-A +A

Aankoop bouwgrond onder verplichting op dat perceel een woning te laten bouwen door de verkoper volgens nog te voeren besprekingen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
woe, 25/04/2001

Het beding «De kopers verbinden zich ertoe op het hier verkochte perceel een woning te laten bouwen door de N.V. D. volgens nog te voeren besprekingen» is geen bouwovereenkomst. Die bouwovereenkomst moet nog gesloten worden, en beide partijen worden geacht deze te zullen sluiten op loyale wijze en in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

De goede trouw onderstelt dat geïntimeerde in de mogelijkheid werd gelaten én contract én prijzen te bespreken.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2002-2003
Pagina: 
24
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

De C. en Van De V. t/ NV D.

Appellanten hebben tijdig en in rechtgeldige vorm hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 8 juni 1999 gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent.

Voorgaande feiten en procedure

Op 20 februari 1992 sloten partijen een verkoopcompromis waarbij appellanten een stuk bouwgrond, gelegen in de verkaveling D. (...), groot 729 m 2 , aankochten voor de prijs van 1.125.000 frank. Onder de voorwaarden werd sub 7 vermeld: «De kopers verbinden zich ertoe op het hier verkochte perceel een woning te laten bouwen door de N.V. D. volgens nog te voeren besprekingen en dit uiterlijk in 1994».

De notariële akte, verleden op 27 maart 1992, houdt hetzelfde beding in.

Op verzoek van appellanten liet geïntimeerde op 29 maart 1993 een bestek geworden met de vermelding: «Ingevolge het onderhoud dat U had met de heer V. sturen wij U hierbij ingesloten een type-overeenkomst en -bestek. Deze documenten moeten vanzelfsprekend nog volledig aangepast worden aan uw te bouwen woning en de nog te voeren besprekingen».

Op 18 mei 1993 stuurde geïntimeerde een prijsofferte.

Bij brief van 16 juni 1993 (aangetekend verstuurd op 17 juni) schreven appellanten o.m.: «Na een grondig marktonderzoek (Oost en West-Vlaanderen) en vergelijking van de verschillende lastenkohieren en prijzen moeten wij u mededelen dat wij uw offerte niet kunnen aanvaarden. Zowel het door U voorgesteld lastenkohier als de bijhorende prijs vallen ongunstig uit t.o.v. uw concurrenten...» (volgt een hele reeks van opmerkingen).

«Het typecontract tot aanneming is in zijn huidige vorm niet aanvaardbaar.

«Ondanks onze teleurstelling en ons gedaald vertrouwen, durven wij nog hopen dat voormeld materiaal kan leiden tot onderhandeling. Zoniet zullen wij ons genoodzaakt zien een andere bouwer te zoeken». (cursivering door het Hof)

Bij aangetekende brief van 29 juli 1993 meldden appellanten hun besluit geen verdere onderhandelingen en geen bouwovereenkomst met de N.V. D. te zullen aangaan. «Een gebrek aan antwoord binnen zeven dagen zullen wij beschouwen als een instemming van uwentwege».

Geïntimeerde verwees in haar antwoord van 4 augustus 1993 naar de notariële akte waarbij appellanten zich ertoe verbonden hadden een woning te laten bouwen door geïntimeerde. Zij was bereid tot verdere besprekingen.

In een aangetekende brief van 9 augustus 1993 handhaven appellanten hun standpunt. Voor het eerst wordt geargumenteerd dat de typeovereenkomst en werkwijze van geïntimeerde niet voldoen aan de voorwaarden van de «wet Breyne».

Bij brief van 17 augustus 1993 weerlegt geïntimeerde de «spitsvondigheden» van appellanten om aan hun verplichtingen te ontsnappen en herhaalt zij haar bereidheid een overeenkomst te sluiten volledig conform met de Wet Breyne (wat zij herhaalde in haar brieven van 3 september 1993 en 19 januari 1994). Appellanten worden in gebreke gesteld hun weigering formeel te herroepen, zoniet zal een schadevergoeding van 400.000 fr. worden gevorderd.

Het bestreden vonnis

De eerste rechter nam aan dat de clausule in de overeenkomst van 20 februari 1992 (voorwaarde 7) geen bouwovereenkomst is en niet onder toepassing valt van art. 1 van de Woningbouwwet. De overeenkomst onderstelt goede trouw en loyale samenwerking van de partijen.

Na te hebben vastgesteld dat de prijsvergelijkingen in de brief van 16 juni 1993 vatbaar zijn voor discussie en dat geïntimeerde bereid was een akkoord te sluiten conform de Wet Breyne, oordeelde de eerste rechter dat appellanten onvoldoende mogelijkheid gegeven hebben aan geïntimeerde om haar offerte en aannemingsovereenkomst aan te passen aan hun wensen en aldus tekortgeschoten zijn aan hun verplichting tot uitvoering te goeder trouw. De omstandigheid dat geïntimeerde, na de brief van appellanten van 16 juni 1993 en de besprekingen tussen partijen op 29 juni 1993, op 29 juli nog geen nieuwe offerte aan appellanten bezorgd had, is gezien het grote aantal opmerkingen op de eerste offerte en in acht genomen de vakantieperiode, niet abnormaal.

De schade van geïntimeerde werd door de eerste rechter begroot op 345.000 fr. winstderving, in acht genomen de vooropgestelde prijs van 3.400.000 fr. à 3.500.000 fr. Appellanten werden dan ook veroordeeld tot betaling van 345.000 fr, meer de gerechtelijke intrest vanaf 4 augustus 1994.

Beroepsgrieven

Appellanten stellen dat de clausule van bouwverplichting onder de Woningbouwwet valt. Voorts wordt aangevoerd dat geïntimeerde de Woningbouwwet overtrad doordat o.m. het modelcontract stortingen bedong voor afwerking en dat niet werd voldaan aan art. 7, 10 en 12 van gezegde wet. Besloten wordt dus dat bouwverplichting nietig is.

Tevens beroepen appellanten zich op dwaling en een verbintenis onder een potestatieve voorwaarde.

In laatste conclusies wordt zelf gewag gemaakt van een schending van art. 54 van de wet op de handelspraktijken van 14 juli 1991, zijnde het verbod van gezamenlijk aanbod van producten en diensten.

Beoordeling

Het is duidelijk dat appellanten van meetaf aan wisten dat zij een stuk grond kochten in een verkaveling waarin geïntimeerde als promotor ook bedong de huizen te bouwen op de door hem verkavelde gronden. Dwaling wordt niet bewezen.

Dat eerst de grond werd verkocht, is niet in strijd met de Woningbouwwet. De verwijzing naar de wet op de handelspraktijken van 14 juli 1991 is irrelevant. Onder «producten» wordt trouwens enkel begrepen: alle lichamelijke roerende zaken (art. 1.1).

Het beding «De kopers verbinden zich ertoe op het hier verkochte perceel een woning te laten bouwen door de N.V. D. volgens nog te voeren besprekingen» is geen bouwovereenkomst. Die bouwovereenkomst moet nog gesloten worden, en beide partijen worden geacht deze te zullen sluiten op loyale wijze en in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

De loutere omstandigheid dat in de aanvangsfase van de onderhandelingen door geïntimeerde gebruik werd gemaakt van stukken die niet meer in overeenstemming waren met de Woningbouwwet, is zonder doorslaggevend belang, aangezien duidelijk bewezen is dat geïntimeerde volledig bereid was al haar voorstellen in overeenstemming te brengen met de Wet Breyne.

De goede trouw onderstelt dat geïntimeerde in de mogelijkheid werd gelaten én contract én prijzen te bespreken. Deze mogelijkheid werd, zoals de eerste rechter terecht vaststelde, door appellanten niet gegund.

Reeds in de brief van 16 juni 1993 wordt gesteld dat het lastenkohier en de bijhorende prijzen ongunstig uitvallen t.o.v. de concurrentie en wordt er gesproken van «een andere bouwer te zoeken». Het Hof stelt vast dat alle offertes die appellanten overleggen (misschien met uitzondering van de niet gedagtekende van de N.V. B.) dagtekenen van na 16 juni 1993. Sommige van de overgelegde offertes vermelden een hoger bedrag voor de afwerking, andere wat lager, maar dan ook met verschillende uitvoering. Kortom, niets dat erop wijst dat de prijsofferte van geïntimeerde niet als basis kon dienen voor verdere onderhandelingen te goeder trouw omtrent normaal gangbare prijzen, wat niets te zien heeft met potestatieve voorwaarde.

Op te merken valt dat vier op de vijf van concurrenten uitgaande prijsofferten prijs vermelden «incl. architect». Een dergelijke vermelding sluit geenszins uit dat appellanten vrij zijn al dan niet een beroep te doen op een architect die zij wensen. De hele discussie thans in conclusies omtrent de architect in het oude (en niet bindend) typecontract vermeld, is terzake niet dienend.

Geïntimeerde is een schadevergoeding verschuldigd. Anders dan de eerste rechter kent het Hof, aangezien geen vaste overeenkomst van aanneming totstandkwam, slechts 5% toe op de prijs van 3.450.000 fr., zijnde 172.500 fr. (verg. Wet van 9 juli 1971 art. 10 laatste lid «Wanneer een belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door het afsluiten ervan, kan de contractuele vergoeding ten laste van de koper of de opdrachtgever niet hoger zijn dan 5 pct van de totale prijs; niettegenstaande haar forfaitair karakter mag de contractuele vergoeding vermeerderd of verminderd worden, indien vaststaat dat het bedrag ervan lager of hoger is dan de werkelijk geleden schade.»).

Noot: 

noot gepubliceerd onder voormeld arrest in het RW: Frank Burssens, De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 04/12/2016 - 12:48
Laatst aangepast op: zo, 04/12/2016 - 12:48

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.