-A +A

Advocaat en syndicus

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
don, 16/06/2016

De vaststelling dat ook een advocaat de activiteit van syndicus binnen de vennootschap uitoefent en in die hoedanigheid niet onderworpen is aan het toezicht van het BIV, staat er niet aan in de weg dat de vennootschap zelf dient te voldoen aan de vereisten voor de beroepsuitoefening van vastgoedmakelaarsactiviteiten, in casu syndicusactiviteiten.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2016-2017
Pagina: 
908
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

bvba W. t/ Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars

1. De antecedenten en de vorderingen

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (hierna: “BIV”) heeft op 3 april 2015 de h. J. De R. en bvba W. doen dagvaarden om te verschijnen voor de Voorzitter van de Rechtbank van Koophandel Antwerpen, afdeling Antwerpen.

Het BIV verweet gedaagden manifeste overtredingen van de wettelijke bepalingen die de beroepsuitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar regelen. Zij vorderde:

– te zeggen voor recht dat de h. De R. in strijd met art. 5 en 10 van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar” de beroepsactiviteiten van vastgoedmakelaar uitoefent, doordat hij deze activiteiten uitoefent zonder over de wettelijk vereiste inschrijving te beschikken, en dat hij aldus art. VI.104 WER. schendt;

– de h. De R. bijgevolg een verbod op te leggen om nog langer de activiteit van vastgoedmakelaar, zoals omschreven in art. 2 van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar”, uit te oefenen zonder over de wettelijke inschrijving te beschikken, dit op straffe van een dwangsom van 3.500 euro per dag per vastgestelde overtreding van dit verbod, te rekenen vanaf de betekening van het te vellen vonnis;

– te zeggen voor recht dat bvba W. handelt in strijd met art. 10 van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar” door vastgoedmakelaarsactiviteiten uit te oefenen zonder dat haar zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend – in dit geval de h. De R. – ingeschreven zijn in de overeenkomstige kolom van het tableau of de lijst, en dat bvba W. aldus art. VI.104 WER schendt;

– bvba W. bijgevolg een verbod op te leggen om nog langer de activiteiten van vastgoedmakelaar, zoals omschreven in art. 2 van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar” uit te oefenen zonder dat haar zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend ingeschreven zijn in de overeenkomstige kolom van het tableau of de lijst, en dit op straffe van een dwangsom van 3.500 euro per dag per vastgestelde schending van dit verbod, te rekenen vanaf de betekening van het te vellen vonnis.

...

Met het bestreden vonnis van 21 oktober 2015 heeft de eerste rechter de vordering toelaatbaar en grotendeels gegrond verklaard. De wetsovertredingen werden vastgesteld en de gevorderde stakingsverboden werden opgelegd onder verbeurte van een dwangsom van 500 euro per dag en per vastgestelde wetsovertreding, vanaf zeven dagen na de betekening van het vonnis. (...).

Met een verzoekschrift neergelegd op 16 december 2015 stelde bvba W. hoger beroep in. De h. De R. stelde geen hoger beroep in, noch werd hij bij het hoger beroep betrokken.

Bvba W. verzoekt het hof de vordering van het BIV onontvankelijk minstens ongegrond te verklaren.

Het BIV besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep en herneemt haar volledige vordering ten opzichte van bvba W.

2. Beoordeling

2.1. Terecht oordeelde de eerste rechter dat de vordering ingesteld door het BIV toelaatbaar is.

Krachtens art. 8 § 1, tweede lid, 1o van de Kaderwet van 3 augustus 2007 “betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen” heeft de Nationale Raad van een erkend dienstverlenend intellectueel beroep de opdracht erop toe te zien dat de voorwaarden inzake toegang tot het beroep worden nageleefd en de opdracht met dat doel in rechte op te treden.

Hoewel het instituut, de publiekrechtelijke beroepsorganisatie met rechtspersoonlijkheid, in rechte optreedt en de formele procespartij is, blijkt uit de voorliggende stukken dat de beslissing inzake het optreden in rechte genomen werd binnen de Nationale Raad van het BIV. Het is niet vereist dat het BIV wordt vertegenwoordigd door de Nationale Raad noch dat melding wordt gemaakt van de beslissing van de Nationale Raad om in rechte op te treden.

Volgens bvba W. gaat het BIV bovendien zijn bevoegdheden te buiten in zoverre wordt geprobeerd de naleving van de regels die betrekking hebben op de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar ook te laten controleren ten aanzien van een andere intellectuele dienstverlener, namelijk een advocaat, wiens kantoororganisatie onder het toezicht van de Orde van Advocaten valt. Hiertoe voert zij aan dat zij niet de activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefent, maar wel de activiteiten van advocaat, waaronder de toegelaten activiteit van syndicus. Deze beoordeling betreft de gegrondheid van de vordering.

Wat de beoordeling van de ontvankelijkheid betreft, beroept het BIV zich op een schending van de beroepsreglementering van vastgoedmakelaar en heeft zij aldus hoedanigheid en belang om de vordering te stellen.

De vordering is ontvankelijk.

2.2. Bvba W. betwist niet dat zij syndicusactiviteiten uitoefent onder de handelsbenaming “S.”. Zij werd opgericht als een handelsvennootschap bij akte van 8 mei 2014 door J. De R., L. M. en M. L. en de h. De R. werd aangesteld als niet-statutair zaakvoerder.

Bij beslissing van de algemene vergadering van 12 september 2014 werd de h. M. V. bijkomend als zaakvoerder aangesteld.

De h. M. V. is advocaat en hij beweert de toelating te hebben van zijn stafhouder om syndicusactiviteiten uit te oefenen. Art. 7 van het KB van 30 augustus 2013 laat toe dat andere beroepsbeoefenaren dan vastgoedmakelaars onder welbepaalde voorwaarden de activiteiten van syndicus uitoefenen, waarbij zij vrijgesteld zijn van de verbodsbepalingen van art. 5, § 1 van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar”.

Zo het juist is dat de h. V. in zijn hoedanigheid van advocaat onderworpen is aan het tuchtrechtelijk toezicht van de Orde van Advocaten voor de syndicusactiviteiten die hij aldus zou mogen uitoefenen zonder over een inschrijving bij het BIV te beschikken, dan geldt deze uitzondering niet voor de h. De R. en bvba W.

De stelling dat doordat de h. M. V. zijn activiteit als syndicus zou uitoefenen door middel van de bvba W. waardoor deze vennootschap als advocatenvennootschap eveneens onder het tuchtrechtelijk toezicht van de Orde Van Advocaten zou vallen, is onjuist.

De bvba W. is een handelsvennootschap die o.m. syndicusactiviteiten uitoefent die in wezen vastgoedactiviteiten zijn en waardoor zij onderworpen is aan de bepalingen van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar”. De vrijstelling inzake van inschrijving bij het BIV die de h. V. zou hebben, strekt zich niet uit tot de bvba W. noch tot de h. De R.

2.3. In het bestreden vonnis werd vastgesteld dat de h. De R. de wettelijke regeling betreffende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar schond en dat hij derhalve een schending beging van de eerlijke marktgebruiken. Hiertegen werd geen beroep aangetekend.

De wetschending begaan door de h. De R. staat vast. Volgens de eerste rechter heeft hij de verbodsbepaling van art. 5 § 1 van de wet van 11 februari 2013 “houdende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar” niet nageleefd doordat hij voor het uitoefenen van syndicusactiviteiten als zelfstandige niet over de vereiste inschrijving bij het BIV beschikte.

Krachtens art. 10, § 1, 1o van dezelfde wet mogen de rechtspersonen, indien zij zelf niet ingeschreven zijn op het tableau van het BIV, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen indien onder meer alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en meer algemeen alle zelfstandige lasthebbers die optreden in naam en voor rekening van de rechtspersoon, ertoe gemachtigd werden het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen overeenkomstig art. 5. Dit artikel bepaalt dat niemand het beroep van vastgoedmakelaar-bemiddelaar of vastgoedmakelaar-syndicus in de hoedanigheid van zelfstandige in hoofd- of bijberoep kan uitoefenen, of deze titel kan dragen, indien hij niet ingeschreven is op het tableau van de beoefenaren in de kolom van het beroep dat hij uitoefent of op de lijst van stagiairs in de kolom van het beroep dat hij uitoefent.

2.4. Volgens de niet-bestreden beslissing van de eerste rechter staat vast dat de h. De R., in zijn hoedanigheid van zaakvoerder van bvba W., als zelfstandige syndicusactiviteiten uitoefende waarvoor hij niet over de vereiste inschrijving bij het BIV beschikte. Ten onrechte voert bvba W. in strijd met deze niet aangevochten beslissing aan dat de h. de R. niet zelf over een inschrijving bij het BIV diende te beschikken.

Door deze vaststelling staat ook de wetsschending begaan door de bvba W. vast, omdat één van haar zaakvoerders niet voldoet aan de vereisten van art. 5, § 1 van de wet van 11 februari 2013 “houdende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar” en de vennootschap hierdoor art. 10 van deze wet schendt.

De vaststelling dat ook een advocaat de activiteit van syndicus binnen de vennootschap uitoefent en in die hoedanigheid niet onderworpen is aan het toezicht van het BIV, staat er niet aan in de weg dat de vennootschap zelf dient te voldoen aan de vereisten voor de beroepsuitoefening van vastgoedmakelaarsactiviteiten, in casu syndicusactiviteiten.

De bewering dat de vennootschap geen vastgoedactiviteiten zou uitoefenen, maar wel de activiteit van advocaat aan wie het toegelaten wordt de activiteit van een syndicus uit te oefenen, is niet aannemelijk, zeker niet nu blijkt dat zij een handelsvennootschap is met een zeer uitgebreide waaier aan commerciële activiteiten, waaronder vastgoedactiviteiten, als doel.

De schending van de reglementering van het beroep van vastgoedmakelaar door de bvba W. staat vast. Deze schending van de bepalingen van de wet van 11 februari 2013 “houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar”, maakt een schending van de eerlijke marktpraktijen uit waardoor de beroepsbelangen van een of meer andere ondernemingen (kunnen) geschaad worden. Terecht legde de eerste rechter een stakingsbevel op.

Het hoger beroep is ongegrond.

...

Noot: 

Het belang van een rechtspersoon: Rb. Brussel 22 januari 2010, met noot, RW 2010-2011, 1480

Hoewel er geen eensgezindheid bestaat over de definitie van het begrip belang, kan het belang worden gedefinieerd als ieder materieel of moreel – daadwerkelijk, maar niet theoretisch – voordeel dat de eiser kon halen uit de vordering die hij instelde, op het ogenblik waarop hij die vordering aanhangig maakte, zelfs zo de erkenning van het recht, de ontleding of de ernst van de schade slechts komen vast te staan op het ogenblik van de uitspraak van het vonnis (P. Vanlersberghe, «Artikel 17 Ger.W.» in Gerechtelijk recht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2002, (1), p. 9, nr. 7).

Het belang moet rechtstreeks en persoonlijk zijn. Om in rechte te kunnen optreden, moet men rechtstreeks en persoonlijk zijn geraakt in zijn eigen belangen.

Het belang van een rechtspersoon is datgene wat zijn bestaan, zijn materiële goederen en morele rechten, inzonderheid zijn vermogen, eer en goede naam raakt (zie o.m.: Cass. 19 september 1996, Arr. Cass. 1996, 775). Het Hof van Cassatie hanteert een strikte opvatting. Het enkele feit dat de rechtspersoon een bepaald doel, ook al is het statutair, nastreeft, doet volgens het Hof van Cassatie het eigen belang, waarvan die persoon moet doen blijken om een rechtsvordering in te stellen, niet ontstaan. De krenking van de individuele belangen van de leden levert evenmin een persoonlijk belang op van de vereniging.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: wo, 08/03/2017 - 12:56
Laatst aangepast op: wo, 08/03/2017 - 12:56

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.