpreteerd, aangezien ze het eigendomsrecht, beschermd door art. 544 BW van een privatief gedeelte inperken zonder wettelijke basis (Vred. Brugge 4 oktober 2012, TGR 2013, 8).

Overwegende dat uit al hetgeen voorafgaat, blijkt dat de door eisende partijen geviseerde en hiervoor nominatim geciteerde drie beslissingen van de bijzondere algemene vergadering van 20 mei 2016 als onregelmatig (overschrijding bevoegdheid) dienen te worden gekwalificeerd en daarom dienen te worden vernietigd.

De overige onderdelen van de hoofdeis zijn een automatisch gevolg van en inherent aan deze vernietiging, zodat daarover niet afzonderlijk dient te worden gestatueerd.

Overwegende dat de tegeneis derhalve ongegrond is.
...

Noot: 

Ghijsbrecht Degeest, PROCESBEVOEGDHEID BIJ APPARTEMENTSMEDEEIGENDOM, NjW 2018, 312

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 18/06/2018 - 20:13
Laatst aangepast op: ma, 18/06/2018 - 20:13

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.