-A +A

aansprakelijkheid architect voor de zorgvuldige samenstelling van de bouwaanvraag

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
din, 03/11/2009
Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2011-2012
Pagina: 
320
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

S. en C. t/ Gemeente Evergem en E.

...

II. Relevante elementen van het onderhavige geval

1. Op 30 mei 2006 verleent de eerste verweerster (hierna: de gemeente) een bouwvergunning met het oog op verbouwing van de eengezinswoning van de eisers (hierna: de bouwheren) te Evergem.

Deze bouwvergunning ligt in de lijn van het bouwaanvraagdossier dat de bouwheren door de tweede verweerder (hierna: de architect) hebben laten samenstellen en indienen, in navolging van een architectenovereenkomst van 15 januari 2006 en een addendum van 20 april 2006.

2. De bouwheren starten, in essentie op eigen krachten en met hulp van familie, de bedoelde werken in juni 2006, maar moeten ze medio november 2006 stopzetten ingevolge een bevel tot stopzetting van de bevoegde politiediensten (met bekrachtiging van de gewestelijke stedenbouwkundige inspecteur einde november 2006), na een klacht van de gemeente. Pijnpunt is dat de bedoelde werken niet zouden overeenstemmen met het bouwaanvraagdossier en de verleende vergunning.

3. Op 26 maart 2007 formuleert de gemeente een voorstel tot herstelvordering met adviesaanvraag aan de Hoge Raad voor Herstelbeleid, die uiteindelijk, zij het op niet bindende wijze, adviseert om, gelet op het verwarrende bouwdossier, niet tot herstel over te gaan.

Daar de bedoelde herstelvordering niettemin blijft dreigen, beslissen de bouwheren om af te zien van hun oorspronkelijke plannen tot verbouwing. In de lijn van een dienovereenkomstig op 27 mei 2008 verleende nieuwe vergunning gaan zij over tot afbraak van de bestaande woning om een compleet nieuwe anders ingeplante woning op te richten, met alle perikelen, werk en kosten vandien.

Op 29 juli 2008 beslist de gemeente uiteindelijk om af te zien van de beoogde herstelvordering.

III. Vordering

De vordering van de bouwheren strekt er in essentie toe de gemeente en de architect solidair of in solidum te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 250.000 euro, vermeerderd met de interesten.

IV. Beoordeling

1. In de eerste plaats rijst de vraag of, en zo ja in welke mate, de oorspronkelijke en thans ongedaan gemaakte verbouwingswerken overeenstemden met het bouwaanvraagdossier en de verleende vergunning. Het gros van de verwarring vloeit voort uit het onzorgvuldig samengestelde bouwaanvraagdossier, waarin eensdeels een zogeheten “beschrijvende nota” en anderdeels een of meer bouwplan(nen) en foto’s zitten.

De beschrijvende nota en het bouwplan blijken geenszins overeen te stemmen. Terwijl de bedoelde werken niet overeenstemmen met de beschrijvende nota, stemmen zij veeleer maar daarom geenszins volledig overeen met het bouwplan. Daar komt bij dat het bouwaanvraagdossier verouderde minstens niet-geactualiseerde (kadastrale) gegevens bevat. Het bouwaanvraagdossier werkt op de koop toe met verkeerde maataanduidingen en elementen en aanzichten die niet in de bijgevoegde fotoreeks zijn terug te vinden. Het bouwplan is sowieso weinig precies, bijvoorbeeld wat betreft de aanduidingen met betrekking tot bestaande muren en nieuw metselwerk en wat het materiaalgebruik betreft.

Een en ander maakt het verschil tussen eensdeels instandhoudings- en meer beperkte verbouwingswerken met behoud van de meeste binnenmuren en met plaatsing van nieuwe gevelstenen langs drie gevels (veeleer in de lijn van de beschrijvende nota) en anderdeels meer grondige en uitgebreide verbouwingswerken met verwijdering van bijna alle binnenmuren en met vernieuwing van vier gevels (veeleer in de lijn van het bouwplan).

Dezelfde verwarring speelt voor de nog volgens niet-geactualiseerde (kadastrale) gegevens bestaande bijgebouwen op het links en op het rechts gelegen perceel die, zoals weliswaar op foto’s te zien is, uiteindelijk niet meer (aldus) blijken te bestaan. Op die manier komen de verbouwingswerken, anders dan het bouwaanvraagdossier kan doen uitschijnen, neer op een andere inplanting zonder koppeling aan een naastgelegen gebouw.

Hoe dan ook stemmen de gedane raam- en deuropeningen in de voorgevel en achtergevel en de gedane raamopeningen in de linkerzijgevel niet overeen met het bouwplan en blijkt niet duidelijk of de (halve) gevelsteen aan de rechterzijgevel binnen de perceelgrens blijft.

2. De architect is ten aanzien van de bouwheren contractueel aansprakelijk voor het zonder meer onzorgvuldig samengestelde en zodoende verwarrende bouwaanvraagdossier.

De architect kan er zich bezwaarlijk vanaf maken met het verweer als zou hij de gedinginleidende dagvaarding, die mede tot hem is gericht, niet afdoende begrijpen. De dagvaarding maakt wel degelijk gewag van het onzorgvuldig samengestelde en zodoende verwarrende bouwaanvraagdossier en voldoet derhalve aan het in art. 702, 3o, Ger.W. bedoelde vereiste tot weergave van de (rechts)feiten die aan de vordering ten grondslag liggen.

De architect kan zich evenmin verschuilen achter het addendum bij voormelde architectenovereenkomst. Anders dan de architect aanvoert, kan dit addendum niet zonder meer meebrengen dat, bij gebrek aan verdere berichtgeving van de bouwheren na het verlenen van de bouwvergunning, de architect vrijuit gaat bij de verdere uitvoering. Deontologisch diende de architect zich minstens te verzekeren dat controle bij de verdere uitvoering voorhanden was, gebeurlijk door een andere architect (zie dienaangaande: Cass. 22 april 1994, Arr.Cass. 1994, 401, Pas. 1994, I, 397, RW 1994-95, 538; Cass. 27 oktober 2006, TBO 2007, 202, noot; Gent 3 mei 1996, RW 1999-2000, 223). Centraal staat evenwel het zonder meer onzorgvuldig samengestelde en zodoende verwarrende bouwaanvraagdossier. Dienaangaande is de architect sowieso aansprakelijk. Het voormelde pijnpunt dat de bedoelde werken niet zouden overeenstemmen met de verleende vergunning, vloeit hieruit voort. De beschrijvende nota en het bouwplan blijken geenszins overeen te stemmen. Hoewel de bedoelde werken niet overeenstemmen met de beschrijvende nota, stemmen zij veeleer maar daarom geenszins volledig (sowieso wat betreft de raam- en deuropeningen) overeen met het bouwplan.

Dat de gemeente een bouwvergunning verleent, kan hieraan geen afbreuk doen. De architect heeft allerminst een behoorlijk bouwaanvraagdossier samengesteld.

3. De gemeente is ten aanzien van de bouwheren buitencontractueel aansprakelijk.

Het gegeven dat de gemeente op het onzorgvuldig samengestelde en zodoende verwarrende bouwaanvraagdossier ingaat, en dit op amper enkele dagen tijd, kan haar niet vrijpleiten. De gemeente had de ruimtelijke analyse die zij in het raam van het voorstel tot herstelvordering maakt, meteen kunnen maken. Minstens had zij nadere informatie moeten opvragen teneinde de voor een doorsnee gemeentelijke overheid ondoenbare verwarring uit te klaren of te doen uitklaren. Door achteraf, na de start van de vergunde werken, de stopzetting te bevelen (zij het met bekrachtiging van de gewestelijke stedenbouwkundige inspecteur), kan zij haar fout niet rechttrekken. Als de gemeente vervolgens een voorstel tot herstelvordering formuleert, vindt zij overigens geen steun bij de Hoge Raad voor Herstelbeleid die in een advies de puntjes op de i plaatst.

De gemeente faalt hoe dan ook in haar bewijslast dat zij naar aanleiding van de aanvraag tot bouwvergunning is bedrogen. Voorts heeft zij de haar, in vergelijking met een normaal vooruitziende gemeentelijke overheid geplaatst in dezelfde omstandigheden, redelijkerwijze toekomende onderzoeksverplichting met voeten getreden.

Bovendien is de gemeente, die de litigieuze verbouwing in november 2006 stillegt, nadien nodeloos blijven dralen zonder steeds duidelijk over te komen. De bouwheren moesten blijkbaar, volgens de gemeente, al die kostbare tijd maar gewoon zitten wachten op de zeer povere vruchten van haar logge besluitvorming. De soms lome wijze waarop de gemeente op briefwisseling reageert, illustreert haar weinig constructieve houding. Die houding staat in schril contrast met de overhaaste manier van werken bij het verlenen van de bouwvergunning op amper enkele dagen tijd. Uiteindelijk blijkt op 24 september 2007 bedoelde herstelvordering zonder voorwerp te zijn geworden.

4. In die optiek van verwarring kan men, mede gelet op het definitieve correctionele vonnis van 27 januari 2009, dat de bouwheren vrijspreekt van de vermeende stedenbouwkundige overtreding in het licht van voormelde bouwvergunning van 30 mei 2006, aan de bouwheren bezwaarlijk verwijten dat ze zich al te gretig bij het onzorgvuldig samengestelde en zodoende verwarrende bouwaanvraagdossier hebben aangesloten, ook al hebben zij zich er vervolgens, na het verlenen van de bouwvergunning, allerminst perfect aan gehouden (vgl. Gent 7 april 2006, NJW 2006, 660, noot en TROS 2007, 269, noot). Dat het correctionele vonnis van 27 januari 2009 een vrijspraak op grond van twijfel behelst, doet daaraan geen afbreuk (Cass. 17 december 1987, Arr.Cass. 1987-88, 243; Cass. 14 maart 1989, RW 1990-91, 1033; Cass. 18 december 2003, NJW 2004, 308; zie bv. ook: Pol. Brugge 22 oktober 2007, RW 2009-10, 296). Deze burgerlijke rechtbank neemt zodoende geen onzorgvuldig handelen van de bouwheren in aanmerking.

5. Zowel de architect als de gemeente zijn derhalve aansprakelijk, waarbij de bouwheren, bij gebrek aan een door de rechtbank behouden eigen onzorgvuldigheid, hun hierna besproken schade, in globo kunnen verhalen.

In het licht van voormelde redengeving verdeelt de rechtbank de aansprakelijkheid in die zin dat de architect en de gemeente uiteindelijk elk de helft van de schade moeten dragen. De foutieve handelwijze van de architect enerzijds en de foutieve handelwijze van de gemeente anderzijds staan in noodzakelijk oorzakelijk verband met de hierna besproken schade van de bouwheren, zonder dat de ene of de andere fout zwaarwegender zou zijn, zodat zij in meer of in mindere mate zou hebben bijgedragen tot de schade.

6. Het spreekt vanzelf dat de bouwheren, die uiteindelijk hun oorspronkelijke plannen/werken hebben afgeblazen om tot complete nieuwbouw over te gaan, in voormelde context en door de fouten van de architect en de gemeente schade hebben geleden.

De bij syntheseconclusie van 15 mei 2009 door de bouwheren gepreciseerde schadeposten, kunnen slechts ten dele dienen.

Gelet op het verweer van de architect en de gemeente merkt de rechtbank onder meer op dat:

– het aangekochte gereedschap en bepaalde aangekochte materialen met het oog op de uitvoering van de oorspronkelijke plannen ook anderszins en inzonderheid bij de uitvoering van de nieuwbouw kunnen dienen;

– de gelet op de perikelen langer lopende huur wel voor een (moeilijk bepaalbaar) stuk maar (zeker) niet zonder meer gedurende 30 maanden voortvloeit uit de fouten van de architect en de gemeente, waarop het uiteindelijk afblazen van de oorspronkelijke werken volgt;

– hetzelfde geldt wat betreft de lopende leninginteresten;

– de misgelopen renovatiepremie, ingeval zij niet was misgelopen, enkel een vermindering van de thans gevorderde schade zou meebrengen;

– de beweerde minwaarde wegens de inplanting van de nieuwbouw in vergelijking met de oorspronkelijk geplande verbouwing als zodanig niet uit voormelde fouten voortvloeit;

– hetzelfde geldt wat betreft de onroerende voorheffing, de kostprijs van de nieuwbouw, de btw en het bedoelde “groot beschrijf”.

Punt is wel dat de bouwheren vooral werk, tijd en daarmee gepaard gaande kosten hebben verloren, die zij zonder de fouten van de architect en de gemeente niet hadden verloren.

Bij gebrek aan concrete berekeningsmethoden acht de rechtbank, gelet op de aanvoeringen van de bouwheren en het verweer van de architect en de gemeente, een ex aequo et bono geraamde schadevergoeding ten bedrage van 80.000 euro (vermeerderd met gerechtelijke interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf heden tot de dag van de algehele betaling) gepast.

Verder deskundigenonderzoek tot bepaling van de schade is inopportuun.

Gelet op hun respectieve contractuele en buitencontractuele fout zijn de architect en de aannemer in solidum aansprakelijk ten opzichte van de bouwheren.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 01/10/2011 - 12:45
Laatst aangepast op: za, 01/10/2011 - 12:45

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.