-A +A

Airbnb verhuur in appartement versus reglement mede-eigendom

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Plaats van uitspraak: Brugge
Datum van de uitspraak: 
woe, 08/11/2017

Het verhuren van onroerende goederen kan als daad van koophandel worden aanzien.

Een reglement van appertements-mede-eigendom kan voorzien dat de appartementen uitsluitend bestemd tot privébewoning, met uitsluiting van elke handelsuitbating. 

Of er sprake is van privébewoning dan wel handelsuitbating, vergt een feitelijke beoordeling op basis van het werkelijke gebruik van het kwestieuze appartement.

De rechtbank weerrhield dat de in het appartement gerealiseerde verhuring via Airbnb niet bestemd is voor privébewoning, maar te aanzien is als een handelsuitbating:.

De bewoner had zijn appartement verlaten om bij zijn partner is gaan wonen en verhuurde het appartement via Airbnb, zodat de korte termijn van verhuur hem in staat stelde naar zijn woning terug te keren indien het samenwonen niet zou lukken. Kwestie van de nieuwe partner en de nieuwe relatie eerst eens uit te testen. 

Deze verhuring van een bemeubeld appartement via Airbnb gebeurt niet occasioneel en gaat gepaard met een aanbod van diensten, waardoor aldus door de verhuring en geleverde diensten beroepsinkomsten worden gegenereerd.

Het niet neerleggen van inkomstenstukken met betrekking tot de ontvangsten doet de rechtbank concluderen dat de verhuring en het dienstenaanbod een inkomen verschaft waaruit de handelsuitbating blijkt. Deze deductie wordt aangevuld met stukken die de intensiteit van de reservaties aantonen.

Aldus is de rechtbank van oordeel dat appellant door het permanente aanbod van zijn bemeubeld appartement voor korte opeenvolgende verhuringen via Airbnb, het appartement niet bestemt voor privébewoning, maar voor handelsuitbating, wat in strijd is met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom.

Het volstaat niet dat een beslissing van de algemene vergadering aan een bewoner iets ontzegt, waardoor die bewoner zich persoonlijk benadeeld voelt, om de vordering tot vernietiging tegen die beslissing gegrond te verklaren. De algemene vergadering heeft immers, binnen de grenzen van rechtsmisbruik weliswaar, een vrije beslissingsbevoegdheid.

Van rechtsmisbruik is er sprake wanneer een recht wordt uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon. Het begrip «kennelijk» wijst erop dat de rechter slechts een marginaal toetsingsrecht heeft en dat hij de handelwijze van de houder van het kwestieuze recht slechts bij een flagrant onaanvaardbare rechtsuitoefening mag doorbreken.

Ingeroepen rechtsmisbruik kan niet worden afgewezen zonder de verhouding te onderzoeken tussen het voordeel dat de houder van dat recht heeft beoogd of verkregen en de schade die aan de andere partij berokkend wordt.

Bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, moet de rechter wel rekening houden met alle omstandigheden van de zaak 

Rechtsmisbruik heeft als sanctie de beperking van het recht tot de normale uitoefening of het herstel van de erdoor veroorzaakte schade.

De geïntimeerde zet uiteen dat de beslissing van de vereniging van mede-eigenaars ingegeven is door o.m. het feit dat Airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur het woongenot van de bewoners kan aantasten als gevolg van (geluids)overlast, intensiever gebruik van de gemene delen (ook in de nachtelijke uren), meer (zwerf)vuil, toenemende gevoelens van oncontroleerbaarheid van wie in het appartement verblijft en van onveiligheid (aangezien de codes en sleutels van de gemene delen van de residentie veelvuldig aan vreemden worden gegeven).

De rechtbank is van oordeel dat de door geïntimeerde beoogde doelstellingen legitieme belangen van de vereniging van mede-eigenaars zijn. Een viervijfdenmeerderheid in de buitengewone algemene vergadering mocht derhalve rechtmatig verkiezen om Airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur in de residentie absoluut te verbieden.

Hoezeer ook de wens van appellant om de uitbating van een airbnb in zijn privatief gedeelte te realiseren kan worden begrepen, de algemene vergadering heeft, door deze af te wijzen, geen blijk gegeven van een onrechtmatig handelen. Het voordeel dat geïntimeerde beoogt is niet (kennelijk) buiten verhouding met de schade die appellant berokkend wordt, omdat de beslissing niet elke verhuring door appellant in de weg staat. Er is geen bewijs van rechtsmisbruik door geïntimeerde.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1028
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

D.C. t/ Vereniging van mede-eigenaars Residentie L.R.

I. Procedure

Het dossier dat aan deze rechtbank wordt voorgelegd, bevat de rechtsplegingdossiers met:

– een voor eensluidend verklaard afschrift van het aangevochten vonnis van het Vredegerecht van het vierde kanton Brugge, uitgesproken op 30 maart 2017;

– een verzoekschrift tot hoger beroep tegen dit vonnis door appellant op 14 april 2017 neergelegd op de griffie van deze rechtbank (...).

II. Bijzonderste gegevens van de zaak

...

3. Feitelijke gegevens van de zaak

...

2. Het reglement van mede-eigendom van de residentie L.R. bepaalt o.m.:

«Art. 14 – Voorschriften over het gebruik

«De appartementen

«De appartementen zijn uitsluitend bestemd tot privébewoning, met uitsluiting van elke handelsuitbating.

«Uitoefening van een vrij beroep of vestiging van een kantoor voor diensten is slechts toegelaten voor zover dit verenigbaar is met de geldende stedenbouwkundige voorschriften en voor zover hieruit geen burenhinder ontstaat.»

...

3. Appellant verhuurt zijn appartement via www.airbnb.be, een website waar mensen over de hele wereld accommodaties online kunnen adverteren en reserveren.

4. In de notulen van de «Buitengewone vergadering van 18 oktober 2016» wordt o.m. vermeld:

...

«3. Op verzoek van meer dan 20% van de mede-eigenaars wordt deze vergadering samengeroepen. «Voor zover als het huidig reglement van orde daartoe nog niet zou volstaan, gaan we een absoluut verbod van toerismeverhuur voorstellen en dit op straffe van een dwangsom van 500 euro per dag bij het niet respecteren van het verbod.»

«Iedereen met uitzondering van C.D. (265/10159) stemde volgende wijziging: het reglement van orde wordt gewijzigd – voor zover als het verbod hiertoe in de huidige staturen nog niet duidelijk genoeg zou zijn – in die zin dat airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur absoluut verboden zijn in de residentie en dit vanaf 19 oktober 2016.

«Overtredingen kunnen op elke wijze worden vastgesteld en worden door de mede-eigenaars aan de syndicus bezorgd. Het verder maken van reclame op een website met de mogelijkheid om een vakantieboeking te maken wordt per dag dat dit gebeurt als overtreding beschouwd.

«De syndicus zal een boete van 100 euro per vaststaande overtreding aanrekenen op de jaarlijkse afrekening van het betreffende kavel.»

5. Bij akte betekend op 28 oktober 2016 is appellant overgegaan tot dagvaarding van geïntimeerde, teneinde o.m. «met toepassing van art. 577-9, § 2 BW de beslissing nummer 3 van de algemene vergadering van 18 oktober 2016 van de vereniging van mede-eigenaars van de groep van gebouwen te (...) te vernietigen, de syndicus de inschrijving te bevelen van het te vellen vonnis in het register van de notulen.»

6. Bij vonnis van 30 maart 2017 verklaarde de eerste rechter de vordering onontvankelijk en ongegrond.

III. Beoordeling

...

2. De grond van de zaak

...

2.2. De gegrondheid van de oorspronkelijke vordering van appellant

2.2.0. Vooraf

Appellant meent:

– enerzijds dat zijn Airbnb-activiteiten verenigbaar zijn met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom;

– anderzijds dat de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 oktober 2016 vernietigd moet worden wegens onregelmatigheid en onrechtmatigheid.

2.2.1. De verenigbaarheid van de verhuuractiviteiten van appellant met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom

1. In het licht van de vraag of de verhuuractiviteiten van appellant verenigbaar zijn met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom, heeft de eerste rechter terecht overwogen dat de vraag rijst of de verhuring door appellant in het kader van Airbnb een handelsuitbating uitmaakt dan wel een privébewoning.

2. Appellant is van oordeel dat de door hem gerealiseerde verhuur van zijn appartement via www.airbnb.be verenigbaar is met de bepalingen van de basisakte en derhalve geen handelsuitbating is. Hij verwijst daarvoor o.m. naar:

– art. 2 W.Kh., dat een limitatieve opsomming bevat van daden van koophandel en waarin verhuring van onroerende goederen niet voorkomt;

– het feit dat hij enkel het appartement verhuurt, zonder dat een bijkomende dienst geleverd wordt;

– de artt. 11 en 12 van het reglement van mede-eigendom die korte verhuring niet in de weg staan.

Het standpunt van appellant dat het Wetboek van Koophandel het verhuren van onroerende goederen nooit als daad van koophandel beschouwt, is gebaseerd op een verkeerde lezing van dat wetboek.

De bewering van appellant dat hij enkel het appartement verhuurt, zonder dat een bijkomende dienst geleverd wordt, wordt tegengesproken door de vaststelling dat hij zijn appartement op www.airbnb.be als volgt aanprijst: «Op 10 minuten van het centrum met de fiets. Fietsverhuur mogelijk» en dat daar in realiteit ook frequent gebruik van wordt gemaakt, zoals blijkt uit diverse online recensies van mensen die bij appellant gelogeerd hebben: (...).

De loutere vaststelling dat de artt. 11 en 12 van het reglement van mede-eigendom korte verhuring niet in de weg staan, impliceert niet dat de door appellant gerealiseerde verhuur van zijn appartement via Airbnb verenigbaar is met de overige bepalingen van het reglement van mede-eigendom.

3. Met toepassing van art. 14 van het reglement van mede-eigendom van de Residentie L.R. zijn de appartementen uitsluitend bestemd tot privébewoning, met uitsluiting van elke handelsuitbating. Uitoefening van een vrij beroep of vestiging van een kantoor voor diensten is slechts toegelaten voor zover dit verenigbaar is met de geldende stedenbouwkundige voorschriften en voor zover hieruit geen burenhinder ontstaat.

Partijen zijn het er kennelijk niet over eens of appellant door de gerealiseerde verhuur van zijn appartement via Airbnb het appartement bestemt voor privébewoning dan wel voor handelsuitbating.

Of er sprake is van privébewoning dan wel handelsuitbating, vergt een feitelijke beoordeling op basis van het werkelijke gebruik van het kwestieuze appartement.

4. Aan de hand van de volgende feitelijke gegevens en vaststellingen blijkt dat appellant zijn appartement door de gerealiseerde verhuring via Airbnb niet bestemt voor privébewoning, maar voor handelsuitbating:

Uit het e-mailbericht van appellant aan een mede-eigenaar van de residentie van 13 oktober 2016 blijkt dat appellant in augustus 2016 bij zijn partner is gaan wonen en dat hij het appartement via Airbnb zal verhuren, omdat de korte termijn van verhuur hem in staat stelt om snel naar zijn woning terug te keren indien het samenwonen niet zou lukken.

Het feit dat appellant nog steeds administratief ingeschreven is in het kwestieuze appartement, doet geen afbreuk aan de vaststelling dat het appartement permanent beschikbaar is en aangeboden wordt voor verhuring via Airbnb, gelet op het feit dat appellant bij zijn partner is ingetrokken.

Gelet op het feit dat het verhuren van het bemeubeld appartement via Airbnb niet occasioneel gebeurt en dat appellant bovendien ook diensten aanbiedt, zijn de inkomsten die appellant realiseert uit verhuring en geleverde diensten beroepsinkomsten.

Ondanks de herhaalde vraag van geïntimeerde, laat appellant manifest na een volledig zicht te geven op zijn inkomsten uit de verhuring van zijn appartement via Airbnb. Nochtans kan dat eenvoudig door voorlegging van de afrekeningen van Airbnb, die de betalingen van de gasten int en doorstort na afhouding van 3% servicekosten (zie nuttig https://www.airbnb.be/host/homes?from_nav=1). De rechtbank dient met het achterhouden van informatie terdege rekening te houden (zie nuttig: Rb. Gent, 14 september 2010, P&B, 2011, 78 en alle aldaar opgenomen verwijzingen). De enige mogelijke conclusie is dat appellant het voorleggen van alle in zijn bezit zijnde stukken nadelig acht in het licht van huidige procedure, wat enkel zo is indien de verhuring hem een inkomen verschaft waaruit de handelsuitbating blijkt.

Uit de door geïntimeerde voorgelegde stukken (...) blijkt duidelijk de intensiteit van de reservaties, waaruit de handelsuitbating van appartement voor (toeristisch) logies blijkt. Geïntimeerde zet daaromtrent op niet-betwiste wijze uiteen: «Op 2 juni 2017 waren er zeventien dagen reservaties in juli 2017. Op 24 juni 2017 waren er twintig reservatiedagen voor juli 2017. Op 14 juli 2017 bleken er nog slechts drie dagen in juli niet ingevuld.

«Op 2 juni 2017 was de grote helft van augustus al gereserveerd.

«Op 24 juni 2047 waren er nog meer reservaties.

«Bij een check op 14 juli 2017 waren er nog slechts vier dagen niet gereserveerd in augustus 2017.

«De andere stukken tonen eveneens een dergelijk verloop aan qua binnenkomende reservaties.»

5. Gelet op wat voorafgaat is de rechtbank van oordeel dat appellant door het permanente aanbod van zijn bemeubeld appartement voor korte opeenvolgende verhuringen via Airbnb, het appartement niet bestemt voor privébewoning, maar voor handelsuitbating, wat in strijd is met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom.

...

2.2.2. Statutenwijziging

1. Appellant vordert de vernietiging van de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 oktober 2016 van de vereniging van mede-eigenaars van de Residentie L.R. waar omtrent het agendapunt 3 «Voor zover als het huidig reglement van orde daartoe nog niet zou volstaan gaan we een absoluut verbod van toerismeverhuur voorstellen en dit op straffe van een dwangsom van 500 euro per dag bij het niet respecteren van het verbod» beslist werd: «Het reglement van orde wordt gewijzigd – voor zover het verbod hiertoe in de huidige statuten nog niet duidelijk genoeg zou zijn – in die zin dat Airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur absoluut verboden zijn in de residentie en dit vanaf 19 oktober 2016. Overtredingen kunnen op elke wijze worden vastgesteld en worden door de mede-eigenaars aan de syndicus bezorgd. Het verder maken van reclame op een website met de mogelijkheid om een vakantieboeking te maken wordt per dag dat dit gebeurt als overtreding beschouwd. De syndicus zal een boete van 100 euro per vaststaande overtreding aanrekenen op de jaarlijkse afrekening van het betreffende kavel.»

Appellant meent dat die beslissing onregelmatig en onrechtmatig is.

De bewijslast inzake het onregelmatig of onrechtmatig karakter van de beslissingen rust op appellant, die de vernietiging vordert (art. 870 Ger.W.).

2. Een beslissing is onregelmatig wanneer daarbij door de wet of de statuten voorgeschreven substantiële vormen voor het bijeenroepen en houden van de algemene vergadering of wettelijke of statutaire bepalingen van bevoegdheidsattributie worden miskend.

In dit geval ligt geen enkel bewijs van enige vormmiskenning of bevoegdheidsoverschrijding voor.

Appellant bewijst niet dat de bestreden beslissing onregelmatig is.

3. Een beslissing is onrechtmatig wanneer er een wanverhouding bestaat tussen de door de meerderheid van mede-eigenaars beoogde doelstellingen en de nadelen die de minderheid van de mede-eigenaars daarvan ondervindt; het is een beslissing waarbij gekozen wordt voor de meest schadelijke oplossing, terwijl er verschillende opties open staan, of waarbij er een onevenredigheid bestaat tussen het behaalde voordeel en de veroorzaakte schadelijke gevolgen.

Het volstaat niet dat een beslissing van de algemene vergadering aan een bewoner iets ontzegt, waardoor die bewoner zich persoonlijk benadeeld voelt, om de vordering tot vernietiging tegen die beslissing gegrond te verklaren. De algemene vergadering heeft immers, binnen de grenzen van rechtsmisbruik weliswaar, een vrije beslissingsbevoegdheid.

Van rechtsmisbruik is er sprake wanneer een recht wordt uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon. Het begrip «kennelijk» wijst erop dat de rechter slechts een marginaal toetsingsrecht heeft en dat hij de handelwijze van de houder van het kwestieuze recht slechts bij een flagrant onaanvaardbare rechtsuitoefening mag doorbreken.

Ingeroepen rechtsmisbruik kan niet worden afgewezen (vgl. Cass. 19 maart 2015, C.13.0218.F, www.cassonline.be) noch aangenomen (vgl. Cass. 20 februari 2015, C.14.0163.N, www.cassonline.be), zonder de verhouding te onderzoeken tussen het voordeel dat de houder van dat recht heeft beoogd of verkregen en de schade die aan de andere partij berokkend wordt.

Bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, moet de rechter wel rekening houden met alle omstandigheden van de zaak (vgl. Cass., 20 februari 2015, C.14.0163.N; Cass. 17 februari 2012, C.10.0651.F, Arr.Cass. 2012, nr.118; Cass. 6 januari 2011, C.09.0624.F, Arr.Cass. 2012, nr. 12; Cass. 8 februari 2010, C.09.0416.F, Arr.Cass., 2010, nr. 89; Cass. 9 maart 2009, C.08.0331.F, Arr.Cass. 2009, nr. 182; Cass. 12 december 2005, S.05.0035.F, Arr.Cass. 2005, nr. 664).

Rechtsmisbruik heeft als sanctie de beperking van het recht tot de normale uitoefening of het herstel van de erdoor veroorzaakte schade (Cass. 16 december 1982, Arr.Cass. 1982-83, 578).

4. Geïntimeerde zet uiteen dat de beslissing van de vereniging van mede-eigenaars ingegeven is door o.m. het feit dat Airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur het woongenot van de bewoners kan aantasten als gevolg van (geluids)overlast, intensiever gebruik van de gemene delen (ook in de nachtelijke uren), meer (zwerf)vuil, toenemende gevoelens van oncontroleerbaarheid van wie in het appartement verblijft en van onveiligheid (aangezien de codes en sleutels van de gemene delen van de residentie veelvuldig aan vreemden worden gegeven).

De rechtbank is van oordeel dat de door geïntimeerde beoogde doelstellingen legitieme belangen van de vereniging van mede-eigenaars zijn. Een viervijfdenmeerderheid in de buitengewone algemene vergadering mocht derhalve rechtmatig verkiezen om Airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur in de residentie absoluut te verbieden.

Hoezeer ook de wens van appellant om de uitbating van een airbnb in zijn privatief gedeelte te realiseren kan worden begrepen, de algemene vergadering heeft, door deze af te wijzen, geen blijk gegeven van een onrechtmatig handelen. Het voordeel dat geïntimeerde beoogt is niet (kennelijk) buiten verhouding met de schade die appellant berokkend wordt, omdat de beslissing niet elke verhuring door appellant in de weg staat. Er is geen bewijs van rechtsmisbruik door geïntimeerde.

Anders dan appellant lijkt aan te nemen, doen de vaststellingen dat de huisvestingsmaatschappij V. een project heeft in een nabijgelegen appartementsgebouw en dat sommige appartementen verhuurd worden aan buitenlandse voetballers geen afbreuk aan de rechtmatigheid van de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van de Residentie L.R. Appellant bewijst evenmin enige schending van art. 544 BW of art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.

...

6. De beslissing van de eerste rechter om de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 oktober 2016 niet te vernietigen als onregelmatig of onrechtmatig wordt bevestigd, met aanvulling van de gronden waarop deze berust.

...

Vonnis à quo (vonnis waartegen het beroep werd ingesteld):

• Vred. Brugge 30 maart 2017, RW 2017-2018, 1031

Samenvatting

Een verhuring van een appartement via Aibnb is strijdig met basis akte van het appartementsgebouw dat het appartement bestemd is voor privébewoning, de uitoefening van een vrij beroep of het houden van een kantoor.

Tekst vonnis

D.C. t/ Vereniging van mede-eigenaars Residentie L.R.

Overwegende dat uit de gegevens van de zaak blijkt dat de vordering gegrond is in de mate als hierna bepaald.

...

Overwegende dat bij dagvaarding van 28 oktober 2016 eisende partij vordert te zeggen voor recht dat, met toepassing van art. 577-9, § 2 BW, de beslissing van de algemene vergadering van 18 oktober 2016 van de Vereniging van mede-eigenaars te Sint-Michiels Brugge, (...) vernietigd wordt, de syndicus te bevelen dat het te vellen vonnis in het register van de notulen wordt ingeschreven (...).

Dat ter staving van deze vordering uiteengezet wordt dat verzoeker eigenaar is van een appartement gelegen te Sint-Michiels Brugge, (...), gelegen in de Residentie L.R., waarin op 18 oktober 2016 een algemene vergadering gehouden werd die onder punt 3 beslist heeft dat Airbnb en welke vorm dan ook van vakantieverhuur absoluut verboden is in de Residentie met ingang van 19 oktober 2016 onder verbeurte van een dwangsom van 100 euro per vastgestelde overtreding; dat deze beslissing onregelmatig en onrechtmatig is in de zin van art. 577-9, § 2 BW.

Dat immers in de splitsingsakte van het gebouw, notarieel verleden op 2 september 2008, de bestemming van de kavels als privébewoning, vrij beroep of kantoor vastgelegd is met de bijzondere vermelding in art. 11 dat elke privatief vanzelfsprekend het vrije gebruik en genot van zijn kavel heeft, en in art. 12 complementair bepaald is dat berichten ter aankondiging van verhuring geplaatst mogen worden; dat vooral deze splitsingsakte miskend wordt, in zoverre de beslissing nr. 3 van 18 oktober 2016 de statutaire bepaling formeel miskent.

Dat eisende partij daarenboven het appartement aangekocht heeft met een bepaald zakenrechtelijk statuut, de bepalingen van het zakenrechtelijk statuut achteraf niet gewijzigd kunnen worden en in deze omstandigheden de beslissing dient te worden vernietigd, temeer daar er een precedent is van dit vredegerecht waarin beslist werd dat de algemene vergadering het eigendomsrecht schendt door een mede-eigenaar met dokterspraktijk het normaal gebruik van onroerend goed te ontzeggen;

Dat (...) verweerster erop wijst dat de website van Airbnb een pagina bevat van eiser, die 75 euro per nacht vraagt voor zijn appartement dat gelegen is vlakbij het historisch centrum van Brugge, gratis parking heeft en dichtbij het treinstation gelegen is met een bushalte vlakbij.

Dat de Residentie L.R. appartementen bevat die verkocht werden met de omschrijving «Luxueus wonen in een idylische omgeving, meer bepaald een oase van groen en rust op enkele meters van 6,5 ha grote vijver, die beschermd is, in een doodlopende straat waardoor de privacy wordt verzekerd».

Dat er m.b.t. de uitbating van Airbnb sedert augustus 2016 diverse verklaringen dienden te worden opgetekend van de medebewoners van de Residentie L.R., die allereerst inhouden dat de veiligheid in het gedrang komt door de exploitatie van het Airbnb-appartement, omdat toeristen alle toegangscodes krijgen waarbij ze ongebreideld toegang hebben tot diverse delen van de gemeenschap en de nutsvoorzieningen, dit daarenboven een verstoring meebrengt van de rust en de privacy, daar toeristen er ongegeneerd binnengluren in appartementen en foto’s nemen, maar zich ook bezondigen aan nachtlawaai en belletjetrekspelletjes, voorts de in de statuten vereiste standing van luxueuze woning niet gerespecteerd wordt door de toeristen en aldus het geheel van het appartementencomplex degradeert en ten slotte een en ander de schrik van de bewoners veroorzaakt heeft voor ongevallen, schade aan de residentie en een sfeerverandering creëerde door de aanwezigheid van onbekenden, in de residentie.

Dat verzoeker aanvoert dat daarnaast nog overlast is die zich voordoet door het achterlaten van allerlei huisvuil in de gemeenschappelijke berging, bevuilen van de inkomhal, de lift en het parkeren op de niet-reglementaire plaatsen.

Dat daarop een beslissing van de (...) werd genomen, gebaseerd op art. 14, dat immers de appartementen uitsluitend bestemt tot privébewoning, met uitsluiting van elke handelsuitbating, maar toelaat dat er een vrij beroep gevestigd wordt, dat daarom een dokterspraktijk toelaatbaar is, maar een Airbnb-exploitatie niet; dat dit ook beslist werd op de algemene vergadering van 18 oktober 2016, samen met het bepalen van een boete van 100 euro per vastgestelde overtreding en een dwangsom van 500 euro per dag bij het niet-respecteren van het verbod.

Dat verder uiteengezet wordt dat de activiteiten van eiser onder de decretale bepalingen van toeristisch logies vallen, meer bepaald die van 5 februari 2016 waarin bepaald wordt dat een exploitant elke natuurlijke persoon of rechtspersoon is die een toeristisch logies zoals vermeld in punt twee exploiteert, en waarvan art. 2 bepaalt dat een toeristisch logies elke constructie-inrichting of ruimte is die aan één of meer toeristen tegen betaling de mogelijkheid tot verblijf omvat voor één of meer nachten en dat wordt aangeboden op toeristische markt; dat de activiteiten van verwerende partij duidelijk vallen onder de decretale bepalingen, wat meebrengt dat eiser door de terbeschikkingstelling van een appartement een commerciële uitbating waarneemt, dit niet valt onder de huur die bedoeld is in de statuten van de Residentie L.R., omdat die huur moet overeenstemmen met de uitsluitende bestemming van het onroerend goed tot privébewoning, met uitsluiting van elke handelsuitbating, en dit niet het geval is.

Dat verweerster erop wijst dat eiser de decretale regelgeving niet naleeft, omdat een toeristisch logies zonder enige erkenning of vergunning permanent als vakantiewoning op Airbnb wordt aangeboden tegen 75 euro per nacht met een minimum van twee nachten, wat de facto een handelsuitbating is, maar dat hij noch verplichte inschrijving in het KBO nam en zich evenmin in orde stelde met de btw, er daardoor ook geen gebruik is dat overeenstemt met de wetten of verorderingen, wel integendeel, het gebruik dat gemaakt wordt van het appartement is strijdig met de wetten en verordeningen, derhalve art. 544 BW niet kan worden geschonden en de vordering van eiser dan ook manifest ongegrond is.

Dat verweerster ten slotte aanvoert dat art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM van 5 november 1996 niet van toepassing is, omdat er geen beroving van eigendom is, in deze omstandigheden de vordering dan ook evenmin kan worden ingewilligd en finaal het aangevoerde precedent van 26 december 2014 een discussie betreft over de toegangspoort en het al dan niet toestaan van een timer.

Dat daarenboven wordt aangevoerd dat eiser art. 544 schendt omdat hij in strijd met het reglement van mede-eigendom een voor private bewoning met uitsluiting van handelsdoeleinden bestemd onroerend goed gebruikt voor handelsdoeleinden, daartoe de wettelijke en fiscale verplichtingen niet naleeft, de Vlaamse decretale bepalingen inzake toeristisch logies niet naleeft en evenmin de verordeningen van Brugge, zodat de daardoor veroorzaakte overlast zowel ter zake van het parkeren als de bevuiling van de gemene delen en het achterlaten van vuilnis, wel degelijk overlast is en dat hetzelfde geldt met betrekking tot de veiligheid wegens de codes en de verstoring van de rust en de privacy, in die omstandigheden in principe zelfs een vordering op basis van art. 544 BW zou kunnen worden ingesteld tegen eiser, maar dit ten genoege van rechte grondt dat de beslissing alleszins niet onregelmatig of onrechtmatig is;

Dat daarop door eisende partij gerepliceerd wordt dat in art. 12 duidelijk gewag maakt wordt van aankondigingen van verhuringen, dat op zich volstaat om in de vordering te volharden in zoverre de beslissing van 18 oktober 20169 nr. 3 die private bewoning niet toelaat; art. 544 BW door eiser niet geschonden wordt aangezien hij opgenomen is in het Vlaams logiesinformatiesysteem en zich daarenboven zal schikken naar het nieuwe logiesdecreet van 5 februari 2016 dat nog niet in werking is getreden; dat ten slotte m.b.t. de veiligheid en de overlast verwezen wordt naar het feit dat tegenover het appartementsgebouw een flatgebouw ligt van V. met 104 appartementen, die bewoond worden door sociale huurders, die natuurlijk niet dezelfde normen hebben als de eigenaars van de Residentie L.R., verder 50 meter van het gebouw het jeugdhuis T. ligt waar regelmatig fuiven worden georganiseerd met optredens, daarenboven de Residentie L.R. open is en in die omstandigheden de klachten van overlast niet eens gegrond blijken.

Dat ten slotte Club Brugge in de Residentie L.R. een vijftal voetballers huisvest, wat toch ook een commerciële verhuring lijkt, en die ook voor overlast zorgt, waaromtrent verwezen wordt naar een huisvuilincident met vrienden van voetballer T.P.

...

Dat er ook nog kort gerepliceerd wordt dat het toelaten van een verhuring in art. 11 dient te worden gezien in de totale context van de diverse artikelen van de splitsingsakte, waaruit duidelijk blijkt dat private verhuring toegelaten is maar alle andere vormen niet, terwijl voor het overige ter zake van de feiten eiser wel degelijk niet is opgenomen in het logiesdecreetregister, het stuk 6 geen erkenningsattest is omdat bij het opzoeken van de erkende Airbnb’s het adres van eiser niet werd teruggevonden in het register, terwijl ter zake V. en het jeugdhuis T. wordt aangevoerd dat eiser zich niet moet verschuilen achter anderen, dat onder meer blijkt uit zijn eigen aanprijzing van zijn appartement waarin hij gewag maakt van maximale rust en stilte, het jeugdhuis daarenboven verder ligt en in die omstandigheden daaruit geen overlast voortvloeit, en ten slotte m.b.t. de voetballers van Club Brugge, dat die wel degelijk aan private bewoning doen en daarom géén occasionele op winst gerichte handelsactiviteiten.

Overwegende dat de rechtbank in stuk 1 van het dossier van verwerende partij de aanwezigheid aantreft van een afschrift van de buitengewone vergadering van 18 oktober 2016, waarin sub 3 vermeld staat dat met uitzondering van 265/10.000sten een wijziging gestemd werd in het huishoudelijk reglement dat Airbnb en elke andere vorm van vakantieverhuur absoluut verboden zijn in de Residentie met ingang van 19 oktober 2016 en dat overtredingen op elke wijze kunnen worden vastgesteld door mede-eigenaars, alleszins het maken van reclame op een website als een overtreding zal worden beschouwd, en daarenboven een boete van 100 euro per vastgestelde overtreding zal worden aangerekend, en wel op de jaarlijkse afrekening van de betreffende kavel.

Dat de basisakte voorligt van de groep van gebouwen, verleden op 2 september 2008, die het reglement van mede-eigendom bevat, dat in art. 12 bepaalt dat berichten ter aankondiging van de verhuring of verkoop wel mogen worden aangebracht, maar dienen te beantwoorden aan een eenvormig model (dat in voorkomend geval door de syndicus zal worden bepaald); art. 14 bepaalt dat appartementen uitsluitend bestemd zijn voor privébewoning, met uitsluiting van elke handelsuitbating en dat de uitoefening van een vrij beroep of vestiging van een kantoor van diensten slechts toegelaten is voor zover dit verenigbaar is met de geldige stedenbouwkundige voorschriften en hieruit geen burenhinder ontstaat, waaronder vermeld wordt in de volgende alinea dat de privatieve wooneenheden onder geen enkel voorwendsel zullen mogen worden aangewend voor onder meer een horeca-uitbating, en elke overtreding met alle middelen van recht kan worden aangevochten.

Dat in art. 16 de verhuring geregeld wordt en in art. 16, IV bepaald wordt dat een zakelijk of persoonlijk recht enkel kan worden toegerekend aan personen die de standing van het gebouw en de bestemming van de privatieve kavels eerbiedigen; dat art. 16 II bepaalt dat de bewoner tot naleving van de bepalingen van het reglement van mede-eigendom is gehouden en dat art. 17 daaraan toevoegt dat er toezicht zal worden uitgeoefend door de syndicus.

Dat dan verder verhuringspubliciteit is voorhanden, evenals verkopen die er telkens op wijzen dat het goed schitterend gelegen is en in een oase van groen en rust ook de folder van het nieuwbouwproject dat onderstreept, dat ten slotte ook de voorgelegde foto in dezelfde zin gaat.

Dat (...) een aantal stukken voorliggen met klachten van mede-eigenaars, die zich vooral storen aan de overlast en gewag maken van een onveiligheidsgevoel, en ter zake klaarblijkelijk een flinke meerderheid uitmaken;

Dat onder stuk 6 de opzoekingen voorliggen van het internet van het Vlaamse Logiesinformatiesysteem dat voor de naam van eiser negatief is, en voorts klachten voorliggen bij onder meer verbalisanten i.v.m. de uitbating van de Airbnb;

...

Overwegende dat ter zake de principes, de rechtbank in eerste instantie vaststelt dat met toepassing van art. 1134, eerste lid BW overeenkomst partijen tot wet strekken en niet éénzijdig kunnen worden gewijzigd noch ontbonden; dat daarenboven dezelfde wetsbepaling daaraan toevoegt dat de overeenkomst loyaal dient te worden uitgevoerd;

Dat m.b.t. gedwongen medeëigendom van gebouwen, of groepen van gebouwen, art. 577- 4, § 1 BW bepaalt dat de basisakte van het reglement van mede-eigendom, die in wezen een toetredingsovereenkomst is tussen de oprichter en zijn toekomstige cliënten, het voorwerp moet uitmaken van een authentieke akte, die de beschrijving van het onroerend goed in zijn geheel en zijn privatieve gemeenschappelijke delen moet bevatten, en ook een aantal verplichtingen, maar ook de bestemming en de ligging van het privatieve deel.

Dat voorts art. 577-9, § 2 BW aan iedere mede-eigenaar het recht toekent een beroep te doen op de rechter ter vernietiging of wijziging van alle onregelmatige bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen van de algemene vergadering, en dit op straffe van verval binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

Overwegende dat ten slotte met toepassing van art. 544 BW eigendom het recht is om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten en de verordeningen.

Overwegende dat m.b.t. deze casus de rechtbank in eerste instantie dient vast te stellen dat, hoewel bij een oprichtingakte meestal maar één partij verschijnt, deze akte wel degelijk een toetredingsovereenkomst uitmaakt in de zin van art. 1134 BW, en dat dit het gevolg is van art. 577-4, § 1 BW dat niet enkel bepaalt dat er ter zake de basisakte de aanwezigheid van een beschrijving van het onroerend goed in zijn geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen noodzakelijk voorhanden moet zijn, maar onder meer ook een aantal andere zaken worden opgenomen die wel degelijk lasten inhouden, waaronder de bestemming van het privatieve deel. Dat dit onder meer blijkt uit het feit dat de paragrafen 3 en 4 van dezelfde wetsbepaling het hebben over een beding in de statuten, zodanig dat uit art. 577-4, § 1 BW ten genoege van rechte voortvloeit dat dezelfde wettelijk verbindende kracht van de overeenkomsten van toepassing is op de statuten, dat dit verder wordt geëxpliciteerd in onder meer art. 577-7 en vooral art. 577-10, § 1 BW, dat uitdrukkelijk bepaalt dat de bepalingen van de statuten rechtstreeks kunnen worden tegengeworpen aan alle houders van zakelijke of persoonlijke rechten op het gebouw in mede-eigendom.

Dat aldus zonder enige twijfel vaststaat dat op basis van enerzijds art. 1134 BW en anderzijds art. 577-10, § 1 BW eisende partij gebonden is door onder meer de bestemming van de appartementen tot private bewoning met uitsluiting van elke handelsuitbating vervat in art. 14 m.b.t. de voorschriften van het gebruik vervat in het zakenrechterlijk statuut van het gebouw.

Dat zodra dit vaststaat, de vraag rijst of een verhuring in het kader van Airbnb een handelsactiviteit uitmaakt dan wel een private activiteit.

Dat krachtens het decreet van 5 februari 2016 elke natuurlijke persoon die een toeristisch logies exploiteert als exploitant dient te worden aangeduid en een toeristisch logies krachtens art. 2, § 2 elke constructie-inrichting of ruimte is die aan één of meer toeristen tegen betaling de mogelijkheid tot verblijf biedt voor één of meer nachten, en die wordt aangeboden op toeristische markt.

Dat de rechtbank voorts dient vast te stellen dat de omschrijving van handelsuitbating in art. 14 van het hierboven vermelde huishoudelijk reglement, overeenstemt met het begrip van handels- en ambachtsondernemingen vervat in art. III.49, § 1 WER, als zijnde elke economische activiteit, wat door de rechtspraak verfijnd werd (HvJ 3 oktober 2013, inzake BKK mobil oil ECLI:EU:C:2013:634) tot elke natuurlijke persoon die een activiteit tegen betaling uitoefent waarbij een instelling met een taak van algemeen belang of een publiekrechterlijke vorm niet wordt uitgesloten, en waaruit de rechtsleer heeft afgeleid dat voor een functionele benadering gekozen werd (R. Steennot, G. Straetmans, E. Terryn, B. Keirsbilck en B. Wyseur, «Overzicht van rechtspraak. Consumentenbescherming (2008-2014) – Marktpraktijken (2011-2014)», TPR 2015, (1311) 1316-1348) waaromtrent in een conclusie van de advocaat-generaal kort gesteld werd dat dat een regelmatig winstgevende activiteit diende te zijn.

Overwegende dat afgetoetst aan deze criteria de rechtbank in eerste instantie dient vast te stellen dat het aanbod van het appartement op Airbnb permanent is; dat dit aldus een regelmatige activiteit uitmaakt.

Dat uit de aanbiedingen op Airbnb ook blijkt dat voor elke verhuring ook betaling gevraagd wordt.

Dat de activiteit van eiser aldus voldoet aan de vereisten van de rechtspraak ter invulling van de wettelijke bepaling van het begrip onderneming.

Dat de rechtbank uitdrukkelijk dient vast te stellen dat ook wel degelijk voldaan is aan het criterium van betaling.

Dat de activiteit die door eiser gevoerd wordt dus wel degelijk beantwoordt aan de criteria van een onderneming. Dat daaruit voortvloeit dat de activiteit van verhuring via Airbnb in casu strijdig is met de statuten van de mede-eigendom, waaruit noodzakelijkerwijze voortvloeit dat eiser de bestemming van het onroerend goed miskent, spijts de termen van art. 1134 en artt. 577-4 en 577-10 BW.

Dat daaruit dan weer noodzakelijkerwijze voortvloeit dat zijn belang onrechtmatig is, wat uiteraard lijdt tot onontvankelijkheid van de vordering (zie o.m. Cass. 2 april 1998, RW 1998-99, 502, met noot; Cass. 20 februari 2009, RW 2010-11, 1644).

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 18/02/2018 - 19:31
Laatst aangepast op: vr, 30/03/2018 - 17:50

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.